（一）首部
1．判决书字号：珠海市中级人民法院（2012）民字第852号判决书。
3．诉讼双方
原告（被上诉人）：杨某某。
委托代理人：赖雪梅，广东文证律师事务所律师。
被告（上诉人）：邓某某。
委托代理人：陈育娟，广东莱特律师事务所律师。
5．审判机关和审判组织
一审法院：珠海市金湾区人民法院。
组成人员：代理审判员：朱全。
二审法院：珠海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：廖世娟；代理审判员：张榕华、诸葛亭。
6．审结时间：
一审审结时间：2012年9月12日。
二审审结时间：2013年4月22日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告杨某某与被告邓某某签订《租赁合同》，约定将养殖围塘出租给被告养殖，每年先交清租金，后进行养殖，即每年6月1日前交清下一年全部租金。2012年6月1日至2013年5月30日的租金，经原告多次催收，被告拒绝交纳，构成违约，请求人民法院依法判决解除双方签订的《租赁合同》，被告返还养殖围塘并赔偿占用期间的租金损失。
（2）被告辩称
双方对租金的交纳期限没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，出租人与承租人对租金支付期限约定不明确的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。而且，根据被告以往每年的交租时间看，双方已以交租和收租的事实行为变更了对交租时间的约定，变更为不定期的在每届满一年前交清年度租金。据此，2012年6月1日至2013年5月30日年度租金交纳时间应是2013年5月30日，该时间至今未到，被告不构成违约。
2.一审事实和证据
珠海市金湾区人民法院经公开审理查明：2006年6月1日，杨某某（甲方）与邓某某（乙方）分别签订《租赁合同》，约定杨某某将养殖围若干亩出租给邓某某，租赁期限从2006年6月1日（不等）起至2013年5月30日止，租金为每年每亩500元，交租时间为"在签订本合同时，乙方必须一次性交清当年的租金，才能进行养殖，以后每年进行养殖都是先交清租金，后进行养殖的原则，倘若乙方不按规定上缴租金，甲方有权单方面收回乙方的养殖围及一切投资设施。乙方倘若拒交租金，甲方有无偿终止合同和收回乙方养殖围的权利与义务。截至一审法庭调查结束时，即2012年12月6日，邓某某已交纳2012年6月1日之前的租金，尚未交纳2012年6月1日至2013年5月30日租赁年度的租金。
上诉事实有下列证据证明：
（1）《租赁合同》：双方约定了租赁期限、租金及交租时间等。
（2）租金收据：邓某某提供了部分年份的交租收款收据。
（3）双方当事人的陈述：双方均认可邓某某已交纳了2012年6月1日之前的租金。
3.一审判案理由
珠海市金湾区人民法院经审理认为:一、关于杨某某与邓某某对交租时间有无明确约定的问题。双方在合同中对交租时间约定为"在签订本合同时，从2000年6月1日起一次性缴交当年的租金，若乙方不按规定时间缴清租金，则在次年五月底前终止本合同，甲方收回土地及乙方的一切投资。下一年的租金，在次年的五月二十日前缴交，以后的租金则按此类推，原则上是先交租金，后进行养殖。"双方均确认上述租赁合同中的"当年"是指租赁年度，即2000年6月1日至2001年5月31日，第一个"次年"是指2001年，"下一年"是指2001年6月1日至2002年5月31日，双方对于第二个"次年"的含义理解不同，杨某某认为与第一个"次年"的含义相同，即2001年，而邓某某认为是指"下一年"的"次年"，即2002年。对此本院认为，根据合同用语的字面含义并结合上下文综合来看，2001年6月1日至2002年5月31日的租金应在2001年5月20日前交清，以后每个租赁年度的租金均应在开始年份的5月20日之前交清，即2012年6月1日至2013年5月30日租赁年度的租金应在2012年5月20日之前交清，这样才与双方约定的"先交租金，后进行养殖"相符。
