（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：百色市右江区人民法院（2012）右民一初字第145号民事判决书。
二审判决书：百色市中级人民法院（2012）百中民一终字第500号民事判决书。

2．案由：商品房预约合同纠纷。

3．诉讼双方
原告叶某(被上诉人)。
被告（上诉人）百色锦华房地产开发有限公司。
法定代表人黄某，百色锦华房地产开发有限公司董事长。
委托代理人李某。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：百色市右江区人民法院。
独任审判员：邹冠华
二审法院：百色市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长 蒙世林；审判员：周荣参、黄泽飞。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年6月13日。
二审审结时间：2012年12月27日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张：
原告叶某诉称，2007年7月，百色电力有限责任公司与被告百色锦华房地产开发有限公司签订协议，团购被告开发的"金湾新城聚宝苑"的房屋，在说明两年交房的前提下，原告才购买被告所开发的"金湾新城聚宝苑"B区第3栋X层X号房，并交付了购房定金35000元；2009年4月应被告要求，原告与被告签订《聚宝苑小区住房购房协议书》，并按协议的约定再次交付购房款32330元。2010年8月被告电话通知原告去办理签订商品房买卖合同手续，由于原告当时是单位派出去出差而没能办理；之后，被告以原告逾期办理手续为由，取消了原告的住房认购权，原告经多次与被告交涉未果，故诉至法院，请求法院判令被告继续履行与原告所签订的购房协议书，归还原告的购房权。
被告百色锦华房地产开发有限公司辩称，原告与被告于2009年4月15日签订《聚宝苑小区住房认购协议书》是事实，但协议签订后，由于原告自身的原因未按协议中第六款在规定的时间内与被告签订商品房买卖合同，其行为已经构成违约，原告在逾期没有与被告签订商品房买卖合同，我公司用电话及书面的形式通知原告来办理签订商品房买卖合同手续，但原告仍都没有按协议来办理；故根据双方签订的认购协议书约定，原告的行为应视为自动放弃对该物权的认购，故原告无权要求被告继续履行原告的认购协议，请求法院依法驳回原告的诉请。

2．一审事实和证据
原告叶某按照百色电力有限责任公司与被告锦华公司所签订的团购房屋协议，于2007年7月25日将购房款35000元存入被告指定的账户；被告锦华公司于2009年4月15日给原告出具了收据；当日，原告叶某与被告锦华公司签订《聚宝苑小区住房认购协议书》，双方自愿达成如下协议：1、乙方（原告）自愿认购买甲方（被告）开发的聚宝苑B区第3栋X层X号房；2、付款方式；乙方选择①一次性付款；②银行按揭；③分期付款（同按揭付款时间）；3、建筑面积137.69平方米;4、每平方米1630元，总房价224434.70元;5、乙方为取得该物业的认购权，在签订本认购书时自愿预付30%购房款32333元及支付定金35000元；6、该物业取得《商品房预售许可证》后，乙方须在十日内携带本认购书原件、购房款收据及相关个人资料与甲方签订《商品房买卖合同》；7、乙方未能按本协议书第6条的期限与甲方办理相关事宜，又未征得甲方书面同意延期的，视乙方自动放弃该物业认购权，甲方不予退还所付定金，同时本认购书自行解除。协议签订后，原告按协议的约定交付购房款32330元及定金35000元。被告2010年8月5日取得《商品房预售许可证》后，以电话的形式通知原告去办理签订商品房买卖合同手续，由于原告没有按时与被告办理签订商品房买卖合同，被告以原告逾期办理手续为由，取消了原告的住房认购权，原告多次于被告交涉未果，故诉至法院，要求被告继续履行协议。

3．一审判案理由
原告叶某与被告百色锦华房地产开发有限公司于2009年4月15日所签订《聚宝苑小区住房认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且协议没有违反国家法律的规定，是合法、有效的协议，双方当事人应当按照协议履行义务。原告按照协议约定支付了购房定金35000元、交纳了购房款32330元；被告按协议约定在取得《商品房预售许可证》后，以电话的形式通知原告去办理签订商品房买卖合同手续，双方均履行了义务。一审法院认定双方签订的《聚宝苑小区住房认购协议书》为商品房买卖合同，被告单方解除原告对商品房的认购权存在违约行为，原告起诉要求被告继续履行协议，于法有据，予以支持。

