一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第27448号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第13505号判决书。

（二）案由
房屋买卖合同纠纷。

（三）诉讼双方
原告（反诉被告）：李某1
委托代理人：高某
被告（反诉原告）：杨某
委托代理人：魏文光，北京市华联律师事务所律师。
第三人：北京安信瑞德房地产经纪有限公司
法定代表人：张某，董事长。
委托代理人：肖某

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：童学勇；人民陪审员：冀国庆、李德祥。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王金龙；审判员：霍翠玲；代理审判员：赵银豪。

（六）审结时间：
一审审结时间：2012年6月15日。
二审审结时间：2013年11月14日。

二、一审情况

（一）一审诉辩主张
1、原告诉称
原告李某1诉称，2009年1月8日，原告通过第三人安信瑞德公司购买了被告位于丰台区房屋，房屋总价140万元。当日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，被告与第三人签订《房屋出售委托协议》，原告与第三人签订《房屋购买委托协议》。其中《房屋买卖合同》约定，自该房屋取得房产证之日起60日内双方共同办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，原告严格按照签订的合同履行约定的义务，支付给被告100万元购房款。被告2009年11月取得房产证，应于2010年1月前配合原告办理房屋权属转移登记手续，但被告在取得房产证后一直拒绝继续履行合同。原告找被告多次协商，被告提出加价才配合办理过户手续，拒绝按原合同履行。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，应该受到法律的保护。现请求判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将房屋产权过户至过户至原告名下，第三人承担协助过户义务，支付逾期迁移户口违约金267750元，本案诉讼费用由被告承担。
2、被告辩称
被告杨某辩称，双方于2009年1月8日签订了《房屋买卖合同》，被告的合同中没有关于取得房产证后60日内过户期限的约定，但原告合同中约定：该房屋取得房产证之日起60日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，且支付尾款是原告主要合同义务，那么原告就应该积极履行义务。可事实恰恰相反，是原告拒不按约定与被告进行办理过户手续并提出非法要求，要求被告与其签订阴阳合同来逃税，未得到被告同意。原告也承认房屋尾款不能按约定凑齐给付，所以真正违约的应是原告。双方签订合同后，被告按合同约定将房屋所有相关证件、房屋钥匙等交给了原告，将房屋交付原告使用，并在取得房产当日通知买方过户，被告已履行了合同的主要义务，不存在任何违约行为。由于原告始终不同意支付尾款不配合过户，故对原告提起反诉，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，腾退房屋并将相关房屋权属证件返还被告，不同意原告诉讼请求。
第三人安信瑞德公司述称，如果合同可以继续履行，其愿意协助双方进行过户。

（二）一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明，2009年1月8日，杨某（出卖人）与李某1（买受人）签订《房屋买卖合同》约定，杨某将其所有的位于丰台区房屋以价款140万元出售给李某1；当事人双方同意，该房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；买卖双方约定，出卖人有义务和责任积极协助房产过户，当买受人支付房款（含定金）100万元整时，该房屋所有权应归买方，买方即可进行装修、入住等事宜；在买卖双方办理该房屋产权过户时，买方取得契税票、领证通知单当日支付剩余房款40万元给出卖人；本合同一式三份，买受人一份，出卖人一份，备案一份。合同签订后，李某1按合同约定履行了向杨某支付房价款100万元的义务，杨某按合同约定将涉案房屋及相关房屋权属证件交付给李某1。同年11月12日，杨某经房屋权属登记部门核发了涉案房屋的《房屋所有权证》。此后，杨某未能按合同约定履行其为李某1办理涉案房屋权属转移登记手续的义务。本案审理中，浙江省义乌市人民法院在审理原告李某2诉被告李某3、李某4、杨某等人民间借贷纠纷一案中，根据原告李某2提出的财产保全申请，于2011年9月21日以（2011）金义商初字第2415-1号民事裁定书裁定，查封了杨某所有的位于北京市丰台区房屋。而安信瑞德公司在为买卖双方办理房屋买卖合同签约手续时，在杨某持有的《房屋买卖合同》条款中"当事人双方同意，该房屋取得房产证之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；"的空白处未填写"60"字样
上述事实有下列证据证明：
（1）．杨某与李某1签订的《房屋买卖合同》
（2）．李某1付款凭证
（3）．本院庭审笔录

