1、判决书字号
一审判决书：广东省清新县人民法院（2011）清新法民初字第1108号
二审判决书：广东省清远市中级人民法院（2012）清中法民一终字第65号

2、案由
房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告（上诉人）：李某。
委托代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。
委托代理人：麦海芬，广东法行律师事务所法律工作者。
被告（被上诉人）：阮某。
委托代理人：谭玉华，清新县飞水法律服务所法律工作者。
被告（被上诉人）：蓝某。
被告（被上诉人）：林某。
两被告的共同委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织：
一审法院：广东省清新县人民法院。
审判员：郑永洪
二审法院：清远市中级人民法院。
合议庭成员：审判长：柳芳达；审判员：薛延光、谢伟诚。

6、审结时间：
一审审结时间：2011年11月7日
二审审结时间：2012年4月6日

1、一审诉辩主张
原告诉称：原告与被告阮某是夫妻关系。被告阮某于2011年8月18日在未征得原告同意的情况下，私自将无权处分的属于夫妻共同财产的房屋（位于清新县太和镇商业街右XXXX巷X号XX8号）卖给被告蓝某、林某。双方并签订《房地产买卖合同》。后被原告发现，即到清新县房地产交易中心提出异议，不同意买卖该房屋。清新县房地产交易中心告知原告可通过法院诉讼确认买卖合同无效。现涉案的房屋的产权还未过户到被告蓝某、林某名下，该房屋买卖依法不受法律保护。原告要求已搬入该房屋入住的被告蓝某、林某立即搬出房屋无果。故起诉，请求法院依法判决1、确认被告阮某与被告巷蓝某、林某于2011年8月18日签订的《房地产买卖合同》为无效合同。2、被告蓝某、林某立即搬出清新县太和镇商业街右XXXX巷X号XX8号房屋。3、本案的诉讼费由被告负担。
被告阮某辩称：一、出卖争讼的房屋，是经过与原告商量并同意的，现原告反悔的原因，是因为家庭关系出现其他问题。二、出卖争诉的房屋，是经过中介机构介绍，价格为市场价格。三、本案是房屋买卖合同，其法律适用《合同法》及《民法通则》等有关规定。原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告蓝某、林某辩称：一、本案中，涉案的《房地产买卖合同》的当事人为被告蓝某、林某与阮某，而本案案由是房地产买卖合同纠纷，原告非涉案房屋《房地产买卖合同》的当事人，根据合同的相对性，原告无权主张合同无效和要求被告蓝某、林某立即搬出诉争的房屋。二、原告提供的《房地产权证》及《国有土地使用证》可证实，本案的涉案房屋的权属人和土地使用权人为被告阮某，该房屋没有任何房地产共有人，阮某占有房屋全部份额，其具有完全处分涉案房屋的权利。《房地产买卖合同》是被告在平等自愿的基础上经友好协商达成一致意见，合同内容反映了双方真实意愿，不存在欺诈胁迫的情形。付款方式及违约责任等均符合《合同法》和《民法通则》的规定，亦没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同内容合法。被告蓝某、林某没有法律上的义务去审查阮某的婚姻状况及涉案房屋是否是夫妻共同财产，有理由相信阮某有完全处分涉案房屋的权利。原告以被告阮某未征得原告同意的情况下，私自将属夫妻共同财产卖给蓝某、林某为辩解理由，请求确认《房地产买卖合同》无效缺乏事实依据和法律依据。原告以不知道房屋转让作为抗辩理由应不予支持。三、被告蓝某、林某已缴交涉案房屋的税费及到相关部门办理房屋转让登记手续，相关部门也已经受理了阮某、蓝某、林某办理房屋登记手续的申请。四、被告阮某、蓝某、林某已于2011年2月21日签订《房地产买卖合同》，且在当日和28日共支付购房款19万元给被告阮某，被告阮某亦在同年的2月底将涉案的房屋交付蓝某、林某使用。蓝某、林某已实际占有使用涉案房屋，原告至起诉时，从没有提出异议。在如此长时间，原告不可能不知道其房屋已转让他人，原告取得房屋依法属于善意取得。故原告请求确认房屋买卖合同无效及要求被告蓝某、林某立即搬出涉案房屋，缺乏法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
1988年1月7日，原告与被告阮某办理结婚登记手续，现两人是夫妻关系。2003年5月7日，购买了位于清新县太和镇商业街右XXXX巷X号XX8#房屋，房地产权证上权属人姓名为被告阮某，没有共有人。2011年2月21日，被告阮某（甲方）与被告蓝某、林某（乙方）在清新县创意房屋中介服务部签订一份《房地产买卖合同》。合同约定：被告蓝某、林某购买被告阮某位于清新县太和镇商业街右XXXX巷X号XX8#房屋；房屋总价款为人民币21万元。双方同意该房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。被告蓝某、林某须在当天支付定金4万元给被告阮某。被告蓝某、林某在房管局交易递件当日支付19万元，余款项两万元在房管局出房产证当天直接支付。签订合同当日，被告蓝某、林某支付了购房款4万元；2月28日，支付了购房款15万元。被告阮某将房屋交付给被告蓝某、林某使用。8月15日，被告蓝某、林某向清新县地方税务局城区税务分局缴纳购买该房屋契税费2100元。8月18日，被告阮某（甲方）与被告蓝某、林某（乙方）在房地产交易中心签订一份二手楼买卖的《房地产买卖合同》。合同约定：被告阮某将位于清新县太和镇商业街右XXXX巷X号XX8#房屋转让给被告蓝某、林某；房屋总价款为人民币21万元；付款方式现金。房地产交接：双方同意于2011年9月18将房地产交付使用。违约责任：被告阮某决定中途不卖逾期15天仍未交付房地产，作悔约处理，合同解除，被告阮某应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还，另赔偿20000元违约金给被告蓝某、林某。被告蓝某、林某决定中途不买逾期15天仍未付清购房款时，作悔约处理，合同解除。被告蓝某、林某所交定金不予退回，已收购房款被告阮某在七日内退回，另蓝某、林某赔偿两万元违约金给被告阮某，该款在被告蓝某、林某所付的购房款中扣除。在房地产交易中心签订房屋买卖合同当日，被告蓝某、林某向清新县国土资源局、住房和城乡规划建设局申请房屋产权变更登记并提交相关材料。清新县国土资源局、住房和城乡规划建设局收取上述材料，并出具收件收据。该收件收据说明手续齐全以后30个工作日取证书。8月19日，原告以被告阮某在未征得其同意的情况下，私自将无权处分、属于夫妻共同财产的房屋卖给被告蓝某、林某，要求已搬入该房屋入住的被告蓝某、林某立即搬出房屋无果为由，向原审法院提起诉讼。
原告李某为其主张在举证期限内提供了以下证据：1、居民身份证；2、结婚证；3、房地产权证、国有土地使用证；4、房地产买卖合同。
被告蓝某、林某为其主张在举证期限内提供了以下证据：1、房地产买卖合同；2、收据；3、客户用电缴费通知单；4、地方税收通用发票、税收转帐专用完税证；5、房地产权证、国有土地使用证；6、收件收据；7、个人陈情。
被告阮某无提交证据。

