（一）判决书字号。
一审判决书：柳州市鱼峰区人民法院（2012）鱼民初（一）字第275号民事判决书。
二审判决书：柳州市中级人民法院（2012）柳市民一终字第577号民事判决书。

（二）案由：物业服务合同纠纷

（三）诉讼双方
原告天和人家业主委员会。
委托代理人毛锦华，广西同望律师事务所柳州分所律师。
被告柳州市宜嘉物业服务有限责任公司。
委托代理人邓凯成，广西君行律师事务所律师。
委托代理人张某，该公司员工。
原告天和人家业主委员会。
委托代理人毛锦华，广西同望律师事务所柳州分所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：柳州市鱼峰区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：孙 翔；人民陪审员：李莉、朱渺
二审法院：柳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吴媚媚；审判员：熊佩云；代理审判员：司英华。

（六）审结时间：
一审审结时间：2012年5月31日。
二审审结时间：2012年11月19日。

（一）一审诉辩主张
1、原告诉称：
柳州市燎原路41号天和人家小区是由柳州市华泰房地产开发有限责任公司开发建设的商品房小区，于2009年交付使用，小区总建筑面积60566.55平方米，业主总户数为545户。被告是柳州市华泰房地产开发有限责任公司选聘的物业服务公司，为天和人家小区提供前期物业服务。2010年11月，天和人家小区业主依法召开第一次业主大会，投票选举产生了天和人家小区第一届业主委员会。2010年12月30日柳州市鱼峰区住房和城乡建设局对天和人家业主委员会予以备案。2011年，在柳州市鱼峰区住房和城乡建设局、鱼峰区五里亭街道办事处、天和社区的指导与监督下，原告组织业主以投票表决的方式，选聘天和人家小区的物业服务企业。经投票表决，同意选聘南宁兴大物业服务有限责任公司为天和人家小区的物业服务企业的业主户数为348户，所对应的专有部分面积为35238平方米，分别占小区总户数比例为63.9%，占小区总建筑面积比例为58.2%，符合《物权法》第七十六条及《物业管理条例》的规定。原告依据该表决结果，于2011年9月6日与南宁兴大物业服务有限责任公司签订了《天和人家小区物业服务合同》，并于同日生效。原告以书面通知的方式要求被告退出天和人家小区物业服务区域，并与原告办理移交手续。但被告拒绝退出小区，也不办理移交。原告认为，被告的行为严重损害了天和人家小区全体业主的合法权益，同时也违反《物权法》、《物业管理条例》及相关司法解释的规定，属违法行为，理应承担法律责任。此外，根据柳州市华泰房地产开发有限责任公司与被告签订的前期物业服务合同，被告提供的前期物业服务已于2011年4月1日到期，因此被告已无法律依据占据天和人家小区的物业服务区域。在原告多次与被告协商解决未果的情况下。故诉至法院，请求判令：1、被告退出柳州市燎原路41号天和人家小区的物业服务区域。2、被告向原告移交位于天和人家小区4栋X单元X楼X号房的物业服务用房一间，及天和人家小区共用的上下水管道落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压泵房、消防设施、电梯、岗亭、智能化安防系统等设施设备。3、被告向原告移交天和人家小区物业服务的相关资料，包括前期物业管理期间物业服务费用、电梯电费、二次加压供水费、单元楼道灯电费的收支账目；业主名册、业主装修申报档案。4、本案诉讼费用由被告承担。
2、被告辩称：
原告所述没有事实依据，天和人家小区在2011年4月1日天和人家小区前期物业管理服务委托合同到期前，没有启动选聘物业公司的程序，被告于2011年4月2日与柳州市华泰房地产开发有限责任公司续签了前期《物业管理服务委托合同》，服务期限至2014年4月2日，在此期限内被告依法为天和人家小区提供物业管理服务。另原告组织的业主大会的表决结果，不是业主的真实意思表示，并违反法定程序，不是合法有效的表决。请法院驳回原告诉请，本案诉讼费用由原告承担。