4．一审定案结论：由被告百色锦华房地产开发有限公司继续履行《聚宝苑小区住房认购协议书》与原告叶某签订《商品房买卖合同》。

（三）二审诉辩主张

上诉人诉称：双方签订的《聚宝苑小区住房认购协议书》所约定的内容并不完全具备《商品房管理销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，一审判决认定事实错误。上诉人已经以电话和书面通知的形式履行了告知被上诉人办理签订《商品房买卖合同》的义务，一审判决认定欠缺告知义务属认定事实错误。被上诉人由于自身原因没有在约定的期限内与上诉人签订《商品房买卖合同》致使双方签订的《聚宝苑小区住房认购协议书》自行解除，一审判决由上诉人继续履行《聚宝苑小区住房认购协议书》与买受人叶某签订《商品房买卖合同》属判决错误。上诉人诉请撤销一审判决，予以改判，并承担一二审诉讼费用。

被上诉人辩称：双方签订的《聚宝苑小区住房认购协议书》合法有效，被上诉人按照约定及时缴纳认购定金及首期购房款，已经全部履行了约定义务，上诉人也按照约定收受了定金和购房款。上诉人电话通知内容不明确，没有书面通知去签订《商品房买卖合同》。被上诉人去售楼部要求签订合同时就被口头拒绝了，后来书面通知解除协议，上诉人单方解除《聚宝苑小区住房认购协议书》的行为违反约定。被上诉人认为《聚宝苑小区住房认购协议书》符合商品房买卖合同的条件，一审判决程序合法，适用法律恰当，判决正确，要求二审法院依法维持一审判决。

（四）二审事实和证据
二审法院综合诉辩双方的意见，确认当事人对一审查明没有异议的事实。进一步查明：上诉人以被上诉人没有在约定的10天内去签订《商品房买卖合同》为自身过错为由，于2011年10月26日通过《致函》方式通知被上诉人解除双方签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》。该份《致函》的内容记载："此前我公司已经电话通知您在2010年8月9日前到办理签订《商品房买卖合同》手续，现您已逾期办理，现我公司将按之前与您签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》按第七条处理"。上诉人在作出《致函》通知解除协议前，没有经过催告后给予合理的期限，违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款关于经催告后三个月的合理期限内仍未履行的规定，且《致函》限定被上诉人于2010年8月9日前签订《商品房买卖合同》，违反双方于2009年4月15日签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》第六条的约定。上诉人于2010年8月5日才取得《商品房预售许可证》，按照第六条约定"该物业取得《商品房预售许可证》后，乙方须在十日内携带本认购书原件、购房款收据及相关个人资料与甲方签订《商品房买卖合同》"，被上诉人签订《商品房买卖合同》的时限为2010年8月15日前，而不是上诉人《致函》中限定的2010年8月9日前，故上诉人书面通知被上诉人解除认购协议的行为，违反法律的规定和双方的约定，上诉人通知解除认购协议行为无效。

