一、首部
1、判决书字号
一审判决书:(2012)盘法民二初字第169号
二审判决书:(2012)昆民一终字第124号
3、诉讼双方
原告(反诉被告)(被上诉人):张某。
原告(反诉被告)(被上诉人):赵某。
委托代理人:张建华,系云南圣唐律师事务所律师,特别授权代理。
一审委托代理人(一审):李培,系云南圣唐律师事务所实习律师,特别授权代理。
被告(反诉原告)(上诉人):马某。
被告(反诉原告)(上诉人):李某。
委托代理人:王菲,系云南亮剑律师事务所律师,特别授权代理。
委托代理人:石某。
被告(被上诉人):昆明世居房地产经纪有限公司(以下称世居公司)。
法定代表人:孙某,系该公司总经理。
住所:昆明市金实小区华信园16号商网。
委托代理人:丁某。
5、审判机关和审判组织
一审法院:昆明市盘龙区人民法院
合议庭组成人员:审判长:李娜;代理审判员:李娅莉;人民陪审员:李丽萍。
二审法院:昆明市中级人民法院
合议庭组成人员:审判长:蔺以丹;代理审判员:田庄、熊梓旭。
6、审结时间:
一审审结时间:2012年7月2日。
二审审结时间:2012年10月17日。
(二)一审情况
1、一审诉辩主张
(1)、原告(反诉被告)诉称2009年6月9日,原告张某与被告签订了房屋中介合同,并于同年6月20日签订补充协议,由被告昆明世居公司协助被告马某、李某购买原告张某位于昆明市XXX小区X栋X单元XX2室房屋,但在没有经过共有人赵某同意的情况下,就将房屋交付给被告使用。原告张某收取了被告购买房屋的首付款10.8万元,因为原告共有人不同意出售房屋,原告张某与被告就房屋买卖问题发生分歧。本案被告马某、李某于2011年1月4日另案起诉本案原告张某,要求确认合同有效并继续履行合同。昆明市盘龙区人民法院一审判决有效并继续履行,被告张某不服上诉至昆明市中级人民法院,二审经过审理,裁定发回重审,在重审期间,马某、李某撤回起诉。现房屋产权人属于原告与妻子赵某共有,原告有权要求被告退还房屋,在整个合同履行过程中,被告世居公司作为中介方,明白法律规定,在协助签订合同过程中有过错,做了错误的指导和安排,因此应该承担相应的法律责任。为保护原告的合法权益,特向法院请求:一、判令原告张某与被告于2009年6月9日签订的房屋交易居间合同及2009年6月20日签订的补充协议不成立;二、判令被告退还原告位于昆明市XXX小区X栋X单元XX2室房屋;三、判令被告赔偿原告占用房屋的经济损失48000元;四、本案诉讼费用由被告承担。
(2)、被告(反诉原告)辩称及反诉称:原被告双方于2009年6月9日签订的房屋交易居间合同及同年6月20日签订的补充协议合法有效,并且被告已经按照合同约定向原告支付了房屋首付款10.8万元,随后,原告按照补充协议约定向被告交付了房屋并且由被告装修入住至今,按照合同约定在本案房屋产权证办理下来十日内,原告应当履行房屋过户及银行按揭手续,但在原告于2010年7月28日取得产权证后经被告多次催促,却迟迟不予履行。为此,我方提起反诉,请求:一、依法确认原被告双方签订的关于昆明市XXX小区X栋X单元XX2室房屋交易居间合同及补充协议有效;二、判令原告继续履行合同义务,限期按照房屋交易居间合同及补充协议约定办理房屋产权过户手续;三、判令原告支付被告违约金1万元;四、判令原告赔偿被告经济损失2万元;四、本案本诉与反诉费用由原告承担。
(3)、被告世居公司辩称:原告张某到我公司登记出售昆明市XXX小区X栋X单元XX2室房屋,其持有本人名下该房屋的购销合同及房款发票,经我公司工作人员询问,原告张某称其配偶同意出售该房屋。原被告双方签订的房屋交易居间合同及补充协议,虽无原告配偶的签字,但在被告马某向原告张某支付首付款10.8万元后,原被告双方共同到原告家从原告配偶手中交接该房钥匙,并双方一起吃饭。另原告赵某于2010年分别到我公司及被告马某家催要过该房屋的首付款。以上事实都证明了原告赵某是知道并且同意将该房屋出售给被告。故对于原告不按照合同履行房屋产权过户手续的违约行为,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
(4)、原告针对被告反诉辩称:原告赵某不知道买卖房屋的情况,在知道后明确表示不同意,且也不同意收取房屋首付款,在合同上也没有签字,所以合同不成立,请求法院依法驳回被告的反诉请求。
2、一审事实和证据
昆明市盘龙区人民法院经公开审理查明:2009年6月9日,原告张某与被告签订了房屋交易居间合同,并于同年6月20日签订补充协议,由被告昆明世居公司协助被告马某、李某以36万元的价格购买原告张某位于昆明市XXX小区X栋X单元XX2室房屋。其后,被告马某、李某按照合同约定于签订补充协议当日向原告张某支付了房屋首付款10.8万元,原告张某也于同日向被告马某、李某交付房屋并由被告装修入住至今。另查明,原告张某与赵某于2005年1月1日登记结婚,原告张某于2010年7月28日取得本案诉争房屋所有权证,该房屋至今仍登记在原告张某名下。
