(一) 首部
1、判决书字号
一审判决书:福建省厦门市思明区人民法院(2009)思民初字第10887号判决书。
二审判决书:福建省厦门市中级人民法院(2012)厦民终字第1530号判决书。
3、诉讼双方
原告(被上诉人)林某。
法定代理人杨某,系原告之母。
委托代理人王木海,福建方威律师事务所律师。
委托代理人许丹,福建方威律师事务所律师。
被告陈某。
第三人(上诉人)吴某。
一审委托代理人丁渺淼,厦门宏信律师事务所律师。
一、二审委托代理人许文秀,厦门宏信律师事务所律师。
二审委托代理人郑宝珠,厦门宏信律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审审判机关:福建省厦门市思明区人民法院
合议庭组成人员:审判长:林鸿斌;审判员:张朝禧、彭朝辉。
二审审判机关:福建省厦门市中级人民法院
合议庭组成人员:审判长:陈朝阳;代理审判员:洪德琨、章毅。
6、审结时间
一审审结时间:2010年12月20日。
二审审结时间:2012年11月19日。
(二) 一审情况
1、一审诉辩主张
原告林某诉称,原告之父林清河生前与被告系夫妻关系。夫妻两人于2003年间以被告的名义购买了位于厦门市禾祥西路12号1502室的一套房子。该房产交付后一直由原告及原告的法定监护人杨某居住。2008年12月3日,林清河不幸于台湾病故。被告未征得其他法定继承人同意,擅自于2009年5月18日与第三人签订《厦门市房地产买卖合同》,以明显低于市场价格将房产转让给第三人。现该房产已办理了产权过户手续,房屋转让款由被告占为已有。上述房产系被告与其他继承人共同财产。被告擅自处分,其所签订的《厦门市房地产买卖合同》严重违反法律的强制性规定,应被确认为无效。故请求法院判令:1.依法确认被告与第三人于2009年5月18日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效;2.确认原告作为共同共有人有继续保管、使用位于厦门市禾祥西路12号1502室房产的权利;3.本案的诉讼费用由被告承担。
被告陈某未到庭参加诉讼也未提交证据,本院视为其放弃答辩权利。
第三人吴某辩称,讼争房产登记于被告名下,其依法享有占有、使用、受益、处分的权利。被告与第三人所签订的房屋买卖合同,系双方当事人真实意思的表示,合法有效。第三人购买房产时程序合法、手续完备,为善意取得,理应受到法律保护。假如原告认为其合法权益受到侵害,其应当向被告请求赔偿,而非向第三人主张。
2、一审事实和证据
福建省厦门市思明区人民法院经公开开庭审理查明:原告之母杨某与台商林清河生育一子即本案原告林某。2003年,林清河购买诉争房屋,登记在其台湾配偶即本案被告陈某名下。该房产交付后一直由原告林某及其法定代理人杨某居住。2008年12月3日,林清河于台湾病故。2009年5月18日被告陈某与第三人吴某签订《厦门市房地产买卖合同》,将诉争房屋以每平方米4000元出卖给第三人吴某,现该诉争房屋已经办理产权过户手续。林清河去世后,其配偶陈某、其婚生子林伟文、林伟鸿,非婚生子林某为法定继承人。第三人吴某与林清河的同胞兄弟林铭章同为厦门福祥礼服有限公司股东,且亦与林清河、被告陈某为朋友关系。2009年5月,讼争房屋厦门市思明区禾祥西路当时同一地段、同一时间的房屋均价均在10000元以上。
以上事实,有原告提供的:厦门市土地房屋权证(厦地房证第00394872号)、《厦门市房地产买卖合同》、土地房屋产籍调查表;补充证据三、经公证、认证的台湾户籍滕本资料、台湾士林地方法院民事判决【99年度亲子第23号】、《外资投资企业联合年检报告书》、《厦门福祥礼服有限公司章程修正案》、厦门市房地产市场分析、《厦门晚报》房产信息节选等证据以及庭审笔录为证。
3、一审判案理由
