（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：哈尔滨市平房区人民法院（2012）平民一初字第70号民事判决书
二审判决书：哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民一民终字第761号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同

3.诉讼当事人
原告（被上诉人）徐某。
被告（上诉人）哈尔滨宝融房地产开发有限公司。
法定代表人张某，董事长。
委托代理人姜某。
第三人郑某。
委托代理人黄某。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：哈尔滨市平房区人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘恩君；代理审判员：任凤龙；代理审判员：赵娜。
二审法院：哈尔滨市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：焦崇升；审判员：张建华；代理审判员：王丽霞。

6.审结时间
一审审结时间：2012年5月28日
二审审结时间：2012年12月7日

（二）一审诉辩主张

原告诉称：2009年12月31日，徐某在宝融公司购买商品房一套，位于哈尔滨市平房区兴建街32号吉祥座X单元X层X号，价款24万元。徐某于当日交纳了全部房款及热费、物业费、煤气费等合计人民币244,316.60元，因宝融公司财务人员着急下班只给徐某出具了收取房款的欠据。宝融公司与徐某于2010年1月21日补签了《房屋买卖合同》，开具了收款收据并将房屋钥匙交予徐某。2010年4月，徐某到此房开门时发现门锁被换，郑某在房中居住，徐某向当地派出所报案，得知宝融公司将此房先于徐某出售给郑某，郑某向派出所提供了宝融公司收取此房首付款的收据。现徐某购置的新房由于宝融公司的不法行为使其两年多不能入住，给徐某经济上和精神上造成极大的损失，宝融公司的行为已构成一房两卖，侵犯了徐某的合法权益，请求：1.解除与宝融公司的房屋买卖合同；2.由宝融公司承担赔偿相当于房屋一倍价款的违约金480,000元。

被告辩称：宝融公司已在2009年12月31日将该房钥匙和进户手续交给徐某，并与之验房交接，宝融公司已经履行了交付义务，房屋当时状态为空闲裸房，符合进户入住条件，并与徐某在2010年1月21日补签了制式正规合同，房屋已经是徐某的，不存在再次交付之说。该房屋是郑某在没有任何进户手续和合法合同的情况下侵占了徐某的房产，是郑某侵权，徐某应当起诉郑某迁让，而不应起诉宝融公司，郑某曾经的确有意购买争议房屋，但在可以交房款办理入户手续时只办理了预定的六套房屋中的五套，放弃了本案争议房产，郑某已经对该房没有任何权利，宝融公司没有与其建立任何关于该房屋进户和相关合同的手续，从时间上可以看出宝融公司没有一房二卖。综上，请求法院驳回徐某对宝融公司之诉，由徐某变更诉讼请求或另行起诉郑某迁让。

第三人述称：2007年9月24日，宝融公司将诉争之房出售给郑某，约定该房屋总价款为163,474元，先交付40,000元定金后，双方签订书面购房合同。郑某当即按宝融公司要求交付40,000元定金，买下了诉争之房。2009年6月8日，郑某按宝融公司要求第二次交付了60,000元房款，2009年年底向宝融公司交付房屋尾款时，宝融公司明确告知诉争房屋已全款出售给了徐某，并拒收郑某的购房余款。2010年1月，宝融公司要求郑某交出诉争房屋钥匙，郑某再三要求入住均被拒绝，因郑某购买房屋在先，无奈只有实际占有并入住该房。此后郑某多次向宝融公司交付诉争房屋尾款都被拒收。徐某诉宝融公司欺诈赔偿一案，徐某有权要求不超过已付房款一倍的赔偿。而郑某则有权不交出诉争房屋，不应承担任何法律责任。

