（一） 首部

案由：房屋买卖合同纠纷

审级：一审。

审判机关和审判组织
审判机关：辽宁省新民市人民法院
合议庭组成人员：审判长：赵晶；代理审判员：曹娜；
人民陪审员：张姗姗

审结时间：2012年8月30日

（二） 诉辩主张

1、二原告诉称
我二人于2010年7月1日与被告签订了购买苏打厂的合同书，以650万元价格购买被告单位6360平方米的建筑物及其它场址。合同同时约定，如政府有关部门不允许二原告在被告厂区内建商品楼，被告全部退回定金。但我们在交付30万元定金后，经多次向政府有关部门申请协商，土地规划部门不允许该厂地段单独出售，更不允许私人买卖土地。故我们多次找到被告，要求被告退回定金，被告曾表示无能力返还定金，现被告又将厂房、厂地出售他人，我们再次找到被告要求退回定金，被告至今不予退还，故我们向法院提起诉讼，请求：1、确认原、被告签订的购买新民市苏打厂合同书无效；2、判令被告退回定金30万元及利息；3、被告承担本案诉讼费用。

2、被告辩称
原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，且房屋买卖价格也公平合理，因此该合同应是合法有效的。协议中双方约定如该地段政府相关部门不允许建商品楼，定金即退回。根据原告所述，现在该地段政府并非不允许建商品楼，只是要求整体开发，因此，双方在协议中约定的定金退回情形并未发生。由于二原告未在约定期限内交付余款，故根据双方协议约定，该协议已经解除，二原告的定金不应退回，因此，被告不同意原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
辽宁省新民市人民法院经公开审理查明：2010年7月1日，二原告与被告签订协议，约定二原告给付被告650万元做为经济补偿，用于被告厂址拆迁、安置职工和新建厂址用。双方在协议第二条中约定，二原告先支付原告定金30万元，余款于30天内一次性付清；如经过市有关部门协调，该地段不允许建商品楼，定金全部退回。协议签订后，二原告依约定给付被告定金30万元。之后，二原告在向政府相关部门办理商品楼开发手续时得知，根据新政发[2010]7号文件，第六条规定：关于开发建设苏打厂地块的议题，同意在苏打厂以北地块，面积约13公顷，进行整体开发。故原告未能获得批准在被告厂址处开发建设商品楼。此后，二原告即要求被告按协议约定退还定金，但被告以该厂地段可以建商品楼为由，不同意退还定金，故原告诉讼来院，要求：1、确认原、被告签订的购买新民市苏打厂合同书无效；2、判令被告退回定金30万元及利息；3、被告承担本案诉讼费用。本案经调解无效。另查，被告新民市苏打厂厂址位于新民市西城区西卡门委，根据国有土地使用证所载，该厂使用土地为国有土地，用途为工业用地，用地面积13643平方米。
上述事实，有双方当事人陈述、合同书、收据、政府文件、规划图、证实材料、证人证言、国有土地使用证、房证、航拍图、房产证明、营业执照等证据在卷为证，经庭审举证、质证，可以做为定案依据。
本院经审理后判决：一、原告何某1、何某2与被告新民市苏打厂于2010年7月1日签订的《协议书》无效；二、被告新民市苏打厂于本判决发生法律效力后五日内返还原告何某1、何某2定金300000元及利息（利息按银行同期贷款利率计算，期限自2012年5月28日始至本判决生效后指定的给付日期止）；三、如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息（按银行同期贷款利率计算）。判决后，被告新民市苏打厂不服，提起上诉。
沈阳市中级人民法院经审理后认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，任何单位和个体不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。本案中，上诉人新民市苏打厂与二被上诉人何某1、何某2于2010年7月1日签订的旨在转让房屋及土地的《协议书》，从土地性质、购买主体、交易程序均不符合法律行政法规相关规定，故该《协议书》性质应属无效，原审判决对此认定准确，本院应予确认。鉴于买卖双方对协议书的签订均应承担各自的缔约过失责任，又由于二被上诉人并未因该协议而取得转让标的物，而新民市苏打厂收取了二被上诉人支付的定金30万元，故新民市苏打厂应将该笔款项返还给二被上诉人。
关于新民市苏打厂提出的双方协议约定的是房屋买卖，应为有效的主张，缺少合同和事实依据，本院不予采信。因协议无效，新民市苏打厂提出协议中约定的定金退回的条件并未发生，上诉人可以拒绝退回定金的主张，亦属于法无据，本院不予支持。关于利息计算问题，原审判决认定并无不妥，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，故驳回上诉，维持原判。