上述事实有下列证据证明:
(1)、商品房购销合同、云南省收款专用发票,证明本合同为购房时原告张某向被告提供,合同记载诉争房屋系原告张某与云南路建集团投资开发有限公司以240800元的价格购买,原告对本案诉争房屋享有包括处分等权利,其转让处分房屋行为合法有效;被告以36万元价格与原告购买,属于溢价购买,原告从中获益近12万元;
(2)、房产交易居间合同,证明被告与原告关于诉争房屋的转让行为是通过昆明世居房地产经纪有限公司的居间行为完成;昆明世居房地产经纪有限公司已对诉争房屋进行过权属调查,原告张某对房屋享有处分权,并征求过其妻赵某的意见;合同条款符合双方意思表示,真实有效;
(3)、补充协议及首付款收条,证明被告已按照合同约定全面履行了支付首付款的义务,并经原告同意装修入住房屋;
(4)、装修工程施工合同云南省建筑安装工程同意发票,证明被告在取得原告同意的情况下,进行房屋装修,并支付装修费共计250011.32元的事实,被告已经实际占有、使用该房屋三年的事实;
(5)、房屋登记簿查阅摘抄表,证明诉争房屋产权证已于2010年由昆明市房管局颁发给原告,但原告不按照房屋转让合同约定履行房屋产权转让手续,已经构成违约的事实;
(6)、录音材料,欲证明原告赵某知道并同意诉争房屋买卖交易的事实;
(7)、通讯费详单,欲证明被告曾多次催告原告办理房屋过户手续的事实;
4、一审判案理由
昆明市盘龙区人民法院经审理认为:本案第一个争议焦点是原被告双方签订的关于昆明市XXX小区X栋X单元XX2室房屋的房屋交易居间合同及补充协议是否成立。原告主张房屋买卖合同属于要式合同,且原告赵某作为房屋的共有人并没有到场签字故该合同不成立。本院认为,前述房屋交易居间合同及补充协议,已经清楚的约定了双方当事人的姓名、交易标的、价款及履行方式,且当事人对合同不成立的情形并未另有约定,故本院依法认定原被告双方签订的关于昆明市XXX小区X栋X单元XX2室房屋的房屋交易居间合同及补充协议成立。本案争议的第二个焦点是前述合同和补充协议是否生效,进一步来说,即原告张某主张未经房屋共有人赵某同意对合同效力的影响。首先,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第一款(二)项的规定:"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"由此可见,夫或妻一方都有平等的处分夫妻共同财产的权利,特别是由于夫妻之间的特殊身份关系,夫或妻任何一方对夫妻共同财产的处分行为对于第三人来说,不论客观上还是主观上均无法知道是否该处分行为只是个人意思表示,故原告张某、赵某负有举证证明原告张某签订前述之合同时已经将其妻即原告赵某的意思表示告知过被告,被告马某、李某是在明知合同相对方不同意的情况下,仍与原告张某签订该合同的举证责任,但原告并未就此完成举证责任,故原告张某、赵某应承担由此产生的举证不力的法律后果,并且从原被告双方通话录音中证明原告张某一直都向被告声称其妻赵某同意出售诉争房屋,另在庭审过程中原告赵某向本庭清楚的表明因诉争房屋直接关系到她本人和小孩的落户,对该房屋非常重视,这与原告赵某称对诉争房屋从出卖到交付给被告装修入住这一重大事实并不知情与理不符;其次,根据本案查明的法律事实,在双方签订合同时,原告张某向被告马某、李某提供了诉争房屋的商品房购销合同和购买该房屋的云南省收款专用发票、原告张某的身份证复印件等证件,前述材料均显示房屋系原告张某购买,根据公示公信的基本法律原则以及日常生活经验法则,足以使被告马某、李某相信原告张某有权出卖该房屋,亦足以使被告马某、李某相信原告张某的该出卖行为获得了原告赵某的知晓并认同,即被告马某、李某相对原告张某、赵某而言,当为善意第三人;再次,原告张某购买诉争房屋的价格为26万元,与被告马某、李某约定的交易价格为36万元,即原告张某通过其与被告马某、李某的交易行为是获利的,并未损害作为配偶的原告赵某的合法权益。故而,原告张某、赵某主张前述房屋交易居间合同及补充协议未经作为共有权人同意对合同效力不产生影响。据此,本院认为,被告马某、李某系善意、有偿购买该诉争房屋,原被告双方签订的前述房屋交易居间合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定,也不具备合同无效的情形,故而本院依法确认该房屋交易居间合同及补充协议合法有效。同理亦然,被告世居公司作为中介,已经充分履行了居间方的注意义务。进而,在前述房屋交易居间合同及补充协议合法有效的基础上,原告张某、赵某在取得诉争房屋产权证后未按约办理房屋产权过户手续的行为已经构成违约,故而对于被告反诉请求原告按照合同约定支付1万元违约金,本院予以支持。但对于被告反诉请求原告赔偿经济损失2万元,被告并没有提供相关证据予以证明,故本院不予支持。
