一、首部
(一)判决文书字号
1、一审判决书:福建省武平县人民法院(2011)武民初字第1844号民事判决。
2、二审判决书:福建省龙岩市中级人民法院(2012)岩民终字第214号民事判决。
(三)诉讼双方
上诉人(原审原告)王某,女,39岁,汉族,干部。
委托代理人:黄东才,福建天梁律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)钟某,女,42岁,汉族,经商。
被上诉人(原审第三人)刘某,女,47岁,汉族,城镇居民。
委托代理人:郑某(系刘某之夫),男,47岁,注册会计师。
(五)审判机关和审判组织
1、一审法院:福建省武平县人民法院。
2、独任审判人员:钟锡添。
3、二审法院:福建省龙岩市中级人民法院。
4、合议庭组成人员:审判长:李小东;审判员:傅胜荣,许培清。
(六)审结时间:
一审审结时间:2011年12月20日。
二审审结时间:2012年5月7日。
二、一审情况
(一)一审诉辩主张
1、原告王某诉称,被告在经营武平县财苑印刷厂期间向原告借款,被告同意将其个人所有的坐落于武平县平川镇东大街25号502室住房[房屋所有权证号为武房权证2010字第00048号、土地使用权证号为武国用(2010)第1802号、房屋建筑面积为121.25㎡(其中公摊面积为9.53㎡)]转让给原告,以抵偿其中的部分借款。为此,原、被告于2011年9月30日在广东省东莞市签订了《房屋转让合同》。因被告向武平县农村信用合作联社(以下简称武平信用社)贷款,以此房屋设定了抵押,在原、被告签订的《房屋转让合同》中约定,由原告代偿该房屋的抵押贷款,以解除该房屋设定的抵押。据此,原告请求:判令武平县平川镇东大街25号502室房屋抵押解除的同时,被告立即协助原告办理武平县平川镇东大街25号502室房屋的房屋所有权及土地使用权变更登记。
2、被告钟某未作书面答辩。
3、第三人刘某述称,第三人于2008年12月27日、2009年8月2日、2011年3月21日、2011年4月28日分别借款10万元、10万元、50万元、30万元给原告,合计100万元至今分文未还。其中2009年8月2日的借款10万元就是原告用于购买武平县平川镇东大街25号502室房屋。2011年10月8日第三人向武平县人民法院申请诉前保全,同日,武平县人民法院作出(2011)武民保字第23号民事裁定书,查封被告所有的坐落于武平县平川镇东大街25号502室房屋。同日,第三人向武平县人民法院起诉,要求钟某归还其中2008年12月27日、2009年8月2日的借款各10万元,合计20万元。由于原、被告恶意串通,以签订《房屋转让合同》的形式,被告钟某将其财产恶意转移,损害第三人利益。为此,原、被告于2011年9月30日签订的《房屋转让合同》无效。
(二)一审事实和证据
武平县人民法院经公开审理查明:被告在经营武平县财苑印刷厂期间于2011年4月10日向原告借款40万元。2011年9月30日,原、被在广东省东莞市签订了《房屋转让合同》,合同约定:被告同意将其个人所有的坐落于武平县平川镇东大街25号502室住房[房屋所有权证号为武房权证2010字第00048号、土地使用权证号为武国用(2010)第1802号、房屋建筑面积为121.25㎡(其中公摊面积为9.53㎡)]转让给原告,房屋转让价款为40万元,在尚欠原告的借款中抵付;因被告向武平信用社贷款20万元,以此房屋设定了抵押,由原告代偿该房屋的抵押贷款,以解除该房屋设定的抵押,并委托原告领回武房权证2010字第00048号房屋所有权证和武国用(2010)第1802号土地使用权证;原告的代偿款在房屋转让价款中抵扣,被告应积极协助原告办理房地产权属转移过户手续等。2011年10月8日第三人向武平县人民法院申请诉前保全,同日,武平县人民法院作出(2011)武民保字第23号民事裁定书,查封被告所有的坐落于武平县平川镇东大街25号502室房屋。同日,第三人向武平县人民法院起诉,要求钟某归还其中2008年12月27日、2009年8月2日的借款各10万元,合计20万元。武平县人民法院于2011年11月21日作出(2011)武民初字第1846号民事判决书,判决钟某归还第三人2008年12月27日的借款10万元及支付利息(审理过程中第三人撤回要求钟某归还2009年8月2日的借款10万元的请求)。
上述事实有下列证据证明 :
