(一)首部

1.判决书字号：福州市仓山区人民法院（2012）仓民初字第481号判决书。

2．案由：租赁合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：刘某
委托代理人：裴乐艳，福建亚太天正律师事务所律师。
被告：江某
委托代理人：李华元、林星，福建合立律师事务所律师。

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织
审判机关：福建省福州市仓山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄建平；代理审判员：郑敦梁；代理审判员：许友霖。

6．审结时间：2012年11月12日。

(二)诉辩主张

1．原告诉称，2010年12月，被告江某将福州市仓山区××大道路×××号××水都美域×号楼04店面其中20㎡（建筑面积61.62㎡）转租并将部分设备顶让给原告，却向原告隐瞒了其不是房东，并与房东高某有合同约定未经同意不得转租的重要事实。被告要求原告每月缴纳租金1700元，付给"顶手"费80000元和押金3400元。租期为2010年12月1日至2012年1月30日,被告向原告承诺2012年1月30日后该店面续签给原告。得到被告的承诺后，原告答应被告提出的条件，双方于2010年12月10日订立《店面转让租赁合同》。原告于合同签订前后给付被告店面"顶手"费80000元（其中4000元以预付定金形式给付）、押金3400元及首月租金，之后依约每月向被告缴纳租金。2011年11月，房东高某发现被告擅自转租后，通知被告及原告自转租行为发生之日起解除合同收回店面，要求原告马上搬离或与房东高某另行订立合同，若与房东高某建立租赁关系，整间店面每月需缴纳租金10000元。由于被告未经高某同意擅自转租并导致高某解除合同收回店面，原告需被迫中途搬出店面或接受高价租赁条件。被告擅自转租、隐瞒事实真相、虚假承诺的行为已构成欺诈，严重违背了经商诚实信用的基本原则。现原告诉请：1、判决确认原、被告订立的福州市仓山区××街道××大道路×××号××水都美域×号楼04店《店面转让租赁合同》无效；2、判令被告立即返还原告支付的店面"顶手费"80000元；3、判令被告立即返还原告已支付的店面押金3400元；4、判令被告立即返还原告已支付的2010年12月1日至2011年11月30日店面租金20400元；5、判令被告赔偿原告因其缔约过失造成的原告经济损失24000元；6、判令被告承担本案所有诉讼费用；

2．被告辩称，双方在签订合同时，被告没有隐瞒任何事实真相，转租合同系双方真实意思的表示，合法、有效，且已履行完毕。双方签订的合同名称为"转租合同"可推定原告已知悉被告并非店面的房东。转租合同期限明确截止日期为2012年1月30日，且被告并没有承诺2012年1月30日后一定会将店面续签给原告，而是约定合同期满后，在租金等租赁条件双方协商同意的情况下，同等条件下原告享有优先租赁权；80000元"顶手"费为店内设备、装修、技术使用费，原告已经接收且转租合同已经履行完毕，原告无权主张返还；原告迄今为止未缴纳过押金；被告与原告之间的合同已实际履行完毕，不存在返还租金的事实和法律依据。原告向他人支付的所谓租金被告并不知情，且与被告无关；《店面转让租赁合同》合法、有效，且已实际履行完毕，不存在缔约过失责任。请求驳回原告所有诉讼请求。

(三)事实和证据
福建省福州市仓山区人民法院经公开审理查明：坐落于福州市仓山区××街道××路××号××水都四期×楼×层04店面为李某、李某1、高某共同共有。2009年4月8日，高某与被告江某签订《商铺租赁合同》，约定：将讼争店面租给被告，租期从2009年1月30日至2012年1月30日止，月租金为1500元。该合同第五条第3款规定"乙方不得将商铺转租，转让给其他人。（亲戚除外）"2010年12月，原、被告签订《店面转让租赁合同》，被告江某将讼争店面（建筑面积61.62㎡）其中20㎡转租并将部分设备转让给原告，租期从2010年12月1日起至2012年1月30日止，每月租金1700元。该合同第二条规定"...乙方在签订本合同时一次性向甲方支付"顶手"费包含店内设备、装修，技术转让费捌万元（小写80000元整）。并交纳押金3400元，租赁期限满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回押金3400元给乙方（不计息）...2012年1月30日以后，租金等租赁条件双方协商同意的情况下，该店面承诺续签给乙方，在同等条件下，乙方享有优先权..."。2010年12月1日、2010年12月9日，原告前后给付被告店面"顶手"费80000元（其中4000元以预付定金形式给付）。2012年1月11日，房东高某向被告江某发函《解除合同通知书》。
上述事实有下列证据证明：
1、店面转让租赁合同，证明2010年12月8日，被告与原告订立合同，将仓山区××水都美域×号楼04店面中的20㎡租赁"顶让"给原告，合同期限自2010年12月1日至2012年1月30日，月租金1700元，被告于签合同时一次性收取原告"顶手"费80000元及押金3400元。承诺2012年1月30日后该店面续签给原告。
2、收款收据、中国建设银行存款凭条，证明原告与被告订立《店面转让租赁合同》前后，原告依约给付被告店面"顶手"费80000元（其中4000元以定金形式现行给付）、押金及首月租金共计5100元，其中的100元和转让费一并支付到被告建行账户。
3、商铺租赁合同及附件原件，证明被告与××水都美域×号楼04店面房东高某订立的《商铺租赁合同》条款明确约定被告不得将商铺转租、转让给其他人，整间店面61平方租金为每月1500元。
4、解除合同通知书，证明××水都美域×号楼04店面产权人高某于2012年1月11日以书面发函给原告和被告，通知被告由于其擅自转租，自被告转租行为实质发生之日起，高某解除其与被告的商铺租赁合同并要求其支付违约金。
5、证人高某证言：2011年11月，证人发现后该情况后，用快递把《解除合同通知书》寄给被告。证明解除合同通知书

