1．判决书字号
一审判决书：福建省厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第339号判决书；
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第1982号判决书。

2．案由：房屋买卖合同

3．诉讼双方
原告(被上诉人)：王某
委托代理人：许燕贞，福建联合信实律师事务所律师。
被告(上诉人)：吴某。
被告(上诉人)：邱某。
委托代理人：林春松、尤志，福建天衡联合律师事务所律师。
第三人：厦门同安穗丰经济发展有限公司。
法定代表人高发红，总经理。
委托代理人吴银洲，福建厦信律师事务所律师。
第三人张某1。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市思明区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吕云平；审判员：甘小明；代理审判员：朱晨。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈朝阳；代理审判员：洪德琨、章毅。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年5月3日。
二审审结时间：2012年9月10日。

1、一审诉辩主张
原告诉称，2004年9月28日，被告吴某、邱某委托张某2代为办理转让（出售）二被告购买的位于厦门市大学路177号恒达大厦一层01号商场（以下简称讼争房产），并办理了授权委托公证。原告有意购买该商场，因当时二被告已在厦门市土房局办理了该商场的商品房预售合同登记，而产权证尚未办理出来，故买卖双方约定待产权证出来后再行办理登记过户，商场先行交付原告，且从2004年10月份起二被告在中国工商银行股份有限公司厦门思明支行（以下简称思明工行）办理的该房产的银行按揭款均由原告每月偿还。2005年12月8日，原告与二被告的委托人张某2在厦门市公证处签订了房屋买卖预约合同，至2007年10月15日，原告实际已逐月偿还应付银行按揭贷款本息达1274098.64元（不含逾期利息）。但在案外人郑某与该商场开发商纠纷案件中，二被告竟均属开发商所有，且故意对法院隐瞒已经将上述房产实际转卖给原告的事实，致该房产被法院查封。2009年12月3日，该房产被依法强制拍卖且已成交。原告认为，即使二被告不是讼争房屋权属人，二被告的行为也使原告签订房屋买卖预约合同的目的不能实现，严重侵害了原告合法权益。故请求判令：1、解除原告王某与被告吴某、邱某之间签订的房屋买卖预约合同；2、被告吴某、邱某共同赔偿原告因购买二被告名下之讼争房产实际已支付银行的按揭款项计及相应利息损失。
被告辩称，本案所涉的房屋买卖预约合同本质上不存在真实买卖关系，而只是为办理房屋转让过户手续。因吴某与张某1曾合作开发"恒达大厦"项目，2003年8月28日，吴某受张某1与穗丰公司所托，作为买受人与穗丰公司就讼争房产签订买卖合同。2004年9月23 日，吴某与张某1签订一份终结协议书终止双方关于"恒达大厦"的合作事项，并约定双方签订协议后讼争房产由张某1受让取得，与该房产相关的债权债务均由张某1承担。随后，应张某1和穗丰公司的要求，二被告即于2004年9月28日就上述房产转让与过户等事项，公证委托穗丰公司出纳张某2办理，2005年12月8日，张某2以二被告名义与原告签订房屋买卖预约合同。实际上，原告未提供证据证明其已支付首付款350余万元，2004年10月之后的按揭款也是张某2延续此前张某1指示办理。所以，讼争房产相关的全部债务均应由张某1承担。退一步而言，即便二被告应赔偿原告已支付的按揭款，原告主张的2005年12月8日签订房屋买卖预约合同之前的按揭款金额也缺乏事实和法律依据。
第三人穗丰公司述称，2003年8月，穗丰公司已将讼争房产卖给了被告且办理了登记手续。本案原、被告的房屋买卖纠纷与穗丰公司无任何法律关系。
第三人张某1述称，其与被告吴某均不是穗丰公司的股东，张某1也非穗丰公司的实际控制人。张某1与吴某只是合作开发"恒达大厦"项目。但张某1并未指派他人购买讼争房产，也不可能控制两被告和张某2，也未指派两被告先买后卖案涉房屋，原、被告之间的房屋买卖与张某1无关。