（五）二审判案理由
上诉人锦华公司与被上诉人叶某于2009年4月15日所签订的《聚宝苑小区住房认购协议书》，是签订《商品房买卖合同》之前所签订的具有订购和认购内容的预约合同，是双方当事人为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，《聚宝苑小区住房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且协议没有违反国家法律的规定，是合法、有效的协议，双方当事人应当按照协议履行义务。关于双方签订的《聚宝苑小区住房认购协议书》是否具备商品房买卖合同条件的问题。本案当事人双方签订的《聚宝苑小区住房认购协议书》内容包括房屋的坐落位置、房号、面积、单价、购房订金、预付购房款以及对签订《商品房买卖合同》条件和时限作了明确的约定。上诉人以格式合同的形式预制的认购协议书对未来交易之标的作出实质性的约定，对房屋位置、面积、价格以及支付方式等条款进行了明确的约定。虽然表面上仍有认购预约的形式，但综观整个协议的内容，实质上已经符合了房屋买卖合同的成立条件，即双方当事人已经对合同的主要条款进行了约定，这些条款具备合同成立的必备条款。被上诉人于2009年4月15日向上诉人支付了购房定金、购房款，被上诉人按协议约定履行了义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定："商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同"。一审法院认定该协议为商品房买卖合同是正确的。上诉人认为双方签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同全部内容，不完全具备商品房买卖合同的条件，不能认定为商品房买卖合同的上诉理由不成立，法院不予支持。关于上诉人通知解除《聚宝苑小区住房认购协议书》是否具备解除条件的问题。本案中，双方当事人签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》第6条约定：该物业取得《商品房预售许可证》后，乙方须在十日内携带本认购书原件、购房款收据及相关个人资料与甲方签订《商品房买卖合同》；第七条约定：乙方未能按本协议书第6条的期限与甲方办理相关事宜，又未征得甲方书面同意延期的，视乙方自动放弃该物业认购权，甲方不予退还所付定金，同时本认购书自行解除。上诉人以被上诉人没有在约定的10天内去签订《商品房买卖合同》为自身过错为由，于2011年10月26日通过《致函》方式通知被上诉人解除双方签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》。该份《致函》的内容记载："此前我公司已经电话通知您在2010年8月9日前到办理签订《商品房买卖合同》手续，现您已逾期办理，现我公司将按之前与您签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》按第七条处理"。上诉人在作出《致函》通知解除协议前，没有经过催告后给予合理的期限，违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款关于经催告后三个月的合理期限内仍未履行的规定，且《致函》限定被上诉人于2010年8月9日前签订《商品房买卖合同》，违反双方于2009年4月15日签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》第六条的约定。上诉人于2010年8月5日才取得《商品房预售许可证》，按照第六条约定"该物业取得《商品房预售许可证》后，乙方须在十日内携带本认购书原件、购房款收据及相关个人资料与甲方签订《商品房买卖合同》"，被上诉人签订《商品房买卖合同》的时限为2010年8月15日前，而不是上诉人《致函》中限定的2010年8月9日前，故上诉人书面通知被上诉人解除认购协议的行为，违反法律的规定和双方的约定，上诉人通知解除认购协议行为无效。被上诉人关于电话通知内容不明确，单方解除认购协议不符合约定的主张理由成立，法院予以支持。

（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，作出驳回上诉，维持原判的判决即由被告百色锦华房地产开发有限公司继续履行《聚宝苑小区住房认购协议书》。

（七）解说
合同解除纠纷的争议焦点往往集中在合同解除权是否已经产生，合同解除权是否已经消灭，或者合同解除在事实上和法律上是否可行等方面。
1、双方签订《聚宝苑小区住房购房协议书》应认定为预约合同。认购协议是房屋买卖合同的预约合同，是双方当事人为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，当事人双方之间存在有效合同。
2、《致函》这份证据是本案的关键证据。被告（上诉人）向法庭提供这份证据拟证明锦华房地产公司已经履行了通知原告（被上诉人）按时签订《商品房买卖合同》的义务。但这份证据的内容是被告（上诉人）解除《聚宝苑小区住房购房协议书》的一份通知。根据其内容，被告（上诉人）锦华房地产公司发出这份通知既违法又违约。上诉人在作出《致函》通知解除协议前，没有经过催告后给予合理的期限，违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款关于经催告后三个月的合理期限内仍未履行的规定，且《致函》限定被上诉人于2010年8月9日前签订《商品房买卖合同》，违反双方于2009年4月15日签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》第六条的约定。被告（上诉人）于2010年8月5日才取得《商品房预售许可证》，按照第六条约定"该物业取得《商品房预售许可证》后，乙方须在十日内携带本认购书原件、购房款收据及相关个人资料与甲方签订《商品房买卖合同》"，按照约定双方签订《商品房买卖合同》的时限为2010年8月15日前，而不是上诉人《致函》中限定的2010年8月9日前，解除权尚未发生，上诉人解除认购协议不具备约定的解除条件，故上诉人书面通知被上诉人解除认购协议的行为，违反法律的规定和双方的约定，上诉人通知解除认购协议行为无效。
3、被告（上诉人）以格式合同的形式预制的认购协议书对未来交易之标的作出实质性的量化的约定，对房屋位置、面积、价格以及支付方式等条款进行明确的约定。双方签订的《聚宝苑小区住房购房协议书》，虽然表面上仍有认购预约的形式，但综观整个合同内容，实质上已经符合了房屋买卖合同的成立条件，即双方当事人已经对合同的主要条款进行了约定。包含了主要条款的预约的界定范畴，已经达到了等同于本约的法律效力。将来不能实现交易时，并不能简单的通过定金、违约金或信赖利益的赔偿等责任形式达到其解约的目的，被告（上诉人）应当承担同违反本约一样的责任形式。
（罗金瑞）