1、《房屋转让合同》一份,证明2011年9月30日原、被告签订房屋转让合同,被告将其个人所有的坐落于武平县平川镇东大街25号502室住房[房屋所有权证号为武房权证2010字第00048号、土地使用权证号为武国用(2010)第1802号、房屋建筑面积为121.25㎡(其中公摊面积为9.53㎡)]转让给原告,房屋转让价款为40万元,在尚欠原告的借款中抵付,并由原告为被告代偿武平信用社由该房屋设定的抵押贷款20万元,以解除该房屋设定的抵押,代偿款在房屋转让价款中抵扣,被告应积极协助原告办理房地产权属转移过户手续。
2、2011年4月10日的《借据》一份,证明2011年4月10日被告向原告借款40万元。
3、2011年9月30日的《委托书》一份,证明由原告为被告代偿武平信用社因被告房屋设定的抵押贷款20万元,并委托原告领回武房权证2010字第00048号房屋所有权证和武国用(2010)第1802号土地使用权证。
4、2008年12月28日的《借据》一份、《中国建设银行转账凭条》二份,证明2008年12月27日、2009年8月2日被告分别向第三人借款10万元。
(三)一审判案理由
武平县人民法院经审理认为:被告应欠第三人借款的事实清楚,证据充分,应予认定。被告在明知尚欠第三人借款的情况下,把房屋转让给原告一方,并且房屋转让合同明确约定"以物抵债" ,将明显损害第三人利益。同时,原、被告仅签订了房屋转让合同而尚未进行物权转移登记,原告尚未取得转让房屋的物权。根据本案事实进行综合分析,原、被告约定的房屋转让价款仅为40万元,原告亦主张被告于2011年4月10日向原告借款40万元并约定月息1万元,为了转让房屋登记,原告还要为被告代偿武平信用社贷款本金20万元及利息,可以认定原、被告有恶意串通损害第三人利益的行为。据此,原、被告于2011年9月30日签订的《房屋转让合同》无效。在转让房屋抵押解除的情况下,原告要求被告协助办理转让房屋的房屋所有权及土地使用权变更登记的请求,不予支持。被告钟某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,依法缺席审理和判决。
(四)一审定案结论
武平县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定,判决:驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费100元,由原告王某负担。
三、二审诉辩主张
(一)上诉人及其委托代理人不服上诉称:1、上诉人代为偿还银行抵押贷款的数额,是要在支付本转让房屋款中抵扣的,是正常的交易行为,并不是为了转让房屋登记,无偿代为偿还抵押贷款本金及利息,上诉人与被上诉人钟某并没有签订假买卖合同,是真实的合同,一审认定上诉人与被上诉人钟某之间签订的《房屋转让合同》系恶意串通损害第三人利益缺乏证据,而且适用《合同法》第五十二条第(二)项确定合同无效,系适用法律错误。2、"以物代债"在法律上并非强制性或者禁止性的规定,而被上诉人钟某向上诉人借款40万元是真实的,合法的债权的实现可以通过多种形式或者途径,本案中上诉人通过买卖房屋的标的款消灭债权,主观上是善意的,且为法律允许的,并没有恶意作假达到损害第三人的利益。3、本案的《房屋买卖合同》已经约定了解除抵押的条款,属于效力待定合同,被上诉人钟某在房屋抵押解除的同时应当协助上诉人办理房屋所有权证及土地使用权变更登记,故上诉人的诉请合法有据,一审驳回原告的诉讼请求错误。请求二审撤销原判,并在武平县平川镇东大街25号502房屋抵押解除的同时,判令被上诉人钟某立即协助上诉人办理武平县平川镇东大街25号502室房屋的房屋所有权及土地使用权变更登记。
(三)被上诉人刘某及其委托代理人则陈述称:上诉人为了实现债权,不择手段,与被上诉人钟某签订的《房屋转让合同》,以低于市场价十多万元转移房产,故存在恶意串通之嫌。请求二审驳回上诉,维持原判。
四、二审事实和证据
龙岩市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
在二审期间上诉人提供了被上诉人钟某出具的借据五份,证明被上诉人钟某向上诉人借款41万元的事实。第三人刘某质证认为这些借据均没有银行转账凭条,其借贷关系的真实性无法确定。经审查本院认为该证据真实、合法、与本案有关联,可作为本案的定案依据,该证据能够证实上诉人与被上诉人之间有借贷的事实。
