（一）首部

1．判决书字号：北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第150号判决书。

2．案由：房屋租赁合同纠纷。

3．诉讼双方
原告中铁三局集团第四工程有限公司。
法定代表人李彪，总经理。
委托代理人南珏，北京市易行律师事务所律师。
被告郭某。
委托代理人王某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市石景山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：梁爽；人民陪审员：董德虎、储丽。

6．审结时间：2012年6月20日。

（二）诉辩主张

原告中铁四公司诉称：石景山区铁三局四处高井汽车队16排8号房屋为原告单位所有的自管公房。1998年4月29日原告单位与被告订立了《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给被告使用。现原告单位职工住房紧张，很多职工无房居住，需要优先解决本单位职工住房问题。为此原告向被告发出了解除合同通知书，告知被告解除租赁合同的意思表示，并要求被告腾退房屋，但被告迟迟不予配合。原告认为，上述房屋为原告单位所有的自行管理的公有住房，依据国家相关法律规定，单位自管公房的出租管理由所属单位自行安排决定，因此在原告向被告表示解除合同后，被告仍然拒绝腾退房屋的做法侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、案件受理费由被告负担。

被告郭某辩称：自八十年代中期，被告妻子就在诉争房屋内居住，并按规定向原告交纳租金。1987年被告在此结婚，婚后第二年生育子女。1998年4月29日被告同原告重新签订了《公有住宅租赁合同》，此合同明确了双方的权利义务关系。按照合同约定，被告承租原告汽车队16-8号房屋，承担交纳租金义务。合同第五条约定了双方中止合同，原告收回房屋的情况，被告不存在任何违约情形，认真全面履行了租赁合同之义务，按时交纳房租、水电费、卫生费、从未拖欠。被告一家三口属于工薪阶层，无力购买商品房，本市仅有此租赁住房。现原告欲解除合同，收回租赁房屋，有悖法律。请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市石景山区人民法院经公开审理查明：位于石景山区汽车队16-8号的房屋系国有性质公有住宅。1998年4月29日，铁三局四处房管所作为出租方（甲方）与承租方郭某（乙方）签订了《公有住宅租赁合同》，其中载明：住宅座落于石景山区汽车队16-8号，房屋面积共计21平方米，居室1.5间。合同第二条约定，甲方按租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金。房屋条件或租金标准变动时，甲方应及时予以调整。第五条约定，乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。触犯法律的，诉请法院处理。1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2、擅自改变房屋用途的；3、利用住宅进行非法活动的；4、无正当理由拖欠房租一个月以上的；5、房屋无故空闲连续三个月以上的；6、全家迁往外地的。第六条约定，乙方应于当月交纳房租。逾期未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金一个月以上的，按合同第五条处理。铁三局四处房管所在合同上加盖了房屋分配专用章及经办人刘艳菊名章，郭某在合同上签字。
在庭审时，被告提交了交纳房屋租金的部分收据，表示自其居住以来每月按时向原告交纳房租、水费、电费、卫生费等，未曾出现拖欠情形，原告对此不持异议。原、被告双方均认可：被告按时足额缴纳了房屋租金，且被告并不存在违反合同第五条及第六条约定的行为。
对于被告承租诉争房屋的历史过程，原告称：原告为解决山西入京人员居住情况，于1977年将诉争房屋分给员工冯某（音，案外人，下同）居住。冯某于1987年外出照顾公婆，被告岳母李某1（音，案外人，下同）作为冯某公公的远房表妹从东北来京，冯某公公安排李某1暂住诉争房屋。直到2008年冯某的公婆相继去世，李某1一直在此居住。后李某1去世，由郭某夫妇共同居住至今。由于被告并非原告单位员工，被告家庭成员也没有原告单位员工，当时签订房屋租赁合同是因为档案管理混乱所致。被告称郭某的妻子刘某（音，案外人，下同）于1985年在诉争房屋居住。刘某1985年至1989年在原告下设的北京龙门糖果厂工作。当时刘某住所距单位远，冯某的房子空着，就借给刘某居住。这征得了当时的原告房管所领导的同意。
现原告请求解除《公有住宅租赁合同》，认为双方签订《公有住宅租赁合同》时未约定租赁期限，应视为不定期租赁，原告可以随时提出解除合同。被告表示此合同类型属于国有住宅制式合同，国有住宅都是这么签订，未发生合同约定的第五条或第六条的情形，不符合合同的解除条件。
原告称其2011年11月3日向郭某出具了腾房通知书，其中载明："本公司于1998年4月29日与您签订了《房屋租赁合同》，将本公司所有的石景山区汽车队16排8号房屋出租给您。现我公司因住房紧张，很多本单位职工没有房屋居住，因此我公司决定同你解除该房屋租赁合同，现正式向您发出解除合同通知书，请您于收到本通知之日起7日内腾退上述房屋，如到期您未予腾房，则本公司将通过司法途径解决。"原告称其委托代理人南珏于2011年11月3日亲自将通知书送达至郭某家，当时被告并没有签收，南珏征得郭某爱人同意后，在家中拍摄了照片。被告表示上述证据程序不合法，不予认可。
另查，原告于2012年2月22日出具证明，其中载明："郭某承租的石景山区汽车队16-8号房是我单位的自管公房。""房屋出租人铁三局四处房管所是我单位下属的管理自有房屋的机构，没有独立的法人资格，也没有营业执照。"被告对此认可。
上述事实，有当事人陈述、公有住宅租赁合同、腾房通知书、照片、证明、收据等证据在案佐证。