（三）一审判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为：依法成立的合同应受法律保护。李某1与杨某就涉案房屋的买卖事宜所签《房屋买卖合同》合法有效，故该合同对合同双方均具有法律约束力。合同签订后，李某1按合同约定履行了向杨某支付房价款的义务，杨某取得涉案房屋的《房屋所有权证》后未按合同约定履行为李某1办理涉案房屋产权过户手续的义务，杨某的上述行为系违约行为。鉴于涉案房屋现已被查封，故对李某1要求杨某为其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院难以支持。杨某的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院难以支持

（四）一审定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，作出如下判决：
（1）驳回原告李某1的诉讼请求。
（2）驳回被告杨某的反诉请求。

三、二审诉辩主张

李某1上诉称：原审法院仅以讼争房屋被查封为由驳回我的诉请，违反物权优先于债权的原则；原审法院在认定合同有效、杨某违约基础上驳回我的诉请，导致房屋成为无主房，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判杨某继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将讼争房屋产权过户至我名下，安信瑞德公司承担协助过户义务。

杨某上诉称：原审法院认定我未按约定过户属于认定事实错误，事实是李某1故意拖延办理过户，原审法院认定我不配合过户没有证据支持，原审审理中李某1证据内容存在虚假证明事实情况；李某1隐瞒对自己不利的事实，实际我在取得房产证后通知了李某1进行过户；原审判决适用法律错误，本案为合同纠纷，应首先适用合同法，且我依据合同法享有合同的法定解除权。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判解除双方签订的《房屋买卖合同》，李某1将讼争房屋腾退给我并将房屋权属证件返还给我。

四、二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开审理，确认一审法院认定的事实和证据。该院在审理本案过程中查明浙江省义乌市人民法院在审理原告李某2诉被告李某3、杨某等民间借贷纠纷案件时，根据李某2提出的财产保全申请，于2011年9月21日以（2011）金义商初字第2415-1号民事裁定书裁定，查封了杨某所有的讼争房屋。2013年7月8日，该院出具（2012）金义执民字第2376-10号执行裁定书，裁定解除对讼争房屋的查封。后经本院向权属登记部门核实，该查封已解除。另，李某1确认其及家人目前均不具备在北京市的购房资格。杨某确认除讼争房屋外，其在北京市并无其他住房。 安信瑞德公司确认，如需要，可协助双方办理讼争房屋产权过户手续。
上述事实有下列证据证明：
1. 当事人的陈述；
2.《房屋购买委托协议》、《房屋出售委托协议》、《房屋买卖合同》、《过户通知》、《情况说明》；
3. （2011）金义商初字第2415-1号民事裁定书裁定，（2012）金义执民字第2376-10号执行裁定书。

五、二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：为交易讼争房屋，李某1与杨某在安信瑞德公司的居间服务下签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且并未违反法律法规的规定。虽杨某持有的买卖合同中，关于房屋权属转移登记手续条款的时间空白处未填写"60"字样，但李某1及安信瑞德公司存留的版本中均有记载，故本院认定合同对此有明确约定，杨某持有合同中的文字遗漏系因安信瑞德公司业务人员疏忽所致。故涉讼《房屋买卖合同》应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，李某1支付了大部分房款，杨某亦交付房屋，李某1接收房屋后装修入住至今，但双方并未办理房屋的网上签约及产权过户手续。案件审理中，李某1确认其不具备限购政策要求的购房资格。根据上述查明的事实，本案的争议焦点应归纳为：一、房屋至今未能办理过户手续系何方原因导致；二、李某1不具备在京购房资格是否影响产权过户。
对于第一个焦点，李某1与杨某各执一词，均认为系对方原因导致，并各自提供数份证据。杨某提供的书面证言的证人并未出庭作证，故该部分证言本院不予采纳。杨某提供安信瑞德公司客户经理耿丽的《情况说明》及录音等证据仅能证明其与李某1曾就合同继续履行问题进行协商，不能佐证其主张。李某1的陈述及所提证据，可以证实其多次寻求与杨某协商解决争议，且均得到居间服务方安信瑞德公司的认可，李某1的陈述及证据足以佐证其提出的主张。故此，本院认定讼争房屋未能过户系因杨某违约加价行为导致。原审法院认定杨某构成违约正确。杨某的此项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
对于第二个焦点，讼争房屋的交易行为发生于2009年，自合同签订至今，针对房地产市场的不断发展变化，国务院及北京市政府均出台了系列政策进行宏观调控，分别对房屋买卖中的贷款、购房资格、限购套数、税费等问题作出了规定。其中，2011年2月15日，北京市政府出台通知，对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出规定。根据该通知的规定，李某1目前并不具备在京购房资格，但涉案的买卖合同系在该政策出台之前即已订立，李某1支付了大部分房款并实际占有使用了房屋，本案的买卖合同不应受到之前出台的限购政策的限制，故李某1虽目前不具备政策要求的购房资格，但并不能因此影响房屋产权过户手续的办理。同时，针对讼争房屋发生的案外查封情形已消失，杨某应继续履行合同义务，为李某1办理过户手续，安信瑞德公司确认对此可尽协助义务，本院不持异议，具体过户时间由本院酌情予以确定。李某1所提上诉请求于法有据，本院予以支持。杨某的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

