1．裁判书字号
一审：福建省惠安县人民法院（2012）民字第1731号判决书
二审：福建省泉州市中级人民法院（2012）民终字第2410号判决书。

2. 案由
商品房预约合同纠纷

3. 诉讼双方
原告（被上诉人）：泉州华亿房地产开发有限公司。法定代表人：魏传瑞，董事长。
一审委托代理人王杰鸣，福建兴惠律师事务所律师。
二审委托代理人曾在中，福建议正律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某。
一审委托代理人谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。
二审委托代理人高少伟、戴剑南，福建建达（泉州）律师事务所律师。

4. 审级：二审

5. 审判机关和审判组织。
（1）一审法院：福建省惠安县人民法院。
审判员：黄志平。
（2）二审法院：福建省泉州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林海峰；审判员：吴小军、戴强。

6. 审结时间：
一审审结时间：2012年6月20日。
二审审结时间：2012年10月19日。

1．一审诉辩主张
原告华亿公司诉称，原告系房地产开发企业。2003年间原告经有关部门批准开发建设惠安县螺城镇[君临世纪]小区。2006年4月3日，原、被告签订《[君临世纪]住宅1#、3#楼认购协议书》，约定由被告向原告交纳定金3万元，认购原告开发的[君临世纪]住宅1#、3#楼的18层14单元。协议签订后，被告交纳原告定金3万元。然而，原告在开发建设过程中因拆迁受阻等诸多因素的影响，现仅完成1#楼的建设，3#楼至今未能建设，且已建设的房屋按政府要求必须优先解决拆迁户的安置问题，不得先行外售，故原告现无房可售给被告，双方签订的商品房认购协议已经无法实际履行。为此，原告曾主动与被告协商解除认购协议，并表示愿意承担相应的违约责任即双倍返还被告定金，但被告不予接受。请求判决解除原告与被告签订的《[君临世纪]住宅1#、3#楼认购协议书》，并由原告双倍返还被告购房定金共计6万元。
被告王某辩称，一、本案案由应为商品房预约合同纠纷，而不是定金合同纠纷。二、双方签订商品房认购协议书合法有效，应当继续履行。原告要求解除认购协议没有任何事实和法律依据。从事实方面讲，目前[君临世纪]小区房源足以满足拆迁户的安置，原告提出无房可售给被告，不符合事实，且原告向被告认购的房屋属外售房，与拆迁安置无关。[君临世纪]3#楼现虽尚未办理商品房预售许可证，但今后可以办理，不影响认购协议书的有效性。从法律方面讲，双方在认购协议书中并没有约定出现何种情况可以单方提出解除合同，故除非有法定事由外，原告无权单方主动提出解除合同。三、认购书签订后，原告从未通知被告签约，也没有向被告发送拒绝签订购房合同的通知，现提出与被告解除认购协议，是基于房价翻倍的利益驱动，属于有意违约。若原告单方解除合同，除应双倍返还被告定金6万元，还应赔偿被告经济损失27万元。

