（一）判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第04761号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第05057号判决书。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（上诉人）：马某，女，1978年6月17日出生，汉族，网易公司职员，住北京市朝阳区中天国际公寓A2-702号。
委托代理人肖龙，北京市金诚同达律师事务所律师。
委托代理人高彬彬，北京市金诚同达律师事务所律师。
被告（上诉人）李某1，男，1990年10月18日出生，汉族，北京航空航天大学学生。
委托代理人徐某，女，1963年11月10日出生。
委托代理人李某2，女，1971年12月16日，北京凯誉华法律咨询中心主任。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人刘某，男，1985年2月3日出生，汉族，该公司法务专员，住该公司宿舍。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：宋培海
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王羽红；审判员：张洁；代理审判员：李淼。

（六）审结时间
一审审结时间：2012年1月17日。
二审审结时间：2012年3月20日。

（一）一审诉辩主张
马某起诉至原审法院称：我于2011年7月13日与李某1签署存量房屋买卖合同及补充协议，购买李某1所有的北京市朝阳区北沙滩7号院1幢A1单元905号房屋（以下称905号房屋），合同约定购房总价款121万元，其中首付款31万元（含定金2万元），其余房款办理公积金贷款。合同约定李某1最晚交房时间为2011年10月10日，交房当天办理过户手续。李某1在合同中承诺涉案房屋未出租。根据合同约定，李某1逾期交房超过10日的，马某有权退房，李某1应当退还全部已付款，并按全部已付款的20%向马某交付违约金。合同签署后，马某依约向李某1交付了首付款，并办理了公积金贷款手续，同时向中介公司缴纳了1万元中介费（其中包括3000元办理贷款手续费），以及担保服务费2352元、审核评估费1500元。但直到合同约定的交房过户时间，李某1仍未向马某交付房屋。马某询问后得知李某1签合同时隐瞒真实情况，涉案房屋实际对外出租，李某1不可能按时交房。李某1称已向北京市朝阳区人民法院起诉要求租客腾房。由此可知李某1向马某交房遥遥无期。马某购买房屋是为居住之用，李某1延期交房的违约行为已经导致马某的合同目的无法实现，也违反了合同的约定，马某有权要求解除合同，并要求李某1退还全部款项，支付违约金并赔偿马某的损失。现起诉要求：1、解除我与李某1签署的买卖合同；2、李某1配合解除涉案房屋的网签手续；3、李某1归还马某已支付的购房款31万元；4、李某1向马某支付违约金6.2万元；5、李某1向马某支付中介费损失1万元、担保服务费损失2352元、审核评估费损失1500元。6、李某1向马某赔偿租金损失19 800元。
李某1辩称：在房屋处于出租的情况下马某仍要购买905号房屋。2011年7月12日我告诉马某和中介租户不续租了，等租赁事情处理完毕再处理买卖事宜。2011年7月13日买卖双方在中介公司见面，马某说要买905号房屋，最后三方商定2011年10月10日为最晚交房日。后来双方签订了买卖合同和补充协议。2011年8月11日我在北京市朝阳区人民法院起诉租户要求腾房。法院于2011年11月11日判决租户腾房，但租户仍然不走。二手房价格已经连续7个月下跌，马某找出种种借口不愿买房，以李某1不按期交房为由，达到毁约的目的。到了过户的时候马某说出差没时间，我要求继续履行合同将房屋卖给马某。我起诉租户也告知了马某和中介，我说等判决书下来后可以给马某一定的补偿。双方约定交房当天办理过户，中介说先过户，然后做房屋交割，但马某不同意。合同约定的违约金过高，请求法院予以减少。
北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）述称：2011年7月13日，李某1与马某经我公司居间介绍签订了北京市存量房买卖合同、补充协议。马某的贷款在2011年8月已经审核通过，2011年10月初，我们给李某1打电话说要交房了，李某1说有租户，暂时不能搬出，就没有交房。买房时我公司和马某到905号房屋内看过房，都知道有租户。当时李某1说到期就不租了，让租户搬走，2011年10月10日可以交房。合同中也约定了最晚交房日期是2011年10月10日。

