1、判决书字号
一审判决书：广州市荔湾区人民法院（2012）荔法民三初字第124号民事判决书
二审判决书：广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第2581号民事判决书

2、案由
物权保护纠纷

3、诉讼双方
原告：林某
被告：广州市再生资源开发公司
法定代表人李健，总经理。
委托代理人张某、邓某，均为该公司职员。
被告：中国工商银行股份有限公司广州第二支行
法定代表人赖定军，行长。
委托代理人梁某、阙某，均为该公司职员。
被告：中国东方资产管理公司（广州）办事处

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：广州市荔湾区人民法院
独任审理员：张浩
二审法院：广州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：吴国庆；审判员岳为群；代理审判员：姚伟华。

6、审结时间
一审结案时间：2011年3月23日
二审结案时间：2012年9月29日

1.一审诉辩主张
原告林某诉称：原告于1999年12月30日根据当时国家政策参加了广州地区干部、职工购买公有住房的住房改革，经再生资源公司及其主管单位广州市供销合作总社同意购买了再生资源公司位于荔湾区西增路广雅后街21号103房，并与再生资源公司签订了《广州公有住房买卖协议书》。原告一次性交付了全部的房屋购买款共6969.82元，并且当时再生资源公司的住房基金开户银行是中国工商银行广州市分行房地产信贷部第二支行，二支行知道讼争房屋进行了房改已向本人出售。2000年6月，再生资源公司向二支行申请了对荔湾区西增路广雅后街21号地下、2楼的涂销抵押，但同时再次办理了抵押，其中就包括了讼争房屋。被告二支行在知道讼争房屋已向职工出售的情况下把讼争房屋再次抵押，导致讼争房屋至今无法办理过户到原告名下。鉴于被告二支行的相关债权已转移给被告东方资产公司，因此，原告起诉要求：1、三被告办理广州市荔湾区西增路广雅后街21号103房的涂销抵押登记手续；2、被告广州市再生资源开发公司协助原告办理广州市荔湾区西增路广雅后街21号103房的过户登记手续，将该房屋登记在原告名下；3、本案诉讼费由被告共同承担。
被告再生资源公司辩称：同意原告的诉讼请求。理由如下：1、被告是根据当时房改政策的规定，出于职工利益的方面考虑把讼争房屋出售给职工，收取的房改款均存在银行的房改专户。2、原经办银行抵押贷款的工作人员已退休或已离开企业，现工作人员对抵押贷款的事实不太清楚。3、被告是困难企业，无法归还银行贷款，已由法院强制执行，将原抵押给银行的物业全部交由法院拍卖；被告于2002年2月已实际停办，没有业务经营，2003年经市财政局等上级单位审核确定为市属困难企业。4、对于原告的诉请，希望银行把此情况与市房产交易中心说明，被告愿意配合原告办理房屋过户手续。
被告工行广州第二支行辩称：1、讼争房屋一直抵押登记在我行名下，再生资源公司的抵押担保合同在先，出售给被告在后，我行应享有优先受偿权；由于再生资源公司经营困难，所欠我行的贷款一直没有偿还，我行已于2005年把再生资源公司的有关借款和涉及抵押物的全部权利义务转移给东方资产公司，我行已不享有权益和义务。2,、根据相关保密原则的规定，我行当是不知道再生资源公司向原告出售房屋的事实，我行只是根据相关文件规定，代再生资源公司进行资金管理，并非知情及同意其出售讼争房屋，而且《出售公有住房缴款明细表》是在2002年签订的，是在把讼争房屋抵押给我行之后才签订的。3、涉及讼争房屋的债权、抵押权我行已于2005年转移给东方资产公司，当中也包括了移交所有的资料，我行已没有任何资料。据我方了解，东方资产公司也已把讼争房屋的抵押权转移给了其他公司。综上所述，我行已没有了涂销抵押及申请执行的权限。
被告东方资产公司没有答辩。

