一、首部

1、判决书字号：江苏省睢宁县人民法院（2012）睢民初字第1270号判决书。

2、案由：债权人撤销权纠纷。

3、诉讼双方:
原告：胡某。
委托代理人：王辉、孙远强，江苏熊运栋律师事务所律师。
被告：朱某。
委托代理人：吴忠民，江苏徐州金汉都律师事务所律师。
第三人：杨某1。
委托代理人：马洪涛，山东上和（深圳）律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织：
审判机关：江苏省睢宁县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：尤飞；人民陪审员：刘光俭、王冠群。

6、审结时间：2012年12月19日。

二、诉辩主张

1、原告胡某诉称：被告朱某分别于2009年12月28日、2010年9月28日向原告借款10万元、10万元，合计20万元，上述借款虽经原告多次索要，但至今未能清偿。2012年4月28日被告朱某和第三人杨某1恶意串通，被告朱某将其所有的坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室以85万元低价转让给其外甥即第三人杨某1。原告认为被告朱某和第三人杨某1上述转让行为损害了原告的权益，为此，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条及相关司法解释的规定，诉请法院撤销被告朱某与第三人杨某1之间买卖睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室的行为，本案诉讼费用和原告行使撤销权所支付的律师代理费由被告朱某与第三人杨某1负担。

2、被告朱某辩称：原告胡某所诉事实与涉案房屋实际交易有出入。被告与第三人杨某1之间的房屋买卖行为是在中介机构对涉案房屋进行价值评估之后，以超过评估价值的价格进行交易，转让的价格是根据市场行情的价格，是公平的，也是公正的，因此被告认为不存在恶意串通低价转让的事实，所以被告与第三人的交易行为不具备合同法规定的撤销条件。

3、第三人杨某1述称：首先，涉案房产的买卖不存在原告胡某所诉称的低价转让问题。根据第三人和被告朱某签订的协议，两套涉案房产即睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－105室、1－104室的转让价格协商确定为465万元，而在实际履行过程中，第三人实际付款为466万元，并独自承担了本应双方共摊的交易税费，而根据房产和税务部门作为纳税依据的评估报告来看，当时涉案房产的总价值仅为372万元；其次，《中华人民共和国合同法》第七十四条适用的前提条件应为受让人明知转让方以明显不合理的价格转让资产，且给债权人造成侵害为前提，而本案中第三人根本不知道原、被告之间存在债务纠纷情形。综上，第三人认为自身的受让行为合法有效，不存在应予撤销的法定情形，故请求法院依法驳回原告胡某的诉讼请求。