（二）一审事实和证据
柳州市鱼峰人民法院经公开审理查明：柳州市燎原路41号天和人家小区是由柳州市华泰房地产开发有限责任公司开发建设的商品房小区，登记产权的建筑面积为60566.55平方米，业主户数为545户。2009年4月8日，被告与柳州市华泰房地产开发有限责任公司签订《物业管理服务委托合同》，由被告为天和人家小区提供前期物业服务。合同第二十五条约定，合同期限自2009年4月1日至2011年4月1日止，在合同执行期间如果该小区业主委员会成立则合同终止。2010年11月，天和人家小区业主依法召开第一次业主大会，投票选举了天和人家小区第一届业主委员会。2010年12月30日柳州市鱼峰区住房和城乡建设局对天和人家业主委员会予以备案。2011年8月17日，原告组织天和人家小区的业主以投票表决的方式，选聘天和人家小区的物业服务企业，柳州市鱼峰区住建局、五里亭街道办事处、鸡喇派出所、天和社区派人到场指导与监督。截止到2011年8月28日，经天和人家小区业主投票，并在相关部门和人员对验票、唱票、计票整个过程进行监督下，共有348户（占建筑面积35238平方米）的业主，同意选聘南宁市大兴物业服务有限责任公司为天和人家小区的物业服务企业。之后，原告依据该表决结果与南宁市大兴物业服务有限责任公司签订了《物业服务合同》，并要求被告退出天和人家小区服务区域，并移交相关的物业管理用房、设施和资料。被告不同意退出，故原告诉至法院，提出前述诉请。被告于2012年4月24日向本院提交情况说明，因天和人家小区部分建筑未通过规划审核，开发建设单位未向被告移交小区的相关竣工资料。柳州市华泰房地产开发有限责任公司于2012年5月9日向本院出具情况说明，证实了上述事实。本院向原告释明，追加柳州市华泰房地产开发有限责任公司参加诉讼，原告表示其可与柳州市华泰房地产开发有限责任公司自行协商处理相关竣工材料的移交问题。
另查明，柳州市燎原路41号天和人家小区4栋1单元1楼2号房屋系天和人家小区的物业管理用房，现由被告管理使用。
上述事实有下列证据证明：
1、电脑咨询单一份。证明被告的诉讼主体资格。
2、天和人家建筑面积统计表一份。证明天和人家的总建筑面积是60566.66平方米，总户数为545户。
3、柳州市物业业主委员会成立备案申请书一份。证明原告的成立是经过行政部门备案的。
4、天和人家业主大会议事规则一份、天和人家管理规约一份、天和人家业主委员会选举办法一份。证明天和人家小区管理的依据，原告也提交给柳州市鱼峰区住房和城乡建设局备案。
5、柳州市业主委员会备案证一份。证明天和人家第一届业主委员会已经通过柳州市鱼峰区住房和城乡建设局的备案，且该备案表明确记载小区建筑面积为60566.55㎡。
6、2009年4月8日《物业管理服务委托合同》一份。证明被告是天和人家小区的前期物业服务企业，是由开发商柳州市华泰房地产开发有限责任公司聘请的，该合同第25条明确规定，被告提供的物业服务的期限是从2009年4月1日起至2011年4月1日止。
7、关于选聘新物业的调查材料。证明原告征求业主意见就是否聘请新物业公司进行调查，调查结果证明绝大部分业主同意选聘新物业，因此原告其后启动了选聘新物业的过程。
8、2011年6月12日通知一份。证明原告在前期调查的基础上决定通过招投标方式选聘新物业公司。
