1．判决书字号：
一审判决书：（2011）爱民初字第157号
二审判决书：黑龙江省牡丹江市中级人民法院（2012）牡民终字第145号民事判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．当事人
上诉人（原审原告）：李某
被上诉人（原审被告）：潘某
委托代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘某。
原审第三人：刘某2

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
审判机关：黑龙江省牡丹江市中级人民法院
一审合议庭组成人员：审判长：孙淑红；审判员：黄金迪、时维
二审合议庭组成人员：审判长：王凡；审判员：曲新颖、审判员李仲斌

6.审结时间： 2012年6月6日

（一）一审诉辩主张：
1.原告诉称：原告李某与刘某系夫妻关系。2009年3月16日，原告李某的大姑姐刘某3将原告夫妻共有的建筑面积258平方米房屋及其所属土地面积1339平方米的土地使用权卖给被告潘某。当时原告夫妻在北京工作生活，原告夫妻对此根本不知情，原告李某回到牡丹江时发现房屋已被出售，原告非常气氛，原告马上找到被告要求退房，到拒绝，故原告诉至法院。要求被告立即从原告所有的房屋中搬出，将诉争房屋返还原告。
2.被告辩称：
原告李某主体不适格，无权以此诉争房向被告主张权利，诉争房屋的土地使用权证为刘某个人所有，并非与李某共同共有，所以其地上附属物也应是刘某个人所有，与李某无关；二、根据我国婚姻法规定，刘某与李某是否是婚姻关系，应以婚姻登记关系为准，被告调取刘某身份信息，其为未婚，由此可以证实其二人不是夫妻，其诉争房屋与李某无任何关系，其无权请求各项权利；三、刘某与被告签订协议应为有效合同，因为刘某出让行为是委托刘某3处理的，有刘某委托书可以证实；四、在被告购买诉争房屋后，被告重新建造了此房，此房不仅增加了面积，而且现在还在经营，所以被告在合法期限内提出反诉，其他同反诉请求一致。
3.反诉原告潘某反诉称：
反诉原告于2009年3月16日与反诉被告刘某及案外人吴某、刘某4签订房屋买卖合同，合同约定该三人将坐落在牡丹江市爱民区黄花办事处X委X组的房屋卖给反诉原告。从开始签订合同到收款均是第三人刘某3与反诉原告办理的，现反诉冠状动脉

（二）一审事实和证据
牡丹江市爱民区人民法院经审理查明：2009年3月，第三人刘某3以原告刘某的名义与被告潘某签订房屋买卖合同，约定将坐落在牡丹江爱民区黄花办事处X委X组的房屋（所属国有土地使用证共三本，包括刘某用地面积133.9平方米，以及案外人吴秀芳、刘某4的土地）出卖给被告潘某，潘某一次性付款54 000元。合同签订后，刘某3将诉争房屋及该房屋的土地使用权证交付给潘某，2009年3月6日，刘某3向潘某出具收条一份。庭审中，潘某提供了刘某出具的授权委托书一份，内容为："我在牡丹江市黄花有一处平房，我同意卖，一切手续由我姐姐刘某3代理"。刘某承认其在该份授权委托书上捺印。另查明，原告李某、刘某于1990年登记结婚，双方于2010年10月14日在民政局办理离婚登记，2010年10月25日二人办理复婚登记。原告刘某于1992年10月23日办理诉争房屋所属土地的使用权证。被告购买诉争房屋后对该房屋进行了翻、扩建，并占有、使用至今。
上述事实有下列证据证明：
1. 土地使用证复印件一份（原件由被告持有），证明原告刘某、李某夫妻于1992年10月21日取得了占地133.9平方米的土地使用权，并且在该土地上建筑了25.8平方米的住宅，上述财产属于原告夫妻共有。
2. 房屋买卖合同书复印件一份，时间2009年3月16日，证明第三人未经原告刘某与李某的授权，事后也未取得二原告的同意，该行为属于无效。因此，该房屋买卖合同也应属无效。
3. 婚姻证明及派出所出具的证明各一份，证明二原告于1990年6月22日登记结婚。
4. 房屋买卖合同及刘某3收条复印件各一份（与原件核对无异），证明原、被告签订的房屋买卖合同合法、有效，已实际履行买卖合同内容，并且原告刘某已按合同第六条约定在指定时间将东西搬出，房屋交付给被告，证明原告刘某知道房屋买卖合同的存在。
5. 授权委托书、信封复印件各一份（与原件核对无异）、刘某3及战某的身份信息各一份。证明签订买卖合同时，原告刘某是同意的，事后将授权委托书交付给刘某3。
6. 木工厂房施工建设协议书、工程预（结）算书复印件各一份（与原件核对无异），证明被告买此房时已无法居住，被告将此房进行翻建、扩建、地基重新打的，而且正在经营，费用共计37,1479.53元。
7. 土地照复印件一份（与原件核对无异），证明卖房时是经过刘某同意的，由刘某3将土地照交付给被告。