3、一审判案理由
广东省清新县人民法院一审审理认为，原告与被告阮某是夫妻关系。讼争房屋的房地产权证上记载的权属人为被告阮某，没有记载共有人。该讼争的房屋依公示所反映出产权为被告阮某所有。原告与被告阮某的共有状态是隐名的，外人亦无义务去审查该房屋是否存在隐名共有的事实。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案讼争房屋的产权证上记载的权属人为被告阮某，被告蓝某、林某依公示公信力原则，信赖被告阮某是涉案房屋的所有权人，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。双方签订的房地产买卖合同，是在平等自愿的基础上签订的，合法有效。被告蓝某、林某依合同约定，已支付购房款给被告阮某，且实际上占有和使用讼争的房屋，缴纳了相关契税费用，到房管部门办理相关过户的手续，房管部门亦出具收件收据明确告知被告蓝某、林某手续齐全以后起30个工作日取证书，由此，被告蓝某、林某实际上已完成了所有相关的房屋买卖的过程及过户手续。在房屋买卖过程中，原告亦无提供相关的证据证实被告蓝某、林某存在恶意或欺诈胁迫的行为。被告蓝某、林某在签订房地产买卖合同时和占有使用本案讼争的房屋时是善意的，符合不动产善意取得的构成要件。依据最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题（试行）第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共有的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据不动产公示制度，原告不同意出售讼争的房产，不能对抗善意第三人。综上所述，原告的诉求依据不足，理由不充分，不予支持。