三、事实和证据
江苏省睢宁县人民法院经公开审理查明：被告朱某与其丈夫李某（男，1967年6月6日生，居民身份证号码320324196706067215，汉族，个体工商户，住睢宁县睢城镇金园巷84号。系一人有限责任公司--睢宁县通达家用电器销售有限公司法定代表人）分别于2009年12月28日、2010年9月28日向原告借款10万元、10万元，合计20万元，并出具借据2份。上述借款后经原告多次索要未果。
2011年11月14日被告朱某与其丈夫李某因经营电器和偿还债务，向第三人杨某1之父杨某2借款250万元。杨某2于2011年11月14日通过其持有的户名为赵洽玲的银联卡向李某的银联卡6224522011002540579上转帐汇款250万元。
上述借款后经杨某2催要，朱某、李某尚欠85万元无力偿还；此外，李某作为法定代表人的一人有限责任公司--睢宁县通达家用电器销售有限公司在江苏睢宁农村合作银行天虹支行贷款240万元，杨某2作为保证人之一，将于2012年5月下旬到期，李某无力偿还贷款；在上述情形下，加之杨某2经营的睢宁县民生家用电器销售有限公司门市面临拆迁，杨某2便向朱某、李某提出购买其所有的坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室的房产二处。
2012年4月13日被告朱某取得坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室的房产二处的房屋所有权证，房产证号分别为国房权证睢宁字第SY0262149号、国房权证睢宁字第SY0262148号。
朱某、李某应允杨某2购买上述房产二处的要求后，杨某2以第三人杨某1名义委托徐州通联房地产评估事务所对睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室房地产市场价值予以评估。徐州通联房地产评估事务所于2012年4月19日分别作出徐通房估字［2012］B第4－19－01号、徐通房估字［2012］B第4－19－02号房地产估价报告，确定睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室在估价时点2012年4月19日的价值均为186.39万元。
2012年4月19日被告朱某作为甲方，杨某2作为乙方，签订房产转让协议书1份，约定"经甲乙双方充分协商，就甲方卖出房屋给乙方的相关事宜达成协议如下：一、房屋情况：甲方房屋于2008年6月购买，位于睢宁县元府西路彩虹公寓4＃幢1－104、1－105门面房，产权证为两个，总面积约290㎡。因银行按揭贷款业务，该房产手续现抵押于睢宁县工商银行。二、房款及支付：甲方原于2011年11月14日借乙方款项250万元，剩余欠款85万元抵做乙方应交房款；上述房产银行按揭贷款剩余部分（约55万元），由乙方负责过户前一次性交清；乙方须于2012年4月22日前付甲方购房款60万元整；乙方须于2012年4月30日前付甲方25万元；因甲方公司在睢宁天虹信用社贷款即将到期，乙方必须于2012年5月31日前支付240万元，作为购房款直接打入甲方公司账户。甲方保证配合乙方办理房地产过户手续至杨某1名下。三、本协议一式两份，双方签字生效。"
2012年4月21日杨某2通过其持有的户名为杨瑶瑶（杨某2长女）、卡号为6222021106000963821的银联卡向被告朱某指定的债权人许文欣银联卡6222081106000687807上网上转帐汇款10万元、50万元各1笔，计60万元。被告朱某于同日向杨某2出具购房款60万元收据1份。
2012年4月22日被告朱某向杨某2出具购房款13万元收据1份。
2012年4月24日被告朱某向杨某2出具购房款12万元收据1份。
2012年4月26日杨某2通过其持有的户名为杨瑶瑶、卡号为6222021106000963821的银联卡向被告朱某的银联卡1106026301054069331上网上转帐汇款55万元。被告朱某于次日向杨某2出具购房款55万元收据1份。
2012年4月28日被告朱某作为甲方，与作为乙方的第三人杨某1签订房产转让协议2份，其中约定甲方自愿将本人坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室的房地产转让给乙方；上述房产各为混合结构，均系单元套房，无翻建改造、法院查封、涉拆出让等现象；登记建筑面积均为143.38㎡，现全部转移；房产证号分别为国房权证睢宁字第SY0262149号、国房权证睢宁字第SY0262148号；土地证号分别为睢土国用（2012）第08559号、睢土国用（2012）第08560号；上述房产转让价格均为85万元，转让类型为买卖，付款方式及违约责任双方另行约定；上述房产转移登记由双方共同申请并按规定承担相应税费；甲乙双方保证上述协议内容和提供材料真实、合法、有效，否则愿承担由此产生的一切法律责任；上述协议自甲乙双方签字之日起生效，各一式三份，甲方、乙方、县房管局各执一份。
2012年4月28日徐州市睢宁地方税务局对上述房产二处均按交易金额186.39万元征税。第三人杨某1各缴纳契税55917元、营业税93195元、城建税4659.75元、教育费附加2795.85元、地方教育费附加1863.90元、土地增值税18639元、个人所得税18639元、印花税932元。
2012年5月3日第三人杨某1取得坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室的房产二处的房屋所有权证，房产证号分别为国房权证睢宁字第SY0262306号、国房权证睢宁字第SY0262305号。