福建省厦门市思明区人民法院根据上述事实认为:一、诉争房屋依法应由林清河法定继承人继承(包括原告)。讼争房产系原告与被告等共同共有,被告未经原告同意处分该讼争房屋系无权处分。二、第三人吴某非系善意取得。首先,第三人吴某与林清河的同胞兄弟林铭章同一公司股东,亦与林清河、被告为朋友关系,第三人应对于林清河的家庭情况以及其在大陆的生活情况有相当的了解,知道或者应知被继承人林清河去世后被告陈某非唯一继承人,即使无从知悉,也应在受让诉争房屋时要求被告出具其他继承人同意出售房屋的书面材料,以证明被告对诉争房屋具有处分权,或就其善意进行举证,然第三人并未提交相应的证据。其次,该讼争房产自2003年交付后一直由原告林某及其法定代理人杨某居住至今,第三人吴某按常理应在交易前对房屋进行实地查看,尽到合理审慎的核查义务,只要第三人对该房屋的实际情况稍加了解即可明晰其现实的产权状况,但是第三人未尽到该义务,主观上存在重大过失。最后,该诉争房屋的建筑面积为279.7平方米,且位于房价较高地段,当时同一地段、同一时间的房屋均价均在10000元以上,而第三人仅仅以每平方米4000元购得该房屋,远远低于市场价格,属于明显不合理低价。
4、一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第一百零六条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条第一款、第四款,《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告陈某与第三人吴某于2009年5月18日签订的《厦门市房地产买卖合同》无效;
二、原告林某作为共有人依法享有继续保管、使用位于厦门市思明区禾祥西路12号1502室的房产的权利。
(三)二审诉辩主张
上诉人吴某上诉称,原审判决认定事实错误,证据不足,其适用法律错误,依法应予改判。原审判决认定的事实大都仅凭被上诉人的单方陈述及其提交的不知名网站上所下载的资料,明显证据不足,据此作出的判决对上诉人显失公平。讼争房屋登记在陈某名下,陈某享有自由处分的权利。陈某出售讼争房产时,已取得其他共有人林伟文、林伟鸿的同意。林某系林清河非婚生子的身份的确认在讼争房屋的交易行为发生前,上诉人对林某的存在毫不知情。上诉人对讼争房屋的取得不存在过错,且也已尽到合理审慎的义务,主观上不存在过失。上诉人已支付合理的价格,并缴纳了相关的税费等费用,系有偿取得讼争房屋。第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。综上,请求撤销原审判决,改判驳回林某的原审诉求。
被上诉人林某答辩称,陈某未经全体共有权人同意擅自处分财产,该处分行为无效。上诉人购买讼争房屋并非善意。吴某与陈某关系密切,其知道或应当知道陈某对讼争房屋无处分权。讼争房屋的转让价格明显不合理。上诉人关于其只有一般审查义务的主张不能成立。林某及杨某一直居住在讼争房屋,上诉人在交易时,按常理应对讼争房屋进行实地查看,尽到合理审慎的义务。上诉人关于其余两位共有人已经追认房屋买卖合同的主张不能成立。综上,请求维持原判。
(四) 二审事实和证据
经审理查明原审认定的事实属实,二审法院予以确认。
(五) 二审判案理由
福建省厦门市中级人民法院认为,讼争房产应由林清河法定继承人包括林某共同共有。陈某处分讼争房产未经林某同意,原审判决认定陈某处分讼争房产的行为系无权处分,并无不妥。本案的焦点在于吴某购买讼争房产是否属于善意取得。根据在案证据林某及其母亲一直居住在讼争房内。吴某在购买讼争房时,理应对讼争房的情况包括居住人的情况进行合理的核查,以便进一步了解讼争房屋的产权情况。吴某未尽该义务,主观上存在过错。其次,讼争房产当时的市场价在10000元左右,讼争房产在2009年上半年又以400万元的价格委托该公司出售。由此可见,吴某购买讼争房产的价格4000元/平方米,远低于市场价格。再次,吴某与林清河为朋友关系,其对林清河的家庭情况应有一定的了解。以上诸多事实,相互印证,形成较为完整的证据链,吴某购买讼争房产,明显损害了林某作为未成年人继承财产的合法利益,原审判决据此认定本案不属于善意取得,符合证据规则,可以维持。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。
