（一）首部

1、判决书字号
茂名市茂南区人民法院(2012)茂南法民初字第1056号

2、案由
房屋租赁合同纠纷

3、诉讼双方
原告梁某1
委托代理人苏海、张莹莹，广东南天竹律师事务所律师。
被告梁某2。
委托代理人吕雪世，广东海日律师事务所律师。
第三人刘某。
第三人李某。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：茂名市茂南区人民法院
审判员：梁斌

6、审结时间：2012年12月20日。

（二）诉辩主张

原告诉称：2005年6月30日，被告梁某2与第三人即房屋所有人黄某签订《租赁房屋合同书》一份，约定黄某将座落于茂名市城区文明北路XXX号自有房产出租给梁某2，租赁期限为五年。2010年6月8日，租赁期限届满后，黄某与梁某2再次签订《租赁房屋合同书》，由梁某2续租上述房产，租赁期限为五年。梁某2承租到上述房产后，开始经营"某某茶艺馆"。在租赁期限内，梁某2将其经营的"梁园茶艺馆"转让给原告梁某1，双方签订《某某茶艺馆转让协议》，约定：梁某2将位于茂名市文明北路XXX、XXX号首层1号的"某某茶艺馆"转让给梁某1，费用为人民币180000元整。付款方式为：梁某1于2010年12月25日前付给梁某2人民币100000元，余款于2011年2月1日前付清。并约定自转让之日起，梁某1将承担梁某2与第三人黄某签订的租赁合同以及梁某2与陈某某、李某签订的租赁合同中的所有权利和义务。协议签订后，原告即付给被告10万元转让款，同时于2010年12月25日与张某某签订《装修合同》，以包工包料的方式将工程承包给张某某。张某某装修完毕后，原告分三次支付了23万元工程款给张某某。原告梁某1亦于2011年元月28日付清了所有款项给被告梁某2，梁某2写了一张书面《收条》给原告梁某1，内容为："共收到梁某1交来某某茶艺馆转让金贰拾贰万伍仟元整（￥225000元）（含之前收到的壹拾万元整）。此据。梁某2。2011.元.28"。此后，原告购置了《某某饭店》内餐饮所需的一切物品进行经营，并严格按照转让协议中的约定履行义务，每月按被告梁某2的要求按时将租金通过银行划款的方式划入第三人黄某的账户。直至2012年2月份，黄某因梁某2违约转租上述房产，向茂南区人民法院起诉要求解除其与梁某2之间的租赁合同后，原告才得知，梁某2转租上述房产给原告是未有经过屋主黄某同意的。茂南区法院在受理该案后，于2012年5月24日作出（2012）茂南法民初字第273号民事判决书，判决解除黄某与梁某2于2010年6月8日签订的《租赁房屋合同书》一份，并限梁某2于判决发生法律效力之日起十五日内将茂名市文明北路XXX、XXX号首层1号房、XXX号XXX、XXX房交还黄某。目前，该判决书已发生法律效力，屋主黄某已收回房屋，房屋内所有物品，含原告购置的一切物品均被被告梁某2占有处分。目前，原告已无法再承租经营下去，造成原告296704元的装修费用血本无归。综上所述，由于被告转让给原告的"某某茶艺馆"的房屋是属于第三人黄某所有。从第三人黄某与被告梁某2签订的《租赁房屋合同书》第四条："未经甲方（黄某）同意不得转租他人，如未经甲方书面同意擅自转租他人则按违约处理，甲方有权收回房屋另作安排，由此引起的经济损失均由乙方（梁某2）负责。"的约定可见，被告隐瞒其转租给原告的上述房屋是未经第三人黄某同意的重要事实，致使黄某已通过诉讼收回了上述房屋，直接导致原告无法再在上述房屋经营下去，被告与原告之间签订的《某某茶艺馆转让协议》因被告的欺诈而无效，也因法院的判决无法继续履行。被告对此依法应承担过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，本案由于被告的过错，导致原告无法经营及严重的损失，被告依法应当返还所收到原告的转让款及赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益，原告特此具状起诉，请求：1、确认被告梁某2与原告所签《某某茶艺馆转让协议》无效，并判决被告梁某2立即将转租房屋的转让金人民币225000元及利息（从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）返还给原告梁某1；2、判决被告梁某2立即赔偿原告的装修费等经济损失296704元人民币及利息（从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告；3、本案一切诉讼费用由被告承担。