（四）判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：原、被告双方签订的《公有住宅租赁合同》系当事人真实意思表示而签订，租赁标的物并不违法，双方签订的合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体利益，双方应当按照合同约定行使权利及履行义务。该合同虽为公房租赁合同，但被告现并非原告单位职工，故该合同仅具一般租赁性质。合同中并未约定租赁期限，双方亦未达成补充协议对合同期限进行约定，应当视为不定期租赁。当事人可以随时主张解除合同。原告采用了送达腾房通知书及民事诉讼的方式，在合理期限之前通知了承租人，故现原告主张解除与被告间的租赁合同的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院依法予以支持。

（五）定案结论
北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决确认中铁三局集团第四工程有限公司与郭某于1998年4月29日签订的《公有住宅租赁合同》解除。

（六）解说
本案争议的焦点涉及非单位职工与单位签订的单位公房租赁合同的随时解除权问题。
一、 我国单位公房的概念与类型
1、单位公房的概念
公房即公有住房，或称公有住宅。通常意义上讲，公房系指由国家或国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。换言之，公房是指国有房屋和集体所有的房屋。属于全民所有制的城市土地由国家、政府支配，政府或机关、企事业单位出资建房，然后分配给职工居住使用，即为公房。1987年8月28日北京市人民政府京政发第109号文件发布，1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改的《北京市公房管理规定》第三条载明：全民所有和集体所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有权属于国家。集体所有的公房，所有权属于集体单位。
2、单位公房的类型
单位公房按照管理部门，大致分为自管公房及直管公房两种。自管公房是指由各机关、团体、企事业单位自行经营的国有或集体所有的房产。自管公房也是国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋。直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产。
二、 公房的使用权问题
1、公房使用权的概念及界定
在民法学，权利指人实现能当利益的行为依据。
公房使有权，一般是指职工（包含作为居住人的其家庭成员）依法对所分得的公房享有的占有、使用、收益的权利。公房使用权的外延应当及于公房占用范围内的建设用地使用权。
按照法理分析，单位分配职工的公房的标的，并非公房所有权，而是公房使用权。因此职工作为被分配人，通常并无转让、转租公房的权利。2002年12月18日，北京市国土资源和房屋管理局下发《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，其中第一条及第六条载明：公房使用权交易的适用范围：除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。六、中央在京单位自管公有住房使用权和其它单位自管公有住房使用权交易，经产权单位同意，可参照本通知有关规定执行。此规定赋予了公房使用权流转一定的法律依据。
2、公房福利分配原则及现状类型
在计划经济体制下，住房是城镇居民必要的生活基础设施。我国对于城镇居民的住房一般进行福利分配。单位对其职工会进行福利分房。被分配人对于公房也就享有了使用权。在福利购房前，被分配人均享有使用权而一般不具所有权。随着改革开放，城市的建设速度加快，城镇住房制度随之改革。在房地产市场迅猛发展的刺激下，房价不断攀升。
单位在分配房屋时，考虑职工工龄、年龄、职务、级别、居住人口、人均住房面积、婚姻状况等条件，制定相应分配方案，按照方案确定的分房顺序，对房屋进行分配。房屋进行分配后，单位一般应与职工签订公有住房租赁合同，对于房屋坐落、间数、租金、租期等基本权利义务进行明确。但通常单位职工仅在单位相关房管部门进行登记，而未签订公房租赁合同，或者签订的公房租赁合同中，并未明确具体租期等基本合同要件。
