1、判决书字号
一审判决书字号：扬州市邗江区人民法院（2012）扬邗民初字第1073号判决书。
二审调解书字号：扬州市中级人民法院（2012）扬民终字第0796号判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方：原告（被上诉人）王某，男，1965年3月13日出生，汉族，住扬州市。
原告（被上诉人）贾某，女，1966年4月18日出生，汉族，住扬州市。
委托代理人王某，男，1965年3月13日出生，汉族，系原告贾某的丈夫，住扬州市。
被告（上诉人）扬州海德地产有限公司。住所地在扬州市邗江北路海德公园内。
法定代表人陈德水，董事长。
委托代理人朱小群，江苏金星光律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织：
一审法院：江苏省扬州市邗江区人民法院。
独任审判员：张广才。
二审法院：江苏省扬州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：宦广堂；审判员：仇庆顺；代理审判员：李春艳。

6、审结时间：
一审审结时间：2012年8月27日。
二审审结时间：2013年1月20日。

1、一审诉辩主张
原告王某、贾某共同诉称，两原告于2003年4月25日向被告海德公司购买位于扬州市海德庄园（海德公园）沁园8幢106室房屋，双方签订《商品房买卖合同》。基于对被告的高度信任，两原告未对房屋质量进行事实上的验收确认，即于2004年5月12日签署书面入住文件、办理了交接手续，此后，两原告发现房屋楼板、楼梯有多处裂缝，墙面、地面找平层、天棚等严重空鼓，屋面漏水，现浇混凝土各楼板底面出现严重露筋、爆灰等质量缺陷。两原告多次通过物业公司反映上述问题，并先后向被告送交了《关于立即妥善解决海德公园沁园8#-106室房屋质量问题的函》、《关于海德庄园沁园8#-106房屋质量缺陷赔偿事宜的函》等信件，被告虽然就原告方提出的问题作出《关于海德庄园沁园8#-106整改方案》，但该方案只是在敷衍两原告，被告安排不具有资质的人员对房屋进行加固修复，两原告予以拒绝，被告同意由两原告另行委托人进行加固修复，但拒绝承担合理的加固修复费用以及赔偿合理的损失，双方未能就纠纷处理达成一致意见。原告方为此向扬州市房屋质监部门进行投诉，质监部门委托出具的检测报告、鉴定意见确认被告交付的商品房存在质量缺陷，需要专业单位进行维修处理等。诉讼过程中，根据两原告的申请，法院依法委托进行了司法鉴定，鉴定报告作出加固修复费用为87324.39元和房屋价值贬损值为205604元的司法鉴定结论，两原告为此支付鉴定费用34500元。两原告认为，原、被告就商品房买卖签订合同，被告应当对房屋质量负责，被告将存在严重质量缺陷的房屋交付给两原告，且拒不履行对质量缺陷房屋的维修等义务，致使两原告无法对房屋进行装饰、居住，影响了商品房的合理使用期限并造成商品房价值减损。两原告诉至法院，请求判决：1、被告承担房屋质量缺陷加固修复费用87324.39元；2、被告赔偿房屋质量缺陷引起的房屋价值减损损失205604元；3、被告赔偿物业服务费损失7497元（1071元/年×7年，从2005年4月至2012年4月）；4、被告赔偿房屋使用费损失50000元（参照同类地段房屋租金计算）；5、被告赔偿迟延装修的损失20000元（由法院参照建筑装饰行情酌定）。诉讼过程中，两原告撤回要求被告赔偿房屋使用费损失50000元、迟延装修损失20000元的诉讼请求。
两原告提供以下证据证明其主张：
