（一）、首部

1、判决书字号
一审判决书：山东省菏泽市牡丹区人民法院(2O09)菏牡商初字第834号民事判决。
二审判决书：山东省菏泽市中级人民法院(2011)菏民一终字第114号民事判决。
再审判决书：山东省菏泽市中级人民法院(2012)菏民再终字第27号民事判决。

2、案由：买卖合同纠纷。

3、诉讼双方：
原告（被上诉人、被申请人）：刘某
被告：王某
被告（上诉人、申请再审人）：刘某2

4、审级：再审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：山东省菏泽市牡丹区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵树才；杨洪雁；审判员：张振涛。
二审法院：山东省菏泽市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李冠军；审判员：魏秀蕊；代理审判员：于辉。
再审法院：山东省菏泽市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李报录；审判员：陈淑梅；代理审判员：侯圣春。

6、审结时间
一审审结时间：2010年11月4日。
二审审结时间：2011年5月6日。
再审审结时间：2012年7月18日。

（二）、一审情况

1、一审诉辩主张
原告诉称，被告王某在未经其同意且不知情的情况下与被告刘某2签订了房屋买卖协议，且刘某2没有支付房款，买卖协议是虚假的，请求确认房屋买卖协议无效。
被告刘某2辩称，2O07年11月4日(阴历)早饭后在门市由其妻子书写的协议，王某在协议上签字捺印时由其本人和妻子在场，当时给王某房款8 8O00元，但没有给写收据，且王某与原告不是夫妻关系。请求驳回原告的诉讼请求。

2、事实和证据
山东省菏泽市牡丹区人民法院经公开审理查明：原告刘某与被告王某系夫妻关系。被告王某系李村镇水管所职工。1996年春，李村镇水管所依照镇政府临街建设统一规划，将其使用的(临街部分)国有划拨土地分给本单位职工使用，按照谁投资建设归谁所有的原则进行开发。王某、刘某夫妇投资建设上下各两间临街门市楼房一座，建成后至今仍未办理房屋所有权证书和土地使用权证书。2003年9月，该门市楼租给被告刘某2经商使用，双方口头约定年租金3000元，年底付清。2007年前，被告刘某2均付清了房租。2007年年底，原告向被告刘某2索要20O7年房租，原告用22OO元房租购买电动三轮车一辆，剩余8OO元被告刘某2没有支付。2OO7年11月4日(阴历)，被告刘某2之妻写好合同一份，内容为："甲方王某、乙方刘某2，经甲乙双方协商同意，甲方愿将坐落在李村集大街南、水管所的一处房转让给乙方，双方商议如下一、此房面积98平方米，乙方愿以8 8000元的价格接受；二、此房在转让之日前的一切事务归甲方处理，之后的一切事务由乙方处理；三、乙方向甲方一次性付清房款8 8000元整；四、双方交易完后，房屋权属归乙方所有；五、此协议一式二份，甲乙双方各一份，自双方签字之日起生效。甲方：王某(手印)、乙方：刘某2(手印)，2007年11月4日阴历。"被告王某对该协议上的签名及手印不申请司法鉴定。被告王某辩称刘某2让其签过一次字，捺过一次手印，但不是卖房子，让签字是他为办理营业执照用的；其是在20O9年12月7日去水管所后才知道有这个协议。被告刘某2辩称2O07年11月4日(阴历)，早饭后在门市由其妻子书写的协议，王某在协议上签字捺印时由其本人和妻子在场，当时给王某房款8 8O00元，但没有给写收据。2009年12月28日，原告刘某诉至法院，请求依法确认二被告的买卖合同无效，并判令被告支付房租费68OO元。

3、判案理由
山东省菏泽市牡丹区人民法院经审理认为：原告刘某、被告王某夫妇以自建方式取得诉争房屋的所有权，虽未申请登记领取产权证书，只是尚未产生公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。诉争房屋所占用的土地系李村镇水管所所使用的国有划拨土地。原告刘某、被告王某于2003年9月将该房屋租给被告刘某2使用。在租赁期间被告刘某2在被告王某没有卖房意愿情况下，以办理营业执照为由，致使被告王某在被告刘某2之妻书写的协议上签字、捺印。二被告所签的协议，不仅损害了原告刘某和被告王某的利益，也损害了国家利益。原告刘某要求确认二被告房屋买卖协议无效的诉讼请求，应予以支持。原告要求被告刘某2支付租赁费6800元的诉讼请求，因与本案不属同一法律关系，可另案处理。

4、定案结论
山东省菏泽市牡丹区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究，作出如下判决：确认被告刘某2与被告王某所签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，由被告刘某2负担。