(六) 二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
(七) 解说
善意取得系一项重要物权变动制度,对于确认产权归属、规范物权变动、保护交易安全具有重要意义。本文试图对不动产善意取得中"善意"的认定进行定型化,以期实现善意认定的相对客观性和法律适用的统一性。
1、理论依据:不动产善意取得的认定标准
目前关于不动产善意取得的认定标准并无法律上的解释性规定,有相当学者主张不动产善意取得应当采取和动产善意取得相区分的善意标准,即不同于动产所采取的标准:"受让人在受让动产时不知让与人无处分权且无重大过失,为善意",不动产善意取得中"受让人基于对不动产登记簿上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时即为善意"。善意是平衡真实权利人和交易相对人利益的关键所在。机械地固守登记公示原则,而置交易相对人尽一般注意义务便可发现的权利瑕疵于不顾,对于真实权利人的利益保护而言无疑是不公平的。易言之,不动产登记作为国家公权力行为,具有高度的公信力,受让人有理由相信登记簿上记载的物权状态即为真实的权利状态,但受让人亦不可据此就不承担自己作为一般人在价值较大的不动产交易中所应有的起码的注意义务。故,笔者认为在不动产善意取得制度中善意的判断除坚持登记公示标准外,还需参照动产善意取得制度以不知让与人无处分权且无重大过失作为判断标准,即善意取得人应当负有一般注意义务,若其系应当知道且能够知道处分人无权处分但未尽审慎的注意义务而不知并为交易者,应认定其并非善意。
2、审判思路: 不动产善意取得之综合心证
本案中,并未机械地按照登记权利人自由处分的思路对交易买受人主观善意进行判断,而是综合市场规律、日常经验法则等多种因素对其是否尽到一般注意义务进行自由心证。一就交易习惯而言。讼争房产自2003年交付后一直由原告林某及其法定代理人杨某居住至今,第三人吴某与林清河系朋友关系,对该情形应当有所了解,即使不知道林清河与杨某的关系,在与被告陈某进行交易时,按常理应对房屋进行实地查看,尽到合理审慎的核查义务,只要第三人对该房屋的实际情况稍加了解即可明晰其现实的产权状况,但是第三人未尽到该义务,其主观上存在重大过失。二就市场规律而言。讼争房产当时的市场价在10000元左右,且讼争房产在购得后旋即又以400万元的价格委托出售。由此可见,吴某购买讼争房产的价格4000元/平方米,远低于市场价格,这也从侧面佐证吴某应知而未能从该不合理低价中去审慎注意交易中可能隐藏的权利瑕疵。三就日常经验法则而言。第三人吴某与林清河的同胞兄弟林铭章为同一公司股东,且亦与林清河、被告为朋友关系,应对于林清河的家庭情况以及其在大陆的生活情况有相当的了解,知道或者应当知道被告陈某非唯一继承人,即使第三人无从知悉原告系林清河之子,也应当在受让诉争房屋时要求被告出具其他继承人同意出售房屋的书面材料,以证明被告对诉争房屋具有处分权,或者就其善意进行举证,本案中第三人并未提交相应的证据,因此第三人主张其为善意,缺乏这方面的事实和理由。
3、本案启示:不动产善意取得判断之定型
善意取得制度通过限制真实权利人的权利,保护受让人的合理信赖、促进交易安全,但也应当在该种限制中以公平的理念平衡真实权利人和交易相对人的利益。纯粹的登记公示原则,在强调登记的公信力的同时,忽略了对交易相对人一般注意义务的约束,易滋生其对稍加注意便可发现的权利瑕疵消极忽视或刻意规避的恶意,不利于保护真实权利人的利益。故,在司法实务中,应当采取不知让与人无处分权且无重大过失作为判断标准,结合个案案情,综合运用经验法则、逻辑规则对交易相对人的善意进行全面分析认定,形成自由心证,维护当事人的合法权益。
(张朝禧 曹玲)
【裁判要旨】纯粹的登记公示原则,在强调登记的公信力的同时,忽略了对交易相对人一般注意义务的约束,易滋生其对稍加注意便可发现的权利瑕疵消极忽视或刻意规避的恶意,不利于保护真实权利人的利益。在司法实务中,应当采取不知让与人无处分权且无重大过失作为判断标准,结合个案案情,综合运用经验法则、逻辑规则对交易相对人的善意进行全面分析认定,形成自由心证,维护当事人的合法权益。