1、商品房买卖合同，证明两原告从被告处购买房屋，被告应对房屋质量负责。2、2010年5月16日、2010年6月16日、2010年7月15日原告方发给被告的函及原告方委托律师向被告发的函，证明两原告就房屋质量问题向被告主张权利。3、2010年5月28日被告的回函，证明被告就房屋质量缺陷提出的整改方案只是在敷衍两原告。4、2010年5月27日物业公司的回函，证明两原告一直就房屋质量问题向所属物业公司投诉，物业公司也将房屋质量问题反馈给被告。5、2010年7月20日被告与物业公司联合的回函，证明被告同意两原告自行维修，但认为两原告提出65万元的维修费用太笼统，要求两原告制作工程预算书，被告同意由鉴定机构对房屋价值减损鉴定后由双方协商处理。6、2010年7月30日两原告向房屋质监部门递交的投诉书，证明两原告无奈下向房屋质监部门投诉来维权。7、2010年10月26日房屋质量检测报告及2010年11月18日鉴定意见，证明讼争房屋存在严重质量缺陷，应加以修复。8、物业费收据、物业公司证明，证明讼争房屋质量缺陷致使两原告无法正常入住产生物业费损失。9、2004年5月12日装修保证金收据，证明讼争房屋存在质量缺陷导致原告方无法装修，两原告日后装修成本增加，造成相应损失。10、2011年10月28日工程造价司法鉴定意见书，证明讼争房屋加固修复费用为87 324.39元。11、2011年12月12日房屋价值减损估价报告，证明房屋价值减损值为205 604元。12、鉴定费用票据，证明2011年7月19日扬州市建设工程质量监督检查站（以下简称扬州市质监站）收取司法鉴定费用1万元，2011年11月24日江苏苏中兴工程造价咨询有限公司收取鉴定费5000元，2011年12月9日江苏慧源房地产土地价格评估有限公司收取评估费 19500元。
被告海德公司辩称，第一，原告方造成本案纠纷，2003年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，两原告向被告购买海德公园沁园8幢106室房屋，2004年7月4日双方办理了房屋交接手续，原告方对房屋进行了验收、未提出质量问题。原告方接收房屋后空置多年，于2010年4月通过物业公司向被告反映房屋存在质量问题，被告高度重视，立即委托工程监理单位对房屋进行现场查勘，并联系房屋设计单位、施工单位拿出维修整改方案，将方案及时反馈给原告方。两原告未认可整改方案，并要求被告支付整改修复费用及各项赔偿款合计185万元。后多次协商未果，致房屋至今无法维修。被告对房屋质量问题始终抱着诚恳、积极的态度，但两原告提出的要求不合理，以致无法达成一致意见，纠纷产生原因在原告方。第二，两原告要求被告承担房屋质量缺陷加固修复费用87324.39元无法律依据。根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，被告作为建设单位，应按照法定和约定义务承担商品房保修责任，对原告方房屋的质量问题，被告从未推卸维修责任，被告安排的施工单位江苏正太集团有限公司既是原施工单位，也是具有施工资质的单位，而原告方意图自行委托他人进行维修并要求被告承担维修费用的诉讼请求不符合法律规定。第三，原告方要求被告赔偿房屋质量缺陷引起的房屋价值减损的诉讼请求无事实、法律依据。民法通则、合同法均没有房屋价值减损的说法，也无类似赔偿的法律规定，即使有法律规定，原告方房屋的质量问题不足以造成房屋价值减损。第四，两原告要求被告赔偿物业管理费损失、房屋使用费损失、迟延装修损失，无事实依据。原告方于2004年7月接收所购房屋，将该房屋空置多年，2010年4月，原告方才向被告提出房屋质量问题，因此，原告方要求被告赔偿上述费用损失无事实依据，且上述损失与房屋质量问题没有关联。请求法院驳回两原告诉讼请求。
被告提供以下证据证明其主张：工程设施使用许可证，证明两原告的房屋经相关部门验收备案，符合交付条件。房屋验收单，证明讼争房屋于2004年7月4日交付两原告。

2、一审事实和证据
