（一）首部

1．判决书字号：四川省彭州市人民法院（2012）彭州民初字第2657号民事判决书。

2．案由：业主共有权纠纷。

3．诉讼双方
原告：李某，农民。
委托代理人：陈义均，四川科宏律师事务所律师。
被告：涂某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织：
审判机关：四川省彭州市人民法院。
独任庭审判员：叶尚杰。

6．审结时间：2012年11月27日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2012年被告在装修该幢8号房屋的时候，未经其他共有人同意擅自改变房屋结构、破坏承重墙装修房屋，导致该幢房屋因承重墙遭受毁坏而失去安全保障。事后，经相关部门协调，但被告均置之不理，双方因而发生纠纷。依据《物权法》及相关法律的规定，房屋的承重墙属于各业主共同所有，被告未经共有人许可，擅自改变承重墙结构，且已危及到房屋的安全，其行为显然属于违法，故原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，要求被告恢复被破坏承重墙的原状，恳请人民法院予以支持。

（三）事实和证据
彭州市人民法院经公开审理查明：2012年被告在装修位于彭州市敖平镇星河村9组"星阳小区"9幢8号住宅的时候，未经该幢其他业主同意，擅自将屋顶的外墙体凿穿开门，改变房屋墙体承重结构，导致该幢房屋因承重墙遭受毁坏而失去安全保障。事后，经相关部门协调解决，但被告均置之不理，双方因此发生纠纷。
上述事实有下列证据证明：
1.买卖合同一份，证明被告系争议房屋的业主；
2.四川省建设行政执法调查通知书一份，证明被告擅自改变房屋结构的行为存在；
3.星河村村委会的情况证明一份，证明原告因被告擅自改变承重墙与被告发生纠纷的事实存在，而且经村委会多次调解，至今被告仍未恢复原状的事实；
4.九张现场照片，证明整改通知书是送达给了被告并证明被告擅自改变房屋结构的事实。

（四）判案理由
彭州市人民法院经审理认为：建筑物全体业主对该幢建筑物的外墙面及承重墙共同享有权利，被告作为业主之一未经其他共有人许可，在装修施工中擅自开凿外墙体，破坏建筑物承重墙结构，其行为不但对该幢建筑物的安全构成隐患，而且侵害了其他业主对该建筑物共有部分的管理权限，原告对其侵权行为将承担相应的民事法律责任，故本院对原告要求被告将损坏的墙体恢复原状的诉讼请求予以支持。被告涂某经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃举证、质证权利，本院依法根据原告的举证确认案件事实。

（五）定案结论
彭州市人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十三条第二款之规定，作出如下判决：
被告涂某于本判决生效之日起十五日内对位于彭州市敖平镇星河村9组"星阳小区"9幢房屋损坏的墙体予以修复原状。

