（一）首部

1、判决书字号：
一审判决书：南宁市青秀区人民法院（2011）青民一初字第1361号判决书。
二审判决书：南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第1235号判决书。

2、案由：房屋买卖合同案

3、诉讼双方
原告（反诉被告）（被上诉人）：高某。
委托代理人（一、二审）：程某。
被告（反诉原告）（上诉人）：向某、徐某。
一审委托代理人韦某、潘某。
二审委托代理人李某。
第三人：高某1。
第三人：高某2。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：南宁市青秀区人民法院
合议庭组成人员：审判长：陶燕燕；人民陪审员：黄岚岚、余安宁。
二审法院：南宁市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：李  涛；审判员：王瑛瑛、刘  萌。

6、审结时间：
一审审结时间：2012年2月2日
二审审结时间：2012年7月9日。

（二）一审诉辩主张

原告诉称：2007年7月31日，原告与两被告签订了一份《转让房屋协议书》，约定由原告购买属于被告的南宁市××路××号×栋×单元3007号房。协议签订后，原告依约向两被告支付了房款50万元，两被告亦将上述房屋交付给原告使用，但因两被告一直以房屋未办妥上市交易的审批手续为由拖延办理过户手续，房屋至今仍然登记在两被告名下。2011年6月17日，原告收到两被告的来函，第一次得知房屋已可以办理过户手续，且两被告还要求原告在7个工作日内共同到有关部门办理。原告当时身处外地，无法立刻赶回办理过户手续，因此立即通过公证回函被告，要求其提供能够证明房屋已经具备出售条件的文件副本、办理过户手续的具体日期等。由于涉案房屋价格已大幅上涨，为阻止被告违约，请求法院判令两被告协助原告办理上述房屋的产权过户手续，并承担本案诉讼费用。

被告答辩并提起反诉称：原告认为被告故意拖延办理房屋过户手续没有事实依据，被告并没有将涉案房屋卖给他人的打算。双方于2011年6月28日到南宁市房产交易部门查询，涉案房屋仍然登记在被告名下。本案合同目的无法实现，是因房产新政出台以后，南宁市房产交易部门目前不可能将涉案房屋过户到原告名下，属于不可归责于当事人双方的事由造成。双方签订的房屋买卖合同已无法履行，请求法院判决解除双方签订的房屋转让协议，并判令原告搬出房屋并将房屋交还被告，由原告承担本案诉讼费。