2、一审事实和证据
广州市荔湾区人民法院经公开审理查明：广州市荔湾区西增路广雅后街21号103房是登记在再生资源公司名下的房产。1999年5月，涉案房屋由再生资源公司抵押给工行广州第二支行作为债务担保。1999年12月14日，再生资源公司经主管单位批准同意出售涉案房屋给林某。1999年12月30日，林某支付涉案房屋购房款6969.82 元给再生资源公司，2002年5月24日，林某与再生资源公司签订《广州市公有住房买卖协议书》，约定再生资源公司将涉案房屋出售给林某，林某定于1999年12月30日将房价款6969.82 元支付给再生资源公司，双方向广州市住房制度改革办公室及房地产登记所办理交易及权属转移手续，为林某领取《房地产证》。上述协议已经广州市房地产交易所监证。林某所付购房款及再生资源公司出售公有住房缴款等情况已由再生资源公司交其单位住房基金开户银行中国工商银行广州市分行房地产信贷部第二支行分部（即工行广州第二支行信贷部门）复核并盖章确认。
2005年7月20日，工行广州第二支行（甲方）与东方资产公司（乙方）签订《债券转让协议》，约定甲方转移给乙方的债权为再生资源公司所欠甲方在本协议附件中列明的带宽本金及相应利息，其中包括涉案房屋所担保的债权份额。依《房地产登记薄查册表》登记显示，涉案房屋所有权人为再生资源公司，抵押权人为工行广州第二支行。

3、一审判案理由
荔湾区法院经审理认为：原告与被告再生资源公司签订的《广州市公有住房买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然涉案房屋买卖事实发生在抵押期间，但原告所付购房款及再生资源公司出售公有住房缴款等情况已由抵押权人工行广州第二支行信贷部门复核并盖章确认，且工行广州第二支行事后并未对此提出异议，故视为其当时已认可该房屋买卖行为。原告购买房屋后，至今未能领取《房地产权证》，被告再生资源公司及广州第二支行应对此承担法律责任。原告要求被告办理房屋涂销抵押及过户手续合法合理，本院予以支持。被告东方资产公司受让了工行广州第二支行包括涉案房屋在内的担保物权后，应共同对原告承担责任。至于东方资产公司将其债权转让给他人的问题，可另循法律途径解决。

4、一审定案结论
广州市荔湾区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，荔湾法院判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告中国工商银行股份有限公司广州第二支行、中国东方资产管理公司（广州）办事处协助原告林某办理广州市荔湾区西增路广雅后街21号103房的抵押登记涂销手续。
二、在广州市荔湾区西增路广雅后街21号103房抵押登记涂销手续办妥后五日内，被告广州市再生资源开发公司协助原告黄德强办理广州市荔湾区西增路广雅后街21号103房过户至林某名下的登记手续。
案件受理费100元，由三被告共同负担。

