（一）首部

1、裁判书字号
一审判决书：上海市虹口区人民法院（2011）虹民三（民）初字第1295号判决书。
二审裁定书：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二(民)终字第486号裁定书（撤回上诉）。

2、案由：抵押合同纠纷。

3、诉讼双方
原告方某、贺某、方某2、贺某2。
被告林某、阚某。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市虹口区人民法院。
独任审判员：代理审判员：高行玮。
二审法院：上海市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王泳雷；代理审判员：沈京、张松。

6、审结时间
一审审结时间：2012年1月13日。
二审审结时间：2012年3月21日。

（二）一审诉辩主张

1、原告诉称
原告曾于2011年4月公证委托阚某办理借款抵押登记手续，并办理了上海市X路X号X室房屋（以下简称系争房屋）的抵押登记。后原告还清了借款，并将该抵押登记注销。2011年6月，原告发现两被告签订抵押合同，称原告向林某借款130万元，以系争房屋抵押。实际原告并未借款，是阚某向林某借款。请求法院判令抵押合同无效，两被告注销设立在系争房屋上的抵押登记。

（三）一审事实和证据
四原告是系争房屋的产权人。2011年3月29日，四原告通过阚某介绍向案外人赵某借款20万元，以系争房屋为抵押。双方于同日办理了抵押登记手续。2011年4月1日，四原告向被告阚某出具一份经过公证的委托书，委托阚某为四原告的代理人，代理权限为出售房屋和抵押贷款的相关事项，包括代为签订抵押借款合同并办理抵押登记或注销手续；代为办理房地产抵押的其他相关一切事宜；代为归还贷款，领取抵押权证等事项，期限为签署委托书之日到2012年3月31日止。2011年4月25日，被告林某与阚某签订一份《借款协议书》，约定阚某向林某借款130万元，借款期限从2011年4月25日至2011年6月24日，并经公证赋予债权文书强制执行效力。同日，阚某作为四原告的代理人与林某签订抵押合同，以林某为债权人、抵押权人（甲方），四原告为债务人、抵押人（乙方），约定乙方以系争房屋为乙方的债务提供担保，乙方向甲方借款130万元，自2011年4月25日至2011年6月24日止。两被告随后办理了抵押登记手续，登记时递交的材料为两被告签订的抵押合同，双方的借款协议书和债权文书并未提交。此后林某通过银行转账支付阚某130万元，阚某向林某出具了借条。原告在注销了赵某的抵押登记后，发现房屋又被抵押给林某，向林某交涉未果，故诉至法院。
审理中，关于为何抵押合同上以原告为债务人的问题，被告林某称，其认为有公证委托书即可办抵押，相信阚某有代理权，并未关注合同形式。
上述事实，有原告提供的抵押合同、房地产登记信息、登记申请材料、被告阚某提供的公证委托书、公证债权文书，被告林某提供的借款协议书、抵押合同、转账凭证、借条、房地产登记信息，法院调取的房地产交易中心登记备案材料，以及原、被告双方的陈述等证据为证。

（四）一审判案理由
法院生效裁判认为，系争房屋的抵押合同与抵押登记手续，是阚某代理四原告签订和办理的。该抵押合同及抵押行为是否有效，取决于阚某的代理行为是否有效。围绕这一问题，存在两个争议焦点：1、阚某的代理行为是否超越代理权；2、如果阚某超越代理权，林某是否善意相信阚某的代理权而构成表见代理。
1、关于阚某的代理权限问题。四原告向阚某出具的授权委托书，经过公证处的公证，合法有效。原告主张其对委托书的内容认识不足，实际并非其真实意思表示，无证据可以证明，法院不予采信。但同为抵押，为自己之债务提供担保，与为他人之债务提供担保的性质截然不同。前者直接为抵押人自身的利益而设立，后者则是为他人的利益在自己的财产上设定负担，故受托人需要极其明确的授权，才能代理该法律行为，在受托人本身就是被担保人的情况下更是如此。原告向阚某出具的公证委托书，记载了阚某的代理权限为代为签订抵押合同并办理抵押登记和其他抵押相关事宜，并未明确授权其以系争房屋为他人的债务作抵押。而从代理权限第11条内容"代为归还贷款"，也可以推断出原告对阚某的授权范围实为以系争房屋为原告自身的债务设定抵押。阚某辩称原告同意以自有房屋为其债务提供担保，无证据可以证明，也没有明显的利益交换可以解释原告何以愿意为阚某高达130万的债务提供担保。故阚某以原告所有的系争房屋为自己的债务提供抵押担保，超越了原告的真实授权范围，法院认定该代理行为属于超越权限的无权代理。
2、关于林某是否为善意相对人。根据法律规定，代理人超越代理权，以被代理人名义签订的合同，如果相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，阚某持有四原告委托其抵押系争房屋的公证委托书，虽然其中没有为他人债务作抵押的特别授权，但如果房地产交易中心在抵押登记审核中对阚某的代理权限并未提出异议，则作为一名普通人，林某也无理由对此表示怀疑。因就社会一般认知而言，难以认为一个普通人能够拥有比房地产交易中心更为专业的代理权限审查能力。故如果抵押合同中明确记载债务人为阚某，四原告系为阚某的债务进行抵押担保，而该抵押仍顺利得到登记的，则法院认为林某有理由相信阚某有代理权，该代理行为构成表见代理。然而，事实是在两被告送入房地产交易中心审核的抵押合同中，记载债务人为四原告，而非阚某，即该合同所约定的抵押是为抵押人自身债务提供担保，而非为他人债务提供担保，由此阚某的代理行为符合其代理权限，使得房地产交易中心顺利核准登记了此次抵押。林某在明知借款人为阚某的情况下，却签订了以四原告为债务人的抵押合同，而自己与阚某之间真实的借款协议却并未送交房地产交易中心审核。在两被告无法提出其他合理解释的情况下，有理由推定，两被告签订虚假的抵押合同，系意图规避房地产交易中心对代理权限的审查。可见，林某即使不是有意所为，也应已意识到阚某超越了代理权，其对签订抵押合同存在明显的过错，并非善意相对人。故法院认定阚某的代理行为不能构成表见代理。
综上所述，法院认定阚某代理四原告签订抵押合同并对系争房屋设定抵押的行为，系超越原告授权范围的无权代理，且林某不属于善意相对人，双方所签订的抵押合同对四原告不发生效力，就系争房屋设定抵押的行为也因此无效，林某应当涤除系争房屋上以其为抵押权人的抵押登记。