5、一审定案结论
昆明市盘龙区人民法院依照根据《中华人民共和国合同法》第一百零七、一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第一款(二)项,判决如下:
1、确认原告张某与被告马某、李某签订的关于昆明市XXX小区X栋X单元XX2室的房屋交易居间合同及补充协议合法有效;
2、原告张某、赵某在本判决生效之日起十五日内协助被告马某、李某将昆明市XXX小区X栋X单元XX2室的房屋所有权变更登记到被告马某、李某名下;
3、原告张某、赵某在本判决生效之日起十五日内向被告马某、李某支付违约金1万元;
4、驳回原告的全部诉讼请求;
5、驳回被告马某、李某的其他反诉请求。
本诉案件受理费7450元、反诉案件受理费3575元,共计11025元,由原告承担。
(三)二审诉辩主张
被上诉人(原审被告)马某、李某辩称:一审认定事实清楚,使用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
被上诉人(原审被告)世居房产辩称:一审认定事实清楚,使用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。
(四)二审事实和证据
昆明市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
昆明市中级人民法院认为:对于张某、赵某主张张某在出售房屋时未告知赵某,且赵某未在双方签订的《房产交易居间合同》及《补充协议》中签字,要求确认张某与马某签订的《房屋交易居间合同》及《补充协议》不成立的问题。合同的成立是指订约当事人通过要约和承诺阶段,就合同的主要条款达成合意,张某作为昆明市XXX小区X幢X单元XX2号房的产权人与马某签订《房屋交易居间合同》及《补充协议》,双方对房屋名称、坐落、面积、交易价格、付款方式、违约责任等权利义务进行了约定,已具备合同成立的基本要件,故对于上诉人的主张本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第一款(二)项关于"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"之规定,张某与马某签订《房屋交易居间合同》及《补充协议》时,张某所出示的《商品房购销合同》并无共有权人的登记,且张某也没有证据证明其向买方出示过结婚证,马某在不知真实权利状态下对权利外观的合理信赖应受法律保护,马某属于善意受让人,且已支付了相应首期房屋对价。对于张某、赵某主张双方签订的《房产交易居间合同》第三条的限制约定,该条款约定卖方未经共有权人同意,所赋予世居房产解除合同的权利,而在本案中,世居房产并未行使合同解除权,故对张某、赵某的该项理由本院不予支持。另张某并无证据证明其在出卖房屋时出示过结婚证,或向对方陈述过其已结婚的事实,故该附件不能作为张某不履行合同的抗辩,故本院对张某、赵某的该项主张不予支持。故本院确认双方签订的《房屋交易居间合同》及《补充协议》合法有效,双方应依约履行,张某、赵某应按照合同约定履行协助马某、李某办理房屋所有权变更登记手续及协助办理按揭贷款等义务,马某、李某也应按照合同约定履行支付相关税费以及向张某、赵某支付购房尾款等义务。综上,原判认定的基本事实清楚,但判决结果又不当之处,本院对此予以纠正。
(六)二审定案结论
昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
1、维持昆明市盘龙区人民法院(2012)盘法民二初字第169号民事判决;
2、在上诉人张某、赵某协助被上诉人马某、李某办理房屋所有权变更登记当日,有被上诉人马某、李某向上诉人张某、赵某支付购房尾款252000元。
二审案件受理费7420元,由上诉人张某、赵某负担。
(七)解说
