（一）首部

1．判决书字号：北京市海淀区人民法院2012年海民初字第7352号判决书

2．案由：居间合同纠纷

3．诉讼双方：
原告：北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）
法定代表人：左晖，董事长
委托代理人：周某、姜某，该公司员工
被告：马某
委托代理人：安艳玲，北京市兆亿律师事务所律师；田某，中物博汽车解体中心退休员工

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织：北京市海淀区人民法院
合议庭组成人员：审判长：邹月晖；人民陪审员：岳维、方梅

6．审结时间：2012年11月13日

（二）诉辩主张

1．原告诉称：
2011年11月5日，在我公司的居间服务下，被告与杨某1签订了北京市存量房屋买卖合同、补充协议，约定由被告购买房屋出售人名下坐落于北京市海淀区×××路×号××大厦×-×层715A的的房屋。同日，原被告及房屋出售人三方共同签署了居间成交确认书，约定由被告向我公司支付居间报酬85 360元。合同签订后，我公司的居间义务已履行完毕，被告也按照约定向房屋出售人支付了定金。但对于居间报酬，被告一直以种种理由推脱，至今未付。我公司认为，三方签订的北京市存量房屋买卖合同和居间服务合同均是当事人真实意思表示，系合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案我公司的居间义务已经全部完毕，被告应当依约向我公司支付居间报酬，现被告拒绝支付的行为已经严重损害了我公司的利益且违反了法律的规定，特诉至法院。现起诉请求判令被告支付居间报酬85 360元，诉讼费由被告承担。

2．被告辩称：
原告与我及杨某1签订的所有文件均是原告提供的格式合同，在杨某1签字后，原告以没有盖章为由，将所有文件均拿走了。而且原告也没有给买卖双方看文件的时间，只是着急让我签字，在我签字时有很多地方都是空白的，至今买卖双方手中均没有合同。在我与房主签字时并没有协商好居间报酬具体数额，所以不可能会有8万多元的居间费用问题。基于以上过程，由于是格式化合同，权利义务是不对等的，并且是虚假的，我认为合同是无效合同。原告作为居间人故意隐瞒重要事实，我依法不应支付居间报酬。原告故意隐瞒了标的房屋已经抵押的事实，是导致我无法买房的重要原因之一。原告故意提供了房屋可以由我买卖的虚假信息，而我是山西人，在政府文件中对外地人购买北京房屋已经进行了限制性规定，而原告并没有告知我，损害我的利益，故原告无权主张我支付报酬。房屋买卖合同及补充协议并没有实际履行，只是原告要求房主在格式合同上签字，而且买卖双方在签字时我并没有支付房主5万元，如果我已经将5万元给付了房主，该合同也不可能在原告处，而且合同也没有进行网签。合同没有实际履行，是没有生效的。请求驳回原告诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：2011年11月5日，马某与案外人杨某1在链家公司的居间下洽谈房屋买卖事宜。房屋位于北京市海淀区×××路×号××大厦×至×层715A，建筑面积166.99平方米。当日，马某在链家公司所提供的《买卖定金收付协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》及《补充协议》文本上买受人处签字。其中，《买卖定金收付协议书》第三条："乙方（马某）应于本协议签署时向甲方（杨某1）支付购房定金共计人民币（大写）伍万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）"，第四条："甲乙双方同意，由丙方（链家公司）为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费人民币（大写）捌万伍仟叁佰陆拾元整"；协议书后附杨某1签字的定金收付收据。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条："经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：￥1 880 000元......该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：￥2 000 000元"。《居间服务合同》第二条："乙方（马某）向丙方（链家公司）支付居间代理费人民币（大写）捌万伍仟叁佰陆拾元整"。以上合同条款中划线部分内容均为手写填写。
上述合同文本均为格式合同，在马某和杨某1签字后所有合同文本均由链家公司保管。庭审中，链家公司对此解释称《买卖定金收付协议书》、《居间服务合同》是其公司已提前盖章的合同文本，当天买卖双方协商确定空白处内容后由经纪人员填写，再由买卖双方及经纪人员在末尾签字；为防止文件丢失其公司一般将多份文本装订成整套一起给买卖双方，但因《补充协议》未提前盖章，需拿回公司总部盖章，故当时未将合同下发；2011年11月7日马某称不买房了，按规定解除合同原件要收回，因此未再将合同下发。马某则称其签字时《买卖定金收付协议书》、《居间服务合同》中居间代理费条款划线处均为空白，双方就具体数额并未协商一致；而且两份合同文本上链家公司的公章并非三方签字时盖的，而是后补的。同时，经马某申请，本院依法委托北京明正司法鉴定中心对链家公司所提交的《居间服务合同》底部"链家公司合同专用章"印文与经纪执业人员签字处"冯某"、"王某1"和经办人签字处"王某2"三个签名字迹形成的先后顺序，以及居间代理费处"捌万伍仟叁佰陆拾"、"85360"手写字迹与乙方（签章）处"马某"签名字迹形成的先后顺序进行鉴定。鉴定意见如下："捌万伍仟叁佰陆拾"、"85360"手写字迹与"马某"签名字迹由于无交叉重叠，不能确定二者形成的先后顺序；"链家公司合同专用章"印文与"冯某"、"王某1"和"王某2"三个签名字迹为先手写字迹后形成印文。马某为此支付鉴定费3000元。马某与杨某1至今未履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。
此外，链家公司在庭审中认可杨某1虽然已出具收据，但马某并未实际支付5万元定金。链家公司称洽谈磋商和签订合同的过程中已出示标的房屋所有权证原件；马某认可之前见过房屋所有权证原件但称是在签订合同后才看到的，发现并非链家公司所述无抵押，因此对是否购买此房产生疑虑。就马某是否具有购房资格，链家公司称标的房屋规划用途为综合，性质为商品房，属于商住两用，外地人可以购买，不受限制；马某则认为其没有购房资格，限购规定没有明确解释住房的含义，对于能否购买商住两用房不能确认。经本院向北京市海淀区房屋管理局门核实，北京市住房限购政策仅针对住宅，标的房屋规划用途为综合，不在限购范围之内，外地人可以购买。
经询问，链家公司明确所主张的居间报酬系按照房屋总价388万元的2.2%计算。
上述事实有下列证据证明：
1．当事人陈述，证明双方存在居间合同关系、合同订立过程及履行情况。
2．《买卖定金收付协议书》，证明促成买卖双方订立合同的过程。
3．《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，证明链家公司已促成买卖双方订立合同及履行居间义务的情况。
4．《居间服务合同》，证明居间合同订立过程、权利义务及履行情况。
5．《鉴定书》，证明居间合同订立过程。

