（一）首部

1、判决书字号：
一审：（2012）宝民三(民)初字第179号
二审：（2012）沪二中民二(民)终字第1017号

2、案由：买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告周某。
原告刘某。
上列两原告共同委托代理人韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。
被告朱某。
委托代理人林红斌，上海市润和律师事务所律师。
委托代理人苏赟春，上海市润和律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市宝山区人民法院。
审判人员：代理审判员：张继峰。
二审法院：上海市第二中级人民法院
审判长：张晓频    代理审判员：徐江   代理审判员：王伟

6、审结时间：
一审审结时间：2012年4月12日
二审审结时间：2012年8月9日

（二）一审原被告主张

1、原告诉称
原告周某、刘某于2012年1月29日诉至法院诉称，被告作为系争房屋所在小区的物业经理及原产权人，明知房屋存在严重质量瑕疵而故意隐瞒，仍以市场价向原告出售，严重违反了诚实信用原则，被告应承担减少价款的违约责任。由于被告隐瞒房屋质量问题，原告对系争房屋进行的装修将会因纠偏工程而遭受重大损失。故原告起诉，要求被告承担减少价款10%的违约责任，给付原告114,000元；赔偿因实施纠偏工程对系争房屋装修造成的损失36,000元。

2、被告辩称
被告朱某辩称系争房屋并不存在严重质量问题，质量问题与被告无关。被告是以个人身份并非物业经理身份向原告出售系争房屋，被告2003年担任小区物业经理，知道系争房屋不存在严重质量问题，所以才出售系争房屋，不存在故意隐瞒。原告购买系争房屋时亲自看房，对房屋状况是认可的，房屋状况并未发生改变。现开发商为了保障业主利益，已准备对房屋进行纠偏，且开发商也愿意给业主一定补偿，如果纠偏工程给业主造成了影响，开发商可以按照评估价格补偿给业主。故不同意原告的诉请。

（三）一审事实
朱某原是上海市宝山区XX二村XX号XX1室房屋业主，且为系争房屋所在小区的物业经理。2010年12月18日，周某、刘某（乙方）与朱某（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，甲方以114万元的价格将系争房屋出售给乙方。周某、刘某于2011年3月开始对系争房屋进行装修，同年8月入住。
2011年，上海祁连房地产开发总公司（甲方）向周某、刘某（乙方）发出协议书，主要内容为：乙方所居住的XX二村95号至98号房屋，该楼经上海房屋质量检测站检测，各测点倾斜方向有明显规律，房屋整体向东北倾斜，其中最大值为千分之十一点四，超出规范允许范围，该检测数据和2000年检测数据对比基本一致，说明此房屋不均匀沉降已趋稳定。为了保证该楼所有人及使用人的基本利益，决定对该楼实施纠偏及地基加固工程（以下简称纠偏工程）。甲方计划于2012年春节后对该楼实施纠偏工程，工程预计为期四个月，纠偏控制指标为纠偏后经上海市房屋质量检测站检测房屋四角按顶点投影法测倾斜率平均值不大于千分之四。甲方按如下方式给乙方补偿：1、按业主已交房屋大修理基金为基数由甲方与物业公司结算后退还业主。2、由于纠偏施工对业主造成不便及各种影响，甲方一次性补偿每套房屋2,000元。3、由于房屋倾斜超出规范要求给乙方造成从2001年以来的生活不便，按每户建筑面积一次性补偿50元每平方米。4、由纠偏施工引起业主已装修或未装修住宅损坏处置方案，纠偏施工前，委托第三方专业队伍对业主房屋内部情况逐套排摸，纠偏施工完工后，待房屋基本稳定，由第三方专业队伍再次对该业主室内装潢受损修复价格进行市场评估，甲方与业主签订《业主自行修复室内装潢协议书》，按评估结果给予业主一次性经济补偿，业主自行修复并承担后续责任。纠偏工程完工后，由纠偏施工引起房屋公用部位损坏的，视纠偏后实际损坏情况给予修复，费用由甲方承担，业主给予相应配合。上述补偿费发放，第二条第一、二项补偿款在施工开始时发放，第二条第三、四项由纠偏工程结束经专业部门检测房屋倾斜达到规范要求后，甲方与业主签订《业主自行修复室内装潢协议书》后，一次性发放给业主。2012年2月1日，原告刘某在协议书上签字。2月8日，上海祁连房地产开发总公司在协议书上盖章。

