（一）首部

1．判决书字号：北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第3524号

2．案由：房屋买卖合同

3．诉讼双方
原告刘某。
委托代理人张琳，北京市力行律师事务所律师。
委托代理人魏某。
被告张某。
委托代理人高某，男，无业，住北京市昌平区。
被告北京链家房地产经纪有限公司。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙某，女，该公司职员，住公司宿舍。

4．审级：一审

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市海淀区人民法院。
审判组织：代理审判员 唐盈盈

6．审结时间：2012年1月11日

（二）诉辩主张

1．原告刘某诉称。
2011年3月16日，我与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方又与链家公司签订了《补充协议》。合同约定，张某以130万元的价格将北京市海淀区×××小区××楼×门×层202号出售给我。我已支付了120万元及贷款10万元。现由于张某的原因导致房屋无法过户，合同目的无法实现，故我诉至法院，请求判令：1.解除我与张某签订的房屋买卖合同及我与张某、链家公司签订的补充协议；2.张某退还我房款120万元；3、张某支付我违约金26万元。案件受理费由链家公司及张某负担。

2．被告张某辩称。
我不应当承担因出售房产为央产房而无法办理过户手续的责任。房屋交易过程中，我按照链家公司要求先后多次向链家公司和刘某出示房产证、身份证、户口本、结婚证等证件。部分央企房产不能上市是央企的内部政策，我离开房屋产权单位十余年，根本不知道该房屋不能买卖。但链家公司在房产销售过程中，并未对该房产进行详实的核查，从未提示或告知答辩人该央产房不能办理过户，而是急于进行房屋交易，获取中介费，最终导致在办理过户时被国家房产部门拒绝。鉴于此，链家公司应承担不能办理房产过户的一切责任。我出售房屋的意思表示真实，积极配合链家公司和买受人完善手续和采取变通方法。该房屋已交付给刘某占有，其也已将房产出租并收取租金，该房产已在刘某的实际控制之下。房屋买卖合同的效力应得以维持，从而维护合同各方的合法权益。刘某执意要求解除合同，具有恶意之嫌。综上，请求法院驳回刘某的诉讼请求。

3.被告链家公司辩称。
同意解除合同，诉请第二三项与我公司无关，不发表意见。我公司在接受委托后对房产证的真实性、合法性进行了审查，已经对房产证进行了合理审查义务。张某在登记房屋出售时从未告知过我公司房屋的性质，我公司是中介机构并不是房产登记机构无法获悉房屋的具体性质。因房屋不能过户，2011年6月2日张某曾同意退还刘某购房款、赔偿损失。我公司认为因张某不如实陈述房屋性质，致使交易无法进行，我公司不应当承担任何责任。

（三）事实和证据
海淀区人民法院经公开审理查明：张某自钢铁研究总院购得北京市海淀区×××小区××楼×门×层202号房屋并于1995年取得了房屋所有权证书。2011年3月16日，张某（出卖人）与刘某（买受人）就上述房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同载明：该房屋性质为已购公有住房；房屋成交价格为130万元；自本合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。当日，张某（出卖人）、刘某（买受人）、链家公司（居间方）签订《补充协议》，协议约定：第二条4.在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日，违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整，无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，刘某陆续支付了张某购房款总计120万元。双方于2011年5月到房屋管理部门办理产权过户手续，但因该房屋属于央产房，张某无法提供原售房单位钢铁研究总院出具的同意该房屋上市的证明，双方至今未能办理成过户。2011年5月底，张某将房屋交付给刘某。2011年6月2日，张某出具承诺书，承诺书载明：本人名下位于海淀区×××小区××楼×门×层202室，现交易过程中遇央产上市问题耽搁，本人承诺于2011年9月5日前办理完央产上市手续，如到期不能完成手续，本人承诺退还刘某所交的费用总计120万元，并赔付刘某损失10万元，赔付乙方所交中介服务费45 600元。
上述事实有下列证据证明：
1. 房产所有证，证明房屋权属情况；
2. 《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，证明双方买卖关系；
3. 承诺书，证明双方约定的内容。

（四）判案理由
海淀区人民法院根据上述事实和证据认为：当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。刘某与张某签订的房屋买卖合同及刘某、张某与链家公司签订的补充协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。但在合同履行过程中，因张某无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致刘某取得该房屋所有权的目的不能实现，现刘某要求解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，张某应当将收取的购房款120万元退还给刘某，刘某应当将房屋退还给张某。因张某原因，房屋无法过户，导致合同解除，张某作为售房人应当承担违约责任；刘某作为购房人也应尽合理的注意义务，在签订合同前了解房屋产权的相关信息，其未全面了解该房屋产权的相关信息，对合同的解除也应负有一定的责任，故张某应承担的违约金数额，本院酌情确定。

（五）定案结论
海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘某与被告张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告刘某、被告张某与被告北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；
二、被告张某于本判决生效后十五日内退还原告刘某购房款一百二十万元；
三、被告张某于本判决生效后十五日内支付原告刘某违约金十万元；
四、原告刘某于本判决生效后四个月内将北京市海淀区×××小区×××楼×门×层二零二号房屋腾空并交还给被告张某。
案件受理费八千九百七十元，由原告刘某负担九百八十三元，由被告张某负担七千九百八十七元，于本判决生效后七日内交纳。

（六）解说（字数最好在1000字以上）
涉及央产房（即中央在京单位已售公有住房）、房改房（按房改规定出售的公有住房）、集资建房等福利住房的房屋买卖合同如果系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，但合同能否继续履行需要结合各种性质房屋的特殊政策进行审查。一般情况下,所售房屋来源为央产房时，需要查看央产房办公室备案登记的手续；所售房屋为房改房时，如果是成本价购房的，买卖不受限制，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，出售房屋的收入归个人所有，如果是标准价购房单位保留一定产权的，买卖受限制；集资建房，按经济适用房管理的，交易不受限制。此外，如果售房单位与购房者就房屋上市交易有特殊约定的还应当遵守双方的约定。因此，在二手房交易中，如果房屋属于福利住房时，买卖双方在签订合同前应当先了解清楚该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件，保证双方签订的合同能够顺利履行，避免签订合同后不能办理过户手续，给双方造成损失。
（唐盈盈）