第三人高某1述称：同意原告意见。

第三人高某2述称：同意原告意见。

（三）一审事实和证据
南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：南宁市××路××号×栋×层3007号房（邕房权证字第0×××××0号）所有权人为被告向某，共有人为被告徐某，该房系参加广西壮族自治区新闻出版局2002年度全额集资建房，实交集资款为129930.49元，包括共有分摊面积14.79平方米（另有3007号杂物房一间，面积18.69平方米，不予核准房屋权属登记）。邕房权证字第0×××××0号《房屋所有权证》于2006年6月6日颁发。2007年7月31日，被告向某、徐某（甲方）与原告高某（乙方）签订了《转让房屋协议书》，双方约定两被告同意将座落在望园路××号门牌×栋×单元3007房屋一套，面积138.9㎡，及杂物房一间，面积18.69㎡，全部转让给原告。一、房屋价款及原房屋使用设施及房屋证、土地证过户费用，共计62万元整。其中包括房屋及杂物房价款、空调四台，太阳能热水器一台，管道煤气开户费，房屋、土地过户手续的各种税、费。二、付款办法：两被告在2007年10月30日前，必须将房屋交付给原告使用，同时原告必须交给两被告房屋款人民币5万元整。因国家法令规定土地证登记满三年后方能办理过户手续，届时双方共同办理房屋、土地过户手续，房产证、土地证变更为原告所有后，同时原告必须将购房余款12万元付给两被告。三、违约责任：1、如原告违约，所交两被告房款不得退回。2、如两被告违约，必须按原告所交房款数的双倍退回给原告。3、除1、2点外，违约方应赔偿由于违约给对方造成的一切损失。2007年7月30日，第三人高某1代高某向徐某支付了上述房屋购房款定金1万元，第三人高某2分别于2007年9月15日、2007年10月4日、2011年6月24日代高某向徐某支付了上述房屋购房款30万元、19万元、12万元。后两被告已将房屋交付给原告居住使用。
2004年12月2日，南宁市人民政府发布实施的南府发[2004]109号《南宁市经济适用住房暂行办法》规定，集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得上市交易。2009年9月1日，南宁市人民政府发布实施的南府发[2009]70号《南宁市经济适用住房暂行办法》规定，申请产权的家庭自取得房屋所有权证之日起5年内，其经济适用住房不得直接上市交易，本办法施行前已满三年限制交易条件年限的，仍按原有规定执行外，同时废止了上述南府发[2004]109号办法。2011年2月13日，南宁市人民政府发布南府办[2011]34号《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》，对非本市户籍居民家庭在本市市区范围内购买住房实行限购政策。该通知于2011年3月1日实施。
2011年6月16日，两被告向原告发出《关于催告高某尽快履行共同办理房屋、土地过户手续义务的函》，该函说明两被告已于2010年6月28日办妥《区直单位全额集资房上市交易申请表》的审批手续，要求原告方在收到催告函七个工作日内尽快与两被告办理房屋、土地过户手续。原告于2011年6月21日、6月25日向两被告发出《回复函》及《2011年6月28日上午九点到房产交易中心办理房屋、土地过户手续的函》，要求两被告于2011年6月28日上午9时到南宁市园湖建政路口南宁市房产交易中心三楼办理房屋、土地过户手续。2011年6月28日，原告与两被告到南宁市房产交易中心协商办理房屋过户手续，但双方就原告是否为2011年3月1日实行的《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》中的限购对象、能否办理房屋过户手续发生争议，当天双方并未办理房屋过户手续，原告遂诉至本院。
上述事实有下列证据证明：
1、《转让房屋协议书》；
2、《房屋所有权证》；
3、收款收据；
4、银行转款凭证；
5、南府发[2004]109号及[2009]70号《南宁市经济适用住房暂行办法》；
6、南府办[2011]34号《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》；
7、双方往来函件。

（四）一审判案理由
南宁市青秀区人民法院经审理认为：原告与两被告于2007年7月31日签订的《转让房屋协议书》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。两被告主张上述协议书因违反南府发[2009]70号《南宁市经济适用住房暂行办法》及《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》导致无效，因该两份文件属于地方政府规章，不符合法律法规规定的合同无效的情形。在此情况下，两被告反诉要求解除《转让房屋协议书》，而原告于2007年已支付了大部分房屋转让款，并在收到两被告的催告函后又于2011年6月24日支付12万元给徐某，已全部付清购房款，不存在违约情形，且两被告亦早已将房屋交付给原告居住使用，因此，两被告应当按照协议约定，协助原告办理涉案房屋的过户手续。如因房产部门的行政管理行为导致过户手续暂时无法办理，则两被告应在过户条件成就时及时履行义务。另外，两被告主张原告系中国人民大学全日制学生，户籍在北京市，无法提供南宁市内累计一年以上纳税或社会保险缴纳证明，属于南宁市住房限购措施限制的对象，无法将涉案房屋过户登记至原告名下。南宁市住房限购措施的发布时间为2011年2月13日，实行时间为2011年3月1日，而原告与两被告签订《转让房屋协议书》的时间为2007年7月31日，双方是在南宁市未发布住房限购措施的情况下签订了上述协议书，从保护交易安全的角度，对善意购房人的合法权益应予以保护，限购政策对于其发布前已签订了房屋转让协议的善意购房人，不应具有约束力，故对两被告要求解除《转让房屋协议书》及要求原告返还涉案房屋的反诉请求不予支持。涉案房屋已于2006年6月6日取得《房屋所有权证》，已满足南府发[2004]109号《南宁市经济适用住房暂行办法》中规定满三年可上市交易的条件，不应执行南府发[2009]70号《南宁市经济适用住房暂行办法》；两被告亦于2010年6月28日办妥《区直单位全额集资房上市交易申请表》的审批手续，涉案房屋已符合上市交易的条件，故两被告应协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。

