（一）判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2012）融民一初字第115号判决书。
二审判决书：广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2012）柳市民二终字第174号判决书。

（二）案由
房屋租赁合同

（三）诉讼双方
原告（上诉人）：吴某。
原告（上诉人）：梁某。
被告（被上诉人）：杜某。
委托代理人戴志帆，广西求衡律师事务所律师。
第三人（一审第三人）：曹某。
委托代理人：何卫坚，广西求衡律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院。
审判员：蒙义雄
二审法院：柳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱文泉；代理审判员：申武、温清华。

（六）审结时间：
一审审结时间：2012年3月14日。
二审审结时间：2012年7月20日。

（一）一审诉辩主张
原告吴某、梁某诉称，原告与被告于2006年8月12日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告在融水县融水镇桥西开发区二区X号X栋整栋的房屋（以下简称该房屋），建筑面积约500平方米，合同约定房屋租赁期10年，自2007年1月10日至2017年1月10日止。约定该房屋租金前五年为每月2200元，后五年租金为每月2400元。被告在租赁期间，于2011年12月17日未经原告同意，擅自将该房屋一楼门面转租他人，进行装修，用于盈利性经营，转租一楼门面租金每月2500元，转租双方约定每月的10日前将当月的租金付给被告。被告无权将原告的房屋转租给他人，侵害了原告的权益，对此，被告在转租期间所收租金返还给原告。现起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告将承租的房屋交还原告；二、判令被告返还转租期间的租金（不够一个月的按日计算）给原告。
被告杜某答辩称：被告与原告吴某于2006年8月12日签订房屋租赁合同，取得西门源桥西宾馆整栋楼自2007年1月起至2017年1月10日止的使用权，用于经营西门源宾馆。2011年12月17日，被告与第三人签订一份门面出租协议书，拟将西门源宾馆一楼的门面租给第三人，门面出租协议书约定：租赁期自2012年元月30日起至2016年12月30日，租金为2500元，甲方向乙方交付门面时，乙方向甲方交付抵押金5000元 ...... 。被告与第三人签订门面出租协议书后，因考虑到影响宾馆的正常经营，被告又于门面出租协议书约定的履行期限前向第三人提出解除门面出租协议书，因第三人不同意解除门面出租协议书，被告于2012年2月2日向人民法院起诉第三人，要求解除与第三人的门面出租协议书，第三人接到人民法院的电话通知后，于被告起诉的第二天从门面搬出，被告随即撤回对第三人的起诉。被告杜某认为，原告起诉要求解除与被告的房屋租赁合同，没有事实和法律依据。理由如下：一、被告与第三人的门面出租协议书还没有实际履行，原告请求解除房屋租赁合同没有事实依据。被告与第三人签订门面出租协议书后，被告既不向第三人收取押金，也不向第三人收取租金，第三人仅经营门面四天，即从门面搬出，门面出租协议书还没有实际履行就已解除，原告在门面出租协议书解除后请求解除与被告的房屋租赁合同，没有事实依据。二、原告在被告与第三人的门面出租协议书效力终止后，请求解除房屋租赁合同，没有法律依据。原告在第三人承租门面的四天时间内，没有通知被告解除房屋租赁合同，而在被告与第三人的门面出租协议书效力终止后，请求解除房屋租赁合同，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条的规定，没有法律依据。三、被告仅将西门源宾馆一楼的一个门面出租给第三人，原告请求解除房屋租赁合同，没有事实和法律依据。西门源宾馆共五层，使用面积约500平方米，被告租给第三人的仅是其中的约30平方米，同时，第三人承租的门面是被告宾馆的对外服务平台，是被告经营宾馆的服务窗口，不可能与整个宾馆割离。因此，原告要求解除与被告的房屋租赁合同，没有事实和法律依据。综上所述，被告与第三人的合同效力已终止，原告在门面出租协议书终止后提出解除房屋租赁合同，没有事实和法律依据；同时，被告仅出租房屋使用面积500平方米重的30平方米，原告请求解除整栋楼的租赁合同，同样没有事实和法律依据。故请求人民法院予以驳回。