宣判后，被告工行广州第二支行不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉。其在上诉状中称：一、一审法院错误认定工行广州第二支行责任与事实不符。（1）法院审查已明确涉案房屋买卖事实发生在抵押期间；而对于抵押物的转让，我国民法通则、担保法、物权法和最高人民法院的司法解释均明确作出了规定，在抵押期间未通知抵押权人或者未经抵押权人同意，转让抵押物的行为无效。再生资源公司出售广州市荔湾区西增路广雅后街21号103房给职工时，已知道抵押给银行作债务担保，已办理了抵押登记，抵押人本应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况是其法定义务。但抵押人一直未有履行通知告知义务；没有证据证明其将本案讼争房屋转让给林某得到了抵押权人的同意，上诉人在发生诉讼案后才知道情况，并表示在未还清贷款之前不同意抵押人将讼争房屋转让。（2）林某在购置讼争房时应该了解清楚或知道分配的房屋是否可以出房产证或抵押给银行，是否符合房改政策可以出售。从林某查册房地产登记薄中反映情况表明，西增路广雅后街21号1、2楼房改前只有一个证抵押给银行。房改拆分后只有部分住房符合条件可以出证办理房改过户，一部分仍然抵押给银行。林某理应对自己购置房屋的事情关系，尽早敦促再生资源公司向银行还贷解押或置换抵押物的方法解决。但其事隔十三年在再生资源公司解散后才提出，对自己的过失理应承担一定责任。（3）被上诉人主张出售公有住房缴款明细表上的章的名称是"中国工商银行广州分行房地产信贷部第二支行分部"的业务公章，右边的章看不清，按照一般财务管理，右边的章应当是中国工商银行越华路办事处的章，工行广州第二支行也提交了工行广州第二支行1999年12月23日至2002年12月31日的用章登记的情况及印章管理登记薄，证明明细表上的单位住房开户银行处所盖的章不是工行广州第二支行的公章，在再生资源公司所有文件都是盖中国工商银行股份有限公司广州第二支行的公章，不会盖财务的印鉴章，我行没有盖过这个章。如果再生资源公司认为是工行广州第二支行盖的章，应该提供类似的合同证明工行广州第二支行有使用过"中国工商银行广州分行房地产信贷部第二支行分部"的业务公章。再生资源公司收的售房款并不是存到工行广州第二支行，也没有在我行开户。明细表上单位住房基金开户行是公司银行银山支行越华路办事处，同时又盖了中国工商银行广州分行房地产信贷部第二支行分部的业务公章，都不是工行广州第二支行盖的。中国人民银行广州市分行的几份文件证明单位住房基金开户行上面盖章的信贷部变成了工行建穗支行，即使有工行广州第二支行的证明文件，这个章不是工行广州第二支行的。另中国工商银行关东升分行营业部《工银粤营发[2010]45号》文件，证明越华路办事处隶属于银山支行管理，再生资源公司是在越华路办事处存款交表的，按照当时房改政策的规定，再生资源公司将收取出售住房的款项要集中缴存到其在市工商银行越华路办事处开立的单位住房基金专户。为了避免办理业务太集中，越华珞办事处在工行广州第二支行营业室设立专窗办理缴存公有住房资金业务，收到单位缴存款后在《出售公有住房缴款明细表》上盖章也是广州市分行房地产信贷部第二支行分部业务公章和广州市工商银行越华路办事处公章，按照市房改办的文件和《出售公有住房缴款明细表》说明指定委托市工商银行越华路办事处办理开立房改单位住房基金专户和对帐户上缴存的资金管理。越华路办事处之前隶属于广州市银山支行(原为广州市分行房地产信贷部）；而并非一审法院错误认为是抵押权人工行广州第二支行信贷部门复核并盖章。而根据相关保密原则的规定，工行广州第二支行当时不知道再生资源公司向林某出售诉争房的事实。工行广州第二支行没有过错，不应由工行广州第二支行为过错方承担责任。二、一审法院误判要工行广州第二支行涂销诉争房抵押登记手续己损害到工行广州第二支行利益或引起第三方争议。抵押权的设定是为了保障抵押权人债权的实现。《担保法》第四十九条第一款和《物权法》第一百九十一条第二款规定：未通知抵押权人或者未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但一审法院认为诉争房《买卖协议》合法有效；也必须符合抵押物转让制度设定的条件：一是抵押权人同意，且抵押人提前清偿债务或提存。二是受让人代为清偿债务，行使涤除权。法律规定在抵押权存续期间抵押人转让抵押物都要在确保抵押权人利益不受损害为前提的。再生资源公司至今未清偿银行债务或提存；而林某也表示不愿意代为清偿债务。一审法院简单判令工行广州第二支行涂销诉争房抵押登记手续已明显损害到工行广州第二支行利益和东方资产公司利益。三、涉及讼争房的债权、抵押权已发生转移到第三方，工行广州第二支行和东方资产公司没有涂销抵押权及申请执行的权限。工行广州第二支行已于2005年7月20日与东方资产公司签订《债权转让协议》将再生资源公司的有关借款和涉及抵押物的全部权利义务转移给东方资产公司，并在同年8月28日羊城晚报A9版登载"债权转让通知暨债务催收联合公告"，工行广州第二支行已不享有权益和义务。东方资产公司在2007年6月26日按规定委托广东省拍卖行有限公司对该不良资产进行拍卖处置，并与受让人广州市唐荣贸易公司在2007年7月6日双方签订《不良资产转让协议》和在2007年7月12日南方日报A版登载"债权转让通知通知暨债务催收联合公告"。另外据了解唐荣贸易公司在2007年已申请并经广东省广州市荔湾区人民法院执行裁定书(2002)、(2003)穗荔法民执字第227一229、231一234、322一326、327一329、493一494、496一497、839一843号裁定变更申请执行人。故上诉请求撤销一审法院的判决，改判驳回林某诉讼请求；由林某、再生资源公司承担一、二审的全部诉讼费用。