（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院(2011)朝民初字第19308号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第09734号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：田某。
委托代理人纪宏建，北京市融源律师事务所律师。
委托代理人张健，北京市融源律师事务所律师。
被告（被上诉人）：史某。
被告（被上诉人）：马某。
委托代理人：刘明，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人：康某。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：冯慧；代理审判员：陈洁、吴娜。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：高宝钟；审判员：霍翠玲；代理审判员：于阳春。

6.审结时间
一审审结时间：2012年3月20日。
二审审结时间：2012年7月3日。

（二）一审诉辩主张

1.原告（上诉人）田某诉称
我与两被告是朋友关系，双方之间存在多项经济往来。2010年5月10日，我与史某、马某达成借款意向，我借给二人40万元，双方商定还款期限为两个月。为了降低出借风险，史某和马某同意用其名下位于北京市朝阳区双桥东路远洋一方3号院6号楼2单元302号房屋（以下称涉案房屋）作为借款担保，并于借款当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，房产交易价格为210万元，如果史某和马某到期不能还款，40万元借款自动转为房屋首付款，双方就履行买卖合同。借款到期后，史某和马某并未按照约定履行还款义务，并且采取躲避、拒接电话等方式逃避，因此可以认为合同约定的条件已经成就，买卖合同应当履行。涉案房屋还存在170余万元的贷款，史某和马某每月还贷都不及时，在这个阶段，只有我最有能力并最合适一次性解决全部问题，只有我才有能力还清涉案房屋的贷款并从根本上一次性解决关于涉案房屋的全部问题。现在涉案房屋已经实际交付到我手中，仅是史某和马某没有依照约定办理过户手续，我最应该也最有条件取得涉案房屋，这样可以避免出现不良房贷。随着近两年房产政策的变化，签订合同当时约定的涉案房屋总价款符合现在房产市场行情，是等价、有偿、公平、合法的交易行为，应该受到法律保护，双方应当履行房屋买卖合同。故我诉至法院，要求史某和马某协助办理涉案房屋的产权过户手续，并要求其二人给付迟延交房违约金2万元。