（三）事实和证据
哈尔滨市平房区人民法院经公开审理查明：2009年12月31日，徐某与宝融公司口头约定，宝融公司将坐落于哈尔滨市平房区兴建街32号吉祥座X单元X层X号住宅一套（建筑面积54.34平方米）出售给徐某，并于当日收取徐某购房款240,000元及热费1,066.30元、煤气费2,500元、卫生费300.30元、物业费400元，合计人民币244,266.60元。宝融公司当日未出具购房款的正式票据。2010年1月21日，宝融公司与徐某签订了商品房买卖合同，同时，宝融公司给徐某出具了购房发票（该购房发票日期记载为2010年1月5日，购房款240,000元）。2010年3月22日，徐某又缴此房屋水费50元。2010年4月，徐某欲进户装修时，发现郑某在该房居住，此后，徐某与宝融公司一直协商未果，徐某两年来未能入住该房，宝融公司也未给徐某办理该房屋产权更名过户手续，徐某未取得诉争房屋所有权证书。
此前，2007年9月24日，宝融公司曾收取郑某购置诉争房屋的定金款40,000元，并给郑某出具购房发票，发票记载交款事项为吉祥座X-X-X"预收定金"。2009年6月8日，宝融公司第二次收取郑某交付的购房款60,000元，同时又出具购房发票一张，该发票记载交款事项为吉祥座X-X-X"二次交款"。2009年12月末，郑某欲交付房屋尾款时，宝融公司告知该房屋已全款出售给徐某，并拒收郑某交付房屋尾款。此后，郑某与宝融公司协商未果，于2010年1月末自行占住该房，进行装修并实际入住。期间郑某曾于2011年5月13日，交付该房屋2010年1月至12月电视闭路收视费144元，于2011年1月4日交付该房屋2010年10月至2011年4月热费1,599.50元，与2011年12月23日交付该房屋2011年10月至2012年4月热费1,599.50元，于2010年12月4日交付该房屋2011年物业费300.20元，于2012年4月8日交付该房屋2012年物业费300元。同时，郑某提供了在此房居住期间缴纳的部分水费、电费等票据。但郑某未与宝融公司签订商品房买卖合同，亦未取得该房屋所有权证书。
经查，2006年宝融公司经核准注册登记，公司性质为自然人投资的有限责任公司，注册资本3,000万元，经营范围为从事房地产开发、物业管理、房地产经纪服务。该公司年检合格。此次出售的诉争商品房，该公司于2008年6月25日取得了建设工程规划许可证，于2008年7月14日取得了建设工程施工许可证，于2009年9月23日取得了商品房预售许可证。
上述事实有下列证据证明：
1.《商品房买卖合同》及《物业管理合同书》。证据内容：2010年1月21日徐某与宝融公司签订房屋买卖合同、物业管理合同，宝融公司将坐落于哈尔滨市平房区兴建街32号吉祥X单元X层X号的住宅卖给徐某。
2.购房发票。证据内容：2010年1月5日，徐某已向宝融公司交付全部购房款。
3.徐某缴费收据。证据内容：徐某缴纳了煤气集资款、物业公司卫生费、物业公司热费、水电费等相关费用。
4.郑某交付房款收据两份。证据内容：郑某于2007年9月24日与2009年6月8日分别交付房款40,000元与60,000元。
5.郑某缴费票据。证据内容：郑某缴纳了热费、物业费、水费、电费、闭路电视费等费用。