(四)判案理由
福州市仓山区人民法院经审理认为：根据案外人高某即业主与被告江某签订的《商铺租赁合同》第五条第3款明确规定，该商铺不得转租给他人。2010年12月，被告未经出租人的同意，擅自将承租商铺转租给原告。案外人高某知道该情况后，于2012年1月11日向被告发出《解除合同通知书》，并未对转租行为进行追认，故原、被告间签订的《店面转让租赁合同》属无效合同。原告诉求被告返还店面"顶手"费80000元，根据原、被告签订的《店面转让租赁合同》中"顶手"费80000元明确包含店面设备、装修和技术转让费用，考虑原告已实际使用至合同期满，并继续向业主高某租赁，故原告诉请要求被告返还"顶手"费80000元，本院不予支持。原告诉请被告返还店面押金3400元，庭审中被告确认有收到原告店面押金3400元，本院认为因合同无效，被告应退还原告店面押金3400元。原告诉请被告返还已支付的2010年12月1日至2011年11月30日店面租金20400元；被告从2010年12月1日至2011年11月30日期间收取原告的租金按每月1700元，这期间原告实际使用该店面，应当支付房屋占有使用费。被告每月向房东高某支付61平方米的租金为1500元，本案原告实际占有的面积为20平方米，应当承担的每月房屋占有使用费份额为491元。本院认为，因合同无效，被告多收取的房屋占有使用费为（1700元-491元）×10个月=12090元，应当予以返还原告。原告诉请被告赔偿因其缔约过失造成原告经济损失24000元；根据原告的举证和业主高某证明被告于2011年12月8日向业主高某支付2011年12月和2012年1月61平方米的租金20000元，而原告没有向被告支付该二个月的租金，原告因此增加的租金为（10000元÷61平方米×20平方米-491元）×2个月=5575元。鉴于原、被告签订《店面转让租赁合同》时均明知为转让租赁合同，对该合同的无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，其中被告明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任，而原告在租赁该店面时，应当了解店面的权属及被告有无转让权，因其疏忽没有了解，也应承担相应的责任。结合本案实际情况，从公平合理原则考虑，被告应赔偿原告因此所受到的损失的70%即3902元。

(五)定案结论
福建省福州市仓山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条、第九条，《商品房屋租赁管理办法》第十一条之规定，作出如下判决：
1、原告刘某与被告江某2010年12月签订的《店面转让租赁合同》无效；
2、被告江某于本判决书生效之日起十日内退还原告刘润金店面押金3400元、多收取的房屋占有使用费为12090元，并赔偿原告因此所受到的损失3902元；
3、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费人民币3298元，原告刘某负担2821元，被告江某负担477元。

(六)解说
本案的重点在于对《店面转让租赁合同》是否有效的认定，以及各方在合同履行过程中过错问题的认定。
我国《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
具体到本案中，本案的焦点在于《店面转让租赁合同》已近履行完毕时，业主却以被告未经出租人同意，擅自将承租商铺转租给原告为由，发出《解除合同通知书》，并未对转租行为进行追认，故原、被告间签订的《店面转让租赁合同》属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如果依据该合同无效的法律后果规定，作为被告将房屋出租给原告，就应当将全部租金返还给原告，而原告只需将房屋退还给被告，这明显对被告不公平。故认定租金如何返还，也是该案的焦点所在。
依据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，被告仅需退还其转让租赁合同中多收取的租金，这样才公平合理，也符合法律精神。顶手费的问题，法律中并未有顶手费该词，故顶手费应当依照合同的规定来确认其范围和内容，要充分尊重当事人的自治权利。具体本案中，顶手费明确包含店面设备、装修和技术转让费用，因此，考虑原告已实际使用至合同期满，并继续向业主高某租赁，故原告诉请要求被告返还顶手费，法院不予支持较为公平合理。
（何必林）