(一)首部

1、判决书字号：菏泽经济开发区人民法院（2012）菏开民初字第381号判决书。

2、案由：商品房买卖合同纠纷。

3、诉讼双方
原告马某。
委托代理人曹培华，山东天清律师事务所律师。
被告菏泽市天苑置业有限责任公司。
法定代表人朱某，总经理。
委托代理人童某。
委托代理人王爱国，山东诚维律师事务所律师。
第三人张某。
委托代理人孙某（系张某之妻）。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：山东省菏泽经济开发区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李改勤；审判员：侯明生；人民陪审员：翟福利

6、审结时间：2012年11月3日。

（二）诉辩主张

1、原告马某诉称：2010年11月24日，原告马某从朱某2手中受让被告天苑置业公司开发的XX商厦XXX2号商铺，并在被告处办理更名手续，同时与被告签订了商品房买卖合同。同日，被告将商铺交付给原告，原告将该商铺委托被告的XX商厦分公司经营。之后，原告要求被告办理房屋所有权登记手续，被告以种种理由推脱。2012年5月份，原告到菏泽市房产局查询发现，被告将同一处商铺出售给第三人张某，并向菏泽市房产局申请办理房屋所有权登记。原告诉至法院，要求撤销被告与第三人之间的商品房买卖合同，确认原、被告签订的商品房买卖合同所涉房屋归原告所有，判令被告支付违约金336.3元，并承担诉讼费用。后原告马某将诉讼请求变更为：要求被告返还已付购房款336 303元及利息，利息按同期银行贷款利率计算至付清之日，并按已付购房款的一倍向原告承担赔偿责任，由被告承担诉讼和保全费用。

2、被告天苑置业公司辩称：涉案房屋系朱某2从被告天苑置业公司购买，朱某2在没有取得房产证的情况下转让给原告马某，违反房地产管理法的强制性规定，原告与朱某2以及天苑置业公司签订的商品房买卖合同无效，作为从合同的商铺委托经营合同也无效。原被告之间不存在真实的交易关系，不存在合同欺诈，被告没有双倍返还购房款的义务。朱某2与被告天苑置业公司签订的商品房买卖合同中所标注的商品房与原告所称的房屋不是同一处房产。朱某2与被告天苑置业公司签订的商品房买卖合同比张某与天苑置业公司签订的合同晚两年多，应当保护张某作为先权利人的利益，原告要求撤销天苑置业公司与张某的商品房买卖合同没有事实和法律依据，不应得到支持。原告要求确认房屋所有权，超出人民法院的管辖范围，依法不予支持。总之，原告的诉请缺乏事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回原告马某的诉讼请求。

3、第三人张某述称：2009年5月8日，第三人与被告天苑置业公司签订了商品房买卖合同，第三人一次性付清房款555 422元，所购买的商铺面积为54平方米，原房号XXX2后改为XXX7号。请求法院维护第三人的合法权益。

（三）事实和证据
山东省菏泽经济开发区人民法院经公开审理查明：2006年4月23日，朱某2购买被告天苑置业公司开发的XX商厦XXX2号商铺，建筑面积共43.45平方米，其中套内面积26.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.51平方米，单价为每平方米7 740元，总价款为336 303元。2010年11月24日，朱某2将所购买的XXX2号商铺以397 000元的价格转让给原告马某。同日，在被告天苑置业公司处办理了更名手续，被告天苑置业公司收回了朱某2的收款收据和商品房买卖合同，更换成交款人为马某的收据，被告天苑置业公司与马某签订了商品房买卖合同，该合同的权利义务内容和朱某2与被告所签订的合同内容一致，合同编号为2010-XXX2。当日，原告将该商铺委托被告的XX商厦分公司经营，并收取了收益。2009年5月8日，被告天苑置业公司将XXX2号商铺出售给第三人张某，双方所签商品房买卖合同所附的，经双方确认的商铺位置平面图显示与马某购买的为同一商铺，合同注明的面积为54平方米，单价为10 285.59元，总价款为555 422元。此商铺与相邻的商铺之间没有没有明显的界限或者隔断。同日，第三人张某将所购商铺委托被告的XX商厦分公司经营，显示商铺号为XXX2，建筑面积为54平方米，商品房买卖合同号为2009-XX2-XXX2。2011年12月20日，被告天苑置业公司将与第三人张某的商铺编号变更为XXX7号，面积变更为53.93平方米，总价额相应变更为554 702元。原告马某、被告天苑置业公司和第三人张某均认可张某购买的XXX7号商铺，就是张某与被告签订合同所附的平面图中显示的XXX2号商铺。
上述事实有下列证据证明：
1、商品房买卖合同，证明原告购买了涉案商铺；
2、收据，证明原告购买商铺的价格；
3、商铺委托经营合同，证明商铺已经交付并委托被告天苑置业公司经营，并取得了收益。

（四）判案理由
山东省菏泽经济开发区人民法院经审理认为：被告天苑置业公司将同一处商铺，先后出卖给第三人张某和原告马某不同的买受人，已经构成"一房二卖"。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"第三人张某不放弃合同权利，导致原告马某购买同一商铺的合同目的无法实现，原告马某与被告天苑置业公司签订的商品房买卖合同应当予以解除。但是原告马某要求被告天苑置业公司要求被告返还已付购房款336 303元，并赔偿已付购房款一倍损失的请求，应当予以支持。原告马某已经将商铺委托被告的XX商厦分公司经营，并取得了相应的收益，原告要求被告天苑置业公司支付已付购房款利息的请求，属于重复主张权利，本院不予支持。被告天苑置业公司称，原告与朱某2以及天苑置业公司签订的商品房买卖合同违反房地产管理法的强制性规定，应当认定为无效合同，本院认为，该规定系管理性规范，并不影响上述合同的效力，对于被告的辩解意见，本院不予采纳。

（五）定案结论
山东省菏泽经济开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，作出如下判决：
1、解除原告马某与被告菏泽市天苑置业有限责任公司签订的商品房买卖合同；
2、被告菏泽市天苑置业有限责任公司返还原告马某购房款336 303元，限本判决生效后五日内履行完毕；
3、被告菏泽市天苑置业有限责任公司赔偿原告马某损失336 303元，限本判决生效后五日内履行完毕；
4、驳回原告马某要求第三人张某承担民事责任的诉讼请求；
5、驳回原告马某要求支付利息的诉讼请求。
案件受理费10 526元，财产保全费2 200元，均由被告菏泽市天苑置业有限责任公司负担。

（六）解说
由于被告天苑置业公司在销售过程中，管理混乱，工作人员责任心不强，导致将同一处商铺先后卖给第三人张某和原告马某，客观上构成了"一房二卖"。原告按照相关法律规定，要求赔偿不超过已付购房款一倍的损失，有相应的事实根据和法律依据，应当得到了法院的支持。被告天苑置业公司应当从本案吸取教训，加强管理，强化员工的责任意识，避免类似的事件发生。原告马某要求购房款利息，因其已经将商铺委托被告的XX商厦分公司经营，并取得了相应的收益，如再支付利息，原告马某就获得了额外利益，显失公平，因此法院没有支持。
（李改勤）