(一)首部

1．判决书字号：福建省福州市仓山区人民法院（2012）仓民初字第1408号民事判决书

2．案由：房屋租赁合同纠纷

3．当事人
原告：郑某。
被告(被上诉人)：福建春伦茶业集团有限公司。
法定代表人：傅天龙，董事长。
委托代理人：兰永华、方苗，福建亚太天正律师事务所律师。

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织
审判机关：福建省福州市仓山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄慧；人民陪审员林弦声、陈瑜

6．审结时间：2012年8月5日

(二)诉辩主张

1．原告诉称，2011年9月5日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告向被告承租位于福州市仓山区"××"小区××苑第××号楼第×层第1、2、3号商铺，租赁期限五年，从2011年10月1日起至2016年9月30日止；原告在合同签订之日向被告支付租赁保证金40000元；被告违约应按原告所支付的保证金数额给予等额赔偿，如有其它损失则应当赔偿损失；合同履行期间，发生争议，若协商不成，向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。合同签订后，原告按约向被告支付了装修垃圾清运费772元、卫生费1447元、租金23172元、租赁保证金40000元、装修保证金3000元、市场管理费5789元。但被告未按约将上述店铺交给原告使用，而是租赁给第三人，这些商铺现已在第三人使用。被告以自己的行为表明不再履行2011年9月5日的《商铺租赁合同》，已构成违约，依法应当承担违约责任。

2．被告辩称，1.同意解除合同；2.被告无法向原告交付店面的原因是因为该商店被第三方非法占用，我方正在追究该第三方的相应法律责任；3.原告要求承担利息没有依据；4.原告要求两倍返还保证金过高，保证金条款属于约定违约金，请求法院酌情调低。

(三)事实和证据
福建省福州市仓山区人民法院经公开审理查明：原、被告于2011年9月5日签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将坐落于福州市仓山区"××"小区××苑第××号楼第×层第1、2、3号商铺出租给原告使用，租赁期限为五年，即从2011年10月1日至2016年9月30日止。此外，双方还对各项费用的缴纳、违约责任等内容做出约定。合同签订当日，原告向被告支付装修垃圾清运费772元、卫生费1447元、租金23172元、店面保证金40000元、装修保证金3000元、市场管理费5789元。目前诉争店面被他人占用。庭审中，被告福建春伦茶业集团有限公司同意解除合同，也同意返还原告按约支付的市场管理费、装修垃圾清运费、卫生费、装修保证金、租金等共计人民币34180元，及租赁保证金40000元，但不同意双倍返还保证金及支付利息。
上述事实有下列证据证明：
1.商铺租赁合同1份，证明（1）原告向被告承租位于福州市仓山区"××"小区××苑第××号楼第×层第1、2、3号商铺；（2）租赁期限五年，从2011年10月1日起至2016年9月30日止；（3）原告在合同签订之日需向被告支付租赁保证金40000元。被告违约，按原告所支付的保证金数额给予等额赔偿，如有其它损失则应当给予赔偿损失；（4）败诉方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。
2.2011年9月5日被告出具的收据5张，证明原告已按约于2011年9月5日向被告支付了装修垃圾清运费772元，卫生费1447元（2011年9月7日至2011年12月6日），租金23172元（2012年4月1日至2012年6月30日），装修保证金3000元，市场管理费5789元（2012年4月1日至2012年6月30日）。
3.2011年9月5日被告出具的收取租赁保证金40000元的收据1张，证明：原告已按约向被告支付的店面租赁保证金人民币40000元。

(四)判案理由
福建省福州市仓山区人民法院经审理认为：原、被告于2011年9月5日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告依约支付了合同约定的各项费用，被告应承担将诉争店面交付原告使用的义务。现被告至今未履行该义务，致使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除租赁关系并要求被告返还市场管理费、装修垃圾清运费、卫生费、装修保证金、租金共计人民币34180元的诉请，本院予以支持。关于市场管理费、装修垃圾清运费、卫生费、装修保证金、租金的利息，属原告的直接损失，被告应予赔偿，但原告要求被告按人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算利息于法无据，对于超过部分本院不予支持。合同第十一条第一款约定：若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，按原告所支付的保证金数额给予等额赔偿，如有其它损失则仍应当给予赔偿。本案不属于该条款约定的被告提前解除合同的情况，故原告要求被告双倍返还租赁保证金的诉请，法院不予支持。

(五)定案结论
福建省福州市仓山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，作出如下判决：
1、解除原告郑某与被告福建春伦茶业集团有限公司间关于福州市仓山区"××"小区××苑第××号楼第×层第1、2、3号商铺的房屋租赁关系；
2、被告福建春伦茶业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告市场管理费、装修垃圾清运费、卫生费、装修保证金、租金共计人民币34180元并支付利息（从2011年9月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至本判决确定的还款之日止）；
3、被告福建春伦茶业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告租赁保证金人民币40000元；
4、驳回原告其他诉讼请求。
宣判后，双方均未上诉。

(六)解说
本案处理重点主要在于对合同法的理解。我国《中华人民共和国合同法》第六十条规定，"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。"合同生效后，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出租方负有交付房屋给承租方使用的义务，承租方负有依约支付相应租金及各项费用的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"本案被告(出租方)迟迟未履行交付房屋的义务致使原告的合同目的无法实现，故原告可以依法要求解除租赁关系。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。"本案租赁关系解除，原告可以要求被告返还已其缴纳的市场管理费、装修垃圾清运费、卫生费、装修保证金及租金的利息。同时，本案租赁合同第十一条第一款约定，若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，按原告所支付的保证金数额给予等额赔偿，如有其它损失则仍应当给予赔偿。本案不属于被告提前解除合同的情形，因此，原告无权主张被告双倍返还租赁保证金。
（黄慧）