五、二审判案理由
龙岩市中级人民法院经审理认为:当事人应当按照约定全面履行自已的义务,出现法律规定的事由合同的权利义务终止。本案中上诉人王某的诉请是判决武平县平川镇东大街25号502室房屋抵押解除的同时,被上诉人立即协助上诉人办理武平县平川镇东大街25号502室房屋的房屋所有权及土地使用权变更登记,其根据是上诉人王某与被上诉人钟某于2011年9月30日签订的《房屋转让合同》,因此该《房屋转让合同》的当事人是上诉人与被上诉人。第三人参加本案诉讼的事由系其申请法院裁定保全了该房屋,其对上诉人与被上诉人的诉讼标的并没有独立的请求权,但该房屋的处理与其有法律上的利害关系,即第三人系本案无独立请求权的第三人,故一审按照第三人的主张而认定房屋转让合同无效,与法不符,予以更正。本案中主要审理的是上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同,从房屋转让合同中约定看,上诉人为被上诉人代偿房屋抵押贷款二十万元,以解除设定的抵押,现上诉人未履行为被上诉人代偿该款的义务,故其要求解除抵押,明显缺乏法律依据,不予支持。被上诉人所有的坐落于武平县平川镇东大街25号502室房屋现已被查封,出现了法律规定的合同终止的事由,属履行不能,现上诉人要求被上诉人立即协助其办理该房屋所有权及土地使用权变更登记,不予支持。
六、二审定案结论
龙岩市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决:驳回上诉人王某的上诉,维持原判。
案件受理费100元,由上诉人王某负担。
七、解说
(一)本案中钟某的房屋在抵押权存续期间,王某答应代偿该房屋的抵押贷款,该房屋能否转让?所签订的房屋转让合同是否有效?
第一种意见,钟某与王某签订的房屋转让合同无效。理由:最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第115条规定,抵押物如由抵押人自己占有并负责保管,在抵押期间,非经债权人同意,抵押人将同一抵押物转让他人,或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的,其行为无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。本案中钟某在转让所抵押的房屋给王某时,未经武平信用社同意,王某也没有按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,代钟某清偿其欠武平信用社的债务以消灭该房屋的抵押权,故钟某与王某签订的房屋转让合同无效。
第二种意见,钟某与王某签订的房屋转让合同无效有效。理由:《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定"抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外"。首先,从理论上讲,该规定中的"不得转让抵押财产"可以理解为不能发生抵押物的物权变动,但不影响抵押物转让合同的效力。退一步讲,假使将该规定作为法律的强制性规定,也不宜理解为效力性的强制规范,违反该规定不影响转让合同的效力,只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。其次,从审判实践上来讲,本案中王某是知道钟某出让的房屋是设定了抵押权的,双方在合同中也约定王某支付款项以消灭该房屋的抵押权,如果双方严格依照合同约定履行,该房屋转让合同也是能够继续履行的,也符合该条款的除外情形。故认定房屋转让合同有效,并不损害房屋抵押人、抵押权人及房屋买受人的合法利益。
本案采纳了第二种意见,即王某与钟某签订的房屋转让合同,虽未经抵押权人武平信用社同意,但这并不影响房屋买卖合同的效力,应认定为有效。当然该房屋买卖合同,在买受人王某代为清偿债务消灭抵押权前,买受人王某实际无法办理房屋所有权转移登记手续,合同构成履行不能,其有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。
(二)钟某将本案讼争房屋转让给王某的过程中,被查封后,是否影响该房屋转让合同的效力?
