一、首部
（一）判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区容县人民法院（2012）容民初字第917号判决书
二审判决书：广西壮族自治区玉林市中级人民法院（2012）玉中民一终字第398号判决书
（三）诉讼双方
原告（反诉被告、被上诉人）：容县市场物业管理中心
法定代表人王某，主任
一、二审委托代理人：韦汉有，广西五行律师事务所律师
一审委托代理人：冯林，广西五行律师事务所见习律师
被告（反诉原告、上诉人）：黄某
一审委托代理人：李某，退休干部
二审委托代理人：李淼伦，广西钰锦律师事务所律师
二审委托代理人：张学清，广西钰锦律师事务所律师
反诉第三人：甘某
委托代理人：庞卫，广西桂金剑律师事务所律师
（五）审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区容县人民法院
独任庭人员：审判员曾庆元
二审法院：广西壮族自治区玉林市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长陈凤贞；审判员谭政；代理审判员陈劲松
（六）审结时间
一审审结时间：2012年8月15日
二审审结时间：2012年12月14日
二、一审诉辩主张
（一）本诉原告诉称
本诉原告容县市场物业管理中心诉称，原、被告于2009年2月10日签订了《市场设施租赁合同》，由被告承租原告座落在容县杨梅工商所一楼市场第1、2两间门店作为经营商店使用，承租期为三年，从2009年3月1日起至2012年2月28日止。2011年12月13日，原告对上述门店重新公开招标竞租。2012年1月5日，被告及第三人都参予了竞标，但被告因出价过低未中标；第三人则以租金6138元/月中标，并于当日与原告签订了《市场设施租赁合同》，租期从2012年3月1日起至2017年2月28日止。在此后，被告却出示杨梅市场服务部出具的证明，以其租期尚有两年为由，拒绝将门店交还原告，原告多次以书面或口头通知要求被告搬还门店，均遭拒绝。因此，请求判决：1、判令被告将座落在容县杨梅工商所一楼市场第1、2两间门店返还给原告；2、判令被告从2012年3月份起至其返还门店日止，按6138元／月赔偿租金损失给原告；3、判令被告向原告赔偿其他经济损失（因被告强行占用门店，造成原告对第三人违约而产生的赔偿金损失）40000元。
（二）被告辩称及反诉称
本诉被告黄某辩称及反诉称，按照合同约定，原告委托杨梅市场服务部"履行有关权利义务"，因此杨梅市场服务部出具租期为五年的《证明》，应认定为租赁期限尚未届满。此外，合同约定被告享有优先承租权，而被告尚未表示放弃该权利，原告也未向被告征询是否续租意见。综上，被告无需返还承租门店，且所有造成的损失是原告所致，被告不负赔偿义务，请求驳回原告诉讼请求，同时提出以下反诉请求：1、请求确认反诉被告与第三人于2012年1月5日签订的《市场设施租赁合同》无效；2、请求确认反诉原告有权在与第三人同等的条件下优先承租座落在容县杨梅工商所一楼市场第1、2两间门店（房屋）；3、判令反诉被告因违反2009年2月10日签订的《市场设施租赁合同》第七条第二项的违约行为按合同规定向反诉原告支付违约金（当年租金两倍）82800元。
（三）反诉被告辩称
反诉被告容县市场物业管理中心辩称，反诉原告在我方公开发布对门店重新招租招标公告直至提起本诉之日止，都没有明确向我方提出行使优先承租权的意思表示，且经过参与竞标等事实行为表明其已自愿放弃合同约定的优先承租权。此外，我方与反诉被告签订的合同已期满，不存在我方违约的事实，所以反诉原告要求我方支付违约金的请求没有事实依据。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
（四）第三人述称
反诉第三人甘某述称，我方与反诉被告于2012年1月5日签订的《市场设施租赁合同》，是经过公开招租招标后签订的合法有效合同，且反诉原告没有在合理期限内向反诉被告提出同等条件下优先继续承租的权利，其行为也表明自愿放弃优先承租权。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
