（一）首部

1．判决书字号：四川省新津县人民法院（2012）新津民初字第168号民事判决书。

2．案由：租赁合同纠纷

3．诉讼双方
原告：成都市新津蓉津建筑机具有限责任公司。
法定代表：胡天明，总经理。
委托代理人：熊正刚，四川正刚律师事务所律师。
被告：中国建筑一局（集团）有限公司。
法定代表人：罗世威，董事长。
委托代理人：于坤，上海广懋律师事务所律师。
委托代理人：黎某，女，1986年3月11日出生，汉族，住四川省天全县。
第三人：云南吉信劳务有限公司。
法定代表人：田小玉，经理。
第三人：蔡某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：四川省新津县人民法院。
审判组织：审判长：岑永奇；审判员：陈龙珍；人民陪审员：李萍。

6．审结时间：2012年10月10日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2009年5月10日，原告与被告的成都华新锦绣尚郡别墅项目部签订一份租赁合同，合同约定由该项目部租用原告的架管、扣件等材料用于在双流县华新锦绣尚郡别墅工程建设。合同对租赁物的品种、数量、日租金、租赁期限、租金给付方式等进行了约定。合同签订后原告按约分次向被告提供了所需租赁物，但被告不按约定期限支付租赁费，截至2011年10月26日应付租赁费383166元，经原告多次催收，被告仅支付265000元，尚欠118166元，尚有架管2305.73米、扣件4938套、U型卡107根未归还。由于被告违约，依合同约定每月月底最后一天付清当月租金，逾期每日向原告支付违约金，以未付租金总额按每日千分之三计算至付清日止违约金为3438878.40元。故请求1、判令终止原、被告双方所签租赁合同；2、要求被告支付2011年10月26日前所欠租赁费118166元以及2011年10月27日以后未还租赁物产生的租金；3、要求被告支付2009年6月1日起逾期付租金至租赁费付清日止的违约金；4、要求被告归还架管2305.73米、扣件4938套、U型卡107根；5、由被告承担本案诉讼费。

2．被告辩称
原告沒有与被告下设成都华新锦绣尚郡别墅项目部签订过租赁合同。成都华新锦绣尚郡别墅项目部也沒有与原告实际发生租赁的事实。原告向法庭提交的证据租赁合同上租用方所盖成都华新锦绣尚郡别墅项目部圆形章，不是被告或成都华新锦绣尚郡别墅项目部所刻，该项目部章圆形章系蔡某私刻。被告也未授权蔡某代表被告或成都华新锦绣尚郡别墅项目部与原告签订租赁合同租用原告的租赁物。蔡某租用原告的租赁物虽用于成都华新锦绣尚郡别墅工程建设，是因被告中建一局集团公司将成都华新锦绣尚郡别墅项目主体结构及二次结构工程分包给第三人云南吉信劳务有限公司施工，蔡某是云南吉信劳务有限公司的人员。原告诉请的事实与被告无关，请驳回原告的诉讼请求。

3．第三人述称
（1）云南吉信劳务有限公司书面述称，原告蓉津租赁公司诉称的租赁合同是被告中建一局集团公司在成都华新锦绣尚郡别墅项目部与原告签订的，云南吉信劳务有限公司不是租赁合同的当事人，云南吉信劳务有限公司只是被告中建一局集团公司在成都华新锦绣尚郡别墅项目工程的分包人，云南吉信劳务有限公司与原告无租赁合同关系，原告主张的租赁合同纠纷与云南吉信劳务有限公司无法律关系，云南吉信劳务有限公司不是该案适格的第三人，不参加本案的诉讼。
（2）蔡某书面辩称，答辩人蔡某2在原告的租赁合同上签名是受成都华新锦绣尚郡别墅项目部的安排代表该项目部作为委托代理签名，因答辩人蔡某2当时在成都华新锦绣尚郡别墅项目部分包劳务，并非答辩人蔡某2个人所为，租赁合同上所盖中建一局集团公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部印章也不是答辩人蔡某2私刻。