查封的含义是什么,法律没有明确定义,它只是一种执行措施,从执行实践中来讲,查封是国家强制执行机关为实现债权人的债权,而根据债权人的申请强制执行债务人的特定财产,强行剥夺债务人的处分权,改由代表国家的执行法院取得处分权的一种行为。本案中钟某将本案讼争房屋转让给王某过户过程中,被武平法院查封,该转让行为在实体上产生什么法律效力?是否有效?或者说王某是否还存在第三人善意取得的问题?
对此合议庭有二种观点,第一种观点是:钟某在转让房屋过户过程中,被法院查封,该处分行为不仅对申请执行人无效,而且对任何第三人也都无效,这也是查封的绝对无效,也不存在第三人善意取得的问题。第二种观点是:钟某在转让房屋过户过程中,被法院查封,该处分行为只是不得对抗申请执行人而已,在执行人与受让人之间则为有效,这也是查封的相对无效,第三人善意取得该房屋。
本案中采用了第二种观点,即钟某转让房屋给王某是有效的。理由是:首先,该房屋被执行法院查封后,房屋转让的双方只是不能办理过户手续,但被执行人对该查封物并不当然地丧失所有权,在查封物未经执行法院变价前,该查封物仍然属于被执行人所有,既然查封物的所有权仍属于被执行人所有,那么财产所有权人就有收益和处分的权利。其次,查封只是对房屋转让行为的效力暂时受到了阻却,如果申请执行人放弃了债权或者申请执行人的债权已得到满足,那么被执行人该转让行为是有效的。
(三)本案第三人刘某的性质及审理的范围?
1、第三人刘某是无独立请求权的第三人。王某起诉的根据是王某与钟某于2011年9月30日签订的《房屋转让合同》。因此,根据合同相对性原则,本案的原告和被告分别是王某与钟某。第三人刘某参加本案诉讼的事由系其申请法院裁定查封保全了该房屋,其对王某与钟某的诉讼标的并没有独立的请求权,但该房屋的处理结果与其有法律上的利害关系,因此,第三人刘某系本案无独立请求权的第三人。
2、审理范围。因为第三人刘某系本案无独立请求权的第三人,故其在本案中不能提出独立的诉讼请求,一审对第三人刘某的诉请,即"原、被告恶意串通,以签订《房屋转让合同》的形式,被告钟某将其财产恶意转移,损害其利益,原、被告于2011年9月30日签订的《房屋转让合同》无效"而予以审理,并认定该《房屋转让合同》无效,是不妥当的。
本案中,王某的诉请是判决武平县平川镇东大街25号502室房屋抵押解除的同时,钟某立即协助上诉人办理武平县平川镇东大街25号502室房屋的房屋所有权及土地使用权变更登记。因此,王某的诉请能否支持?首先,要解决的是《房屋转让合同》是否有效,本案认为有效[理由略,详见第(一)(二)点]。其次,要解决的是否出法律规定的事由,而导致合同不能履行,从房屋转让合同中约定看,王某为钟某代偿房屋抵押贷款二十万元,以解除设定的抵押,而王某未履行为钟某代偿该款的义务,故其要求解除抵押,却又要求办理过户手续,明显未按约履行。而且也出现该房屋已被查封,出现了法律规定的合同终止的事由,属履行不能。王某不能得到支持。
综上所述,一、二审判决驳回王某的诉讼请求是正确的。
(许培清)
【裁判要旨】该房屋被执行法院查封后,房屋转让的双方只是不能办理过户手续,但被执行人对该查封物并不当然地丧失所有权,在查封物未经执行法院变价前,该查封物仍然属于被执行人所有,既然查封物的所有权仍属于被执行人所有,那么财产所有权人就有收益和处分的权利。