2012年5月4日被告朱某作为甲方，与作为乙方的第三人杨某1签订房地产转让协议2份，其中约定甲方自愿将坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室的房产转让给乙方，宗地号为24－101－054－0016，产权证号分别为国房权证睢宁字第SY0262306号、国房权证睢宁字第SY0262305号；转让方式均为出售；乙方自愿从甲方受让上述土地使用权及其物业，土地使用权面积各为81.12㎡，其中分摊面积各为81.1㎡；甲乙双方对上述转让数量、面积核对无误，转让价格均为85万元；土地使用权类型均为出让，土地使用用途均为其他商服用地，使用期限均至2046年6月27日止；转让协议由双方签字盖章，并到政府主管部门办理产权登记手续后，乙方正式取得土地使用权；甲乙双方保证上述协议内容和提供材料准确无误，否则愿承担由此产生的一切法律责任。
2012年5月7日第三人杨某1缴纳土地登记费180元、其他非税收入486元，计666元后，取得坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室的房产二处的国有土地使用证，证号分别为睢土国用（2012）第08670号、睢土国用（2012）第08671号。
2012年5月31日杨某2通过其持有的户名为鲁瑞苏、卡号为6224522011002762777（对应主账号为3203240331990000002444）的银联卡向李某作为法定代表人的一人有限责任公司--睢宁县通达家用电器销售有限公司账号3203243201201000004993上转账汇款241万元、0.3万元各1笔，计241.3万元。被告朱某于同日向杨某2出具购房款241万元收据1份。
2012年6月20日原告胡某诉讼来院，诉请如前。
以上事实，有当事人陈述；原告胡某向本院提供的借据2份，被告朱某与第三人杨某12012年4月28日签订的睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室房产转让协议复印件1份、房产所有权登记簿复印件2份；被告朱某向本院提供的收到房款明细单1份，2012年4月19日朱某与杨某2签订的房产转让协议书原件1份、复印件1份，徐州通联房地产评估事务所就睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室的房产二处作出的徐通房估字［2012］B第4－19－01号、徐通房估字［2012］B第4－19－02号房地产估价报告各1份；第三人杨某1向本院提供的2012年4月28日被告朱某与第三人杨某1签订的房产转让协议复印件1份，2012年5月4日被告朱某与第三人杨某1签订的房地产转让协议复印件1份，2012年4月19日朱某与杨某2签订的房产转让协议书原件1份，户主为杨某2的户口簿1份，户主为李某的户口簿1份，加盖"江苏睢宁农村合作银行晋陵支行合同专用章"的2011年11月14日付款人户名为赵洽玲、卡号为6224522011002397038、收款人户名为李某、卡号为6224522011002540579、交易金额为250万元的转账凭条复印件1份，中国工商银行网上银行电子回单3份，被告朱某出具的收到杨某2购房款60万元、13万元、12万元、55万元、241万元收据各1份，加盖"江苏睢宁农村合作银行天虹支行业务清讫"章的2012年5月31日付款人户名为鲁瑞苏、卡号为6224522011002762777、收款人户名为睢宁县通达家用电器销售有限公司、账号为3203243201201000004993、交易金额为241万元的转账凭条复印件1份，2012年5月31日付款人户名为鲁瑞苏、卡号为6224522011002762777、收款人户名为睢宁县通达家用电器销售有限公司、账号为3203243201201000004993、交易金额分别为241万元、0.3万元的转账凭条（客户回单）原件各1份，徐州市长城飞轮有限公司企业法人营业执照（副本）复印件1份，加盖"江苏睢宁农村合作银行睢城镇支行业务清讫"章的2012年5月31日付款人户名为徐州市长城飞轮有限公司、账号为3203242801201000027351、收款人户名为鲁瑞苏、卡号为6224522011002762777、发生额300万元的明细1份，加盖"徐州市长城飞轮有限公司"公章的第三人杨某1于2012年5月31日向徐州市长城飞轮有限公司出具归还借款300万元收据复印件1份，加盖"徐州市长城飞轮有限公司财务专用章"的江苏省农村信用社联合社电子交易回单复印件1份，睢宁县通达家用电器销售有限公司企业法人营业执照（副本）复印件1份，银联商务签购单5份，加盖"睢宁县房产管理局财务专用章"的收据2份，第三人杨某1缴纳的契税各为55917元的现金完税证收据联2份，付款方名称为杨某1、收款方名称为朱某的销售不动产统一发票（代开）发票联、记账联各2份，银联卡号为6224522011002762777在2012年5月31日的交易明细查询单复印件1份，徐州市睢宁地方税务局个人房屋转让税收征免税审核审批表复印件2份，到庭证人赵洽玲、鲁瑞苏、杨某2证言各1份；本院依职权向江苏睢宁农村合作银行八里支行调取的户名为鲁瑞苏、卡号为6224522011002762777、对应主账号3203240331990000002444、自2012年4月27日至2012年5月31日交易明细1份，本院依职权向江苏睢宁农村合作银行晋陵支行调取的户名为赵洽玲，卡号为6224522011002397038，对应主账号3203243101161000681532、自2011年9月30日至2011年11月14日交易明细1份等证据证实，本院予以确认。