（三）事实和证据
经新津县人民法院公开审理查明：
1．双流县华新锦绣尚郡别墅工程由被告中建一局集团公司承建施工，组建了中建一局集团公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部，该项目部印章未到相关部门备案登记。被告将该工程的主体结构及二次结构工程施工全部分包给云南吉信劳务有限公司施工，并签订了工程分包施工合同。在工程分包施工合同上蔡某作为云南吉信劳务有限公司的委托代理人在合同上签名。云南吉信劳务有限公司所分包的工程已施工完成，并与中建一局集团公司进行了工程竣工决算。
2．2009年5月10日，原告与被告的成都华新锦绣尚郡别墅项目部签订一份租赁合同，承租方成都华新锦绣尚郡别墅项目部在合同上盖了该项目部圆形印章，并由委托代理人蔡某在合同上签名。合同约定由该项目部租用原告的架管、扣件等材料用于被告在双流县华新锦绣尚郡别墅工程建设。合同对租赁物的品种、数量、日租金（架管每日每米0.011元、扣件每日每套0.01元、平模每日每平方米0.15元、阴角模每日每米0.08元、连接角模每日每米0.04元、U型卡每日每根0.0025元、蝴蝶卡每日每套0.01元）；租赁期限（2009年5月10日至2011年5月30日）、租金给付期限（每月最后一天付清当月租金）；租赁物在原告处的上、下车费每吨5元由承租方支付给出租方、归还租赁物时租赁物的维修费、缺件的赔偿费，丢失租赁物的赔偿费按市价由承租方付给出租方；承租方指定领料人雷徳刚、蔡玉昌；违约责任（逾期一日付租金，由承租方按未付租赁费总额以每日千分之三计算向出租方支付违约金）以及案件管辖等进行了约定。合同签订后原告按约分次向被告提供了所需租赁物，并实际在被告施工的成都华新锦绣尚郡别墅项目工程建设中使用。从2009年5月12日至2010年1月14日，由被告方合同约定领料人雷徳刚、蔡玉昌签先后在原告处领取架管83064.15米、扣件60714套、平模258.35平方米、U型卡5600根，从2009年5月29日至2010年8月29日，由承租方向出租方归还架管807580.42米、扣件55775套、平模258.35平方米、U型卡5493根。尚有架管2305.73米、扣件4938套、U型卡107根未归还。约定租赁期限（至2010年5月30日）已届满，届满期后出租方同意承租方对未还的租赁物继续租用。承租方未按约定期限每月付清当月租赁费，仅向出租方支付租金26.5万元（其中成都华新锦绣尚郡别墅项目部于20011年5月转卡支付1.5万元、2009年11月转帐支付5万元、2010年4月转帐支付5万元，被告中建一局集团公司于2010年11月转帐支付15万元），截至2011年10月26日应付租赁费(含维修费、上下车费、缺件赔偿费) 计383166元(其中截至2010年8月29日，由合同约定领料人雷徳刚、蔡玉昌签名的月租金结算单计351961.62元，2010年8月29日之后的月租金单被告方经办人未签名)，扣除已付26.5万元，尚欠118166元。2011年10月26日以后未还租赁物产生的租金未付。
上述事实有下列证据证明：
1．租赁合同原件一份2页。证明原告与被告的成都华新锦绣尚郡别墅项目部签订租赁合同的事实以及合同对租赁物的品种、数量、日租金、租赁期限、租金给付方式等进行约定的事实。
2．租赁物出库（领租）单原件38页、租赁物入库（归还）单原件43页。出库单证明由被告方合同约定领料人雷徳刚、蔡玉昌签收领租架管、扣件、平模、U型卡的领租日、数量的事实。入库单证明由被告方归还租架管、扣件、平模、U型卡的领租日、数量的事实。
3．月租金结算单原件，由被告方合同约定领料人蔡玉昌签名的24页，未签名的1页。蔡玉昌签名的月租金结算证明被告从领租租赁物之日起至2011年9月应付租金数额和上下车费数额以及归还的租赁物缺件赔偿、维修费数额。
4．律师函原件一份1页。证明原告授权律师向被告公司发函催索租赁费的事实。
5．被告中建一局集团公司与第三人云南吉信劳务有限公司签订的成都华新锦绣尚郡别墅项目主体结构及二次结构分包合同及附件原件29页、补充协议原件一份1页。证明成都华新锦绣尚郡别墅项目主体结构及二次结构工程由被告分包给云南吉信劳务有限公司施工。

