（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：广州市白云区人民法院(2011)穗云法民四初字第1309号民事判决书
二审判决书：广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第2798号民事判决书
3、诉讼双方
原告：郭某
委托代理人：周东升，广东经国律师事务所律师
被告：林某
5、审判机关和审判组织
一审法院：广州市白云区人民法院
独任审判员：崔颖华
二审法院：广州市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：沙向红；审判员：刘宏、代理审判员：王碧玉
6、审结时间
一审结案时间：2011年9月26日
二审结案时间：2012年9月26日
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告郭某诉称，2011年2月24日，其与被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定其向被告购买广州市白云区大金钟路8号401房，总房款840000元；因其中一方原因造成不能按期取得房产证的，违约方向守约方支付违约金按每日总房款的0.05％计，合同继续履行等。合同签订后，郭某向被告支付了全部房款，被告也依约与其向房管部门办理了递件手续。房管部门出具的回执中注明领证的时间为2011年4月27日。但被告丈夫王某向房管部门提出异议，并向白云法院提出诉讼，要求停止过户。后因王某败诉，房管部门于2011年7月13日才向郭某发放房产证。因被告已构成违约，现请求判决被告支付违约金32340元(以840000元为本金，按每日0.05％从2011年4月27日计至同年7月13日)。本案受理费由被告负担。
被告林某辩称，其与原告就涉案房屋的买卖签订了两份合同。第一份是2011年2月20日签订的《房屋买卖合同》，该合同没有关于逾期取得房产证违约金的约定。2011年4月6日，又与原告又签订了《广州市存量房买卖合同》，该合同确实有关于逾期取得房产证违约金的约定。但因为4月6日签订的合同是为了办理过户的需要，双方真正履行的是2月20日签订的合同，故双方在第二份合同签订之前的2011年2月27日签订《确认书》，约定双方的权利义务以2月20日签订的合同为准。另外，林某已依约与原告向房管部门办理了递件手续，王某提出异议与其无关。且在王某提出的诉讼中，其也积极协助本案原告对抗王某的诉讼请求，保护本案原告的权益。因此，原告的诉讼请求没有依据，应予驳回。
2、一审事实和证据
广州市白云区人民法院经公开审理查明：广州市白云区大金钟路8号401房原登记在林某名下。案外人王某是林某的丈夫。
2011年2月20日，郭某(买方)与林某(卖方)、广州裕丰咨询顾问有限公司(以下简称中介公司)签订《房屋买卖合同》，约定：物业地址为广州市白云区大金钟路8号401房，总房价840000元；双方须于2011年3月1日签订《广州市存量房买卖合同》，以办理网上签约手续；因买方或卖方违反本合同约定，如未能按时签订《广州市存量房买卖合同》并办理网上签约手续，或者拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则(1)逾期未超过十天的，违约方须按每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金；(3)逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；等。
2011年2月27日，郭某与林某、中介公司签订《确认书》，约定：房管局网签合同即《房地产中介服务合同》及《广州市存量房买卖合同》仅作递件过户之用，合同三方就交易该物业的权利义务仍以与中介方签订的《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》为准。
2011年4月6日，为了办理网上签约手续，郭某(甲方)与林某(乙方)签订《广州市存量房买卖合同》，约定：物业地址为广州市白云区大金钟路8号401房，总房价840000元；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权证明文件的，违约方支付违约金：每日按总房款0.05%向守约方支付违约金，合同继续履行；等。
诉讼中，郭某与林某一致确认，郭某依约交付了房款840000元。林某也依约交付了房屋以及与郭某前往房管部门办理了递件手续。2011年4月12日，房管部门出具受理回执，注明预约领证的日期为2011年4月27日。
2011年4月19日，案外人王某即林某丈夫就上述交易向房管部门提出异议。
2011年4月25日，王某向该院起诉本案林某，要求确认涉案房屋为其与林某的夫妻共有财产。本案郭某申请作为第三人参加诉讼，并要求法院判决：1、与林某的房屋买卖行为有效；2、林某协助办理涉案房屋的过户手续。该案诉讼中，林某不同意王某的诉讼请求，同意郭某的诉讼请求。2011年6月10日，该院作出(2011)穗白法民四初字第731号民事判决：1、驳回王某的诉讼请求；2、林某与郭某的房屋买卖行为有效；3、林某协助郭某办理过户手续。宣判后，当事人均无上诉。
2011年7月13日，涉案房屋被房管部门过户登记于郭某名下。
以上事实，有合同、房产证、受理回执、生效的裁判文书以及双方当事人陈述等证据证实。
3、一审判案理由
白云法院经审理认为：本案争议的焦点是案外人王某阻碍郭某按时取得涉案房屋房产证的行为是否构成林某对涉案房屋交易的违约。
首先，郭某与林某就涉案房屋的交易，先后签订了两份合同，分别是2011年2月20日的《房屋买卖合同》和2011年4月6日的《广州市存量房买卖合同》。由于郭某与林某以及中介公司于2011年2月27日签订了《确认书》，明确约定签订《广州市存量房买卖合同》仅是用作递件过户之用，三方的权利义务以《房屋买卖合同》为准。因此对林某在涉案房屋交易中履行义务的情况以及是否需要承担违约责任的判断，应以郭某与林某于2011年2月20日签订的《房屋买卖合同》为审查依据。
