一、首部
1、裁判书字号:
一审判决书:黑龙江省牡丹江市西安区人民法院(2011)牡西民初字第481号民事判决书。
二审判决书:黑龙江省牡丹江市中级人民法院(2012)牡民终字第83号民事判决书。
3、当事人:
一审案件当事人:
原告(被上诉人):程某
委托代理人:徐亮,黑龙江曦晖律师事务所律师
被告(上诉人):张某
委托代理人:王艳波,黑龙江大正律师事务所律师
5.审判机关和审判组织
一审法院:黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
合议庭组成人员:审判长:车飞;审判员:朱春光;审判员:刘军
二审法院:黑龙江省牡丹江市中级人民法院
合议庭组成人员:审判长:姜山;审判员:潘景江;代理审判员:李先平
6.审结时间:
一审审结时间:2011年12月15日
二审审结时间:2012年4月11日
二、一审情况
(一)一审诉辩主张
1.原告程某诉称:
原告程某诉称,原告程某与被告张某系楼上楼下邻居,被告将原告下楼的唯一通道用铁栅栏锁上,拒绝原告通行。原告认为,被告的行为侵犯了原告的通行权,要求判令被告立即排除妨碍,恢复原告的通行权,诉讼费用由被告负担。
2、被告张某辩称:
被告张某辩称,被告于2007年6月25日依法取得位于牡丹江市西安区,丘地号X号房屋的所有权,在占有使房屋期间没有侵占他人的利益,不存在被告拒绝原告通行的事实,原告要求从被告所有的房屋内通行,没有法律依据,如原告从被告的房屋内通行,必然要侵害被告的利益,原告的主张不符合法律规定,请求法院驳回原告的诉讼请求。
(二)一审事实和证据
牡丹江市西安区人民法院经审理查明:1996年11月14日,黑龙江省兴远进出口公司牡丹江分公司提出申请,经牡丹江市房产管理局批准,对于其1993年购置的坐落在牡丹江市西安区西二长路长安街办公楼二层总面积为875.35平方米房屋分为三照管理。原、被告争议的楼梯间作为门市房划为丘(地)号X商服用房294.60平方米面积内,由被告于2007年6月25日购买。2008年4月17日,原告通过拍卖以60万元的价格取得坐落在牡丹江市西安区丘(地)号:X二楼492.91平方米办公用房。牡丹江市信诚拍卖有限责任公司在拍卖成交确认书上声明拍卖标的存在的瑕疵。
另查,经本院实地走访,原、被告争议的楼梯间已对外租赁用于经营油炸类食品,在告知经营者身份后了解到,楼梯间月租金2 000元,租赁起止期限未说明。原告提出经自己了解被告将楼梯间租赁给他人使用,租赁期限为一年,每月租赁费2 000元。被告自认楼梯间已对外租赁,合同一年一签,每月租赁费4 000元。经本院调取保存在牡丹江市西安工商分局被告于2010年4月16日与张某签订的房屋租赁合同,被告将其房屋中246平方米租赁给了张某经营网吧,期限自2010年7月1日至2013年7月1日,年租金82 000元,经核算每平方米年租赁费333元,按此标准剩余48.6平方米楼梯间经核算每平方米月租金为1 350元(333元×48.6平方米÷12月=1 350元)。审理中本院行使释明权,告知原、被告,被告应准许原告使用被告房屋楼梯间,在原告使用被告房屋楼梯间过程中由原告支付合理费用还是由被告将房屋楼梯间出卖给原告,双方可以提出各自意见,原告明确表示其享有无偿使用被告房屋楼梯间的权利,不同意支付使用费,也不同意出资购买被告房屋楼梯间。被告提出楼梯间约49平方米,同意以120万元出售给原告,不同意原告有偿使用。
上述事实有下列证据证明:
原告提供证据:
证据1.原、被告房屋档案登记查询卡,意在证明原、被告系楼上楼下的邻居关系。
证据2.(1)原告的房屋产权证;(2)拍卖成交确认书;(3)委托拍卖合同;(4)中国农业机械华北集团有限公司的房照复印件;(5)牡丹江西安区人民法院(2002)西执字第341-2号执行裁定书;(6)施工图纸。意在证明原、被告的房屋原属黑龙江省兴远进出口公司牡丹江分公司,原告房屋通过执行程序抵帐给中国农业机械华北集团有限公司,该公司委托拍卖行拍卖,原告竞买取得该房屋所有权,图纸和执行裁定已经认定原告的房屋要从一楼他人门市房内通过,这条上下楼的通道是原告通行的唯一通道。
