一、首部

（一）、判决书字号
一审判决书：昆明市西山区人民法院（2012）西法民初第3964号民事判决书。
二审判决书：昆明市中级人民法院（2012）昆民一终字第495号民事判决书。

（二）、案由：房屋租赁纠纷

（三）、诉讼双方
原告（上诉人）：郑某。
委托代理人邓金荣，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。
被告（被上诉人）昆明市城市建设综合开发有限公司。
住所：昆明市人民西路菱角塘路506号。
法定代表人程超，该公司董事长。
委托代理人叶某。
被告（被上诉人）王某。
被告（被上诉人）袁某。

（四）、审级：二审

（五）、审判机关和审判组织
一审法院：昆明市西山区人民法院。
代理审判员：石晶晶
二审法院：昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨茜；代理审判员：朱欢、林磊。

（六）、审结时间：
一审审结时间：2012年8月21日。
二审审结时间：2012年11月19日。

二、一审诉辩主张

（一）、原告诉称
原告郑某诉称：原告与前妻陈某一直承租位于昆明市××路140号铺面，经被告昆明市城市建设综合开发有限公司书面同意，2010年6月29日原告将承租的铺面转租给被告王某使用，2011年3月23日，原告郑某与前妻陈某解除婚姻关系，双方约定位于××路140号铺面租赁权属于原告所有。因原告交纳的租金于2011年12月31日到期，2011年12月原告向被告昆明市城市建设综合开发有限公司提前交纳下一年租金，但其工作人员以需先办理保证金移交手续为由，没有收取原告租金。2012年2月27日原告才得知被告昆明城建公司与被告王某、袁某已就××路140号铺面于2011年12月28日签订了物业租赁协议。原告认为被告侵害其优先承租权，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：一、确认被告昆明市城市建设综合开发有限公司与被告王某、袁某之间就昆明市××路140号铺面签订的物业租赁合同无效；二、被告昆明城市建设综合开发有限公司与原告续签昆明市××路140号铺面的物业租赁合同；三、本案诉讼费由三被告承担。

（二）、被告辩称
被告昆明市城市建设综合开发有限公司答辩称：一、原告起诉主体不适格，应当驳回。与被告签订租赁合同的主体是陈某，原告以离婚协议主张其取得合法租赁权是不对的，其不能作为本案的当事人。二、被告与陈某签订的租赁合同到2011年12月31日截止，陈某一直没有向被告提出续租的要求，因为期满，被告有权租给他人经营，是合法有效的。
被告王某、袁某共同答辩称：原告的起诉没有任何事实和法律依据。原告起诉主体不适格，与被告签订租赁合同的主体是陈某，原告不能以离婚协议主张其取得合法租赁权，原告不能作为本案的当事人。被告与陈某签订的租赁合同到2011年12月31日截止，因陈某一直没有向昆明城建公司提出续租的要求，期满后被告签订租赁合同，是合法有效的。

三、一审事实和证据
西山区人民法院经公开审理查明：2010年6月30日被告昆明市城市建设综合开发有限公司（甲方）与陈某（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将其所有的永昌小区××路140号物业租赁给乙方经营餐饮业，租金标准每月3450元。租期为一年零六个月，租期自2010年7月1日起至2011年12月31日止。合同第五条第六款约定："租赁期满乙方如需续租，应于期满前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，续签《物业租赁合同》方为有效。"第六条第三款约定："租赁期满，如甲方还可以继续出租该物业，视甲乙双方租赁期间合作配合情况好坏，优先考虑乙方继续租用。"2011年3月23日原告与陈某在西山区民政局协议离婚，《离婚协议》约定：位于昆明市××路蒸好吃的租赁权属男方所有。
另，原告当庭陈述并没有按照合同约定在租赁期限届满前向被告昆明城建公司提出书面续租申请。2012年1月10日、2012年3月31日被告昆明城建公司与被告袁某签订两份《物业租赁合同》，约定被告城建公司将××小区××路140号物业出租给被告袁某经营餐饮使用，租金标准每月7207.20元，租赁期限自2012年1月1日起至2013年3月31日止。
上述事实有下列证据证明：
（一）、2010年6月30日物业租赁合同 (复印件)一份，欲证明被告昆明城建开发公司与陈某签订租赁合同，约定租期自2010年7月1日起至2011年12月31日止。
（二）、2012年1月10日物业租赁合同、2012年3月31日物业租赁合同各一份（复印件)，欲证明陈某并未向被告提出续租请求，被告已与袁某签订租赁合同，租赁期限自2012年1月1日起至2013年3月31日止。
（三）、照片2张，欲证明涉案铺面现由袁某经营"蒸好吃"餐馆。
（四）、丁某居民身份证一份(复印件)，欲证明丁某身份信息。
（五）、租赁合同一份、收条二张、申请一份，欲证明原告与丁某签订《房屋租赁合同》，并收取丁某的租金、押金、房屋水电费，并于2010年6月29日在原告同意转租的情况下将涉案铺面转让王某经营。
（六）、收条一份，欲证明原告收到王某铺面租金88000元。
（七）、房屋登记簿查阅摘抄表一份，欲证明涉案铺面产权属于被告昆明城建公司。
（八）、物业租赁合同一份，欲证明被告昆明城建公司将涉案铺面承租给陈某，租期自2010年7月1日起至2011年12月31日止。
（九）、离婚证、离婚协议各一份，欲证明原告与陈某离婚约定涉案铺面租赁权归原告所有。