二、杨某某主张解除合同能否成立的问题。杨某某与邓某某签订的租赁合同第四条第1款约定："乙方倘若拒交租金，甲方有无偿终止合同和收回乙方养殖围的权利与义务"，可见双方明确约定了解除合同的条件，而邓某某未能依约于2012年5月20日之前交纳2012年6月1日至2013年5月30日的租金，双方约定的解除合同条件成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，杨某某要求解除合同，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"双方租赁合同解除后，邓某某继续占用养殖围没有合法依据，应将养殖围返还给杨某某，并就占用期间给杨某某造成的损失予以赔偿。杨某某请求以29.9亩为基数，按照每亩每年500元的租金标准计算损失至返还围塘时止的主张合理，本院予以支持。
4.一审定案结论
珠海市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条和第九十七条，作出如下判决:
一、解除原告杨某某与被告邓某某于2000年6月2日签订的《租赁合同》；
二、被告邓某某于本判决生效之日起十日内将《租赁合同》约定的位于大虎尾排灌闸内的养殖围29.9亩返还给原告杨某某；
三、被告邓某某于本判决生效之日起十日内向原告杨某某赔偿占用期间的租金损失（租金损失计算方法为：以29.9亩为基数，以每年每亩500元为标准，从2012年6月1日起计算至本判决判定的债务履行期限届满之日止）。
（三）二审诉辩主张
上诉人（原审被告）邓某某诉称：根据被告以往每年的交租时间看，双方已以交租和收租的事实行为变更了对交租时间的约定，变更为不定期的在每届满一年前交清年度租金。据此，2012年6月1日至2013年5月30日年度租金交纳时间应是2013年5月30日，该时间至今未到，被告不构成违约。
被上诉人（原审原告）杨某某辩称：双方约定的租金交纳时间非常明确，即每年度的租金均应在当年度的5月20日前交纳，故邓某某应当在2012年5月20日之前交纳2012年6月1日至2013年5月30日年度租金。有时邓某某交租的日期超过了5月20日，系邓某某以经济困难为由，请求杨某某宽限，并不意味着双方对交纳租金的时间进行了变更，且邓某某提交的证据《收据》上明确注明了系当年度6月至第二年5月30的租金，双方并没有变更合同约定的内容，杨某某同意邓某某迟交，系杨某某对自身合同权利的处分，并不能以此免除邓某某按约定交纳租金的义务。邓某某至今未交纳租金，已构成根本性违约，杨某某系根据双方合同的约定合法行使解除权。
（四）二审事实和证据
珠海市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
珠海市中级人民法院经审理认为：一、关于杨某某与邓某某对交租时间有无明确约定的问题。从合同的文义和上下文来看，可以得出双方对交租时间的约定是明确的，即签订合同时交清当年租金，以后每个租赁年度的租金均应在租赁年度开始之前交清，最后一个租赁年度2012年6月1日至2013年5月30日的租金应在2012年6月1日之前交清。
二、关于双方是否变更了交租时间的问题。邓某某称双方以交租和收租的事实行为变更了对交租时间的约定，变更为在每届满一个租赁年度前交清，2012年6月1日至2013年5月30日年度租金在2013年5月30日前交纳即可。杨某某称有时邓某某交租日期超过约定，系杨某某对承包人经济困难的宽限，是杨某某对自身合同权利的处分，并不意味着双方对交租时间进行了变更，不能免除对方按约定交租的义务。对此，法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定："当事人协商一致，可以变更合同。"根据上述法律规定，双方当事人均需有变更合同的意思表示并就变更内容达成合意，才能达到变更合同的效果。本案中，没有证据证明双方有变更合同的意思表示，更没有证据证明双方已就合同变更的内容达成一致。邓某某仅提供了部分租赁年度的交租收款收据，不足以完整地反映所有租赁年度的交租收租行为。况且双方交租与收租的行为并不形成变更合同的意思表示，"默示"不适用于本案的合同变更，故邓某某主张双方以事实行为变更了交租时间不能成立。至于杨某某对部分迟延交租的行为在当时未提出异议并不构成其变更合同的意思表示，而是对自身合同权利的处分。如果在当事人没有意思表示的情况下赋予变更合同的效力，不仅违反意思自治的合同法原则，也不利于维护交易的稳定性。
三、杨某某主张解除合同能否成立的问题。邓某某未能依约于2012年6月1日之前交纳最后一个租赁年度2012年6月1日至2013年5月30日的租金，双方在合同中约定的解除条件成立，杨某某要求解除合同，应予以支持。