（二）一审事实和证据
综合全案证据，本院确认以下法律事实：融水苗族自治县融水镇桥西开发区二区X号房屋系原告吴某与梁某的共有财产，于2009年12月30日进行房产登记，产权证书编号：融房权证融水县字第X号。该房屋共五层，建筑面积495.4平方米。2006年8月12日，以原告吴某为甲方，被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将融水镇桥西开发区二区X号房屋整栋楼出租给乙方经营旅馆，经营期限自2007年1月10日起至2017年1月10日止，前五年租金每月2200元，后五年租金每月2400元，于每月20日前一次性支付。双方在合同中约定了如下解除合同条件，一、甲、乙双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2.该房屋围因社会公共利益被依法征收的；3.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4.该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的；5.甲方已经告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期限内被处分，现被处分的。二、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2.甲方交付该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3.乙方未征得甲方同意改变房屋居住用途，致使房屋损坏的；4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5.乙方拖欠租金的；6.乙方在出租房屋从事违法行为的。双方就其他合同权利和义务也作了相应约定。签订合同后，原告将该房屋交给被告经营西门源宾馆。
2011年12月17日，被告与第三人签订《西门源宾馆（桥西店）门面出租协议书》，协议书约定：被告将融水镇桥西开发区二区X号西门源宾馆一楼门面约60平方米出租给第三人使用，该门面不能作为饮食业外，第三人可经营其他合法生意；租赁期限自2012年元月30日起至2016年12月30日，月租金2500元，每月10日前一次性支付；被告在交付该门面时，第三人向被告交付抵押金5000元；被告仍在宾馆前门（即乙方租下的门面）留宾馆灯箱招牌，第三人有义务协助被告的客人引路入住宾馆；第三人自行按照自己的用途装修，经费自己承担。双方就其他的合同权利和义务在协议上也作了相应约定。协议签订后，被告将该门面交付第三人，第三人利用该门面经营电器。原告知晓被告将该房屋的一楼租赁给第三人经营后，遂前往宾馆拍照，以此作为被告转租房屋的证据。至今被告未收取第三人租金和抵押金，第三人现已经不在该门面经营。
上述事实有下列证明证据：
1.第三人经营现场相片，证明被告将门面转租给第三人，第三人经营的事实。
2.房产证（融房权证融水县字第X号）证明该房屋是吴某和梁某两人共同共有。
3.西门源宾馆（桥西店）门面出租协议书，证明被告与第三人确实签订了转租协议。

（三）一审判案理由
融水苗族自治县人民法院审理认为：原告吴某与被告签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，合同内容合法，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同法第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告在使用该租赁房屋经营宾馆的同时，将该房屋的一楼门面转租给第三人，并未得到原告的同意和追认，该转租行为不合法。在本案开庭前，第三人已经不在该租赁房屋的一楼经营，被告和第三人签订的协议已经停止履行，租赁房屋又恢复至转租前的状态。被告也未收取第三人的租金。现原告请求被告返还转租期间所收取的租金，缺乏事实根据，本院不予支持。合同法第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告确实未经原告同意，将该房屋的一楼转租给第三人，但房屋二楼以上还一直经营旅馆生意。在诉讼过程中，第三人已经不在该租赁房屋的一楼经营，租赁房屋又恢复至转租前的状态。原、被告签订的租赁合同已经履行了五年时间，尚有五年合同期限，该合同的稳定性应当予以维护，双方的合同利益也应当予以保护。现原告依照上述法律的规定，请求解除双方的租赁合同，证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告答辩称，被告与第三人的合同已终止，被告仅出租房屋使用面积500平方米中的一楼门面部分，原告请求解除整栋楼的租赁合同，没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回，理由成立，本院予以采纳。

（四）一审定案结论
融水苗族自治县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告吴某、梁某的诉讼请求。

上诉人吴某、梁某不服一审判决，上诉称：1.一审判决适用法律错误。被上诉人未经上诉人同意擅自转租房屋已是事实。《中华人民共和国合同法》第224条规定："承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"《商品房屋租赁管理办法》第ll条规定："承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。"依据以上法条，应解除上诉人与被上诉人的租赁合同。2.被上诉人与一审第三人于2011年12月17日签订转租协议，一审第三人随后进行装修，并于2011年l2月28日开始在一楼门面经营电器，一直经营至2012年2月2日。上诉人发现被上诉人转租行为后，立即与被上诉人协商，协商不成后诉到一审法院。被上诉人为了逃避责任，辩称已停止履行被上诉人与一审第三人签订的转租协议，转租房屋恢复原状。一审法院以转租房屋已恢复原状为理由，驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为此判决是不合法、不公正的。虽然转租房屋恢复原状，但是擅自转租已成事实，应该依据《中华人民共和国合同法》第224条规定，解除上诉人与被上诉人的租赁合同，维护出租人的合法权益。3.被上诉人擅自转租房屋的一楼门面，所谓门面即是房屋的核心部分和最重要部分，房屋的核心部分和最重要部分已转租，跟整栋转租本质是一样的。综上，一审法院适用法律错误，认定事实不当，处理显失公正，请求撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，被上诉人将承租的房屋交还上诉人，并由被上诉人负担两审诉讼费用。

被上诉人杜某辩称：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》没有约定被上诉人转租须经上诉人同意，被上诉人不知道法律有"承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同"的规定。被上诉人仅租给一审第三人出租房屋使用面积500平米中的一楼门面部分，且被上诉人在上诉人提出异议后，在上诉人起诉之前已主动采取措施终止了与一审第三人的转租合同，足以说明被上诉人为维护与上诉人的《房屋租赁合同》极尽诚意。上诉人坚持认为被上诉人违反《合同法》第224条和《商品房租赁管理办法》第ll条的规定是错误的，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。

一审第三人曹某陈述称：一审第三人与被上诉人签订租赁合同之后经营了2个多月，被上诉人无故要求终止合同，一审第三人不同意，被上诉人拒收一审第三人的押金和租金，并强行将一审第三人的物品搬出房屋，还换了房屋的锁。一审第三人与被上诉人的租赁合同合法有效，应当继续履行。