（四）一审判案理由
一审法院经审理后认为，根据已查明的事实，被告出售给原告的房屋确实存在倾斜的质量问题，但该质量问题并非被告原因所致，质量问题的责任在于开发商。目前开发商已准备对系争房屋进行纠偏，修复质量问题，原告也与开发商签订了相关的协议书。该协议书对纠偏施工导致装潢损失处理已作约定，原告再要求被告赔偿装修损失，本院难以准许。原告要求被告减少房价款10%的诉请，缺乏事实依据，本院不予准许。

（五）一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十一条的规定，做出判决：原告周某、刘某要求被告朱某承担减少房价款10%等诉讼请求，不予支持。

（六）二审情况
一审判决后，周某、刘某不服提起上诉，认为朱某故意隐瞒房屋质量问题，以市场价出售，构成欺诈，应承担赔偿责任，故要求撤销原判，改判支持其原审诉请。朱某辩称，其并未故意隐瞒质量问题，且该问题并非其个人造成，也不影响房屋使用，开发商已和周某、刘某达成协议进行纠偏和补偿，故要求驳回上诉，维持原判。
二审法院认定的事实与一审认定一致。二审法院经审理后，认为根据证据情况，在当事人对有关质量问题的违约责任没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的情况下，受损害方可根据实际情况合理选择要求责任方承担修理、重作、减少价款等责任。本案中，上诉人已就系争房屋的纠偏、装修等各种补偿问题与上海祁连房地产开发总公司达成协议，此行为系上诉人真实意思表示，合法有效。原审法院综合本案双方合同约定、举证情况以及房屋状况等各种因素，未支持上诉人原审要求减少价款及赔偿损失的诉请，尚属合理。上诉人的上诉请求依据不足，本院难以支持。据此，判决驳回上诉，维持原判。

（七）解说
一、出卖人确应就其出售的二手房承担质量瑕疵担保责任
我国《合同法》第153条规定"出卖人应按照约定的质量标准交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"这是法律关于出卖人对标的物的物的瑕疵担保责任的规定。
处理房屋买卖合同纠纷中的质量瑕疵担保责任，首先需要明确的是标的物必须存在着瑕疵，即所交付的标的物不符合该种物所应具备的通常性质及客观上应有的特征或者不符合当时人所约定的品质；且瑕疵必须是于标的物风险转移于买受人时业已存在。本案中，上海房屋质量检测站检测显示2000年系争房屋确存在房屋整体向东北倾斜等情况，并超出规范允许范围，应认定系争房屋早在买卖合同签订前就已存在瑕疵。
其次，瑕疵担保责任属无过错责任。当然，由于二手房一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有一定理性的判断。本案中，系争房屋的倾斜属于隐蔽瑕疵，虽非被告的过错所致，但被告对于该瑕疵确已知晓，因而被告不能免除其瑕疵担保责任。
由此可见，被告确应就其出售的二手房承担质量瑕疵担保责任。
二、买受人就房屋质量瑕疵救济途径的选择与限制
对于出卖人未能履行质量瑕疵担保责任的救济手段，《合同法》第111条规定如下："质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。"这是基于买卖合同的相对性赋予出卖人追究违约责任的选择权。
此外，房地产开发企业应对房屋质量问题承担保修责任，二手房的买受人亦能以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
由此，二手房的买受人就房屋的质量瑕疵享有了救济途径的选择权，既可以根据合同约定或法律规定向其出卖人进行主张，亦可以向开发商进行主张。本案中，原被告间的房屋买卖合同中对有关质量问题的违约责任未予以约定，原告选择向被告主张减少价款、赔偿装修损失等违约责任。
但需要明确的是，无论是法律规定的出卖人的质量瑕疵担保责任还是开发商的保修责任，其价值取向均是对买受人提供救济，使其利益得以保全和实现，但不应具有惩罚的性质。如果买受人可以任意地向出卖人和开发商要求各类责任形式的承担与并用，可能会导致其获得的利益远高于其因质量瑕疵而产生的实际损失，将导致各方当事人利益的失衡。
本案诉讼期间，原告已与开发商就系争房屋的纠偏工程达成了协议，开发商亦承诺将对原告提供包括装修在内的各类损失进行补偿。因而，原告已选择由开发商对系争房屋的质量瑕疵进行修理，并选择由开发商进行装修赔偿，现再要求被告承担减少价款及赔偿损失的责任，违背了《合同法》第111条所体现的受损害方根据标的的性质以及损失的大小理选择救济途径的精神。鉴于此，原告的诉讼请求未获得法院准许。
（蒋梦娴、穆英慧）