扬州市邗江区人民法院经公开审理查明：2003年4月25日两原告向被告购买位于扬州市邗江北路海德公园8幢106号房屋，双方签订《商品房买卖合同》，2004年8月1日被告将上述房屋交付给两原告，2006年3月29日扬州市国土资源局向两原告颁发该房屋的国有土地使用权证，2008年5月21日扬州市房产管理局向两原告颁发该房屋的房屋所有权证，该房屋为两原告共有。
两原告发现其购买的上述房屋存在质量问题遂向被告反映并提出索赔，原告贾某于2010年5月16日向被告发出《关于立即妥善解决海德公园沁园8幢106室房屋质量问题的函》，于2010年6月16日向被告发出《关于海德庄园沁园8#-106房屋质量缺陷赔偿事宜的函》，就房屋质量缺陷整改修复费用、赔偿范围与数额，提出自己的意见；2010年7月15日原告贾某委托律师李振东向被告发出《律师函》，就房屋质量问题向被告提出交涉。2010年5月4日被告向原告方提交了房屋维修项目及报价，维修报价初定为11885元。2010年5月28日江苏正太集团有限公司提出《关于海德庄园沁园8#-106整改方案》，2010年6月13日中国美术学院风景建筑设计研究院同意上述修复方案。2010年5月27日海德公园物业管理单位上海上房物业管理有限公司扬州分公司海德公园客服中心作出《关于海德庄园沁园8-106室房屋投诉事宜的回复》。2010年7月20日被告作出《关于海德庄园沁园8-106律师函的回复》，被告认为原告方提出的65万元修复费用过高，原告方要求赔偿房屋质量缺陷引起的价值减损60万元依据不足，房屋未使用引起的迟延装修损失、房屋未使用的租赁费用损失、物业管理费用等与房屋质量问题无关，房屋质量问题引起的误工、交通及精神损害赔偿费用无证据和规定，被告承诺以原合同房价加上已付房款的同期银行贷款利率回购该房屋。2010年7月30日原告贾某向扬州市城市建设监察支队递交了《对海德公园沁园8栋106宅房屋质量进行投诉》，投诉项目有12项。
经扬州市质监站委托，扬州市建伟建设工程检测中心有限公司于2010年10月24日对扬州海德公园沁园8#106室的钢筋保护层厚度、楼板厚度、裂缝宽度进行了现场检测，于2010年10月26日作出编号xx10-01287检测报告，检测报告概述，该工程为砖混结构，现扬州海德公园住宅小区沁园8号楼106室部分现浇混凝土楼面板下部钢筋出现锈斑，且部分现浇楼面板出现裂缝，该公司接受扬州市质监站委托，于2010年10月24日对出现钢筋锈斑现浇混凝土楼面板下部钢筋保护层厚度、存在裂缝处的现浇混凝土板的板厚、裂缝宽度进行检测，作出检测结果表并附图。另外，扬州市质监站委托专家组于2010年10月13日下午对扬州海德公园住宅小区沁园8幢106室房屋质量问题进行了实地查勘，查勘情况为：（一）现场存在的质量问题。1、由标高1.750米上至标高3.320米平台的楼梯梯段中部存在一道横向裂缝，此裂缝已成上下通缝；2、现浇混凝土楼面板多处出现裂缝，经泼水检查裂缝已贯通；3、多处现浇混凝土板底出现露筋，且露筋已经出现锈蚀斑迹；4、多处现浇混凝土板底出现爆灰现象；5、二层南阳台顶棚抹灰层整块空鼓，四周有明显裂缝，有脱落隐患；6、部分墙体粉刷存在裂缝；7、阳光顶四周存在渗漏现象；8、底层现浇板底存在开槽布线现象；9、现浇板底未进行处理，直接进行石灰膏粉面，现浇板底存在不平整现象；（二）业主对房屋结构的局部改造。1、底层楼梯洞口边墙体被凿除部分，致使洞口宽度扩大；2、二层、三层阳光顶下方的楼面洞口被业主用混凝土板浇注；3、户内楼梯在标高7.720米以上被住户业主向上加接一梯段和一平台。