其次，根据郭某与林某的一致确认，双方均依照《房屋买卖合同》的约定履行了支付房款、交付房屋以及向房管部门办理递件手续等一系列义务。郭某没能按照房屋过户受理回执上的日期取得房产证，是因为案外人王某向房管部门提出异议造成的。而且，在案外人王某提起阻碍交易进行的诉讼后，本案被告林某积极配合本案原告郭某对抗王某。因此，郭某逾期取得涉案房屋的产权证与林某无关。
最后，根据《房屋买卖合同》的内容，双方对逾期取得房产证林某是否需要承担违约责任没有约定。
综上所述，郭某以林某违约导致其逾期取得房产证为由，要求林某支付违约金缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
4、一审定案结论
广州市白云区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回郭某的诉讼请求。本案受理费304元，由郭某负担。
(四)二审事实和证据
广州市中级人民法院院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
广州市中级人民法院认为，上诉人与被上诉人于2011年2月20日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
第一，根据现有证据显示，上诉人与被上诉人于2011年2月20日签订的《房屋买卖合同》后，又于2011年2月27日，双方与中介公司签订《确认书》，明确约定：房管局网签合同即《房地产中介服务合同》及《广州市存量房买卖合同》仅作递件过户之用，合同三方就交易该物业的权利义务仍以与中介方签订的《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》为准。随后，双方按照上述约定于2011年4月6日签订了《广州市存量房买卖合同》，并将该合同作为网签合同用于办理递件手续。从双方的合同约定及履约行为，均表明双方实际履行的是《房屋买卖合同》，符合《确认书》的约定，因此在本案中判断双方在案涉房屋交易过程中的履行情况及是否需要承担违约责任，应以《房屋买卖合同》为准。上诉人上诉称本案应以《广州市存量房买卖合同》为审查依据，依据不足，本院不予采信。
第二，根据一审时双方的陈述，双方已确认被上诉人依照《房屋买卖合同》的约定交付了房屋及协助上诉人前往房管部门办理了递件手续、上诉人也收到了房管部门出具的受理回执，可见被上诉人已经按照合同约定积极履行了自己的义务，但由于案外人的原因，上诉人未能按照受理回执上的日期领取房产证。而根据《房屋买卖合同》的内容，双方并没有对取得房产证的期限及逾期取得房产证时被上诉人应否承担违约责任等事项作出约定，故上诉人以其逾期取得房产证为由，要求被上诉人承担违约责任，不符合上述合同的约定，缺乏事实和法律依据。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。
(六)二审定案结论
广州市中级人民法院依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费608.5元，由上诉人郭某负担。
（七）解说
本案争议焦点在于: 一、本案审查依据是《房屋买卖合同》还是《广州市存量房买卖合同》。上诉人郭某提出，根据《广州市存量房网上交易规则》规定，在广州市的二手房买卖必须通过网上交易系统办理相关手续、签订买卖合同，该规定是政府的强制性规定。因此，在内容不一致的地方时应当以网签合同为准。根据现有证据显示，双方一共签订了两份合同，第一份《房屋买卖合同》签订于2011年2月20日，第二份《广州市存量房买卖合同》签订于2011年4月6日。但根据双方当事人与中介公司于2011年2月27日签订的《确认书》，明确约定：房管局网签合同即《房地产中介服务合同》及《广州市存量房买卖合同》仅作递件过户之用，合同三方就交易该物业的权利义务仍以与中介方签订的《房屋买卖合同》及《服务收费确认书》为准。《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。并且双方当事人实际履行的也是《房屋买卖合同》，因此在本案中审查双方在案涉房屋交易过程中的履行情况及是否需要承担违约责任的依据，应以《房屋买卖合同》为准。
二是被上诉人是否需要承担违约责任的问题。上诉人郭某认为被上诉人存在违约情况，正是由于被上诉人的过错，导致其不能按期取得房产证，因此要承担违约责任。根据现有事实及证据，被上诉人林某已经依照《房屋买卖合同》的约定交付了房屋及协助上诉人前往房管部门办理了递件手续、上诉人也收到了房管部门出具的受理回执，可见被上诉人已经按照合同约定积极履行了自己的义务。本案上诉人未能按照房屋过户受理回执上的日期取得房产证，是由于案外人王某向房管部门提出异议造成。并且，在王某提起阻碍交易进行的诉讼后，被上诉人林某积极配合上诉人郭某对抗王某。因此，上诉人逾期取得涉案房屋的产权证与林某无关。上诉人所提出本案正是由于林某隐瞒了其未与丈夫王某在出售涉案房屋上取得一致从而导致迟延领取房产证，并无事实和证据支持，不应予以采信。同时根据《房屋买卖合同》，双方并没有对取得房产证的期限及逾期取得房产证时被上诉人应否承担违约责任等事项作出约定，故上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。
（王碧玉、刘侃）
【裁判要旨】上诉人未能按照房屋过户受理回执上的日期取得房产证，是由于案外人王某向房管部门提出异议造成。并且，在王某提起阻碍交易进行的诉讼后，被上诉人林某积极配合上诉人郭某对抗王某。因此，上诉人逾期取得涉案房屋的产权证与林某无关。