（四）判案理由
哈尔滨市平房区人民法院经审理认为：2007年9月24日，郑某购买了宝融公司位于平房区兴建街32号吉祥座X单元X楼X号的一处预期房产，并支付了4万元购房定金，宝融公司向郑某开具了《收款收据》并将所售的房屋和地点在收据上明示。2009年6月8日，郑某第二次支付了6万元购房款，该公司又开具了《收款收据》并将所售的房屋和地点及"二次房款"在收据上明示。但双方始终未签订该房屋买卖的书面合同，亦没有到房管部门办理房产交易过户手续。2009年12月31日，宝融公司又将该房以24万元的价格重复出售给徐某并与其签订了《商品房买卖合同》，但徐某也未办理房产交易过户登记手续。宝融公司的先后两次售房行为均有效，虽郑某与宝融公司没有签订书面买卖合同，但郑某先后两次共支付10万购房款给宝融公司后，宝融公司在其向郑某开具的收款收据中已对其所出售的房屋及房屋地点作了追认，因此宝融公司与郑某之间的购房行为有效。
徐某与宝融公司签订的商品房买卖合同中规定了所购房屋的基本情况、付款与付款方式、付款时间，宝融公司已收取徐某支付的全额购房款，故宝融公司与徐某所签订的商品房买卖合同有效，双方当事人应履行合同所规定的权利义务。宝融公司作为房地产开发企业，理应本着诚实守信的原则进行经营交易活动，但宝融公司故意隐瞒其已经把该房屋先于徐某卖与郑某并收取10万元房款的情况，致使徐某与宝融公司签订的商品房买卖合同无法履行，合同目的无法实现。宝融公司的行为构成一房二卖。虽然宝融公司辩称，该公司没有与郑某建立任何进户和相关合同的手续，可以退还郑某缴纳的部分房款10万元，不同意返还徐某购房款、赔偿其损失，同意继续履行与徐某签订的商品房买卖合同书，将该房销售给徐某，并可帮徐某办理该房屋的产权过户手续。但因郑某至今没有放弃对争议房屋所有权的打算，且已经实际占有、使用该房屋两年之久，宝融公司没有证据证明其已经与郑某解除房屋买卖合同关系，也未对郑某实际入住作出反应，显然宝融公司对徐某的承诺是不可能实现的。徐某虽然全款购房，并与宝融公司签订了商品房买卖合同，但因其在郑某购房之后，亦未办理产权登记手续，并未取得诉争之房所有权。因此，徐某尚不能对抗郑某。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者未拆迁补偿安置房屋的事实。"《商品房销售管理办法》第十条规定："房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。"《中华人民共和国合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"依上述法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以要求解除合同并赔偿损失。综上所述，宝融公司先后两次对同一标的物实施的买卖行为，构成一房二卖，其违约行为已致徐某不能实现合同目的，同时也丧失了以相同价格购买同等面积商品房的机会，因此受到侵害的购房户徐某可以依法请求解除合同，并要求宝融公司将支付的房款及利息返还，加倍赔偿其因此受到的经济损失。本次诉讼中徐某放弃了房款利息的请求，本院予以准许。对徐某要求与宝融公司解除合同、返还全部房款的诉请，本院予以支持。对徐某要求宝融公司赔偿其相当于已付房款一倍的损失240,000元的诉请，本院在审理过程中曾试图组织双方就损失部分调解解决，但宝融公司拒不接受，不同意赔偿徐某任何损失。本院认为，在一房二卖的前提下，规定出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任属惩罚性规定。宝融公司在明知已将房屋先行出卖给他人的情况下，故意隐瞒事实，与徐某签订房屋买卖合同，存在过错。徐某虽取得房屋钥匙，但其对郑某强行入住的发生并无过错，故徐某的损失应由宝融公司承担全部赔偿责任。因宝融公司的违约行为致使徐某重新购房产生损失，而宝融公司未举示证据证明购买同等面积的商品房的市场现值，综合考虑徐某购房两年未能入住的实际损失，现今房价水平以及宝融公司的主观恶意程度，对徐某要求宝融公司赔偿其已付购房款一倍的损失的诉请，本院予以支持。宝融公司虽抗辩主张其没有一房二卖，但因其证据不足，本院对其要求与徐某继续履行合同不予采信。郑某有证据证明先于徐某购买诉争之房且买卖行为有效，故郑某依法对徐某可以不承担民事责任。

（五）定案结论
哈尔滨市平房区人民法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《商品房销售管理办法》第十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定判决：一、解除原告徐某与被告宝融公司签订的关于平房区兴建街吉祥座32号2单元2楼2号房屋的商品房买卖合同；二、被告宝融公司于本判决生效后十日内返还原告徐某购房款240,000元。案件受理费8,500元，由被告宝融公司负担。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人（原审被告）哈尔滨宝融房地产开发有限公司诉称：原审判决认定事实错误。宝融公司与徐某已经完成了房产的交易，并已向其交付了房屋，郑某强占了徐某的房屋，徐某应向郑某主张侵权，不应向宝融公司主张房屋买卖合同纠纷。宝融公司只收取郑某的购房定金，没有完成房产买卖的交易行为，故不存在一方二卖的事实，请求撤销原审法院判决，驳回徐某在原审的诉讼请求。
被上诉人（原审原告）徐某辩称：同意原审判决，请求维持原判。
原审第三人郑某述称：同意原审判决，请求维持原判。