被告辩称：被告已在2012年1月16日购回 "某某茶艺"和"某某饭店"并支付购回款6万元。原、被告已解除租赁协议，转租事实已不存在。原告自愿将协议原件及钥匙交回给被告。原被告就某某茶艺馆购回达成协议并支付了购回款，原告主张的事实不存在。且原告明知被告并非业主且无权再行转租，在未经第三人同意情况下仍与被告签订转让协议，并在被告解释了应承担的法律责任后仍与被告签订转让协议并同意承担由此产生的法律责任，原告应当自己承担转让的法律责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
茂名市茂南区人民法院经公开开庭审理查明：1999年2月8日，第三人黄某与茂名市农村合作基金会联合总会签订《购买房产合同书》一份，约定由第三人黄某向茂名市农村合作基金会联合总会购买茂名市文明中路163号一、二楼部分房产467.64平方米。以上合同书于1999年4月16日经茂名市公证处进行公证。之后，第三人黄某为以上房屋办理了房产证，房屋地址为茂名市文明北路XXX、XXX号首层1号房、XXX号XXX、XXX房。
2010年6月8日，被告梁某2与第三人黄某签订《租赁房屋合同书》一份，约定：第三人黄某将坐落于茂名市城区文明北路163号自有房屋租给被告梁某2，在签订合同之日被告梁某2先向第三人支付违约保证金50000元，每季度交租一次，季度租金50000元。被告梁某2在租用期内，未经第三人黄某同意不得转租他人，如未经第三人黄某书面同意擅自转租他人则按违约处理，第三人黄某有权收回房屋另作安排，由此引起的经济损失均由被告梁某2负责。租赁房屋时间为五年，即2010年7月1日至2015年6月30日。被告梁某2承租上述房产后，用于经营"某某茶艺馆"。
2010年12月24日，原告梁某1与被告梁某2签订《某某茶艺馆转让协议》一份，约定：被告梁某2将位于茂名市文明北路XXX号的"某某茶艺馆"转让给乙方，转让金额为18万元，付款方式：原告梁某1于2010年12月25日前付给被告梁某210万元，余款于2011年2月1日前付清。自转让之日起，原告梁某1将承担被告梁某2在合同中所承担的权利和义务。转让后，原告梁某1可根据经营需要改变经营内容、场所名称。经营活动中费用和法律责任由原告梁某1负责。2011年1月28日，被告梁某2出具《收条》一份 ，称共收到原告梁某1交来某某茶艺馆转让金225000元。
2012年2月7日，本院受理黄某（原告）诉梁某2（被告）、梁某1（第三人）、陈琳元（第三人）房屋租赁合同纠纷一案，黄某诉称梁某2擅自转租房屋，要求梁某2交还所承租的房屋，并支付合同违约金5000元。本院经审理后于2012年5月24日作出（2012）茂南法民初字第273号民事判决书，认为被告梁某2承租第三人黄某的房屋后，转租给陈琳元、梁某1，违反了合同约定，构成违约，判决解除第三人黄某与被告梁某2于2010年6月8日签订的《租赁房屋合同书》一份，并限被告梁某2于判决发生法律效力之日起十五日内将茂名市文明北路XXX、XXX号首层1号房、XXX号XXX、XXX房交还给第三人黄某。2012年6月26日，黄某出具《声明》一份，称已收到梁某2交还的茂名市文明北路XXX、XXX号房屋钥匙，交接房屋完毕，无异议。
原告梁某1称与被告梁某2签订《某某茶艺馆转让协议》后,开始经营"某某饭店"，并于2010年12月25日与张某某签订《装修合同》，以包工包料的方式将工程承包给张某某。张某某装修完毕后，原告梁某1分三次支付了23万元工程款给张某某，并花费66704元购买"某某饭店"家具及厨具。为了证明上述主张，原告梁某1向本院提供了其与张某某签订的《装修合同》一份及《现金付出传票》三份，并提供《<某某饭店>内物品一览表》一份。被告梁某2对上述证据的真实性均不予认可。原告梁某1主张其购置的一切物品均被被告梁某2占有处分，未能提供证据证明。
刘某是原告梁某1的合伙人，李某是刘某的妻子。被告梁某2主张其在2012年1月16日与原告梁某1约定以12万元回购的方式解除了合同，提供了一份署名为"李某"的收据，内容为："兹收到梁某2交来购回'某某茶艺'和'某某饭店'现金人民币陆万元整（￥60000.00元）。此据。收款人：李某代刘某收  2012.1.16"。
庭审中，原告称与被告签订合同时已知道需经第三人黄某同意才能转租。
以上事实有下列证据证明：
一、（2012）茂南法民初字第273号民事判决书，证明由于梁某2的过错，茂名市茂南区人民法院判决其要将承租的上述房产退还给屋主黄某，导致原告梁某1无法再继续经营"梁园茶艺馆"。梁某2的行为已经构成欺诈，其与原告签订的《梁园茶艺馆转让协议》无效。由于被告的过错，导致原告296704元的经济损失，被告依法应当赔偿，并将受到原告的转让金225000元退还给原告。
二、租赁房屋合同书（2010年6月8日），证明被告梁某2转租给原告的房屋产权属于黄某的，被告有义务保证原告使用上述房屋到2015年6月30日合同期满止。
三、某某茶艺馆转让协议，证明原告与被告签订《某某茶艺馆转让协议》，约定被告梁某2将位于茂名市文明北路XXX、XXX号首层X号的"某某茶艺馆"转让给原告梁某1，费用为人民币180000元整。付款方式为：梁某1于2010年12月25日前付给梁某2人民币100000元，余款于2011年2月1日前付清。并约定自转让之日起，梁某1将承担梁某2与黄某签订的租赁合同以及梁某2与陈琳元、李文签订的租赁合同中的所有权利和义务。
四、收条（2011年1月28日）、中国工商银行汇款凭证，证明被告于2011年元月28日已经收到了原告支付的转让金225000元。
五、装修合同、收据、《某某鸡饭店》内物品一览表，共同证明原告在与被告签订《某某茶艺馆转让协议之后，于2010年12月25日与张传伟签订《装修合同》，并为经营"某某茶艺馆"支付了23万元的装修费以及66704元的购买室内家具厨具等费用。