（五）一审定案结论
上海市虹口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条之规定，判决如下：一、被告阚某代理原告方某、贺某、方某2、贺某2与被告林某就上海市华昌路79号2B室房屋签订的《房地产抵押借款合同》无效；二、被告林某应于本判决生效之日起10日内申请注销上海市华昌路79号2B室房屋上以被告林某为抵押权人的抵押登记。

（六）二审情况
被告林某提起上诉，后于二审期间撤回上诉。

（七）解说
1、代理权限的认定
公证委托书具有极强的证据效力，除非原告能够充分举证，否则法院没有理由认为公证委托书上记载的授权并非被代理人的真实意思表示。然而，根据公证委托书上记载的授权委托内容，原告虽然确实授权代理人为其办理房屋买卖、抵押等事宜，却没有明确记载抵押的具体内容。诚然，这是一个概括性的授权，代理人据此可以代理原告以系争房屋办理为原告一切自身债务所作的抵押。但本案事实是，代理人以原告名义，将系争房屋为代理人自己对他人的债务做了抵押。民法理论认为，为自身的债务设立抵押，与为他人的债务设定抵押，在性质上截然不同。前者属于自益行为，后者则属于他益行为。当涉及代理行为时，自益行为的授权与他益行为的授权在代理权限的认定上也存在区别。前者可以由概括性的授权所涵盖，后者则必须给予非常明确具体的授权才能成立。当代理人本身就是该行为的受益人时更是如此。本案中原告出具的公证委托书显然并未给予代理人实施他益行为的明确授权，故代理人为自身债务以原告房产设定抵押的行为超越了授权，属于无权代理。
2、涉房产登记的代理行为中相对人善意的认定标准
行为人虽超越代理权，但相对人有理由相信行为人有代理权的，构成表见代理，该代理行为有效。相对人是否善意属于抽象主观事实，而法官需要在案件现存的客观事实基础上完成判断，并形成令人信服的心证结论。在这个判断过程中，法官应从一个善良管理人的角度，按照表见代理行为发生、发展的动态过程，结合行为的前因后果进行整体的把握和认定，故不存在一概而论的评判标准。但在某一类案件中，根据法律规定、司法实践经验以及生活经验，是可以总结出一定的善意判断标准的。
本案所涉的抵押合同，是一个以不动产物权变动为目的的合同，根据物权法的规定，必须经过国家不动产登记机关的登记，抵押才能生效。如果登记手续是代理人前往办理的，则登记机关将对代理人的授权委托书和代理权限进行审查。而登记机关的审查正可成为判断相对人是否善意的一个基本标准。这是因为法律显然不能要求普通人对授权委托的审查能力超越国家公务机关之上。如果代理人与相对人送交了真实的材料，而登记机关经过审查已认可了代理人的代理权限，办理了登记手续，则相对人自然也无理由对此表示怀疑。此时除非另有充分证据证明相对人存在恶意，否则法院应可认定相对人为善意，即使代理人实际无授权或超越授权，也已构成表见代理。如果代理人与相对人送交登记的物权变动合同与双方实际签订的不一致，存在为通过登记而故意提供虚假合同的行为，则可认定相对人非善意，不构成表见代理。
本案中，两被告实际签订的借款合同明确借款人是阚某，原告的房屋系为阚某的债务提供担保。但在送交登记机关登记的抵押合同中，双方却约定借款人是原告，代理人阚某系为原告自身的债务以房产提供担保。根据这一送交登记的抵押合同，代理人的行为符合公证委托书的授权，而登记机关正是据此通过了登记。可以推定两被告正是为了规避公证委托书对代理权限的限制，而故意向登记机关提供了虚假的合同。据此，法院认定相对人并非善意，代理人的代理行为不构成表见代理，对原告不产生法律效力，从而支持了原告的诉请。
（高行玮）