司法实践中遇到的公房福利分配的现状类型一般分为本单位内部职工分配及拆迁安置分配。上述两种分配方式均考虑到被分配人的人身或财产利益，所分配的公房通常系被分配人人身或财产利益的福利转化而得。
三、公房租赁合同签订的主体界定
2012年12月，北京市住房和城乡建设委员会下发京建法〔2012〕号《关于修订<北京市公有住宅租赁合同>的通知》，规定本市直管公房和自管公房一律使用统一合同文本，附件与合同文本具有同等效力。该通知明确载明：出租人为单位，承租人为个人。为保护住宅租赁双方的合法权益，明确双方的权利和义务,根据国家法律和本市有关法规及政策，订立本合同，在政策、租金等条件不变，租赁双方均履行了合同义务，以及法律规定范围内，合同自动续延。租赁期限内，乙方外迁或死亡，与乙方外迁或死亡时同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，应由符合变更承租人条件的家庭成员向甲方提出书面申请，甲方审核后办理更名手续，并签订新的租赁合同。乙方承租甲方的房屋，当甲方主体变更时，变更后的甲方应与乙方重新签订合同。
1、公房租赁合同中出租人的主体
基于以上规定及合同范本的约定，出租人的主体应局限于为公房的所有权人或者管理人，即自管公房中自行经营国有或集体所有的房产的各机关、团体、企事业单位，或直管公房中直接经营管理的国有房产的国家各级房地产管理部门。
2、公房租赁合同中承租人的主体
公房租赁合同中的承租人应当具备一定的主体资格。如上文所述，因拆迁安置所得的承租公房，承租人应系唯一一人，该人或系被拆迁人，或系被安置人共同推举人。而本单位内部职工公房承租合同的承租人，理应系该单位职工，或曾系该单位职工。满足以上条件的承租人，方才具备公房租赁合同的承租人主体资格。
但是，民事诉讼或民事行为的进行过程中，当事人应当遵循平等原则，即当事人在法律上一律平等，其中包括诉讼地位或权利行使手段。而通过以上分析，可以看出实际上公房租赁合同并非完全平等主体间订立而得。
四、公房租赁合同的性质及解除权的行使
合同虽然是双方法律行为，但对于缔约人来说，他的目的却不是在合同的本身，而是要运用合同，通过变动权利义务实现其私人目的。综合以上分析，公房租赁合同具备一定福利性质，并非平等主体间完全自由、自主签订的单纯民事性质的合同。该合同兼具一定国家宏观调控的行政管理性质，计划经济体制意味浓厚。因此公房租赁合同的解除权不能仅仅依照合同法的有关规定机械套用。
《关于修订<北京市公有住宅租赁合同>的通知》中明确，承租人行使解除权，应于一周前书面通知公房产权或管理单位，单位在收到通知后，可以对房屋进行检查。出租人可以按租赁合同清点房屋及设备。承租人在结清房屋租金、供暖费和应交纳的有关费用，并交清违约金和赔偿金后，双方合同方告解除。而上述通知亦赋予了出租人单方解除权，规定承租人如存在以下行为，则出租人可行使单方解除权：（一）擅自将承租的房屋转租、转借、私自交换使用、出卖或变  相出卖使用权的；（二）擅自改变房屋用途的；（三）未经甲方书面同意，擅自变动房屋结构的；（四）利用房屋进行非法活动的；（五）拖欠房租累计六个月（含六个月）以上的；（六）房屋空闲连续六个月以上的；（七）全家户口迁出北京市的；（八）其它情况导致合同不能继续履行的。
合同解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。自以上规定也可以看出，公房租赁合同并非单纯平等主体间的民事合同。因此出租人及承租人对公房租赁合同的解除权也有上述特殊规定。即使双方的书面合同并未明确具体租期，出租人在无正当理由的情况下，也不能以不定期合同为由，具备随时解除权。当然，这仅是本文探讨的一般性权利限制。权利主体在具体情况下行使任何一项权利，都必须接受这些一般性的限制。
从另一角度来看本案，不符合上述主体资格的承租人与公房权属或管理单位签订的公房租赁合同，则不具备上述特殊性质。本案被告并非公房产权或管理单位职工，房屋亦非拆迁安置而得，出租人对于承租人并不承担福利安置等义务。故原、被告间签订的合同可认定为单纯的民事合同。因此在未明确具体租期的事实基础上，出租人可以依据合同法的相关规定，主张租赁合同系不定期合同，从而具备随时解除权。法院遂判决该租赁合同解除。
综上，一审的判决结果是正确的。
（梁爽；王旸）