（五）一审定案结论
南宁市青秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）向某、徐某于本判决生效之日起十日内，协助原告（反诉被告）高某向南宁市房产交易中心申请办理产权过户登记手续，并按南宁市房产交易中心的要求配合原告（反诉被告）高某完成过户手续，以便将南宁市××路××号×栋×层3007号房过户登记至原告（反诉被告）高某名下；
二、驳回被告（反诉原告）向某、徐某的反诉请求。
案件本诉受理费100元，反诉受理费8800元，二项合计8900元，由被告（反诉原告）向某、徐某负担。

（六）二审情况：

1、二审诉辩主张：
上诉人（原审被告、反诉原告）上诉称：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《转让房屋协议书》合法有效与现行的法律、行政法规规定相悖，是错误的。双方签订《转让房屋协议书》时，买卖房屋尚不符合上市交易的条件，未办理审批上市的申请手续，未满足双方所附的生效条件，《转让房屋协议书》应是无效合同，退一步说也只能是未生效的效力待定合同。被上诉人高某是中国人民大学新闻学院的博土生，属于外地户口，又长期在国外学习，根据2011年3月1日施行的《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》的规定，高某属于南宁市范围住房的限购对象，也就是说，《转让房屋协议书》的合同主体不符合政府政策的规定，双方当事人无法履行本案《转让房屋协议书》约定的主要合同义务。综合全国当前住房限购政策的趋势，目前没有任何一个已出台限购措施的城市对此政策松绑，所以说，可以预见在将来一段时间内，本案《转让房屋协议书》仍将是未生效的合同。二、无论本案《转让房屋协议书》是无效合同还是未生效合同，被上诉人高某不能主张法院强制上诉人履行合同义务。三、本案《转让房屋协议书》无论是未生效合同还是有效合同，上诉人都有权根据当前的法律、法规及合同法中的情势变更原则依法解除。综上，一审判决适用法律错误，运用逻辑不当，请求二审法院撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《转让房屋协议书》，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人（原审原告、反诉被告）辩称：一、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，《转让房屋协议书》于签订之日即2007年7月31日已经生效。《转让房屋协议书》不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，依法应当继续履行。二、涉案房屋于2006年6月6日取得房产证，依据南宁市有关规定，在2009年6月6日已经满足上市交易条件。事实上，涉案房屋的上市交易审批手续在2010年6月28日已经获得批准，而与该房屋同一栋楼的3013房就已经成功完成过户，这亦足以证明涉案房屋已经满足上市交易条件。三、限购政策属于短期的政策变动，根据民法的基本原则，以及从限购政策本身的目的出发，限购政策都不应成为履行本案房屋买卖合同的障碍。首先，被上诉人在2007年签订合同时已经支付了绝大部分房款，并且也实际占有涉案房屋，现在房屋价格已经大幅飙升，如解除合同则会令合同双方利益明显失衡，使一直忠实履行合同义务的被上诉人蒙受巨大损失，有违民法中的公平原则。其次，从限购政策本身的角度考虑，也应当保护交易的继续进行。假如允许卖方利用限购政策解除合同，从而重新在房地产市场上以更高价格出售，这无疑是助长了投机行为，进一步扰乱了房地产价格。最后，"法不溯及既往"是一个非常重要的法律原则，只要合同当事人在签订合同之时是出于善意而为，那么从保护交易安全的角度则应维护其合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
一审第三人高某1述称：同意被上诉人意见。
一审第三人高某2述称：同意被上诉人意见。

2、二审事实和证据：
南宁市中级人民法院经审理，除确认一审法院认定的事实和证据外，还查明：2007年，高某在房产中介机构发布的卖房公告信息中看到向某、徐某的卖房信息后联系向某、徐某，双方经协商后签订《转让房屋协议书》，在高某支付50万元购房款后，向某、徐某于2007年10月30日将涉案房屋交付高某，高某的父亲高某1在涉案房屋居住至今。向某、徐某于2007年4月29日取得涉案房屋的《国有土地使用证》（南宁国用〔2007〕第000000795号）。2010年6月28日，向某、徐某办理了《区直单位全额集资房上市交易申请表》的审批手续，涉案房屋获准上市交易。
上述事实有下列证据证明：
⑴《国有土地使用证》；
⑵《区直单位全额集资房上市交易申请表》。