2、一审事实和证据
被告吴某、邱某于2003年8月28日与穗丰公司签订一份商品房买卖合同约定，二被告以6440480元的价格向穗丰公司购买讼争房产。该合同于2003年9月1日向厦门市房地产管理部门办理了商品房购销合同登记。2003年11月3日，二被告与思明工行签订一份个人购房借款合同，约定二被告以讼争房产为抵押物向思明工行贷款299万元，按月归还贷款本息，穗丰公司为借款保证人。2004年9月28日，二被告在厦门市公证处办理公证手续，委托张某2代为转售讼争房产。2005年12月8日，张某2以二被告委托代理人的身份与原告在厦门市公证处签订一份房屋买卖预约合同，约定：二被告将讼争房产以6440480元的价格出售给原告，原告采用银行按揭方式支付的款项，在本合同签订之日后，在二被告按揭未转到原告名下之前，由原告负责仍以二被告名下的账户支付按揭款，待二被告办妥其名下土地房屋权证，双方办理过户登记手续时，原告可向银行申请二手房按揭抵押借款......二被告保证对讼争房产享有完全处分权，该房产不存在任何共有情形，二被告未曾与任何第三方签订涉及该房产的转让、租赁等协议，除银行按揭外，该房产无再有任何抵押、质押或其他权利限制。厦门市公证处亦对该合同进行公证。2008年4月17日，原告与张某2签订一份对账单确认，原告自2004年10月自2007年10月，累计支付按揭款本息1274098.64元。
另查明，郑某以厦门翔安兴华贸易中心、穗丰公司拖欠工程款为由，向本院提起诉讼，并于2004年11月24日提出财产保全申请。吴某于2005年2月5日在本院制作的询问笔录中称，其系穗丰公司股东，于2004年9月退股。讼争房产系公司要求登记在吴某和邱某名下，但不清楚公司的目的。2005年11月10日，邱某亦向本院出具一份情况说明，内容包括其系应吴某要求提供购买讼争房产的所有资料，其并未出资，合同签订系应张某1要求，该房产非其所有，所有权属穗丰公司。2005年2月16日，本院作出（2004）思民初字第5923-1号民事裁定书，查封讼争房产。此后，思明工行以吴某、邱某、穗丰公司拖欠借款为由，向本院提起诉讼。本院作出（2008）思民初字第2562号民事判决书判决，吴某、邱某应偿还借款本金2051809.38元及利息；思明工行有权对讼争房产以折价、变卖、拍卖所得款项优先受偿；穗丰公司承担连带清偿责任。2009年12月3日，本院委托拍卖机构对讼争房产进行拍卖并成交。
还查明，吴某与张某1曾合作开发恒达大厦项目，吴某与张某1之间曾就终止合作该项目达成过一致意见；讼争房产已被拍卖，吴某曾以张某2侵占为由向公安机关报案。
上述事实有下列证据证明：
1、商品房买卖合同
2、中国工商银行个人借款合同
3、（2004）厦证经字第1261号公证书及（2005）厦证内字第3033号公证书
4、银行证明、银行卡、银行缴款凭证及对账单
5、（2004）思民初字第5923-1号民事裁定书及（2008）思民初字第2562号民事裁定书
6、拍卖成交确认书、协助执行通知书及执行裁定书

3、 一审判案理由
厦门市思明区人民法院经审理认为：原告以二被告隐瞒事实，致使原告合同目的不能实现为由，提起本案诉讼，符合法律规定。从讼争房产权属看，即便存在如二被告陈述的该权属或属于张某1或属于穗丰公司的情形，二被告在与原告签订上述房产的买卖预约合同时也应当能够履行风险告知义务，该义务的履行并不能因为原告与张某1之间是否具有包括姻亲关系以及股权转让在内等密切因素的存在而得以免除。二被告在向张某2出具出售房产的公证委托书后，又在本院审理的另案中对讼争房产的权属作出相反的意思表示，致使讼争房产被查封拍卖，违反了房产买卖预约合同中约定的促成买卖合同的义务，导致原、被告合同目的无法实现，二被告对此应承担相应的责任。张某2系二被告之代理人，从张某2与原告签字确认的对账单以及原告与张某2在公安机关制作的询问笔录的内容可以认定，原告代二被告支付按揭款的时间为2004年10月至2007年10月，累计付款金额为1274098.64元。综上所述，二被告的上述诸行为有违诚实信用之原则，是致使讼争房产被查封拍卖，造成原、被告之间合同目的不能实现的根本原因。原告基于此要求解除合同，二被告赔偿原告代偿讼争房产按揭损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。

4、 一审定案结论
福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告王某与被告吴某、邱某于2005年12月8日签订的关于厦门市大学路177号恒达大厦一层01号商场房屋买卖预约合同；
二、被告吴某、邱某于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某代垫购房按揭款 1274098.64元及利息（利息自2007年10月16日起至本判决确定之日止，按银行同期贷款利率计算）。

（四）二审事实和证据
厦门市中级人民法院经审理查明，上诉人吴某、邱某除了上诉状中提出的部分事实异议外，对原审判决的其余事实没有异议，且被上诉人王某对原审判决认定的事实也没有异议，本院对没有异议的事实予以确认。

（五）二审判案理由
厦门市中级人民法院认为，2004年9月28日上诉人吴某、邱某特别授权代理人张某2办理房屋买卖等手续，由此可能产生的法律后果上诉人应当清楚。后张某2以吴某、邱某的名义与王某签订房屋买卖预约合同，其内容、行使均符合法律规定，应认定为有效。该买卖预约合同对吴某、邱某产生法律效力。王某在讼争房屋被拍卖后不能实现合同目的情况下，可以依法解除合同。吴某、邱某确认没有缴纳过按揭款，且其代理人张某2与王某核对相关银行凭证，确认王某已代垫按揭款1274098.84元，原审判决认定该事实并无不当。至于吴某、邱某上诉主张与第三人穗丰公司、张新国存在的合同上的抗辩权，特别是提出张新国系讼争房产实际权利人的理由，此乃另外法律关系，可以另行处理。综上，上诉人吴某、邱某上诉理由不足。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

（六）二审定案结论
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。