(一)首部
1．判决书字号
一审判决书：漳州市龙文区人民法院（2011）文民初字第47号判决书；
二审判决书：漳州市中级人民法院（2012）漳民终字第344号判决书。
3．诉讼双方
原告（上诉人）：林某
委托代理人杨文华，福建衡评律师事务所律师。
被告（被上诉人）：漳州福晟房地产开发有限公司
法定代表人陈建彪，总经理。
委托代理人林惠斌，福建必得律师事务所律师。
委托代理人游燕琦，福建必得律师事务所实习律师。
被告（上诉人）：漳州市毅达房地产发展有限公司
法定代表人黄通成，董事长。
委托代理人蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。
5．审判机关和审判组织
一审法院：漳州市龙文区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：严春森；审判员：邹岩松、苏碧恋。
二审法院：漳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：唐志忠；代理审判员：李凌；代理审判员：翁艺晖。
6．审结时间：
一审审结时间：2011年11月30日。
二审审结时间：2012年5月22日。
(二)一审情况
1．一审诉辩主张
原告林某诉称，2007年9月25日，原告与漳州市毅达房地产发展有限公司（以下简称"毅达公司"）签订一份商品房买卖合同，约定原告向毅达公司购买址在龙文区蓝田镇东屿村旁毅达阳光22幢605号商品房，出卖人应于2008年12月31日前交房，如逾期交房的，应支付违约金。合同签订后，原告依约付清了全部购房款261174元，毅达公司将毅达阳光小区项目转由漳州福晟房地产开发有限公司（以下简称"福晟公司"）承继，福晟公司承受该项目后，负有与原告依约履行合同的义务，福晟公司至今未交房，已构成违约，应向原告承担违约责任。故要求两被告连带支付暂计至起诉之日的违约金21155.1元。
被告福晟公司辩称，逾期交房是由毅达公司造成的，责任应由毅达公司承担，福晟公司承担项目时逾期交房已成事实，签订的转让协议书只是特定债权债务的转让；根据合同的相对性，逾期交房的违约责任在毅达公司，不应由福晟公司承担责任。
被告毅达公司辩称，其与原告有签订商品房买卖合同，但项目已经转让给福晟公司，现在毅达公司无能力也无义务来承担责任。
2．一审事实和证据
漳州市龙文区人民法院经公开审理查明：2007年9月25日，原告林某向毅达公司购买商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》一份并经漳州市龙文区公证处予以公证。《商品房买卖合同》中约定：该商品房建筑面积为165.3平方米，每平方米单价为1580元，总价款为261174元；毅达公司应于2008年12月31日前将经验收合格的房屋交付林某；若逾期交房超过90日，林某要求继续履行合同的，合同继续履行，毅达公司应自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付购房款万分之一的违约金等内容。合同签订后，林某已付清该商品房的全部购房款，但该商品房至今尚未交付林某。另查明，2009年12月31日，福晟公司与毅达公司签订了《房地产项目转让协议书》（以下简称"协议书"），承接了毅达公司部分房地产项目工程，林某所购买商品房即在该转让项目中。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同公证书、兴业银行个人住房借款合同、购房款发票及被告福晟公司提供的房地产项目转让协议书予以证明。
3．一审判案理由
漳州市龙文区人民法院经审理认为，福晟公司与毅达公司签订的《协议书》，由福晟公司承接毅达公司包括本案讼争房屋在内的部分房地产项目工程，但双方在协议书中就逾期交房违约金的约定不明；诉讼中，福晟公司不同意支付逾期交房违约金，故林某主张福晟公司应支付逾期交房违约金理由不充分，遂判决毅达公司支付原告林某违约金18856.76元，驳回原告对福晟公司的诉讼请求。
4．一审定案结论
漳州市龙文区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决如下：
一、被告漳州市毅达房地产发展有限公司应于本判决生效之日起15日内支付原告林某违约金18856.76元（计算至2010年12月23日），从2010年12月24日起至实际交付之日止违约金按261174元的日万分之一计算。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
(三)二审诉辩主张
上诉人林某(原审原告)诉称：原审法院事实认定不清，判决不当。被上诉人福晟公司作为毅达公司有关包括本案讼争房地产在内的房地产项目的权利义务承受者，应当与毅达公司共同承担全部售房合同义务，并应当对外共同连带承担合同义务。
上诉人毅达公司（原审被告）诉称：根据《协议书》第六条规定，所有毅达公司与买受人签订的认购协议、收取的购房款等所产生的权利义务均由被上诉人福晟公司承受，原判在未查明逾期交房原因、未分清责任的情况下即判决由毅达公司承担逾期交房违约赔偿责任系属错误。且毅达公司将项目转让给福晟公司后现已一无所有，已不能履行。
被上诉人福晟公司(原审被告)辩称：本案在涉讼项目转让前，该项目已停工，故逾期交房责任应由毅达公司自行承担。本案《协议书》是特定的债权债务转让，而不是整体债务转