9、2011年8月3日关于召开业主大会会议的通知一份。证明原告在前期招标就绪的情况下，已经按照物业管理条例的规定，提前十五日就召开业主大会选聘新物业公司发出通知，通知写明召开时间、地点、内容等重要事项。
10、天和人家小区选聘物业服务企业表决票一份。该表注明如何进行选聘和投票，业主按照每平方米一个投票权，不足一平方米四舍五入。
11、2011年8月3日告示一份。证明前期邀标物业公司的情况及正式入围候选物业的两家物业公司情况，业委会在选聘新物业时已经将相关情况明确告知全体业主。
12、会议记录一份。证明2011年8月17日投票开始第一天，原告依据法律规定邀请社区、辖区派出所及相关部门人员共同到场对所在地区投票进行监督和封箱，原告同时提供光碟录像一份，证明当时监督和封箱情况。
13、天和人家业主大会开幕词及情况说明一份。证明2011年8月28日原告就选票进行开箱，当时业委会成员、社区、派出所及住建局的工作人员共同开箱且计票人都明确。
14、选聘物业表决结果统计一份。证明经投票同意选择南宁兴达物业有限公司的户数为总户数348户，赞成比例是63.9%，赞成面积35238㎡，赞成比例58.2%。
15、2011年8月29日公告一份。证明原告依据法律规定将选票结果向全体业主公示。
16、2011年9月6日天和人家业主委员会与南宁市兴大物业服务有限公司签订的《天和人家小区物业服务合同》一份。证明新物业公司也已经与原告签订物业合同，根据合同约定，合同签订当日生效。
17、2011年10月6日通知一份。证明原告与南宁兴达物业有限公司签订物业合同的情况并明确通知被告在60日内办理相应的移交手续。
18、2011年9月20日通知函一份。证明原告已经明确要求被告退出天和人家物业小区并在60日内办理相应的移交手续。
19、照片五张。证明原告对选聘的新物业公司依法进行公示。
20、光盘一张。证明原告选举的封箱及验票的开箱过程都是在街道、社区及住建局的指导下进行。
21、鱼峰区住房建设局2012年1月20日《关于加强天和人家小区秩序维护管理防止物业环境恶化的通知》一份。证明在原告选举新物业公司后，被告拒绝退出天和人家小区，导致小区管理混乱。
22、物业管理委托服务合同一份。该合同签订日期是2011年4月2日，合同明确约定了物业管理服务范围是整个天和人家小区，委托期限是至2014年4月2日止，在此期限内被告依法为天和人家业小区提供物业管理服务。
23、天和人家业主情况调查表。证明小区内受调查的业主关于是否需要被告继续提供物业管理服务，或更换物业服务企业的入户意见调查，该调查表系小区业主真实意愿表达。
24、2011年6月柳州市宜嘉物业服务有限责任公司对天和人家业主是否要更换物业公司的入户调查意见汇总表一份。证明通过小区住户真实意愿的反馈，不同意更换物业公司的业主有304户，占小区总户数的55.8%，不同意更换物业公司的业主的房屋面积有37650.16m2，占小区总建筑面积62.16%，相当于小区业主人数过半数且专有面积过半数的住户希望被告继续提供物业服务。
25、报告及附件、天和人家小区选聘物业公司选票调查表一份。证明2011年10月28日下午接到鱼峰区住建局通知开会，被告对原告选定新物业公司投票选举的过程和结果真实性强烈质疑，同时要求鱼峰区住建局即上级物业主管部门对该次选定物业公司的表决情况进行调查。在调查尚未出结果的情况下，被告对此次选定物业公司的表决情况及结果不予认可。