（三）一审判案理由
牡丹江市爱民区人民法院经审理认为：关于刘某3与被告潘某签订的房屋买卖合同是否有效的问题。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因原告刘某在授权委托书中授权其姐姐刘某3代理出卖诉争房屋，故刘某应当对刘某3的代理行为承担民事责任。其次，根据善意取得制度，被告潘某在购买诉争房屋时，刘某3出示了诉争房屋的土地使用权证（该房屋无产权证）、刘某的授权委托书，被告向刘某3支付了房屋价款，而且刘某3将该房屋及房屋的土地使用权证交付给被告，被告对诉争房屋进行了翻、扩建，并占有、使用至今。通过以上事实可以认定，被告作为房屋买受人已尽到合理的审查义务，故被告的买房行为构成善意取得。再次，虽然原告称刘某在处分诉争房屋时，未经共有人李某同意而擅自处分夫妻共同财产，该处分行为无效。根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则，诉争房屋所属土地的使用权证上记载土地使用者为刘某，没有记载其他共有人，因此刘某既是土地使用者，也是土地上附着房屋公示的所有人。虽然诉争房屋为二原告的共同财产，但潘某作为交易相对人，其基于对土地使用权证登记以及对刘某授权委托书的信赖，而签订房屋买卖合同，潘某的交易安全应当得到保护。综上可以认定刘某3与被告签订的房屋（刘某用地面积133.9平方米、建筑占地25.8平方米）买卖协议合法、有效。
根据房地一体原则，土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让时，土地使用权和房屋所有权必须同时转让。刘某3与被告签订的房屋买卖合同中约定，原告应积极配合被告办理土地使用权证过户手续。该项约定符合法律，本院予以支持。

（四）一审定案结论
牡丹江市爱民区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条的规定，原审法院判决：一、第三人刘某3与被告潘某签订的房屋（刘某用地面积133.9平方米、建筑占地25.8平方米）买卖合同有效；二、原告刘某于本判决生效后十五日内协助被告潘某办理土地使用权证的过户手续（位于牡丹江市爱民区黄花39委2组、地号41-（40）-40、建筑占地25.8平方米）；三、驳回原告李某、刘某的诉讼请求。案件受理费445元，由原告李某、刘某负担；反诉费222.5元，由原告李某、刘某负担。

四、二审事实和证据
二审法院查明的事实与一审查明的事实相一致。另查明：2010年4月26日，被上诉人潘某办理了包含诉争房屋在内的房屋产权登记。

五、二审判案理由
牡丹江市中级人民法院经审理认为：原审第三人刘某3以被上诉人刘某名义与被上诉人潘某签订的房屋买卖合同，是经刘某授权签订的，刘某应对刘某3的代理行为承担民事责任。该房屋买卖合同中有关刘某土地使用权转让及地上建筑物转让是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规规定，系依法成立的有效合同。
关于上诉人李某主张的潘某非善意取得，应返还房屋及土地问题。善意取得的构成要件，一是受让人受让该财产时是善意的，二是以合理的价格有偿转让，三是转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被上诉人潘某在签订房屋买卖合同时，因房屋无产权登记，出卖人刘某仅持有国有土地使用证，土地使用证上记载土地使用者为刘某，无共有人情况。潘某凭借对公示的国有土地使用证的信赖与刘某签订买卖合同，主观上并无过错，且上诉人李某与出卖人刘某至今未能举证证明买受人潘某为恶意，本院推定买受人潘某为善意。潘某以合理的价格购买诉争房屋所有权及土地使用权后一直占有、使用至今，并办理了房屋产权登记，符合善意取得的构成要件，系善意取得。被上诉人潘某虽未办理土地使用权证的过户手续，但根据房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，被上诉人刘某有义务协助潘某办理土地使用权转移手续。原审判决刘某协助潘某办理土地使用权证的转移手续并无不当。
关于上诉人李某主张的诉争房屋及土地属于夫妻共同财产问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条"一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。"的规定，本案诉争房屋及土地虽属夫妻共同财产，但买受人潘某属于善意有偿购买并办理房屋产权登记手续，原共有人李某主张追回该房屋，本院对其请求不予支持。综上，上诉人李某的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

六、二审定案结论
黑龙江省牡丹江市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由上诉人李某负担。