（四）判案理由
四川省新津县人民法院经审理认为：本案争议焦点在于本案被告是否系本案租赁合同的承租人的认定。1.成都华新锦绣尚郡别墅项目工程是被告中标施工，对外公示的也是由被告作为施工方。并且原告提供的租赁物实际使用在被告施工的成都华新锦绣尚郡别墅项目工程。2.租赁合同的承租方落款为"中国建筑一局（集团）有限公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部"该项目部为被告内设分支机构。3.被告辩称租赁合同中"中国建筑一局（集团）有限公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部"印章为圆形章，而被告在该项目部实际使用的是条形章，该章实为第三人蔡某私刻。但从被告提交的证据来看，被告所称的条形章并未在公安局备案，因此不能排除被告同样在使用的圆形章的可能。4.从合同实际履行情况来看，被告于2010年11月转帐支付15万元租赁费，说明被告以其行为追认了 "中国建筑一局（集团）有限公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部"对外签订合同的行为。被告辩称其转账支付15万元是因为原告向其出具了云南吉信劳务有限公司的付款委托书后，被告代云南吉信劳务有限公司支付的租赁费这一主张与事实不符，首先本案的租赁合同中云南吉信劳务有限公司并未在租赁合同中加盖公章，合同的承租人处落款也非"云南吉信劳务有限公司"，因此云南吉信劳务有限公司并非租赁合同的承租方。其次，被告并未举证证明由云南吉信劳务有限公司出具的付款委托书系原告转交给被告的，故被告认为其转账支付给原告的15万元租赁费系代云南吉信劳务有限公司付款的说法没有相关证据支持，本院不予支持。综上所述，虽"中国建筑一局（集团）有限公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部"作为非独立法人分支机构，不能对外签订合同，但被告在合同的实际履行中以行动追认了该项目部的行为，故"中国建筑一局（集团）有限公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部"代表被告与原告签订的租赁合同合法有效，中国建筑一局（集团）有限公司为本案租赁合同的承租人。
原、被告双方的租赁合同约定的租赁期限已于2011年5月30日届满，届满后原告同意被告继续租用，但双方没有明确约定租赁止日，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条"租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人沒有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。"的规定，本案租赁合同的履行从2011年5月31日起为不定期租赁，租赁费的给付和违约责任应依原合同约定履行。即应在每月最后一日付清当月租金，违约责任为按所欠租金总额每日千分之三的计算违约金。由于被告未按约定期限给付租金，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条"当事人对租赁期限沒有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。"的规定，当事人可以随时解除合同。由于被告施工的工程早已完工，双方的租赁合同已无再继续履行的必要，原告要求终止合同，应以支持。原告提交的证据和庭审查明的事实能够证明由合同约定的承租方指定领料人雷徳刚、蔡玉昌先后在原告处领取83064.15米、扣件60714套、平模258.35平方米、U型卡5600根，从2009年5月29日至2010年8月29日，由承租方向出租方归还架管807580.42米、扣件55775套、平模258.35平方米、U型卡5493根。尚有架管2305.73米、扣件4938套、U型卡107根未归还。原告要求被告归还未还的租赁物，理由成立，应予支持。由于承租方未按约定期限每月底付清当月租赁费，仅向出租方支付租金26.5万元（其中成都华新锦绣尚郡别墅项目部支付现金11.5万元，被告中建一局集团公司转帐支付15万元），截至2011年10月26日应付租赁费383166元，尚欠租赁费118166元。原告提交的证据（租赁物领料单、还料单、月租金结算单）载明了领租租赁物和归还租赁物的名称、数量、日期和上下车费、维修费、归还租赁物时缺赔偿费的数额，均有合同承租方指定的经办人签名确认，虽在2011年10月26日以后的月租金结算单上没有承租方合同约定的经办人签名确认，但每月的月租金结算单前后具有连续性，能够相互印证其真实性，且在2011年10月26日以后被告方未归还过租赁物。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条"承租人应当按照约定期限支付租金。......。"的规定。但被告未按约定期限向原告付清租赁费，原告要求被告给付截至2011年10月26日前尚欠的租赁费118166元以及未还架管2305.73米、扣件4938套、U型卡107根从2011年10月27日起按合同约定日租金计算至实际归还日止的租金的请求，证据充分，理由成立，本院予以支持。被告未按合同约定的期限每月底付清当月租赁费，从2009年6月起日已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"的规定，被告应承担违约责任即给付约定违约金。由于合同约定了逾期一日付租金，由承租方按未付租赁费总额以每日千分之三计算向出租方支付违约金。但原告只主张10万元违约金，低于每日千分之三的计算比例（不到每日千分之一）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款"当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。"的规定，原告要求被告给付每日不足千分之一的违约金计10万元，不违反法律规定，应予以支持。但原告在违约金的单项请求中只要求被告给付违约金10万元，超过部分视为自动放弃，故，其超过10万元部分，本院不予支持。