为了进一步弄清有关质量问题存在的原因，由有资质的检测单位对该住户的房屋质量进行了实体检测，相关检测项目为，现浇混凝土楼面板下部出现露筋处的钢筋保护层厚度，存在裂缝处的现浇混凝土板（含楼梯梯段板）的板厚、裂缝宽度，现场实体检测结果见扬州市建伟建设工程检测中心有限公司编号xx10-01287检测报告,2010年11月18日专家组作出《关于扬州海德公园住宅小区沁园8号楼106室有关房屋质量问题的鉴定意见》，1、由于该工程装饰装修部分已过质量保修期，故本次鉴定将不再对有关渗漏问题和装饰装修工程存在问题进行评述，仅就可能对房屋结构产生影响的问题进行鉴定；2、露筋点现浇板钢筋保护层偏小，应对现浇板底进行处理，以保证其结构耐久性；3、现浇板上的贯穿性裂缝，系砼收缩、温度应变等因素形成，不影响结构安全使用。该裂缝对结构的耐久性有一定影响，建议进行闭缝补强处理；4、楼梯梯段裂缝为贯通性裂缝，该裂缝位于梯段施工缝位置，系施工不当、混凝土收缩形成，为保证楼梯耐久使用，对该裂缝应作闭缝补强处理；5、悬挑梁上墙体裂缝系后砌墙体所致，未发现悬挑梁裂缝，该裂缝不影响结构安全，应作闭缝处理；6、业主对本房屋部分结构进行了改造，对结构安全使用有一定影响，建议拆除后增建部分，以确保房屋安全使用；以上整改内容应由具备相应专业资质的施工单位进行施工。扬州市质监站就上述检测、鉴定收取鉴定费10000元。
2011年两原告向原扬州市维扬区人民法院申请对讼争房屋因质量缺陷引起的房屋价值损失进行评估，该法院依法委托江苏慧源房地产土地价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2011年12月12日作出苏慧评报（2011）第096号估价报告，估价报告作业日期2011年6月2日至2011年12月12日，估价对象为原告王某、贾某位于扬州市邗江北路83号沁园8幢106室住宅房，房屋建筑面积为212.61平方米，土地使用权面积为230.99平方米；该估价报告以委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《关于扬州海德公园住宅小区沁园8号楼106室有关房屋质量问题的鉴定意见》等作为评估依据，估价对象房屋存在以下质量缺陷：1、由标高1.750米上至标高3.320米平台的楼梯梯段中部存在一道横向裂缝，此裂缝已成上下通缝；2、现浇混凝土楼面板多处出现裂缝，经泼水检查裂缝已贯通；3、多处现浇混凝土板底出现露筋，且露筋已经出现锈蚀斑迹；4、多处现浇混凝土板底出现爆灰现象；5、二层南阳台顶棚抹灰层整块空鼓，四周有明显裂缝，有脱落隐患；6、部分墙体粉刷存在裂缝；7、阳光顶四周存在渗漏现象；8、底层现浇板底存在开槽布线现象；9、现浇板底未进行处理，直接进行石灰膏粉面，现浇板底存在不平整现象。本次房屋损害估价的价值标准采用公开市场价值标准，房屋质量缺陷评估的价值指估价对象在估价时点的房屋实体状况缺陷所造成的房屋价值减损的现行市场价值。房地产损害赔偿评估通常采用修复费用法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法，估价人员在分析所掌握的资料并进行实地查看之后，充分考虑估价对象的质量缺陷对房屋的耐久性等方面的影响，采用类似于损害前后价差法的评估方法，测算房屋损失价值。经过实地查看和市场调查，估价人员遵循《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物价法》、《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用损害前后价差法进行分析、测算，确定估价对象在估价时点2011年6月2日没有质量缺陷情况下的市场价值为人民币2741393元，估价对象因房屋质量缺陷引起的房屋损失价值为人民币205604元；估价报告的估价结果自报告出具之日起一年内有效，如使用该报告的估价结果时间超过一年，需重新进行评估。经本院调查，江苏慧源房地产土地价格评估有限公司陈述，估价报告中的房屋损失价值含房屋修复费用，该公司收取的鉴定费为19500元。