4、一审定案结论
广东省清新县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题（试行）第八十九条规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。本案受理费2275元，财产保全费1570元，由原告李某负担。

1、二审诉辩主张：
上诉人诉称：一、被上诉人阮某擅自对夫妻共有房屋的处分属于无权处分。对于重大家庭事务、财产的处分，需夫妻双方协商一致，非经配偶他方的委托，夫妻一方不得行使，否则应认定为无权代理。二、一审判决适用法律不当，被上诉人蓝某、林某对该涉案房屋不构成善意取得。本案中，被上诉人蓝某、林某在知情并且与被上诉人阮某在串通情况下签订了房屋买卖合同。因此被上诉人蓝某、林某存在一定的过失，不属善意，更加不存在合理对价，其主张善意取得及合理对价的理由缺乏充分证据和法律规定的支持。三、三被上诉人的房屋买卖未办理房屋产权登记，依不受法律保护。涉案房屋的不动产登记薄仍登记在被上诉人阮某的名下，其所有权依旧属于夫妻双方共同享有。被上诉人蓝某、林某不能单凭依据善意就取得该房屋的所有权。因此请求：1、撤销原审判决；2、确认被上诉人阮某与被上诉人蓝某、林某签订的《房地产买卖合同》无效；3、判令被上诉人蓝某、林某立即搬出清新县太和镇商业街右XXXX巷X号XX8号＃号房屋；4、本案的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人阮某辩称：请求维持原审判决。
被上诉人蓝某、林某共同辩称：一、一审判决认定事实清楚，被上诉人阮某对涉案房屋有权处分，在与被上诉人阮某进行房屋买卖的过程中，答辩人没有法律上的义务去审查涉案房屋是否夫妻共同财产。阮某占有房屋全部份额，答辩人依物权的公示公信原则，有充分理由相信阮某有完全处分涉案房屋的权利，上诉人不得以不同意或不知道为由对抗答辩人。二、一审判决适用法律正确。答辩人已经支付19万元购房款给阮某。而在本案中，涉案房屋交易金额已属偏高，故答辩人购买涉案房屋是支付了合理对价。三、答辩人已缴交涉案房屋的剩，并办理好房屋转让的登记手续。四、答辩人蓝某、林某已经实际占有涉案房屋。请二审法院维持一审判决。

（四）二审事实和证据
广东省清远市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由
广东省清远市中级人民法院二审认为：原审查明的基本事实属实，予以确认。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条"第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外"的规定，本案二审围绕上诉人李某的上诉请求进行审理。关于涉案《房地产买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定"的规定以及本案的实际情况，涉案《房地产买卖合同》是否无效，关键在于三被上诉人在签订《房地产合同》时是否恶意串通，故意损害第三人利益，即被上诉人蓝某、林某是否出于善意的。根据《最高人民法院善于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条"......夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"的规定，不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，讼争房屋的房地产权证上记载的唯一权属人为阮某。根据特权公示公信力原则理论，被上诉人蓝某、林某有理由相信被上诉人阮依照合同的约定，陆续支付购房合同价款19万元。上诉人认为合同交易价格明显偏离该房屋市场价值，但没有向法院提供该房屋市场价值的评估依据证明其主张，故本院对此不予采信。根据被上诉人蓝某、林某的价格作为房屋买卖的交易价款，并无损害他人的合法利益，且被上诉人蓝某、林某已经实际占有、使用讼争房屋，取得该房屋的实际使用权。因此，被上诉人蓝某、林某购买讼争房屋是善意的，并又支付合理的价格，被上诉人蓝某、林某与被上诉人阮某签订《房地产买卖合同》时并无存在恶意串通损害他人利益的情形，该合同合法有效。上诉人主张涉案《房地产买卖合同》无效，本院不予支持。综上所述，上诉人李某的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。

（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4550元，由上诉人李某负担。