四、判案理由
江苏省睢宁县人民法院经审理认为：债权需要债务的适当履行方可实现，债务的履行多体现为从债务人的总财产中分离出一定的财产给债权人，因此，债务人的财产，除对特定债权人设有担保物权外，应为一切债务的总担保，其全部个人财产都是实现一般债权的保证。如果债务人可以随意处分其财产，则债权人的利益就难以得到保证。因此赋予债权人撤销权，对于保障一般债权人的合法权益十分必要。债权人的撤销权，又称撤销诉权或废罢诉权，是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时，得申请法院予以撤销的权利。撤销权的行使，突破传统民法的"合同相对性原则"，直接影响债务人处分财产的行为的效力，对于第三人的利害关系重大，因此撤销权的成立必须具备一定的要件，以防止滥用，达到债权人的撤销权制度的立法目的。债权人的撤销权的成立要件，因债务人所为的行为系无偿行为抑或有偿行为而有不同。对债务人无偿行为的撤销，无须以恶意为条件，只需具备客观要件即可；对债务人有偿行为的撤销，则须以恶意为要件，即必须同时具备客观要件与主观要件，以保护善意第三人的合法权益。客观要件包括：（1）须有债务人的行为。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款" 因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。"的规定，债权人可以撤销的债务人的行为，一是放弃到期债权的行为，二是无偿转让财产的行为，三是以明显不合理的低价转让财产的行为。（2）债务人的行为须以财产为标的。不以财产为标的的行为，因与债务人的责任无关，债权人不得撤销。（3）债务人的行为须发生在债权人的债权成立以后，消灭之前。（4）债务人的行为须有害债权。债务人减弱其清偿能力以致不能满足债权的情况，其标准以债务人的财产不足以满足债权人的债权为必要，即债务支付不能。主观要件，是指债务人与他人行为时具有恶意，即知其行为有害于债权人而仍为之，包括债务人的恶意和受益人的恶意。债务人的恶意的证明，应实行推定规定。债务人的财产除对特定债权人设有担保物权外，应为一切债务的总担保。债务人明知其财产不足以清偿全部债务而处分财产或权利，即可推断其具有恶意。受益人的恶意，是指受益时明知债务人的行为将有害于债权，而无须受益人自己具有危害债权的恶意。
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，债权人取得撤销权的前提是债务人的行为对债权人的债权实现造成损害。具体到本案，就是要看被告朱某是否以明显不合理的低价转让其所有的坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室房产。
原告胡某主张被告朱某将其所有的坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室以85万元低价转让给其外甥即第三人杨某1，向本院提供了经睢宁县房产管理局备案的被告朱某与第三人杨某1在2012年4月28日签订的房产转让协议。
被告朱某和第三人杨某1主张双方关于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－105室、1－104室房产二处的转让是建立在中介机构对涉案房屋进行价值评估之后，以超过评估价值的价格进行交易，转让的价格是根据市场行情的价格，不存在低价转让的事实。从被告朱某和第三人杨某1向本院提供的证据来看，涉案房产睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室在转让之前其市场价值经过徐州通联房地产评估事务所的估价，均为186.39万元；被告朱某和第三人杨某1之父杨某2于2012年4月19日签订的房产转让协议书是建立在徐州通联房地产评估事务所对涉案房产睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室作出的房地产估价报告基础上，上述房产二处价款共计为465万元，分别均为232.5万元；从不动产所在地的登记机构备案保存的转让协议来看，既有原告胡某向本院提供的在睢宁县房产管理局备案的被告朱某与第三人杨某1在2012年4月28日签订的以85万元转让睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室房屋的房产转让协议，也有第三人杨某1向本院提供的在睢宁县土地矿产登记服务中心备案的被告朱某与第三人杨某1在2012年5月4日签订的以85万元转让睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室土地使用权的房地产转让协议；从第三人杨某1提供的徐州市睢宁地方税务局个人房屋转让税收征免税审核审批表和付款方名称为杨某1、收款方名称为朱某的销售不动产统一发票（代开）发票联、记账联各1份来看，睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室房产交易金额是186.39万元，而非原告胡某主张的85万元；从第三人杨某1向本院提供的到庭证人赵洽玲、鲁瑞苏、杨某2证言来看，证人杨某2持有的户名为鲁瑞苏、卡号为6224522011002762777的银联卡和户名为赵洽玲、卡号为6224522011002397038的银联卡一直由证人杨某2使用，而证人赵洽玲、鲁瑞苏对上述银联卡的开卡、密码设置、保管、使用等概不知晓，甚至和持卡人杨某2素不相识，且上述到庭证人赵洽玲、鲁瑞苏、杨某2证言之间相互印证；从第三人杨某1之父杨某2支付涉案房产睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室价款的方式来看，现金支付仅是2012年4月22日13万元、2012年4月24日12万元，合计25万元，其他款项均是通过银联卡转账汇款，可信度较高；从被告朱某向杨某2出具购房款收据来看，被告朱某分别出具2012年4月21日60万元、4月22日13万元、4月24日12万元、4月27日55万元、5月31日241万元购房款收据收据5份，合计381万元，加上被告朱某认可的李某原于2011年11月14日向杨某2借款250万元，尚欠85万元，合计466万元；从第三人杨某1之父杨某2支付涉案房产睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室价款的金额来看，杨某2实际支付价款为466.3万元；从本院依职权向江苏睢宁农村合作银行八里支行调取的户名为鲁瑞苏、银联卡号为6224522011002762777、对应主账号3203240331990000002444、自2012年4月27日至2012年5月31日交易明细及本院依职权向江苏睢宁农村合作银行晋陵支行调取的户名为赵洽玲，银联卡号为6224522011002397038，对应主账号3203243101161000681532、自2011年9月30日至2011年11月14日交易明细来看，并没有发现从李某的银联卡6224522011002540579或李某作为法定代表人的一人有限责任公司--睢宁县通达家用电器销售有限公司账号3203243201201000004993向鲁瑞苏银联卡6224522011002762777、赵洽玲银联卡6224522011002397038转账汇款的交易记录。
从被告朱某和第三人杨某1的陈述、各自提供的一系列书证、到庭证人证言等来看，上述证据之间相互印证，环环相扣，形成了完整的锁链，多角度、多侧面揭示了本案双方当事人争议的事实，即涉案房产睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室以总价款466万元，各为价款233万元转让，高于徐州通联房地产评估事务所分别就上述二处房产的估价186.39万元。
在被告朱某和第三人杨某1已提供足够证明自己主张证据的情况下，原告胡某现有证据已不足以对抗被告朱某和第三人杨某1提供的证据。对此，原告胡某应承担举证不能的不利后果。
综上所述，被告朱某并不存在以明显不合理的低价转让其所有的坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室房产的情形，因此，原告胡某认为被告朱某和第三人杨某1以明显不合理的低价转让房产行为损害其权益，从而主张撤销权，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。