四、一审判案理由
《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定："夫妻在婚姻关系存续期间所得到的下列财产，归夫妻共同所有：一、工资、奖金；二、生产、经营的收益；三、知识产权的收益；四、继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；五、其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。"《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定："离婚时，夫妻共同财产由双方协议处理......"原告及陈某在夫妻关系存续期间取得对涉案租赁物的经营权，属于夫妻共同财产，双方在解除婚姻关系时有权对夫妻共同财产进行协商处理，且被告昆明城建公司当庭陈述在租赁期届满前，就续租问题联系过原告本人，双方是由于租金问题未能达成共识，由此得知原告具有承租权已经得到被告昆明城建公司的认可，故原告是本案的适格主体。《中华人民共和国合同法》第八条规定："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。"原告和被告昆明城建公司于2010年6月30日签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同第五条第六款明确约定如果原告要求续租，需要在租期届满前一个月提出书面续租申请。庭审中原告当庭陈述并未就续租问题向被告昆明城建公司提出过书面申请，亦未就租赁事宜与被告昆明城建公司达成新的合议。在与原告租赁期限届满后被告昆明城建公司有权将涉案租赁物出租给被告袁某进行使用。故对原告要求确认被告昆明城建公司与被告袁某签订物业租赁合同无效并由被告昆明城建公司继续与原告续租的诉讼请求不予支持

五、一审定案结论
昆明市西山区人民法院依照依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告郑某的全部诉讼请求。
本案案件受理费1488元（原告已预交），减半收取即744元，由原告郑某承担。

六、二审情况

（一）二审诉辩主张
1、上诉人郑某（原审被告）上诉称
上诉人要求撤销原判。其主要事实和理由如下：一、郑某享有优先承租权。1、原告与被告城建公司的租赁关系开始于1998年，已经沿袭了一年一租的惯例。2、被告城建公司侵害原告的优先承租权。3、被告公司在没有告知原告的情况下与被告袁某签订合同。4、袁某与袁某1系亲友关系，他们属于共同承租人。二、被告城建公司与被告袁某属于恶意串通，合同无效。三、袁某1明知被告城建公司与原告有合同关系还与其签订合同，侵害其合法权益。
2、 被上诉人昆明市城市建设综合开发有限公司、王某、袁某（原审原告）辩称
被上诉人辩称理由与一审一致，请求驳回上诉，维持一审判决。

（二）二审事实与证据
昆明市中级人法院确认的事实与一审确认的事实一致。

（三）、二审判案理由
昆明市中级人民法院经审理认为：上诉人郑某的前妻陈某与城建公司2010年6月30日签订物业租赁合同，该合同于2011年12月31日届满，按照该合同第六条第三款约定，城建公司虽应优先考虑承租方继续租用，但该合同第五条第六款同时还约定租赁期限届满如需续租，承租方应于期满前一个月向城建公司提出书面申请并经城建公司同意续签合同后方为有效，但郑某以及陈某未按照合同约定提出书面续租申请，亦未续签合同，故租赁合同因期限届满而解除，郑某主张的优先承租权不能成立，故城建公司有权将涉案租赁房屋另行租给他人。上诉人并没有证据证实被告城建公司与被告袁某签订的租赁合同系恶意串通，该合同合法有效。

（四）、二审定案结论
昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项第一百零七条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
上诉费由上诉人郑某承担。

七、解说
合同类案件中一个重要原则就是恪守合同相对性原则。合同所约定的权利义务在合同签订人之间产生效力。本案涉及是在婚姻存续期间产生的夫妻共同财产经营权的在离婚后双方的分割情况。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及第三十九条的规定可以明确原告及"陈某"在夫妻关系存续期间取得对涉案租赁物的经营权，属于夫妻共同财产，双方在解除婚姻关系时有权对夫妻共同财产进行协商处理，基于该处分行为原告有权对该租赁物的租赁问题进行主张，且被告昆明城建公司当庭陈述在租赁期届满前，就续租问题联系过原告本人，双方是由于租金问题未能达成共识，由此得知原告具有承租权已经得到被告昆明城建公司的认可，故原告是本案的适格主体。
（石晶晶）