3、二审判案理由：
南宁市中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点是上诉人向某、徐某与被上诉人高某签订的《转让房屋协议书》应解除还是继续履行？
上诉人向某、徐某与被上诉人高某于2007年7月31日签订的《转让房屋协议书》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并合法有效，双方均应恪守履行。经审查，高某作为房屋买受人虽不具备《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》中规定的购房资格，但在该《通知》实施（2011年3月1日）之前，高某与向某、徐某已于2007年7月31日订立《转让房屋协议书》，且向某、徐某已于2010年6月28日办理了讼争房屋的上市交易审批手续，高某亦已依约付清全部购房款并实际占有使用房屋将近5年，本案中如解除双方签订的《转让房屋协议书》会导致双方之间利益明显失衡，不利于维护交易安全及保护善意购房人的合法权益，一审判决根据本案实际情况判令向某、徐某协助高某办理房屋过户登记手续正确，本院予以维持。向某、徐某以高某不符合在南宁市市区范围内购房资格，无法办理房屋过户手续为由请求解除双方签订的《转让房屋协议书》并由高某向其返还房屋，理由不充分，一审判决驳回其反诉请求正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，本院予以维持。向某、徐某上诉所述及请求，理由不充分，本院不予支持。

4、二审定案结论：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元（上诉人向某、徐某已预交），由上诉人向某、徐某负担。

（七）解说
本案为一起因政府房地产调控政策而引发的房屋买卖合同纠纷。近年来，我国很多大中城市纷纷出台住房限购政策，引发了一系列民事审判上的新问题。
一、住房限购政策的性质
住房限购政策具有公共政策的性质，确实对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。房屋买卖作为一种市场行为，买卖双方在订立房屋买卖合同时，应当对房地产市场的风险性有所预见，而且，住房限购政策是在政府多次出台房地产调控政策的市场背景下推出的政府行政手段干预市场行为，本身是有可预见性的，并不属于《合同法》第一百一十七条规定的"不能预见、不能避免并不能克服"的情形，因此，住房限购政策不属于法律规定的不可抗力。
二、住房限购政策与房屋买卖合同的效力
有观点认为，若购房合同是在"限购令"颁布前签订的，购房合同有效；若购房合同是在"限购令"颁布后签订的，合同双方又都是"明知故犯"，则合同因违反法律法规禁止性规定而无效。笔者认为，上述观点值得商榷。首先,"合同的效力"与"合同的履行"是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，双方意思表示真实，合同内容不违反法律或行政法规的效力性规定，则《房地产买卖合同》就依法产生法律效力。其次,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而且，是依据法律或者行政法规的效力性强制性规定来判断合同效力。而地方政府的住房限购政策，只是地方行政规范性文件，属于管理型强制性规范，不应当成为判定合同效力的依据。因此，从原则上来说，住房限购政策一般不影响房产买卖合同的效力。
三、处理此类案件的原则
笔者认为，审理受住房限购政策影响的房屋买卖合同纠纷案件，应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。应参照北京市、浙江省等地高级人民法院制订的审理此类案件的有关会议纪要或意见，结合受诉法院所在地的实际情况，妥善处理这类案件。
（一）对于合同订立后因住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。合同解除后，出卖人应当将购房款或定金返还买受人。一般情况下，不适用定金罚则或违约责任。但经审查存在以下情形的可以考虑补偿或赔偿损失：1、解除合同确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。2、房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方要求解除合同，并要求对方赔偿损失的，应予支持。
（二）住房限购政策实施前已签订房屋买卖合同，住房限购政策实施后，买受人不具备购房资格，但是，买受人已经支付了购房款并且实际占有使用房屋，若解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，法院应从公平原则角度出发，支持合同继续履行。本案即属于这种情形。在司法实践中，北京、厦门、广州等地法院在此种情形下均判决支持合同继续履行。《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条即对此作了明确规定。
（三）买受人在住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，尚未审结的，不受该政策规定的住房限购条件的限制。
（四）对于住房限购政策实施后订立房屋买卖合同的，应分清情况作以下处理：1、因一方当事人故意隐瞒或虚构事实，导致合同违反住房限购政策无法继续履行的，另一方主张解除或撤销合同，并主张赔偿损失的，应予支持；2、买卖双方明知或应当知道签订的房屋买卖合同不符合住房限购政策的，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。
（李涛）