（五）定案结论
四川省新津县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，作出如下判决：
1．原告成都市新津蓉津建筑机具有限责任公司与被告中国建筑一局（集团）有限公司成都华新锦绣尚郡别墅项目部于2009年5月10日签订的租赁合同在本判决生效后终止履行。
2．被告中国建筑一局（集团）有限公司向原告成都市新津蓉津建筑机具有限责任公司给付租金（即给付截至2011年10月26日前所欠租赁费118166元，2011年10月27日以后以未还租赁物按合同约定日租金计算至实际归还日止）。
3．被告中国建筑一局（集团）有限公司向原告成都市新津蓉津建筑机具有限责任公司归还架管2305.73米、扣件4938套、U型卡107根。
4．被告中国建筑一局（集团）有限公司向原告成都市新津蓉津建筑机具有限责任公司给付违约金10万元。
5．驳回原告成都市新津蓉津建筑机具有限责任公司的其他诉讼请求。
6．上述二、三、四项在本判决生效后十日内履行。

（六）解说
本案的示范点在于在效力待定的合同中，如何正确认定当事人的追认行为。所谓效力待定合同即是指，因存在不足以认定合同无效的瑕疵，致使合同效力待定，合同不能产生法律效力，在一段合理的时间内合同效力暂不确定，由有追认权的当事人进行补正或有撤销权的当事人进行撤销，再视具体情况确定合同是否有效。合同效力待定，意味着合同效力既不是有效，也不是无效，而是处于不确定状态。设立这一不确定状态，目的是使当事人有机会补正能够补正的瑕疵，使原本不能生效的合同尽快生效，以实践合同法尽量成就交易、鼓励交易、保护善意第三人的基本原则。效力待定合同效力的确定，取决于享有追认权的第三人在一定期限内的追认。本案为代理人并未取得书面授权，即：无直接证据证明其有代理资格，属于无权代理的情形。难点则是如何认定被代理人的追认，在效力待定合同中，有时被代理人出于自身利益出发，往往在合同履行初期为了推动某项工作的顺利开展，以默视的方式，或者说是以某一种具体的行为追认了代理人的行为（如以支付进度款的形式），而在最终需要支付价款时，否认自身的追认行为（如辩称是受委托支付）。而法律并不允许行为人就同一事实，根据利益的需求，选择不同的承认态度。判断被代理人是否追认应把握以下几个特征。
一是无权代理人所履行的事务是为了被代理人的利益。如果被代理人是法人的情况下，代理人实际上是履行职务行为，众所周知，经济交往中，并非所有的代理人均持有书面授权，但其行使代理行为时往往通过某种行为向对方证明其是有代理权的，作为经济交往的相对方，根据自己的判断确信代理人是有代理权的情况下出于追求利益的角度出发，并不必然要求对方提供书面授权。代理人作出的证明往往是请相对方查看工地现场，确认工程是被代理人承包，并且交付地也设在工地现场，以此证明代理人并非将合同标的挪作他用。
二是明确界定被代理人的履行行为是"追认"，还是"代为履行"。合同法第六十五条规定："当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债务权人承担违约责任"从这点可以看出，追认与代为履行的基本区别在于，追认只是被代理人的单方行为，而代为履行则是三方行为，即债务人与债权人之间的合意，以及第三人的认同。因此在区分是追认还是代为履行时，应当看履行人是否能提供债权人和债务人达成的代为履行的协议。为什么要求必须要有相关协议呢？因为由于代理人与被代理之间往往具有非常亲密的关系，甚至是利益共同体，如关联公司、长期合作伙伴，总包人与分包人。作为利益联盟，双方很可能合谋损害第三人利益。如果不要求被代理人出示《代为履行协议》，很有可能在诉讼中，代理人与被代理人合谋形成所谓的《委托付款书》，来证明其履行行为只是代为支付，这样不利于保护合同相对方，也不利于交易的稳定性。
三是明确界定被代理人的行为是否起到追认的效果。并非被代理人的所有行为都是具有追认的效果，如：认可合同履行地就是被代理人的工程现场，或者同意标的物进场，这种行为并不一定产生追认的效果。因为建筑施工合同的往往进行分包，具体到某一项工作，其履行人可能并不一定是总包公司。因此如果以总包公司认可合同标的物进场是一种追认的话，实际上是否定了合同的相对性，但如果工程分包是违法分包就另当别论了，因为违法分包的直接后果就是相应当于内部分包，对外不具有对抗效力，因此其行为应当可视为追人。如果是被代理人的付款行为，一般意义上可视为追认，因为付款是作为合同相对人的最主要义务，如果没有相应证据证明其是代付的话，应视为追认。
四是经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。作为合同相对方履行了自己的主要义务，其应当获得相应的报酬。确认了被代理人的追认行为，有利于保护合同相对人的利益；另一方面，认定被代理人的追认并不损害其自身利益，反而更能促使其规范管理，避免三角债的发生。
（岑永奇）