证据3.照片5张,意在证明被告将原告下楼的唯一通道对外出租经营且将楼道用铁栅栏门锁死。
证据4.牡房(2011)罚字第19号行政处罚决定书一份,证明原告在楼梯通道不能通行的情况下,在房屋后侧另行开门的行为违法,被房产部门处罚,并要求原告恢复原貌,做好加固,排除安全隐患,原告在2011年4月已经将后门封死并做好了加固工作,现在原告的房屋没有可以通行的通道,本案诉争的楼梯间是原告上下楼的唯一通道。
被告提供证据:
证据1.被告房屋产权证,证明被告于2007年6月以买受的方式依法取得被告房屋,房照中没有设置供他人使用或共同使用的内容。
证据2.照片5张,意在证明被告房屋没有设置供他人通行的通道,与原告房屋相通的楼梯已封存。
证据3.(1)黑龙江省兴远进出口公司牡丹江分公司关于房屋分照的申请报告;(2)牡丹江信城拍卖公司的拍卖成交确认书;(3)原告于2008年4月17日交纳购房款60万元发票;(4)牡丹江市西安区人民法院(2002)西执字第341-2号执行裁定书;(5)2006年9月11日,信城拍卖公司拍卖目录及说明,意在证明原告取得房屋的方式和经过,原告在拍卖前已经知道房屋没有自行通道,存在瑕疵。
(三)一审判案理由
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院经审理认为:相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制,给对方提供必要便利的不动产权利人是权利受限的一方,取得必要便利的不动产权利人是权利得以延伸的一方。相邻通行关系是指相邻不动产权利人之间在通行方面给予对方必要的土地使用上的便利的关系。原、被告房屋之间的楼梯间是原告上、下楼的必经之处,楼梯间的原设计用途也是为上下通行所用,被告人为用铁栅栏锁上,将楼梯间出租谋利,客观上阻碍了原告的通行权,被告应给原告提供必要的便利,准许原告上、下楼通行。因原告购买房屋时就知道存在瑕疵,上、下楼唯一通道需从被告房屋中一楼通过,原告购买房屋时也得到了优惠,且原告要求通行的楼梯间所有权归属于被告,被告对该楼梯间享有收益的权利,审理中被告已经将楼梯间改造后对外租赁,每月收取租赁费,能够产生一定的价值,比照被告出租经营网吧每月房租金1 350元,可最大限度的保护被告享受楼梯间的利益,按原告自认的租赁楼梯间每月收取租赁费2 000元的意见,由原告按月支付对价,此费用应自本判决书生效之日起十日内,原告程某通行之日起至房屋使用的合理年限之日止。
(四)一审定案结论
牡丹江市西安区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十三条,《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十七条、第九十二条的规定,判决如下:
一、被告张某自本判决生效之日起排除妨碍,准许原告程某从自有产权证号2036480房屋与被告张某自有产权证号2007833房屋之间的楼梯间通行。
二、原告程某自通行之日起每月向被告张某交纳合理对价2 000元,至房屋合理使用年限之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元,由被告张某负担。
三、二审情况
上诉人张某诉称:其楼梯间向外出租每月是4000元,而非2000元。一审法院判定程某可从其楼梯间通行,侵害了其相关费用。一审法院判决未明确该房屋使用过程中的水、电、采暖等相关费用,加重了张某负担。
被上诉人程某辩称:张某在诉讼期间恶意将楼梯间出租不应得到保护。一审法院判令程某从历史形成的楼梯间进行通行,并未损害张某利益。本案应是相邻权问题,由此产生的房屋租赁费不在法院考虑之内。
四、二审事实和证据
黑龙江省牡丹江市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
五、二审判案理由