2.二审事实和证据
哈尔滨市中级人民法院确认原审法院认定的事实，宝融公司、徐某、郑某均未提供新的证据。

3.二审判案理由
哈尔滨市中级人民法院经审理认为：宝融公司于2007年收取了郑某的购房定金，并明确了定金的指向是本案争议房屋，双方虽未签订房地产买卖合同，但该行为足以证明双方已就争议房屋的买卖达成了协议。2009年12月，宝融公司在未与郑某解除房屋买卖协议的情况下，以高出郑某买房的出让价格将争议房屋卖给徐某，导致本案的发生。原审法院依据本案事实，认定宝融公司的行为属于"一房二卖"，根据徐某的请求，判决宝融公司双倍返还购房款正确，本院予以确认。宝融公司不能提供证据证明与郑某解除了房地产买卖协议，其不存在"一房二卖"的上诉请求，本院不予认定。宝融公司要求徐某向郑某主张侵权的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。

4.二审定案结论
原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。哈尔滨市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
上诉审案件受理费8,500元，由上诉人哈尔滨宝融房地产开发有限公司负担。

（七）解说
本案争议焦点是宝融公司的行为是否构成"一房二卖"以及能否适用惩罚性赔偿标准。一房二卖又称双重买卖，通常是指出卖人同时或先后将同一特定的房屋出售给两个不同的买受人的行为。《商品房销售管理办法》第十条规定，"房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。"从该条规定看，开发商"一房二卖"行为需具备以下构成要件：其一，开发商已与一购房人订立了商品房买卖合同；其二，在未解除合同的前提下又将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。通说认为认定"一房二卖"是否成立，首先应当考虑两个买卖合同是否均为有效合同，其次审查房屋的实际占有情况以及开发商是否存在恶意违约的情形。本案中，宝融公司于2007年即收取了郑某的购房定金4万元，并在交款票据中明确了定金指向为诉争房屋，2009年宝融公司再次收取了郑某的二次购房款6万元，亦在交款票据中明确了交款事项。双方虽未签订书面合同，但宝融公司两次收款行为足以证实双方就买卖诉争房屋达成了协议。宝融公司与郑某之间的房屋买卖合同有效。2009年底宝融公司在未与郑某解除合同的情况下，又将诉争房屋以全款24万元的价格出售给徐某并与之签订了房屋买卖合同。宝融公司与徐某之间的房屋买卖合同亦为有效合同。宝融公司明知与郑某之间存在合同关系，又与徐某建立房屋买卖合同关系，其主观存在故意。因诉争房屋被郑某实际占有，徐某交纳全款后两年不能入住，宝融公司的恶意违约行为构成"一房二卖"。
为规范此类纠纷的审理，2003年6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行，确立了对开发商恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。该解释第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"该解释第九条规定："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者未拆迁补偿安置房屋的事实。"从上述条款可以看出，针对开发商"一房二卖"的行为，买受人可以选择或同时请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、要求出卖人赔偿不超过已付购房款的一倍。因"一房二卖"不但损害了购房者的合法利益，同时也违反了民法中的诚实信用原则，加大了商品房交易的风险，严重地影响了市场秩序，故惩罚性赔偿责任应运而生。司法判例中，多是赔偿部分损失或者同期银行利息，对于赔偿已付购房款一倍的惩罚性责任，实际审判中需根据案件不同情况谨慎适用。本案中，因宝融公司故意隐瞒事实，前后两次对同一标的物实施的买卖行为，导致徐某不能实现合同目的，同时也丧失了以相同价格购买同等面积商品房的机会。考虑到徐某购房两年未能入住、重新购房产生的实际损失以及宝融公司的主观恶意程度，法院判决最终适用了惩罚性赔偿原则确定宝融公司应承担的责任。
（赵娜）