（一）首部

1、判决书字号：沈阳市苏家屯区人民法院（2012）苏民五初字第498号民事判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方
原告吴某。
委托代理人胡方凯，系苏家屯区陈相法律服务所法律服务工作者。
被告吴某2。
第三人韩某。
第三人赵某。
委托代理人韩某2。
第三人韩某3。
委托代理人韩某2。
第三人韩某4。
委托代理人韩某2。
第三人韩某5。
委托代理人韩某2。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：沈阳市苏家屯区人民法院
合议庭组成人员：审判长付鹏翀；代理审判员刘芳；人民陪审员金一川。

6、审结时间：2013年10月23日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称：被告吴某2将我所有的一处私有产权房屋在我不知情的情况下卖给第三人韩某的父亲韩某6，现起诉来院，要求一、确认被告吴某2与韩某6签订的房屋交易契约书中涉及转让吴某房屋所有权的内容无效，二、要求第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5将该房屋返还给原告。

2、被告辩称：2003年，我将吴某的房子以15000元的价格卖给了韩某的父亲韩某6。

3、第三人韩某述称，房子是我父亲支付了合理的价款买的，买房时原告把房产证和身份证都给我了，他是委托吴某2卖的房屋，并且村委会给我们出具证明，村委会的人员也在场，买房后我的家人即在此房屋居住，多年来原告也没要求过要房子，我因要办理房屋过户手续，找到原告，原告才要求要房子的。不同意原告的诉讼请求。
第三人赵某、韩某3、韩某4、韩某5意见同第三人韩某。

（三）事实和证据
沈阳市苏家屯区人民法院经公开审理查明：原告吴某与被告吴某2系兄弟关系。原告吴某、被告吴某2在沈阳市苏家屯区姚千户镇田水村各自有平房一处，建筑面积分别为38.77平方米和38.78平方米。2003年3月23日，被告吴某2将自己所有的及原告所有的上述房屋总计77.55平方米一并以人民币15000元的价格卖与第三人韩某的父亲韩某6。韩某6与第三人赵某、韩某一直居住于此。第三人赵某系韩某6妻子，韩某6于2009年11月30日死亡，韩某6生前有子女四人，分别是韩某、韩某3、韩某4、韩某5。另，经原告吴某申请，对本案争议房屋即吴某所有的位于苏家屯区姚千户镇田水村建筑面积38.77平方米的房屋现有价值及第三人韩某父亲韩某6购买后添附部分的现有价值进行了评估，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司于2013年8月28日出具辽隆房估字[2013]X号房地产估价报告，评估结果为该争议房屋现有总价值人民币60298元，其中后添附部分现有价值为32500元。
上述事实有下列证据证明：
1、村镇居民私有房卡，证明原告系诉争房屋所有权人。
2、房产交易契约书，证明被告吴某2与韩某6的房屋交易情况。
3、房地产估价报告在卷佐证，证明房屋现价值及添附部分的价值。

（四）判案理由
沈阳市苏家屯区人民法院经审理认为：第三人韩某父亲韩某6生前在购买该房屋时系城市户口，第三人赵某、韩某、韩某3、韩某4、韩某5也系城市户口，均非田水村集体组织的成员，故其购买农村房屋行为应为无效行为。本案中，争议房屋已售出近十年，原告的父母及兄弟都在同村居住，在这期间，原告回过父母处，原告应该知道该房屋已出卖，未及时制止，未及时主张权利，对于损失的发生有责任。而第三人韩某、赵某及韩某6在购买该房屋且在该房屋居住了近十年，应该知道房屋不能办理产权更名过户手续，该买卖行为系无效行为，故其对损失发生也有责任。那么合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方应当按照过错原则各自承担相应的责任。故第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5应将争议房屋返还原告吴某；被告吴某2应将购房款人民币7500元返还第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5；原告吴某应将房屋后添附部分价值人民币32500元返还第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5；对于房屋的增值部分人民币20298元因原告及第三人都有过错，故原告吴某将增值部分的一半即人民币10149元返还第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5。

（五）定案结论
沈阳市苏家屯区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，作出如下判决：
1、被告吴某2与韩某6于2003年3月23日签订的房产交易契约书中涉及到转让吴某所有的位于沈阳市苏家屯区姚千户镇田水村建筑面积38.77平方米（房证号：苏乡房字01044号）房屋的内容无效。
2、第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告吴某位于沈阳市苏家屯区姚千户镇田水村建筑面积38.77平方米（房证号：苏乡房字01044号）房屋一处。
3、被告吴某2于本判决发生法律效力之日起三十日内返还第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5购房款人民币7500元。
4、原告吴某于本判决发生法律效力之日起三十日内返还第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5房屋后添附部分价值折价款人民币32500元。
5、原告吴某于本判决发生法律效力之日起三十日内返还第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5房屋增值部分折价款人民币10149元。
6、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告吴某2负担；评估费3000元，由原告吴某负担1500元，第三人韩某、赵某、韩某3、韩某4、韩某5负担1500元。

（六）解说
本案处理重点主要在于如何认定农村宅基地上房屋买卖合同的效力以及合同无效的法律后果。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"。《中华人民共和国合同法》第51条规定，"五处分权的人处分他人财产、经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效"、第58条规定，"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"
本案中，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，被告吴某2与韩某6生前签订的房屋买卖合同应属无效。但考虑到房屋增值、添附等问题，在合同无效后不能简单地将房屋予以返还，而应根据各方当事人的过错情况在返还房屋的同时对房屋的增值部分及添附部分予以补偿。
（付鹏翀）