（四）判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就报酬约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，链家公司作为居间方，促成马某与杨某1订立《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，链家公司与马某之间确已形成居间服务合同关系。从《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》内容来看，双方对标的房屋基本状况、价款数额、价款支付方式、解除抵押、过户期限、房屋交付等问题进行了约定，房屋买卖合同已成立，马某应向链家公司支付相应报酬。但双方约定房屋成交价格为188万元的同时约定家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价200万元，有规避税费之嫌；链家公司作为房地产中介机构，提供此种格式的合同文本并在双方的补充协议上盖章确认，为此提供便利，其公司的服务存在瑕疵。现链家公司依照《居间服务合同》的约定向马某主张报酬，但在签约过程中，链家公司将买卖双方已签字的全部合同文本自行保管，且以上合同文本均系其公司提供的格式文本，居间报酬具体数额亦由其公司经纪人员填写。链家公司称除《补充协议》外，其它合同文本均已提前盖有其公司章，如此情况属实，其公司仅以合同文本整套装订为防丢失来解释签约当日未将《买卖定金收付协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》交付买卖双方的原因，不合常理。根据交易惯例及合同约定，已订立的合同，各方当事人应各持一份。而且根据鉴定结论，《居间服务合同》尾部的链家公司经纪人员签字在先，盖章在后，与其公司所述不符。故马某关于居间报酬具体数额双方未协商一致的抗辩主张本院予以采信。现链家公司与马某就居间报酬无法达成补充协议，本院将根据合同有关条款和双方履约情况，依照交易习惯并参照政府指导价依法确定。马某作为完全民事行为能力人，应当知晓签署合同的法律后果并尽到相应的注意义务，基于常理判断，其不可能在房屋买卖合同主要内容尚未协商一致的情况下即签字。同理，房主既已出示房屋所有证原件，马某也不可能在未予查验的情况下即签署合同。同时，本院已查实并非因其外地人身份而无法履行房屋买卖合同。因此，马某所持链家公司故意隐瞒标的房屋已抵押、提供其可以购买此房屋的虚假信息且房屋买卖合同未生效的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。

（五）定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第六十一条，作出如下判决：
1．马某于本判决生效后七日内给付链家公司居间报酬三万七千六百元；
2．驳回链家公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费三千元，由马某负担一千五百元（已交纳），其余一千五百元由链家公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费一千九百三十四元，由链家公司负担一千一百九十四元（已交纳），其余七百四十元由马某负担，于本判决生效后七日内交纳。

（六）解说
此案例主要反映了在约定不明的情况下合同如何履行。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定："合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定"。第六十二条规定："当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行......"。本案中，链家公司作为居间方，在促成房屋买卖合同签订后却未将合同文本交付买卖双方；且根据鉴定书的结论，《居间服务合同》上公司人员签字在先，盖章在后，与其公司所述相反；而居间报酬条款上空白部分的数字也是其公司人员填写。综合以上事实，包括该份合同在内的一系列合同的订立过程即链家公司人员促成买卖双方在合同文本上签字后，一并拿回公司盖章。这种做法，既不符合交易习惯，也无谓增大了交易风险。此案也暴露出房地产中介公司提供协助乃至诱导交易双方规避税费的格式合同文本，违反法律法规、损及公共利益，干扰了正常的市场秩序、政府的调控管理，同时也可能引发新的交易风险。归根结底，是由于房地产中介公司业内环境恶劣、管理松散无章、恶性竞争激烈，导致业务人员仅仅关注能否签约而置交易风险、客户利益于不顾，仅仅重视成交数量而置服务质量、口碑形象于不顾。处理此类案件要在中介公司正常从业获益和客户群体、社会公众利益保护之间找到平衡点。因此，在认定双方就居间报酬约定不明的基础上，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，参照北京市关于房地产中介业务的政府指导价，依法作出了上述判决。
（邹月晖）