三、一审事实和证据
容县人民法院经公开审理查明：
（一） 本诉原、被告于2009年2月10日签订了《市场设施租赁合同》的事实
该合同约定了由被告承租原告所座落在容县杨梅工商所一楼市场第1、2两间门店作为经营商店使用，承租期为三年，从2009年3月1日起至2012年2月28日止，租金为3450元/月，还约定了被告享有同等条件下的优先承租权、违约方偿付违约金及承担因此造成的损失、原告委托容县杨梅市场服务部代理履行有关权利义务等。合同签订后，双方都依约履行合同，依法可以认定。
（二） 被告在原告重新招租后参加竞标并未中标的事实
原告于2011年12月13日公开发布对本案租赁门店重新招租招标的公告，被告以其妻子李某名义报名竞标、被告夫妻二人亲自到竞标现场参加投标，但因其标价低于其他竞标人而未中标。
（三） 原告与第三人签订《市场设施租赁合同》的事实
第三人中标当日，即2012年1月5日，原告与第三人签订了租赁期限从2012年3月1日起至2017年2月28日止《市场设施租赁合同》。
（四）被告至今未归还原告门店的事实
被告出示容县杨梅市场服务部曾于2009年2月10日出具租赁期限为五年的证明，认为租期尚未届满，拒绝交还原告门店。为此，原告于2012年3月2日向被告发出书面通知，要求被告在同月7日前搬走货物交还门店，而被告则以同样理由拒绝，至今未办理门店的交接手续。
（五）被告没有在合理期限内行使优先承租权的事实
反诉原告在反诉被告公开发布对门店重新招租招标公告至反诉被告提起本诉之日前，都没有明确地向反诉被告主张过优先承租权，反诉原告是在本案审理过程中才以反诉请求提出与第三人同等条件下优先承租的要求。
四、一审判案理由
容县人民法院经审理认为：本诉原、被告签订的《市场设施租赁合同》是合法有效的，合同已明确规定租赁期限为三年，不能随意变更。在租期三年将届满时，被告自愿参予原告对门店的新一轮招租竞标，所以，被告对自已承租原告门店期限仅为三年的事实已清楚，并对原告不予追认容县杨梅市场服务部出具的证明没有约束力也有认知。因此，被告参予竞标没有中标后，再以租期未届满为由拒绝将承租物返还原告的行为显然不合法，被告应承担相应民事责任。所以，本院对本诉原告要求被告停止侵权、返还门店（房屋）并赔偿造成原告租金损失的诉讼请求依法予以支持，但对原告主张被告赔偿还没有实际发生之损失的诉讼请求依法不予支持。
合同虽约定了优先承租权，但反诉原告在反诉被告公开发布新一轮招标公告后，已经以其参予招租竞标等行为表明自愿放弃该权利，并且在提起本诉之日前，反诉原告均未向反诉被告明确提出过优先承租的主张。故，反诉原告提出的反诉请求无据无理，本院依法不予支持。
五、一审定案结论
容县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（四）、（七）项，作出如下判决:
（一） 本诉被告黄某将座落在容县杨梅工商所一楼市场第1、2两间门店返还给本诉原告容县市场物业管理中心。
（二） 本诉被告黄某赔偿经济损失给本诉原告容县市场物业管理中心（赔偿金的计算办法：从2012年3月1日起至返还门店日止，按6138元／月计算，不足一个月则按204.5元／日计算）。
（三） 驳回本诉原告容县市场物业管理中心的其他诉讼请求。
（四） 驳回反诉原告黄某的全部反诉请求。
本案本诉受理费850元（已减半）由本诉原告负担150元，由本诉被告负担700元；反诉受理费935元（已减半），全部由反诉原告负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
六、二审情况
（一）二审诉辩主张