让，双方约定的合同义务仅限于履行交房义务而未约定我方承担逾期交房违约金的责任。
(四)二审事实和证据
漳州市中级法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明：根据《协议书》规定，福晟公司受让毅达公司的项目中包括土地使用权、在建建筑物、构筑物及附属设施等；《协议书》约定："经毅达公司与福晟公司共同确认的毅达公司已签订的《商品房买卖合同》，毅达公司已收取的购房款作为福晟公司承接的债务，未收取的房款作为债权由福晟公司收取并享有。但毅达公司应和买受人共同与福晟公司签订《商品房买卖合同》变更协议，并报漳州市房管局备案。。。上述买卖合同无论有无备案，双方均以买受人意愿为处理的基本原则。买受人要求退房的，毅达公司已收取的退房款本金作为福晟公司承接的债务由福晟公司负责退还，该房屋作为债权由乙方享有，但如买受人要求双倍返还定金或赔偿损失或承担违约责任的，按买卖合同或协议处理。"
(五)二审判案理由
漳州市中级人民法院经开庭审理后认为，本案《商品房买卖合同》、《协议书》是合同双方的真实意思表示，且内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，合同双方均应依约全面履行。毅达公司与福晟公司在转让协议中对如何承担逾期交房违约金的约定不明，故上诉人林某及毅达公司关于应由福晟公司承担涉讼商品房逾期交房违约责任的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。毅达公司以涉讼项目转让完毕后其已没有财产，从法律上和事实上已不能履行等为由，上诉主张应驳回买受人林某要求其承担逾期交房违约责任的诉讼请求，但其并未就此事实予以举证，故该上诉主张不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
(六)二审定案结论
漳州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。现判决已发生法律效力。
(七)解说
本案的争议焦点是：毅达公司和福晟公司对如何承担逾期交房违约金是否有明确约定？若约定不明，责任承担如何分配？笔者认为，房产转让时因两被告未就如何承担逾期交房违约金作出明确约定，根据合同的相对性原理，毅达公司应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。分析如下：
1.两被告未就如何承担逾期交房违约金作出约定。
对于已签订《商品房买卖合同》的，两被告签订的《协议书》中约定，"毅达公司已收取的购房款作为福晟公司承接的债务。。。如买受人要求双倍返还定金或赔偿损失或承担违约责任的，按买卖合同或协议处理。"买卖合同即为毅达公司与买受人签订的《商品房买卖合同》，《协议书》中同时又约定"毅达公司应和买受人共同与福晟公司签订《商品房买卖合同》变更协议，变更卖方主体以及交房期限、办证期限、违约责任等。"经查明，毅达公司和福晟公司未再签订《商品房买卖合同》变更协议，而两被告在《协议书》中对如何承担逾期交房违约金的约定又不明确，故仍要按照《商品房买卖合同》的合同约定及合同法等相关法律法规的规定来处理。本案《商品房买卖合同》、《协议书》是合同双方的真实意思表示，庭审过程中，林某关于《协议书》的真实性亦无异议，且内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效，合同双方均应依约全面履行。
2.不能履行无法作为毅达公司拒绝承担责任的免责事由。
诉讼中，毅达公司根据《合同法》第110条的规定，以涉讼项目转让完毕后其已没有财产，从法律上和事实上已不能履行等为由，提出现已无能力来承担责任，要求驳回林某要求其承担逾期交房违约责任的诉讼请求。笔者认为，合同法虽规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《合同法》第118条也同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。毅达公司应就其不能履行承担举证责任，诉讼过程中，毅达公司未就此事实予以举证，故法院不予采纳其意见，毅达公司不能以不能履行作为免责事由。
3.两被告关于逾期交房违约责任承担问题。
《商品房销售管理办法》第30条规定："房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。"笔者认为，毅达公司虽已将涉讼商品房项目转让给福晟公司，但双方未明确约定逾期交房违约责任。根据合同的相对性原理，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。毅达公司与福晟公司的房地产项目转让关系属另一法律关系，双方未就逾期交房违约责任承担作出明确约定，毅达公司和买受人的逾期交房违约责任仍应按照双方签订的《商品房买卖合同》来明确。
综上所述，开发商转让楼盘后未就逾期交房违约责任与受让楼盘开发商作出明确约定，根据合同的相对性原理，原开发商仍应承担逾期交房违约责任，以保障买受人的合法权益。
（严淑珍）
【裁判要旨】开发商转让楼盘后未就逾期交房违约责任与受让楼盘开发商作出明确约定，根据合同的相对性原理，原开发商仍应承担逾期交房违约责任，以保障买受人的合法权益。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