（三）一审判案理由
柳州市鱼峰区人民法院经审理认为：选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责，应由业主共同决定。本案的争议焦点是业主大会关于选聘南宁市大兴物业服务有限责任公司为天和人家小区的物业服务企业的决议是否合法有效？对争议焦点，该院认为，根据《物业管理条例》的规定，经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业服务企业。业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，天和人家小区总建筑面积是60566.66平方米，总户数为545户。经投票表决后，有348户，占建筑面积35238平方米的业主同意选聘南宁市大兴物业服务有限责任公司为天和人家小区的物业服务企业，符合法律规定的面积、人数双过半的要求，且对该投票、计票的过程均有相关部门和人员的指导、监督，该表决程序和结果合法有效，该院予以认定。原告代表业主大会按表决结果与南宁市大兴物业服务有限责任公司签订的《物业服务合同》合法有效。被告与天和人家小区的前期物业服务关系终止。原告要求被告退出天和人家小区的物业服务区域，移交相关物业管理用房、设备和资料的请求，合理合法，该院予以支持。被告仅是天和人家小区的物业服务企业，其对业主作出的服务满意度的调查，不能作为是否选聘物业服务公司的依据，故其对业主大会选聘物业服务企业的决议结果不真实的辩解，该院不予采信。

（四）一审定案结论。
柳州市鱼峰区人民法院依照中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条、第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，作出如下判决：
一、被告柳州市宜嘉物业服务有限责任公司应于本判决生效之日起十日内退出柳州市燎原路41号天和人家小区的物业服务区域；
二、被告柳州市宜嘉物业服务有限责任公司向原告天和人家业主委员会移交柳州市燎原路41号天和人家小区4栋1单元1楼2号房屋及天和人家小区的相关物业管理设施；
三、被告柳州市宜嘉物业服务有限责任公司向原告天和人家业主委员会移交天和人家小区的前期物业管理期间的物业服务相关费用的收支账目，业主名册、业主装修申报材料；
案件受理费100元（原告已向本院预交），由被告柳州市宜嘉物业服务有限责任公司负担。

上诉人柳州市宜嘉物业服务有限责任公司（原审被告）诉称：
一审判决认定事实错误，导致适用法律不当，事实及理由如下：一、《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。依照《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，因而不宜确定业主大会和业主委员会具有民事诉讼主体资格。依照物权法立法变化过程，业主大会和业主委员会不享有诉讼主体资格。结合本条而言，业主大会和业主委员会对其享有管理权的事项，并不当然享有诉权。因此，被上诉人天和人家小区业主委员会不具备民事诉讼主体资格，一审法院判决是错误的。二、一审法院认定："本案中，天和人家小区总建筑面积是60566.66平方米，总户数为545户。经投票表决后，有348户占建筑面积35238平方米的业主同意选聘南宁兴大物业服务有限公司为天和人家小区的物业服务企业，符合法律规定的面积、人数双过半的要求，且对该投票、计票的过程均有相关部门和人员的指导、监督，该表决程序和结果合法有效，本院予以认定。"一审法院上述认定是错误的。既然选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由小区业主共同决定，那上级主管相关部门和人员同样也应该按《物权法》要求指导、监督小区业主大会、业主委员会履行解聘物业服务企业的程序，而不是直接进行选聘新的物业公司的程序，该程序不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条："下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人"。而且被上诉人并未提供《天和人家小区业主选聘物业服务企业表决票》的选票证据，因此无法为该投票表决结果的真实性进行证明。另外，被上诉人提交的小区业主的选聘物业表决结果统计(证据16)上并没有上级主管相关部门和人员的签字盖章，没有事实依据。 三、一审法院认定："原告(天和人家小区业主委员会)代表业主大会按表决结果与南宁兴大物业服务有限公司签订的《物业服务合同》合法有效。"实际情况是天和人家小区业主委员会与南宁兴大物业服务有限公司签订的《物业服务合同》整个过程和结果既没有向天和人家小区业主进行公布，也没有经过物业管理上级主管部门的备案。根据20l0年1月l日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部印发《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定："业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：第(四)点：业主大会决定的其他重大事项。"第三十六条："业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：第(二)点：业主大会和业主委员会的决定；第(三)点：物业服务合同；"被上诉人所提供的证据中，也没有事实证明其代表业主大会按表决结果与南宁兴大物业服务有限公司签订的《物业服务合同》的合法性。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。

被上诉人（原审原告）辩称：
一、天和人家业主委员会具有本案诉讼主体资格。被上诉人身份合法有效，根据业主大会的投票表决，已与南宁市大兴物业服务有限责任公司达成物业服务合同，原前期物业服务合同终止后，被上诉人拥有选择物业公司的权力；二、根据上诉人与华泰房开签订的前期物业合同，上诉人在天和人家小区的物业服务在2011年4月1日就到期，可见前期合同在业主选定新的物业公司前就已经解除，不需要对上诉人解聘作出表决；三、根据天和人家业委会在一审提供的材料，都能证明选聘南宁市大兴物业服务公司入驻天和人家小区合法；四、根据合同法的规定，依法订立的合同在签订时生效。天和人家业委会与南宁市大兴物业服务公司签订的合同已经生效；五、被上诉人选定新的物业公司并不是要求上诉人退出物业服务的原因，主要原因是上诉人与天和人家小区的服务合同结束了，故要求上诉人在服务合同终止后退出天和人家小区是合理的。综上，一审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。