2011年11月28日江苏苏中兴工程造价咨询有限公司接受原扬州市维扬区人民法院委托对海德庄园沁园8幢106室房屋质量缺陷的加固、修复费用进行工程造价鉴定并作出工程造价司法鉴定报告，鉴定结果为，海德庄园沁园8幢106室房屋质量缺陷的加固修复费用为87324.39元，该公司收取鉴定费5000元。
2012年8月22日海德公园沁园8幢106室房屋的物业服务单位上海上房物业管理有限公司扬州分公司海德公园客户服务中心出具证明，证实两原告已缴纳海德公园（海德庄园）沁园8-106室房屋2004年8月1日至2012年12月31日的物业服务费9019.3元，该房屋面积为212.61平方米，物业服务费单价为0.6元/平方米，收费标准为127.6元/月，实收物业费标准为89.3元/月（按空关房标准收取）。
诉讼过程中，被告对房屋质量问题造成的房屋价值减损估价报告提出异议，要求重新鉴定，本院依法要求被告陈述具体请求、说明理由，并要求被告提供相关证据，但被告未能提供证据证明鉴定报告存在需要重新鉴定的情形，故本院对于被告的重新鉴定申请未准许。
上述事实有下列证据证明：
1. 商品房买卖合同；
2. 原告方分别于2010年5月16日、2010年6月16日、2010年7月15日发给被告的函及原告方委托律师向被告发的函；
3. 2010年5月28日被告的回函；
4. 2010年5月27日物业公司的回函；
5. 2010年7月20日被告与物业公司联合的回函；
6. 2010年7月30日两原告向房屋质监部门的投诉书；
7. 房屋质量检测报告及鉴定意见；
8. 物业费收据；
9. 物业公司证明；
10. 2011年11月28日工程造价司法鉴定意见书；
11. 2011年12月12日房屋价值减损估价报告；
12. 鉴定费用票据；
13. 被告提供的房屋设备设施验收单；
14. 本院依法对江苏慧源房地产土地价格评估有限公司作的谈话笔录。

3、一审判案理由
扬州市邗江区人民法院经审理认为：本案争议焦点为：被告出售给两原告的位于扬州市邗江北路83号海德公园沁园8幢106室住宅房是否存在房屋质量缺陷，两原告要求被告承担房屋质量缺陷的加固修复费用87324.39元、赔偿房屋价值减损损失205604元、赔偿物业服务费损失7497元有无事实、法律依据。
依法成立的合同受法律保护。原、被告于2003年4月25日就两原告购买位于扬州市邗江北路83号海德公园沁园8幢106室住宅房签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。结合本案来看，两原告向法院申请对涉案房屋的质量缺陷造成的价值减损进行鉴定，扬州市质监站委托专家组就该房屋质量问题进行鉴定，专家组现场查勘发现了9处质量问题，为鉴定需要，又委托扬州市建伟建设工程检测中心有限公司对该房屋现浇混凝土楼面板下部出现露筋处的钢筋保护层厚度、存在裂缝处的现浇混凝土板（含楼梯梯段板）的板厚、裂缝宽度进行实体检测，鉴于房屋装饰装修部分工程已过质量保修期，专家组仅就房屋结构产生影响的问题进行了鉴定并作出鉴定意见，提出了6点整改意见，上述鉴定意见反映出两原告从被告处购买的海德公园沁园8幢106室房屋存在房屋质量问题，随后，江苏慧源房地产土地价格评估有限公司对涉案房屋因质量问题造成的价值减损进行了鉴定，该公司采取损害前后价差法进行分析、测算，认定估价对象在2011年6月2日（估价时点）因房屋质量缺陷引起的房屋损失价值为205604元，估价作业期间为2011年6月2日至2011年12月12日，估价报告从报告作出之日起一年内有效，该估价报告目前仍在有效期内。两原告向被告购买涉案房屋，现在该房屋所有权人是两原告，由于涉案房屋存在质量缺陷，其与没有质量缺陷的同地段房屋在市场价值上存在价差，经有鉴定资质的评估机构鉴定，房屋质量缺陷造成的价差为205604元，客观上，被告交付的房屋存在质量问题导致该房屋价值减损，使该房屋的交换价值减少，由此给两原告造成损失，目前该质量缺陷问题未得到加固、修复，两原告要求被告赔偿因房屋质量缺陷造成的房屋价值减损损失205604元，符合法律规定，本院予以支持。