（四）判案理由
茂名市茂南区人民法院经审理认为：原告梁某1与被告梁某2所签订的《某某茶艺馆转让协议》名为转让，实为转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定："承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"第三人黄某将涉案房屋出租给被告梁某2，合同明确约定承租期内未经其同意不能转租他人。但被告梁某2与原告梁某1在未征得第三人黄某的同意的情况下，将涉案房屋转租给原告梁某1，此事实有法院生效民事判决书的认定。被告梁某2对涉案房屋的转租行为属于无权处分行为，第三人黄某已通过诉讼程序收回了涉案房屋，可见黄某对梁某2的处分行为不予追认，因此，原告梁某1请求确认其与被告梁某2签订的《某某茶艺馆转让协议》无效，理由成立，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"原告梁某1与被告梁某2签订的《某某茶艺馆转让协议》为无效合同，被告梁某2因该合同而取得的225000元应当予以返还给原告梁某1。
原、被告明知未经第三人黄某同意不得转租，但在未取得第三人黄某的书面同意的情况下仍签订合同转租涉案房屋，对于该转租合同无效双方都有过错，应当各自承担相应的责任。原告梁某1主张其装修经济损失296704元，未能提供正规发票证明其装修支出，也未能提供证明其物品被被告梁某2占有处分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据"，原告梁某1应承担举证不能的不利后果，故原告梁某1主张其装修经济损失296704元没有事实依据，本院不予支持。
被告梁某2主张其通过约定回购的方式与原告梁某1解除租赁合同，仅提供收款人署名为"李某"的收据，并未提供原告梁某1出具的书面同意的证据，且刘某、李某不到庭参加诉讼，原告梁某1对此也不予确认，被告梁某2提供的收据不足以证实其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据"，被告梁某2应承担举证不能的不利后果。综上所述，原告梁某1的诉讼请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持。

（五）定案结论
茂名市茂南区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告梁某1与被告梁某2于2010年12月24日签订的《某某茶艺馆转让协议》无效；
二、限被告梁某2在本判决生效后十日内返还转租房屋转让金225000给原告梁某1；
三、驳回原告梁某1的其他诉讼请求。
案件受理费9017元，由原告梁某2负担4342元，由被告梁某2负担4675元。

（六）解说
本案中，主要涉及以下两个问题：
一、承租人在未征得出租人同意的情况下，擅自对涉案房屋进行转租，双方签订的租赁合同是否有效问题。
本案中，因第三人黄某于2012年2月7日向本院提起了，房屋租赁合同纠纷的诉讼，本院经审理后于2012年5月24日作出（2012）茂南法民初字第273号民事判决书，认为基于双方签订的《租赁房屋合同书》中若承租人未经出租人同意擅自转租，出租人有权回收房屋的约定合法有效，被告梁某2承租第三人黄某的房屋后，转租给陈琳元、梁某1，违反了合同约定，构成违约，因此，判决解除第三人黄某与被告梁某2于2010年6月8日签订的《租赁房屋合同书》。
二、出租人与承租人租赁合同解除后，所造成的损失，应如何承担问题。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"
本案中，原告梁某1与被告梁某2签订的《某某茶艺馆转让协议》为无效合同，被告梁某2因该合同而取得的225000元应当予以返还给原告梁某1。
原、被告明知未经第三人黄某同意不得转租，但在未取得第三人黄某的书面同意的情况下仍签订合同转租涉案房屋，对于该转租合同无效双方都有过错，应当各自承担相应的责任。原告梁某1主张其装修经济损失296704元，未能提供正规发票证明其装修支出，也未能提供证明其物品被被告梁某2占有处分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据"，原告梁某1应承担举证不能的不利后果，故原告梁某1主张其装修经济损失296704元没有事实依据，本院不予支持。
被告梁某2主张其通过约定回购的方式与原告梁某1解除租赁合同，仅提供收款人署名为"李某"的收据，并未提供原告梁某1出具的书面同意的证据，且刘某、李某不到庭参加诉讼，原告梁某1对此也不予确认，被告梁某2提供的收据不足以证实其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据"，被告梁某2应承担举证不能的不利后果。
（林凌）