2．一审事实和证据
惠安县人民法院经审理查明，原告系经工商注册登记以在惠安县城建设规划范围内对螺城镇旧城进行改造、开发、建设、出租、出售商住房、店铺、写字楼及相关配套设施为经营范围的企业法人。2003年11月间，原告经政府有关部门批准对惠安县螺城镇惠兴街新华片区进行旧城折迁改造建设。2007年4月3日，原、被告签订《[君临世纪]住宅1#、3#楼认购协议书》，约定被告签订本协议时向原告交纳认购金3万元，并抵扣购房款；被告认购原告开发的[君临世纪] 3#楼18层14单元商品房1套，建筑面积137.84平方米，单价3160元/平方米，总价款435574元；本协议书经双方签字或盖章后生效；本协议有效期截止被告收到原告发出签约通知五日内。协议书第四条约定，被告须在收到原告的签约通知的五日内办理签约手续，逾期原告将自动取消被告的认购权，原告有权将该住宅另行出售，无须事先通知被告，认购金不予返还。协议书第五条约定，如原告不履行本协议，在有效期内将该住宅另行出售则应全额返还认购金并以银行同期贷款利息的双倍赔偿被告，《商品房买卖合同》签订后，被告已付的认购金转为购房款。2007年4月2日，被告依约向原告交纳认购金3万元。此后，原告由于[君临世纪] 1#楼、3#楼区域的旧房拆迁工作未能顺利进行，开发建设进展缓慢，[君临世纪] 1#、3#楼至今未办理商品房预售许可证，3#楼至今尚未建设，整个新华片区的拆迁安置尚未全部完成，故原告在签订认购协议后始终没有向被告发出签约通知，双方至今没有签订《商品房买卖合同》，被告尚未交纳原告购房款，原告尚未退还被告认购金。审理中，原告明确表示无法与被告签订《商品房买卖合同》。被告表示若法院判决解除认购协议书原告除应双倍返还定金，还应赔偿被告另购同类房屋的差价损失27万元。
上述事实有下列证据证明：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、私营企业登记基本情况表、惠安县公安局印章准刻证、房地产开发企业暂定资质证书，证明原告的主体资格。
2、《[君临世纪]住宅1#、3#楼认购协议书》，证明原被告双方签订认购协议书的事实。
3、收款收据，证明被告向原告交付定金的事实。
4、惠安县规划建设局出具的证明，证明[君临世纪]住宅1#、3#楼至今未办理商品房预售许可证。
5、惠安县螺城镇人民政府出具的证明，证明[君临世纪]住宅1#楼尚未完成拆迁户的安置、3#楼因拆迁问题至今未建设。

3．一审判案理由
惠安县人民法院根据上述事实和证据认为：原、被告于2007年4月3日签订的《[君临世纪]住宅1#、3#楼认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。该认购协议书，虽然约定被告认购商品房的具体房号、面积、单价、总价，但没有约定付款方式及时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，且原告只向被告收取认购金3万元，而没有收取购房款，故该认购协议书应认定为商品房预约合同。被告支付原告认购金作为订立商品房买卖合同的担保，该认购金应认定为立约定金。双方在认购协议书只约定被告须在收到原告的签约通知的五日内签订商品房买卖合同，没有约定具体签约期限，原告至今未与被告签订商品房买卖合同，双方仍处于协商立约阶段，是否立约应由双方当事人自主决定，不能通过法律手段强制双方立约，现原告已明确表示不与被告签订商品房买卖合同，购房的目的已无法实现。从《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条的规定看，交付定金的一方可以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。从认购协议第四、五条的约定看，被告可以丧失定金为代价而解除主合同，原告也可以全额返还认购金并以银行同期贷款利息双倍赔偿为代价而解除主合同，故原告现以双倍返还定金为代价而主张解除主合同，符合法律规定和双方约定，应予采纳。另一方面，被告向原告认购的[君临世纪] 住宅区属于旧城改建项目，因拆迁安置问题[君临世纪]1#、3#楼至今未办理商品房预售许可证，3#楼至今尚未建设，整个片区的拆迁安置尚未全部落实，故原、被告签订的认购协议书客观上存在履行不能的情形，原告以此为由要求与被告解除认购协议，理由正当，应予采纳。被告相应的控辩意见，依据和理由不足，不予采纳。原告同意双倍返还被告定金6万元，高于合同约定双倍赔偿银行同期贷款利息，应予准许。被告要求原告赔偿房价差损失，但没有依法提起反诉，本院不予审理，被告可以另行主张权利。

4．一审定案结论
惠安县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项、第一百一十五条、最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告泉州华亿房地产开发有限公司与被告王某签订的《[君临世纪]住宅1#、3#楼认购协议书》。
二、原告泉州华亿房地产开发有限公司于本判决生效之日双倍返还被告王某定金共计6万元。