关于两原告根据司法鉴定报告要求被告承担房屋质量缺陷加固修复费用87324.39元的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，评估机构就房屋质量缺陷引起的房屋价值减损进行鉴定得出的损失205604元中含该房屋的修复费用，故两原告要求被告赔偿房屋价值减损损失，同时又要求被告承担房屋加固修复费用属于重复主张，两原告关于房屋加固修复费用的主张在房屋价值减损损失赔偿中已实现，故两原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。
关于两原告要求被告赔偿物业服务费损失的诉讼请求，根据两原告提供的证据以及被告的陈述，两原告于2010年4月就涉案房屋质量问题向被告提出交涉，虽然两原告陈述在此之前已向被告提出过房屋质量问题并主张权利，但两原告未提供证据证明其主张，故本院认定两原告于2010年4月向被告提出房屋质量问题，在此之前，涉案房屋被两原告空置，此前的物业服务费应由两原告承担，当两原告发现房屋质量问题后，被告未及时妥善解决该问题，导致两原告无法正常使用该房屋且还要缴纳物业管理服务费，两原告在此情况下支出的物业服务费属于两原告的损失，被告依法应予赔偿，被告应赔偿的物业管理服务费应从2010年4月计算至两原告主张的2012年4月（合计23个月），两原告是按该房屋空关房的标准交纳物业服务费，标准为89.3元/月，故两原告的物业服务费损失合计2053.9元。

4、一审定案结论
扬州市邗江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告扬州海德地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王某、贾某房屋质量缺陷造成的房屋价值减损损失赔偿款205604元及物业服务费损失赔偿款2053.9元；
二、驳回原告王某、贾某的其他诉讼请求。
案件受理费5806元，依法减半收取2903元，由原告王某、贾某共同负担896元，由被告扬州海德地产有限公司负担2007元；鉴定费合计34500元，由原告王某、贾某共同负担5 000元，由被告扬州海德地产有限公司负担29500元（两原告已预交案件受理费2903元、鉴定费34500元，被告扬州海德地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王某、贾某31507元）。
（三）二审审理情况
二审期间，经扬州市中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：
一、针对讼争房屋的质量问题，扬州海德地产有限公司于本调解协议签订之日起十日内给付王某、贾某13万元；
二、如扬州海德地产有限公司未能按期给付上述款项，应按照银行同期贷款利率的四倍承担迟延履行期间的债务利息；
三、一审案件受理费2 903元，鉴定费34 500元，共计37 403元，由王某、贾某承担13 091.05元，由扬州海德地产有限公司承担24 311.95元（此款已由王某、贾某预交，扬州海德地产有限公司于调解协议签订之日起十日内给付王某、贾某24 311.95元）；二审案件受理费5 806元，减半收取2 903元，由扬州海德地产有限公司承担。
四、其他无争议；
五、本调解协议自签订之日立即生效。