（四）判案理由
辽宁省新民市人民法院经审理认为：虽被告主张与二原告签订的合同为房屋买卖合同，但根据双方约定，即新民市苏打厂在市政府规划及棚户区改造的拆迁范围内，甲方（二原告）给付乙方（被告）650万元作为经济补偿，用于妥善安置企业职工和另建新厂址用，以及合同第二条中有关如该地段不允许建商品楼，定金全部退回的约定，二原告实际是为开发建设商品楼而购买被告的厂房及土地，取得土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家实际土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。原、被告双方签订合同转让土地使用权及地上建筑物，以进行开发建设商品楼，违返了国家有关土地使用权转让及土地利用规划的相关规定，该转让合同应属无效，被告应当将收取的定金返还原告，故对被告的答辩意见，本院不予采纳，对于原告要求确认合同无效及返还定金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付利息的诉讼请求，因原、被告双方在合同中对于返还定金期限没有约定，故被告应自原告主张权利之日即起诉之日起按银行同期贷款利率给付原告利息。

（五）定案结论
辽宁省新民市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第五十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：
一、原告何某1、何某2与被告新民市苏打厂于2010年7月1日签订的《协议书》无效；
二、被告新民市苏打厂于本判决发生法律效力后五日内返还原告何某1、何某2定金300000元及利息（利息按银行同期贷款利率计算，期限自2012年5月28日始至本判决生效后指定的给付日期止）；
三、如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息（按银行同期贷款利率计算）。
案件受理费5800元、保全费2020元，合计7820元，由被告新民市苏打厂承担。

（六）解说
本案中，双方争议焦点是《协议书》合同性质的认定问题。由于双方签订的合同为非典型合同，故双方对合同性质的认定发生分歧。
在审判实践中，由于合同的类别较多，有关合同规定的法律法规亦纷繁复杂，不同的合同类型在我国有不同的法律法规予以规定。为了适应社会经济发展的需要，正确解决有关经济纠纷及合同纠纷案件，《中华人民共和国合同法》对有关的合同问题作出了相对全面具体的规定，并规定了十五种典型合同类型的相关法律问题。但实践中，当事人订立合同的意思表示可能不完备，也由于社会交易的复杂性，许多合同纠纷案件，涉案合同的性质及类型并非典型的合同类型。非典型合同应实际的需要应运而生。
非典型合同，又称无名合同，是指法律尚未特别规定，亦未赋予一定名称的合同。非典型合同包括纯粹非典型合同、合同联立、混合合同等多种情况。目前法学界对于非典型合同的主要难题认为是法律的适用问题。审判实践中，我们大多依据当事人订立合同的主要条款、合同的标的、双方的权利义务等合同相关内容来判定合同性质，进一步确定应依据的法律法规。本案中，原、被告双方所订立的合同即为非典型合同，它不同于普通的买卖合同，也不同于普通的国有土地转让合同及房屋买卖合同。双方当事人在合同中约定：原告给付被告650万元作为经济补偿，用于妥善安置被告的企业职工和另建新厂址用，并且约定如合同标的所涉地段不允许建商品楼，定金全部退回。依据双方当事人的该约定可以认定，该合同的标的实际上既包括地上建筑物亦包括土地的使用权，而非被告所述的交易标的仅为房屋。原告取得土地使用权的目的亦在于进行开发建设。因此在适用法律上，我们根据了《中华人民共和国土地管理法》相关规定，对案件进行了审判。《中华人民共和国土地管理法》中规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可依法转让。国家实际土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。本案中双方签订合同转让土地使用权及地上建筑物，以进行开发建设商品楼，违反了国家有关土地使用权转让及土地利用规划的相关规定，应认定该转让合同无效，被告依无效合同取得的定金应予返还。二审法院对此亦予以确认，并驳回了上诉人的上诉，维持原判。通过本案的审理，我们得到了如下启示：合同法所奉行的是合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益及法律法规强制性规定的前提下，允许当事人订立任何内容的合同。据此当事人订立法律法规无规定的非典型合同即为自然。新形态合同的出现是经济和社会发展的必然趋势。我们应当细致全面的对当事人订立合同的各项内容进行综合分析，结合相关法律法规对典型合同规范的规定，遵循公平原则、诚实信用原则，对当事人订立合同过程，合同的效力、合同履行、双方的权利义务及违约责任等进行正确地分析认定。
（曹娜）