上诉人（原审被告、反诉原告）诉称，本案租赁门店是属于容县工商行政管理局所有，非被上诉人所有，被上诉人作诉讼主体不当。此外，在签订原合同当天，被上诉人委托的杨梅市场服务部出具证明，将合同约定租期3年改为5年，上诉人完全有理由相信并依此经营，还于2012年3月6日向被上诉人交付了2012年3月至6月租金。被上诉人在租期未满情况另行出租没有事实和法律依据，也没有保证上诉人的优先承租权，损害了上诉人合法权益。另外，由于被上诉人从2012年3月开始干扰上诉人，致上诉人于2012年10月10日停止经营。请求法院依法撤销容县人民法院（2012）容民初字第917号民事判决；驳回被上诉人所有的诉讼请求；支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人（一审原告、反诉被告）辩称，一审判决认定事实清楚，双方租赁期限到2012年2月28日已届满，上诉人主张已支付到2012年6月30日止的租金不是事实，在合同期满后，上诉人并韦交纳过租金，被上诉人也没有干扰上诉人经营的行为。经过新一轮招标后，原门店租金提高到6138元/月，因此，一审判决按此标准计付赔偿金合法合理，请求驳回上诉，维持原判。
一审第三人述称，第三人与被上诉人于2012年1月5日签订的市场租赁合同是合法有效的，原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉。
（二）二审事实和证据
玉林市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。此外，上诉人在二审期间提供新证据《照片》两张，证明由于上诉人多次联合工商部门干涉上诉人经营，导致2012年10月10日停止经营。经当庭质证，本院认为被上诉人及第三人提出的异议成立，不予以采纳。
另查明，本案门店权属归容县工商局所有，但由被上诉人享有占有、使用和收益的权利。有容政函（2005）20号文件作为证据。
（三）二审判案理由
玉林市中级人民法院经审理认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否具备诉讼主体资格；2、上诉人原承租的两间门店租期是否届满；上诉人对被上诉人与第三人签订的租赁合同主张优先承租权是否成立；3、上诉人是否应返还门店、赔偿租金损失、如赔偿按什么标准计赔；4、被上诉人应否支付违约金82800元给上诉人。关于焦点1，被上诉人作为用益权人与上诉人签订《市场设施租赁合同》合法有效，是本案适格的诉讼主体；关于焦点4，被上诉人在履行合同过程中并不存在违约行为，上诉人提出的主张无事实与法律依据，依法不予以支持；其余焦点，确认一审法院认定的判案理由。
（四）二审定案结论
玉林市中级人民法院认为一审法院认定事实清楚，判决正确，予以维持。上诉人黄某的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3570元，由上诉人黄某负担。
七、解说
本案处理重点在于对优先承租权的认定。目前我国法律没有明确规定优先承租权，租赁合同中的优先承租权主要通过合同加以约定。但往往原出租人与承租人对优先承租权的取得和适用认识不一致，容易导致矛盾激化，因此在司法实践中我们应综合事实和证据谨慎认定。我国《合同法》第二百三十条中对优先购买权的规定，"出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利"。参照优先购买权的规定，认定优先承租权的重点包括出租人的通知义务；出租人提供"同等条件"承租人的选择义务；承租人及时反馈是否续租信息的义务等。具体到本案，本诉被告知晓了新一轮的招租招标，且参与竞标，说明原告已经履行了通知义务，作为门店承租人黄某如果愿意续租，应当及时行使该权利。新一轮招标已公开标价，被告应当知晓中标金额，可行使"同等条件"下优先租赁。此外，被告身为承租人，在合理权限内都没有提出是否续租的表示，应视为被告已经自愿放弃合同约定的优先承租权。
通过以上案例可看出，由于法律依据的单薄，出租方与承租方在租赁合同条款中除了约定履行期限、违约责任，还应明确优先承租权的通知义务，也希望立法机关早日将其明文、细化。
（覃日凤）
【裁判要旨】被告知晓新一轮的招租招标，且参与竞标，说明原告已经履行了通知义务。新一轮招标已公开标价，被告应当知晓中标金额，可行使"同等条件"下优先租赁。被告身为承租人，在合理权限内都没有提出是否续租的表示，应视为被告已经自愿放弃合同约定的优先承租权。