六、二审定案结论
根据案件当时的查封情形，原审法院曾作出驳回双方本、反诉请求的判决。鉴于目前案外查封情形已消失，可以继续履行合同办理过户手续，故本院予以改判。故北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项作出如下判决：
1. 撤销北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第27448号民事判决；
2.杨某及北京安信瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内，协助李某1将房屋的产权过户至李某1名下；
3.驳回杨某的全部反诉请求。

七、解说
本案是房价上涨地区房屋买卖过程中经常出现的一种情形。具有买卖房屋真实意思表示的双方当事人签订《房屋买卖合同》时，出卖人并未取得房产权属证明，合同中约定了买受人的付款义务和出卖人取得房产证后的协助过户义务。买受人按约向出卖人履行合同约定的付款义务后，因房价上涨，出卖人认为"房子卖亏了"，在取得房产证后，不按合同约定办理房产过户，向买受人提出加价要求，否则便以种种理由阻碍或拖延房屋过户，有的甚至不惜根本违约，将房产卖给他人，以获得更多利益。本案中的被告便是为获取更多房款而迟迟不履行房产过户义务，致使原告获得房屋所有权的目的无法实现。为保护当事人的合法权益，在房屋买卖双方意思表示真实，合同约定内容合法有效情况下，法院在查明事实的基础上，会依法支持履约方合理诉求。本案中一审法院之所以未支持原告办理房屋产权过户手续的请求，并非原告的诉求不合理，而是因为涉案房屋在一审阶段被其他法院查封，如果支持其诉求，在房屋查封措施未解除情况下，会出现判决无法执行情况。而二审法院在审判期间，由于房屋查封情形已消失，可以继续履行合同办理过户手续，因此判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋过户登记手续。
本案中反映的另外一个房屋买卖中的问题是：房屋买卖合同于房产交易新政实施前签订，非因买房人原因导致房屋未能及时办理过户，新政出台后没有购房资格是否影响产权过户？本案中原被告签订房屋买卖合同是在2009年，且合同中约定原告的付款义务和被告需在取得房产证后60日内协助原告办理过户登记。2009年11月，被告取得房屋权属登记部门颁发的房产证，在原告已经按照合同约定支付相应房款情况下，被告无正当理由和法定情形抗辩原告的请求权，应按合同约定在规定期限内履行协助房产过户义务。正是被告的不作为导致原告迟迟未获得房屋所有权。而北京市政府出台居民家庭购买住房资格限制和限购套数是在2011年2月，虽然诉讼时原告没有购房资格，但这并不影响涉案房屋的产权过户。原因主要有：（一）诉争房屋的交易行为发生在限购政策实施前，此时原告具有购房资格，且与被告签订了房屋买卖合同；（二）原告已按合同约定履行自己的付款义务，房屋未及时办理过户是由被告不履行过户义务所致，换言之，如果被告按合同约定，及时协助原告办理房屋登记，原告已经在限购政策实施前取得房屋所有权；（三）原告的诉求既是为促使购房合同目的实现，也是对自身在合同签订时具备购房资格的确认。如果法院因诉讼时不具备购房资格而不支持本案原告诉求，既不符合公平原则，也剥夺了原告在限购政策实施前拥有的购房资格，导致原告的合法利益得不到有效保护。因此，如果房屋买卖合同在新政实施前签订，买受人按约完全履行了相应义务，非因买受人原因导致房屋未能办理过户的，即使诉讼过程中不具备购房资格，也可依据法院判决办理过户登记。
(童学勇)