五、定案结论
江苏省睢宁县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告胡某的诉讼请求。
案件受理费100元，财产保全费5000元，由原告胡某负担。

六、解说
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"
债权人的撤销权是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时，得申请法院予以撤销的权利。撤销权的行使，突破传统民法的"合同相对性原则"，直接影响债务人处分财产的行为的效力，对于第三人的利害关系重大，因此撤销权的成立必须具备一定的要件，以防止滥用，达到债权人的撤销权制度的立法目的。债权人的撤销权的成立要件，因债务人所为的行为系无偿行为抑或有偿行为而有不同。对债务人无偿行为的撤销，无须以恶意为条件，只需具备客观要件即可；对债务人有偿行为的撤销，则须以恶意为要件，即必须同时具备客观要件与主观要件，以保护善意第三人的合法权益。
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，债权人取得撤销权的前提是债务人的行为对债权人的债权实现造成损害。本案例当事人争议焦点是被告朱某是否以明显不合理的低价转让其所有的坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室房产。
原告胡某主张被告朱某将其所有的坐落于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室以85万元低价转让给其外甥即第三人杨某1，向本院提供了经睢宁县房产管理局备案的被告朱某与第三人杨某1在2012年4月28日签订的房产转让协议。
被告朱某和第三人杨某1主张双方关于睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－105室、1－104室房产二处的转让是建立在中介机构对涉案房屋进行价值评估之后，以超过评估价值的价格进行交易，转让的价格是根据市场行情的价格，不存在低价转让的事实。从被告朱某和第三人杨某1向本院提供的证据来看，涉案房产睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓4号楼1－104室、1－105室以总价款466万元，各为价款233万元转让，高于徐州通联房地产评估事务所分别就上述二处房产的估价186.39万元。
在被告朱某和第三人杨某1已提供足够证明自己主张证据的情况下，原告胡某现有证据已不足以对抗被告朱某和第三人杨某1提供的证据。对此，原告胡某应承担举证不能的不利后果。故法院依法判决驳回原告诉讼请求是正确的。
（尤飞、张岩）