（六）解说
本案处理重点在于对建筑物区分所有权中共有权的理解以及对典型案件审判效果的考虑。
一、建筑物区分所有权的共有权问题
建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。我国《物权法》第七十条规定，"业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利"。业主的建筑物区分所有权，包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益和增进与他人感情；还可以用来抵押贷款或出售给他人。二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
具体到本案中，本案主要涉及到对建筑物区分所有权的共有权问题的把握。由于我国目前的法学理论对于建筑物区分所有权的研究大多倾向于专有权部分，对共有权部分的规定不是很多，共有权的属性、界定、范围都不明确。首先共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。其次共有权具有两个主要属性：不可分割性和从属性。根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否则，不成其为共有。因此，各国建筑物区分所有权法大都明确规定，禁止分割区分所有建筑物的共有部分，但区分所有建筑物已完成区分所有人的使用目的的，不在此限；从属性鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。因此各国建筑物区分所有权法大都明定，共有部分具有从属性，任何移转区分所有专有部分的行为，均推定移转了整个区分所有权。在共有权问题中共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：一、专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。二、不属于专有部分的附属建筑物：①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等；②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。中国建设部1989年11月21日发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。
共有所有权包括三项权能：使用权、收益权、处分权。所谓使用权是指各区分所有权人对共有部分依其设置目的及通常使用方法享有正当使用的权利，包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊等依其性质可共同使用。而电话、洗衣机、球类、会客室等仅可供轮流使用。所谓收益权是指收取共有部分的天然孳息及法定孳息的权利。对于共有部分所产生的收益，除区分所有权人间另有约定外，应当由区分所有权人按其共有部分应有的比例收取。所谓处分权，包括事实上的处分和法律上的处分。对于事实上的处分，如对共有部分及其相关设施的拆除，应由区分所有权人全体会议决定。对于法律上的处分，如区分所有权人处分共有部分时，应随同专有部分同时进行。
二、房屋承重墙是否属于建筑物共有部分的认定问题
本案中又涉及到对被告的行为是否破坏了房屋主体结构承重墙的认定，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条"除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分。也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等"。本案中原告以房屋的承重墙属于各业主共同所有，被告未经共有人许可，擅自改变承重墙结构，且已危及到房屋的安全，其行为显然属于违法为由提起诉讼，既要认定被告的行为是否破坏了房屋的承重墙，危及到其他业主的居住安全，又要判断被告所破坏的部分是否属于建筑物的共有部分。经彭州市人民法院调查，被告在未经其他业主同意的情况下，私自将位于房屋顶楼的不属于其专有的封闭部分的承重墙拆除，并安装了一扇独立门，与自己的房屋连成一体，其行为侵犯了其他业主对共有权利的行使。虽然从当时调查的情况来看涂某的行为并没有危及到其他业主的居住安全，但是所存在的安全隐患不能排除。另外当事人所居住的"星阳小区"是灾后统规统建的项目，考虑到本案裁判有可能会影响到小区的已形成的秩序以及当地政府的稳定，出于裁判能形成良好的社会效果的考虑，彭州市人民法院认为，承重墙和顶楼空间应为整楼住户所共有，被告涂某在未经其他业主同意的情况下在装修施工中擅自开凿外墙体，破坏建筑物承重墙结构，其行为不但对该幢建筑物的安全构成隐患，而且侵害了其他业主对该建筑物共有部分的管理权限，其行为是对业主共有部分进行了不当使用和占有，对小区环境产生不良影响，如果对该行为不加以规范，今后该小区其他享有专有权的业主势必会竞相效仿，类推到全国各地，将会产生消极的社会影响。彭州市法院依据被告的行为构成房屋安全隐患和对裁判对良好社会效果的促进作用两分面的综合评价，结合一般商业小区共有权公共部分的理解判定被告涂某的行为侵害了其他业主对该建筑物共有部分的管理权限，应当立即对房屋损坏的墙体予以修复原状
三、建筑物区分所有权的规定是否适用于灾后统规统建小区的问题
值得注意的是，本案中涉及到对物权法中建筑物区分所有权的规定是否适用于灾后统规统建小区的探讨。按照建筑物区分所有权理论，对共有部分，除另有约定以外。任何一方不得独占、多占。每个区分所有人都有义务维护公共部分的现状，依其本来用途合理正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，并合理分担公用部分的正常费用。所有人和使用人在房屋共有、公用部分，不得有损害他方利益的行为。一方所有人如需改变共有部分的外形或结构，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。我国《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的公共部分，享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行义务。涂某所拆除的房屋承重墙在一般的商品房中属于共有部分，在用途相同的统规统建的灾重建房中在其没有约定归特定区分权人专有的情况下，理应属于共有部分。
综上所述，涂某的行为对统规统建房的其他住户产生了不良的影响，如果没有通过裁判阻止此类行为的发生，类推到整个小区和其他小区会造成恶劣的社会影响。正是出于对多方面综合因素的评定，彭州市人民法院才做出了最终判决。
作者单位：彭州市人民法院
作者姓名：叶尚杰、王晓明