（二）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经审理查明：经我爱我家公司居间介绍，马某和李某1于2011年7月13日签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：马某购买李某1所有的905号房屋，总价款121万元，其中首付款31万元（含定金2万元），其余房款办理公积金贷款。合同第六条"房屋的交付"约定出卖人应在领取全部房款当天将房屋交付给买受人。合同第七条"违约责任"约定，出卖人未按第六条约定的期限将房屋交付买受人的，逾期超过10日后，买受人有权退房，出卖人应当退还全部已付款，并按全部已付款的20%向买受人支付违约金。《补充协议》约定：在办理过户手续当天办理房屋交验手续；卖方最晚交房时间为2011年10月10日；若双方有一方违约，守约方有权要求违约方承担总房款20％的违约金。合同签署后，马某依约向李某1支付了首付款31万元，并办理了公积金贷款手续，同时向中介公司缴纳了1万元中介费（其中包括3000元办理贷款手续费），以及担保服务费2352元、审核评估费1500元。
马某提交其于2011年10月10日签订的《房屋租赁合同》和银行业务凭证，证明其另行租房并交纳了半年房租    19 800元。
李某1提交其与我爱我家公司工作人员的电话录音，证明马某有反悔购房的嫌疑，马某想毁约。
上述事实有下列证据证明:
1. 《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》 。证明：马某与李某1房屋买卖合同签订情况，及双方履约情况。
2. 《房屋租赁合同》和银行业务凭证。证明：马某证明因无法入住其另行租房并交纳了半年房租  19 800元
3. 李某1提交其与我爱我家公司工作人员的电话录音。证明：证明马某有反悔购房的嫌疑，马某想毁约。
4. 当事人陈述意见及庭审笔录。证明：双方各自陈述事实经过及主张。。

（三） 一审判案理由
北京市朝阳区人民法院根据上述事实和证据认为：马某与李某1签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定卖方最晚交房时间为2011年10月10日，李某1未能按约定时间将房屋交付马某，已违反合同约定。李某1提交的录音证据无法直接证明马某存在悔约行为。在李某1与租户因房屋交付问题发生纠纷并诉至法院的情况下，马某有理由对李某1的履约能力产生合理怀疑并据此行使不安抗辩权，暂停与李某1办理过户手续。在约定期限之后，李某1仍未能及时将905号房屋交付马某，李某1迟延履行合同义务的行为已导致马某无法实现合同目的，马某要求解除买卖合同的诉讼请求予以支持。马某要求李某1配合解除网签手续并归还已付购房款的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。马某要求李某1赔偿中介费损失1万元、担保服务费损失2352元、审核评估费损失1500元的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。对于马某要求李某1赔偿租金损失并支付违约金的诉讼请求，马某提交了其签订的租赁合同，但租期尚未届满，且根据该证据合同约定的违约金6.2万元仍属过高，李某1请求法院减少违约金的抗辩意见予以采信。综合案情，依据公平原则，依法酌定李某1赔偿马某的租金损失1.5万元并支付违约金5000元。马某依据合同约定主张违约金数额并无明显不当，依据公平原则，依法酌减其诉讼请求部分的诉讼费仍应由李某1负担。

（四） 一审定案结论
北京市朝阳区人民法院作出如下判决：
一、马某和李某1于2011年7月13日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除。
二、李某1于判决生效后三日内协助马某解除双方于2011年7月13日签署的《北京市存量房屋买卖合同》的网签登记。
三、李某1于判决生效后三日内向马某返还购房款三十一万元。
四、李某1于判决生效后三日内向马某赔偿中介费损失一万元、担保服务费损失二千三百五十二元、审核评估费损失一千五百元。
五、李某1于判决生效后三日内向马某赔偿租金损失一万五千元。
六、李某1于判决生效后三日内向马某支付违约金五千元。
七、驳回马某的其他诉讼请求。
一审案件受理费案件受理费3692元，由李某1负担。

上诉人（原审被告）李某1上诉称：马某在买房的时候明知房屋内有承租人仍旧要求购买，承租人在租赁到期后拒不搬出我们已经起诉。一审判令的违约金和租房损失过高，与请求二审法院查清事实，依法改判。

上诉人（原审原告）马某诉称： 一审马某要求的违约金和租金损失合理，不同意一审法院酌减的数额，请求二审法院支持一审要求的违约金和租金数额。