2.被告（被上诉人）史某、田某辩称
我们与田某之间不存在房屋买卖合同关系。2010年5月10日，我们向田某借款40万元，我们给田某出了借条，双方约定的是月息8%。由于我们当时着急用钱，田某说必须有保证才能借款，所以要求我们以涉案房屋作为担保，但我们并没有把涉案房屋卖给田某的意思。涉案房屋当时的市场价大概是350万元左右，我们不可能同意以210万元的价格卖给田某。因此不存在附条件的买卖合同。借款后，我们于2010年5月至10月期间按月向田某及其丈夫杨本好名下账户打款用于偿还借款，一共偿还了本金和利息共计30多万元，其中包括马某母亲替我们向杨本好账户转的10万元。此外，田某替我们还清了涉案房屋的按揭贷款1 056 000元，我们以涉案房屋作为抵押向银行消费贷款184万元，这184万元都被田某取走了，除了偿还田某代为结清按揭贷款的款项外，剩余70余万元都作为我们偿还5月10日的借款及我们之间其他借款。因此，2010年5月10日的借款40万元我们都已经还清。即使存在所谓附条件的买卖合同，由于我已经还清了借款，所附条件不成立，田某主张的买卖合同法律关系也不成立。根据法律规定，当事人约定债务履行期届满未偿还债务时，抵押物所有权转移给债权人所有的内容无效。而田某所谓的附条件，实为变相的约定债务未清偿时抵押物所有权转移给债权人，故其所谓的附条件买卖关系实为担保的行为是无效的。故不同意田某的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：史某和马某系夫妻关系。涉案房屋建筑面积为142.09平方米，史某于2010年4月12日取得该房屋所有权。
2010年5月10日，史某和马某共同向田某借款40万元，田某以银行转账方式于当日向史某交付40万元。同日，田某与史某、马某签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：“出卖人（即史某、马某）向买受人（田某）出售涉案房屋，成交价格为210万元；买受人采取自行交割方式付款，买受人在出卖人与买受人办理完产权转移手续后30日内付清全款，或见双方签订的附件四；买受人向出卖人支付定金40万元，买受人向工商银行拟贷款140万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在2010年7月20日前将该房屋交付给买受人。”但双方此后并未就该合同签订任何附件。
2010年5月21日至同年7月7日期间，马某之母康某向田某之夫杨本好账户转账共计82 564元。2010年7月21日至同年10月1日期间，马某向田某及杨本好账户转账共计102 765元。
另，2010年7月，田某代史某和马某结清涉案房屋全部剩余按揭贷款1 055 156.87元。史某和马某于2010年7月以涉案房屋作为抵押以马某之名义在招商银行办理了消费性贷款，贷款184万元。经查，该贷款于2010年7月分两次被支取。庭审中，史某和马某称招商银行卡此前一直由田某持有，上述款项均被田某取走。田某则称184万元贷款中除清偿其代为偿还的按揭贷款之外，剩余款项均为史某和马某持有，但田某未能说明其从史某和马某处如何接收所还按揭款。
庭审中，田某称2010年5月10日的40万元借款期限为2个月，且无任何利息约定；史某和马某则称贷款未约定还款期限，由于约定了高利贷利息，故约定按月还清时止。田某称双方签订《北京市存量房屋买卖合同》系为2010年5月10日的借款提供担保，即史某和马某到期未能偿还借款，则需履行该买卖合同，借款转为购房定金；史某和马某认可该买卖合同系作为借款担保而签订，但主张双方并未约定不能还款则出售该房屋，其二人并无向田某出售该房屋之意思表示，且其二人签字时该买卖合同中的内容均系空白。田某称史某和马某于2010年4月20日向其借款652 000元，并提供了公证书及金额为60万元的转账业务凭证。史某和马某认可于2010年4月20日向田某借款60万元，并称田某取走的消费性贷款中有部分款项即用于偿还该借款。田某则称其本人及杨本好收取马某及康某所转款项均系用于偿还该60万元借款，而非2010年5月10日的40万元借款。史某和马某称田某未经其同意于2011年8月强占涉案房屋并将该房屋出租；田某认可诉讼中其于2011年10月通过开锁公司开锁方式进入涉案房屋，现该房屋由其使用。
田某于2011年5月向本院申请诉前财产保全，申请查封史某名下82万元的财产，并提供其名下位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园北区12号楼3单元4层401号房屋作为担保。本院于2011年5月27日冻结了涉案房屋的产权过户手续，保全期间为2011年5月27日至2013年5月26日。田某交纳保全费4620元。
上述事实有下列证据证明：
1.《北京市存量房屋买卖合同》。
2.银行业务凭单。
3.《房屋所有权证》。
4.《公证书》。
5.借条。
6.《个人贷款提前还款申请审批表》。
7.转账凭条。
8.《房地产抵押估价报告》。
9.银行账户明细。

（四）一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：民事法律行为的行为人应当意思表示真实。现已查明，史某和马某于2010年5月10日向田某借款40万元，双方均认可就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系作为借款的担保，该合同中的成交价格明显低于合同签订时的市场交易价格，且田某并非通过正常交付方式进入涉案房屋，基于上述情节，本院难以认定房屋交易系双方签订该合同时的真实意思表示。即使如田某所述，双方约定史某和马某不能偿还借款时需依据该合同将该房屋出卖给田某，但根据现有证据表明，史某、马某及马某之母康某于借款后陆续向田某及其夫杨本好偿还了部分款项，虽然双方之间另有其他借款关系，但并无证据表明已还款项指向其他借款而非2010年5月10日的40万元借款，亦无证据表明田某曾经以合法途径要求史某、马某二人偿还借款，故田某以史某和马某未偿还借款为由要求其二人协助履行房屋过户手续并给付迟延交房违约金之请求，于法无据，本院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条，作出如下判决：
驳回原告田某的诉讼请求。
案件受理费6000元和诉前保全费4620元，由原告田某负担（已交纳）。公告费260元，由被告史某和马某负担（于本判决生效后七日内交纳）。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审原告）田某上诉认为：（1）史某、马某在签订《北京市存量房屋买卖合同》当时意思表示真实，合同经双方当事人签字后成立并生效；（2）《北京市存量房屋买卖合同》已经成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，现史某、马某已经实际交付302号房屋，其应该履行协助我办理房屋过户手续的义务；（3）本案是房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，原审法院重点审查双方之间借款关系的做法偏离本案的审理范围，显属避重就轻。综上请求，撤销原判，支持我的诉讼请求。
被上诉人（原审被告）史某、马某同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