黑龙江省牡丹江市中级人民法院经审理认为:经审判委员会研究认为,上诉人程某提出,经一审法院释明后,张某仍未主张对价(使用费)的情况下,判令上诉人交纳对价,违背了"不诉不理"的民事诉讼原则。《中华人民共和国物权法》第九十二条规定;"不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。"故对其此项主张不予支持。上诉人程某提出,一审法院判令上诉人基于相邻通行权关系判令上诉人每月交纳2000元对价没有事实法律依据,更不合理。因在一审审理时其自认,张某将楼梯间出租,每月收取2000元租金,故对其此项主张不予支持。上诉人张某提出,其楼梯间向外出租每月是4000元,而非2000元。因一审法院从西安工商分局调取的合同核算出其每平方米对外租金333元,且在一审庭审中其自认楼梯间加过道面积49平方米,以此为依据计算费用小于一审法院认定的2000元,且经一审法院释明后,张某仍拒绝主张对价(使用费),故一审法院依据对方当事人自认的2000元作为支付对价依据,并无原则不当。上诉人张某提出,一审法院判令程某可从其楼梯间通行,未明确该房屋使用过程中的水、电、采暖等相关费用,加重了张某负担。因此种损失,张某在一审时并未主张,且现无证据支持,故对其该项主张不予支持。综上,原审认定事实清楚,适用法律正确。
六、二审定案结论
黑龙江省牡丹江市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费50元,由上诉人程某负担;二审案件受理费50元,由上诉人张某负担。
七、解说
相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人,用益物权人或占有人,在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。在本质上,相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制。给对方提供必要便利的不动产权利人是权利受到限制的一方,因此取得必要便利的不动产权利人是权利得以延伸的一方,这种延伸是行使所有权和使用权所必需的。认识到相邻关系纠纷是重要的物权纠纷,一般的相邻通行纠纷包括:通行权利纠纷,通行损害赔偿纠纷,通道挤占、堵截纠纷,通道变更纠纷,通行权均为无偿使用权。本案不是一般的相邻关系纠纷案件,引发本案争议的原因是原、被告双方购买的房屋原所有人为同一单位,在分照管理时将通向二楼的楼梯与一楼分在一本房照内,原因是分房照时错误的申请造成。
房屋登记是行政行为,目前我国现有法律法规还没有明确规范该行政行为,房屋产权管理部门在办照过程中有形式审查和实质审查之争。从我国现行法律法规的相关规定上看,实际上确立了形式审查为主,实质审查为辅的原则。登记机构查验的是申请材料而非相关事实,另外对申请人的询问针对的也是登记事项,而不是登记事项所指向的事实,即使对于一些待证事实,登记机构也只是要求申请人补充材料,而不是对相关事实进行调查。人民法院在审理民事纠纷案件中,不审查具体行政行为的合法性, 本案原、被告双方的纠纷通过行政手段处理,由房屋管理部门作出调整,收回原、被告双方的房屋产权证照,将楼梯划归原告,在得不到被告的配合同意情况下行不通。原告购买的二楼不能成为空中楼阁,应得到合理的利用,同时被告已取得楼梯的所有权,亦应享有相应的权利,原告想要通行的是被告的房屋,被告对不动产物权享有占有、使用、收益、处分的权利,设想如被告将楼梯通道作为卧室使用该怎么办。被告将争议的楼梯间对外租赁用于经营油炸类食品,理论上就可以租赁给原告使用,原告使用被告的房屋通行亦应支付相应对等的价款,原告的房屋不能成为空中楼阁,该纠纷只此一种解决方案,通过拍卖取得有瑕疵的房屋应享有相邻通行权,本案中一、二审法院在审判的法学理念上高度统一。
(朱春光)
【裁判要旨】当事人仍未主张对价(使用费)的情况下,判令上诉人交纳对价,违背了"不诉不理"的民事诉讼原则。被告将争议的楼梯间对外租赁,也可以租赁给原告使用,原告使用被告的房屋通行亦应支付相应对等的价款。