近年来,随着房价的日渐上涨以及人们对房屋的热切需求,房地产交易市场愈加繁荣,二手房交易也因此颇受青睐,但因此而产生的纠纷也不断增多,近来在二手房交易市场因夫妻一方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断产生。比较常见的情况是夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同后,另一方往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。在此种纠纷发生时,如何认定该房屋买卖合同的效力问题,在理论上和司法实践中都存在争议。现实生活复杂多样,此类夫妻一方处分共有房屋引发的纠纷也存在多种形式,归纳起来,可以分为以下几种: 第一,该房屋为夫妻共同财产,且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人。夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的;第二,该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方,登记权利人与第三方签订房屋买卖合同,第三方支付对价,并且已办理房屋过户手续的;第三,该房屋为夫妻共同财产,房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方,登记权利人与第三方签订房屋买卖合同,第三方支付对价,但双方尚未办理房屋过户手续的。以上是三种比较常见的纠纷形式和相对应的案例,不同的具体案情会引发不同的法律后果,本案属于第三种情形,笔者结合本案做如下分析:
本案从审判程序上经历了一审、发回重审、再审撤诉、重新起诉一审、二审终审,案件历时近四年,当事人双方为此耗费了大量的时间和精力。然而经历了这么多次审判程序,案件集中的焦点与难点就在于对《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第一款(二)项的规定:"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"此条款的理解和运用。从我国目前的立法来看,《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三》中,非常明确的以物权公示主义的方式确认了房屋的归属以物权所载为准而非意思表示,但是对于没有在房屋所有权变更登记以前,我们还是必须沿用前述之条款,对当事人的意思表示进行判断。笔者认为,从保护善意第三人和交易安全的角度考虑,夫妻一方与第三人的民事行为,其行为后果一般适用表见代理的规定。夫或妻一方都有平等的处分夫妻共同财产的权利,特别是由于夫妻之间的特殊身份关系,夫或妻任何一方对夫妻共同财产的处分行为对于第三人来说,不论客观上还是主观上均无法知道是否该处分行为只是个人意思表示。因此,只要当事人一方有充分证据证明已经履行了充分的注意义务而且能够证明具有合理价格购买的条件,就可以认定为"善意第三人",本案中,原告张某、赵某负有举证证明原告张某签订前述之合同时已经将其妻即原告赵某的意思表示告知过被告,被告马某、李某是在明知合同相对方不同意的情况下,仍与原告张某签订该合同的举证责任,但原告并未就此完成举证责任,故原告张某、赵某应承担由此产生的举证不力的法律后果,并且从原被告双方通话录音中证明原告张某一直都向被告声称其妻赵某同意出售诉争房屋,另在庭审过程中原告赵某向本庭清楚的表明因诉争房屋直接关系到她本人和小孩的落户,对该房屋非常重视,这与原告赵某称对诉争房屋从出卖到交付给被告装修入住这一重大事实并不知情与理不符;其次,根据本案查明的法律事实,在双方签订合同时,原告张某向被告马某、李某提供了诉争房屋的商品房购销合同和购买该房屋的云南省收款专用发票、原告张某的身份证复印件等证件,前述材料均显示房屋系原告张某购买,根据公示公信的基本法律原则以及日常生活经验法则,足以使被告马某、李某相信原告张某有权出卖该房屋,亦足以使被告马某、李某相信原告张某的该出卖行为获得了原告赵某的知晓并认同,即被告马某、李某相对原告张某、赵某而言,当为善意第三人。二审中又对该"善意第三人的理解"进一步细化,即张某也没有证据证明其向买方出示过结婚证,马某在不知真实权利状态下对权利外观的合理信赖应受法律保护,马某属于善意受让人,且已支付了相应首期房屋对价。
综上,笔者认为对《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第一款(二)项的规定:"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"在审判实践中可综合归结为:权利外观合理信赖受法律保护。即只要买方向卖方出具的权利凭证足以使卖方产生合理信任的,这种基于对权力外观的合理信赖应当受到法律保护,进一步来说,就是应当认定为"他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示",而后结合案件中是否支付合理对价以及买方是否有相反证据的情况,可适用此款。
(李娅莉)
【裁判要旨】买方向卖方出具的权利凭证足以使卖方产生合理信任的,这种基于对权力外观的合理信赖应当受到法律保护。