3.二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：民事法律行为应当意思表示真实。根据查明事实，田某与史某、马某之间系民间借贷关系，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的性质系以史某、马某所有的302号房屋为上述借款关系提供担保，而非一般意义上的房屋买卖交易。现田某迳行要求依该合同办理302号房屋的产权过户手续，将该房屋产权直接过户至其名下，有违当事人签订该合同时的真实意思表示，本院不予支持。田某与史某、马某之间的债权债务关系，可另行解决。综上，原审判决并无不当，本院予以维持，田某的上诉请求依据不足，本院不予支持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
保全费4620元、公告费260元，均由田某负担（均已交纳）。

（七）解说
本案的裁判要点是首先需要对原、被告之间究竟为何种法律关系作出判断，之后判断在该种法律关系下原告的主张能否成立。
1.本案中原、被告之间是否形成房屋买卖合同的法律关系
认定双方是否存在房屋买卖合同关系应当以双方签订合同当时的真实意思为准。众所周知，民事合同关系的形成首先要有订立合同双方的合意，且意思表示真实，合意内容不违反法律的强制性规定。合同形成后，相对方应当按照合同约定以实际行为全面履行合同义务，推进合同的履行进程。从本案查明的事实来看，第一，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》的初衷并非进行房屋交易，而是为40万元借款做出的担保，故双方并无房屋买卖之初衷；第二，房屋买卖合同的成交价款过分低于当时涉案房屋的市场价，这明显不符合一般交易习惯及正常卖方的心理，可知二被告并无卖房的真实意思表示；第三，从房屋买卖合同的具体内容来看，约定较为笼统，对首付款、税费承担等房屋买卖的核心问题均未作出明确约定，也未就合同履行的具体问题签订补充协议或者任何附件，这明显与一般交易常理不符；第四，从双方签订合同以后的履行情况来看，原、被告均没有履行该买卖合同的任何行为，原告没有支付其余房款，被告也没有履行交房手续，虽然涉案房屋现由原告实际占用，但原告自认系自行找开锁公司开锁后进住，并非双方的合意行为；最后，从双方历次的资金往来来看，均为借款关系。综上，从形式上看，原、被告均在房屋买卖合同上签字，该合同似乎已经成立，但从实质上来看，该合同是基于借款而产生的，双方之间并没有履行该买卖合同的意思表示及行为，卖房并非二被告的真实意思，原、被告之间应为民间借贷关系并以涉案房屋作为抵押，房屋买卖合同只是为抵押而设立的书面文件。
2.原告的债权抵押权应当如何实现
既然原、被告之间的民间借贷关系，且被告用涉案房屋作为抵押，原告作为抵押权人当然有权在债务人不能履行债务时行使抵押权。抵押权设立的目的是为了督促债务人履行债务，保证债权人能够实现债权，维护正常交易秩序。实现抵押权的前提是债务履行期届满债务人无法履行债务。根据我国担保法规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款收场，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”根据案件查明的事实，该房屋买卖合同系二被告对2010年5月10日所借40万元向原告提供的担保，但双方就该笔款项的还款期限并未作出明确约定，而二被告及马某之母在之后陆续偿还了一部分款项，现有证据无法证明二被告没有能力偿还债务或者不愿意履行债务，亦不足以证明原告在债务履行期届满无法受清偿，故原告在这种情况下即强行实现抵押权不具备条件。作为抵押物的涉案房屋价值明显高于所担保的债权，且涉案房屋除了担保该笔债权外，在双方签订买卖合同时尚有按揭贷款未偿还，即涉案房屋上并非只设定了一个抵押权，原告只在其债权范围内对抵押物享有权益，直接将涉案房屋据为己有明显大大超越了其本享有的抵押权范围。如果原告要行使抵押权，应当通过法律规定的合法方式进行，可以通过与抵押人即二被告协议将涉案房屋折价或者通过拍卖、变卖的方式受偿其应得部分，而不应以直接变更房屋所有权人的方式实现。
3.原告主张的“以房抵债”是否具有合法性
根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。据此，原告主张的“以房抵债”与该法律精神相悖，明显不具有合法性，其强行开锁并占有涉案房屋的行为并非权利实现的合法途径，甚至从某种程度上侵犯了涉案房屋所有权人对房屋的所有权，因此，一、二审法院驳回原告诉讼请求的判决是正确的。
（陈洁、冯慧）