（六）二审定案结论
珠海市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。
（七）解说
原审法院对于邓某某与杨某某是否以交租和收租的事实行为变更了对交租时间的约定这一问题没有回应和阐述，二审法院主要围绕合同是否变更进行考量和阐述，这是判断邓某某是否违约，杨某某是否有权解除租赁合同的关键，同时在维护"契约自由"与"契约神圣"的平衡上也具有重大的法理意义。
1.合同变更的核心要件--双方当事人协商一致
邓某某主张双方以交租和收租的行为变更了对交租时间的约定。根据本案查明的事实，邓某某仅提交了部分租赁年度的交租收款收据，不足以完整地反映所有租赁年度的交租收租行为。况且，这些收款收据均反映承租人是在每一租赁年度期间内不定期地交纳租金，如2005年6月1日至2006年5月30日的租金于2005年8月31日交纳，2008年5月30日至2009年5月29日的租金于2008年12月12日交纳，2011年6月1日至2012年5月30日的租金于2011年6月8日交纳等，即该交租行为的时间本身就不确定，等于变更合同的要约的内容不明确具体，因此不具备要约的要素，不成立要约。相应的，既然承租人邓某某的行为不成立要约，出租人杨某某的行为自然不成立承诺。本案交租和收租的行为只能说明一方迟延交租，另一方对迟延交租的接受，但并不意味着双方有变更合同的意思表示。要约之所以要明确具体，就是为了使受要约人得以判断未来可能变更合同的具体内容，如果在要约未能明确具体的情况下认定合同变更，将使对方处于不确定的权利义务状态，无所适从。如果将本案承租人延迟交租的行为视为变更合同的要约，而出租人对延迟交租行为的接受视为同意，则会导致只要承租人有一期迟延交租，出租人要么立刻解除合同，否则就得接受合同已变更的后果，这会使出租人必须时刻留意自己的权利状态，患得患失，对出租人过于苛刻，也使双方关系处于易变状态，不利于交易秩序的稳定。
2."默示"不适用于本案的合同变更
首先，意思实现不适用于本案的合同变更。意思实现，是指受要约人虽然未有承诺的意思通知，却有可认为是承诺的行为。意思实现因不必通知，使合同成立，越出了合同成立须有承诺通知的范式。为了保护交易秩序，各国民法对发生承诺效力之意思实现多有严格限制。只有在特定的交易环境中或要约准许的情况下，意思实现才发生承诺的效力。我国《合同法》第二十六条规定承诺的意思实现只限于两种情况，即依据交易习惯或要约人的意思，只要有承诺行为的，承诺无须通知即发生效力。如前所述，这些交易习惯多发生在公共汽车、停车场、超市等格式合同领域，相对人无讨价还价的余地，因此合同并不籍当事人的意思成立，而是基于一定的行为成立。显然，本案涉及的租赁合同领域，当事人的意思极为重要，双方当事人可以就租赁期限、租金的支付期限和方式、租赁物维修等条款作充分的协商和约定，将意思自治酣畅淋漓地体现，因此不适用意思实现。因此，邓某某认为杨某某接受租金的行为构成了承诺，合同就此变更的主张不能成立。
其次，特定沉默不适用于本案的合同变更。特定沉默可以作为同意的表现，但不能随意使用，必须在当事人对此有约定或法律明文规定的情况下才能使用。在我国的合同立法上，《工矿产品购销合同条例》第八条规定："当事人一方要求变更或解除合同时，在新的协议未达成以前，原合同仍然有效。但要求变更或解除合同的一方应及时通知对方，对方应在接到通知后十五天内（另有规定或当事人另有商定期限者除外）予以答复，逾期不答复的视为默认"。由此可见，即使双方未能协商一致，当事人对于对方变更合同的建议不作答复的或逾期作出答复的，也视为同意。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定："当事人协商一致，可以变更合同。"故《中华人民共和国合同法》实施后，"沉默"便不适用于合同变更了。本案中，杨某某对邓某某延迟交租的行为未提出异议，又或者即使邓某某发出了变更交租时间的要约，而杨某某未作答复，都不能视为同意。因此，本案不成立合同变更，双方当事人仍需按照原合同约定的交租时间履行。
（诸葛亭）
【裁判要旨】双方交租与收租的行为并不形成变更合同的意思表示，"默示"不适用于本案的合同变更，故主张双方以事实行为变更了交租时间不能成立。至于杨某某对部分迟延交租的行为在当时未提出异议并不构成其变更合同的意思表示，而是对自身合同权利的处分。