（三）、二审情况

1、诉辩主张
上诉人刘某2不服一审法院判决，以刘某不是本案适格主体、没有采取欺诈手段让王某签订房屋买卖协议等理由，向山东省菏泽市中级人民法院提起上诉。

2、事实和证据
山东省菏泽市中级人民法院二审查明的事实和一审法院判决认定的事实一致。

3、判案理由
山东省菏泽市中级人民法院经审理认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点主要有以下两个问题：一、被上诉人刘某是否具备一审原告诉讼主体资格。二、上诉人刘某2对涉案房屋是否构成善意取得。
关于焦点一，菏泽市牡丹区李村镇民政办公室与李村镇王河圈村民委员会共同出具的证明，证实被上诉人刘某与原审被告王某自1968年结婚，所生一男一女，应当认定双方长期以来以夫妻名义共同生活，即使其无法提供结婚证书，但双方形成了一种事实上的婚姻关系，双方婚姻存续期间取得的财产应为夫妻共同财产。被上诉人刘某具备一审原告的诉讼主体资格。
关于焦点二，上诉人刘某2自2003年以来一直租用涉案房屋用于经商，其对涉案房屋属于被上诉人刘某与原审被告王某共有应当是明知的，在购买涉案房屋时应当经过被上诉人与原审被告王某的共同决定，但其提供的与原审被告王某的买房协议上没有让被上诉人刘某签名，也没有其它证据予以证实，被上诉人刘某亦不予认可，不能认定上诉人在购买涉案房屋时是善意的，上诉人的行为无法构成善意取得。原审判决认定上诉人与原审被告王某签订的房屋买卖协议无效是正确的。综上，上诉人刘某2的上诉理由不成立，依法不予支持。原审判决并无不当。

4、定案结论
山东省菏泽市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘某2负担。

（四）、再审诉辩主张

刘某2不服原二审判决，申请再审称，原判认定的基本事实缺乏证据证明，原判适用法律确有错误，原判遗漏或者超出诉讼请求。其具体理由是：（一）、原判认定刘某与王某是夫妻关系缺乏有效证据证明，婚姻状况应当由县级以上民政部门出具证明，而该两人没有提交婚姻登记证明；原判认定涉案房屋是刘某与王某的夫妻共同财产缺乏证据证明，王某自认涉案房屋占有的国有土地是李村镇水管所提供的，但没有足够证据证明房屋是该二人在夫妻关系存续期间共同出资建成的；原判认定刘某2拖欠王某2007年租赁费、刘某2用其出售的电动三轮车抵偿租赁费均不是事实；原审认定王某没有卖房意愿、刘某2不是善意缺乏证据证明，房屋买卖协议上没有刘某的签名不能必然得出申请人不是善意的结论。（二）、物权变动的原因和结果是相区分的，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效，原二审以刘某2无法构成善意取得为由判决房屋买卖协议无效是错误的；转让国有划拨土地上的私有房屋，并不损害国家利益，我国法律也无禁止性规定，原审以房屋转让协议损害国家利益为由判令协议无效是适用法律错误；申请人有理由相信转让房屋是刘某与王某的夫妻共同意思表示，申请人是善意的，应当认定房屋买卖协议有效。（三）、刘某的诉讼请求是确认房屋买卖协议无效，而二审法院审理的是申请人"对涉案房屋是否构成善意取得，其审理范围超出了刘某的诉讼请求。请依法再审。

被申请人刘某庭审时答辩称，原审判决正确，申请再审人的申请无理，请求依法驳回其申请，以维护被申请人的合法权益。

原审被告王某辩称，原审认定事实清楚，认定房屋买卖协议无效是正确的，请求予以维持。具体理由是：（一）、刘某和王某系夫妻关系，该房产是在夫妻关系存续期间双方共同出资建设的房屋，应属于夫妻共同财产。（二）、刘某2在签订买卖协议时，属于恶意而非善意，刘某2没有支付任何房款，况且协议上显示价格明显低于当时的市场价格（协议显示价格8 8000元，两年后拆迁补偿协议中显示的补偿价格为69万元），因此该合同应认定无效。刘某2的行为不符合善意取得，涉案房屋没有做权利的变更登记，刘某2不能取得该房屋的产权。（三）、由于涉案房屋所占用的土地为国家划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，在划拨土地上转让房屋时应当报有批准权的人民政府进行审批，批准后应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照规定缴纳土地使用权出让金，但是本案没有经过有批准权的人民政府批准，因此该转让行为是无效的。请求维持原审判决。

（五）、再审事实和证据
山东省菏泽市中级人民法院再审经审查原审卷宗材料，查明：菏泽市牡丹区李村镇水利管理所、李村镇村镇建设委员会于2009年12月出具的证明载明，李村镇水管所于1996年春为王某、刘某夫妻提供地皮一块，由王某、刘某共同出资在土地上建楼房一座，上下各两间，房屋权属归王某、刘某夫妻二人共同所有，未办理房产证。原审期间刘某2陈述称：房屋买卖协议是其妻子起草的，王某在协议上签完字就将合同价款88000元支付给了王某，但是王某没有出具收据；并称双方签字时只有王某、刘某2和刘某2妻子三人在场，付款时有王某、刘某2、刘某2妻子、刘广兴、周子宪五人在场。对于刘某2的上述陈述意见，王某予以否认，并称根本没有收到过刘某2支付的房屋价款。为此，本院详尽审查了证人刘广兴、周子宪依刘某2申请在原审期间出庭作证的证言内容，刘广兴两次被询问时均称没有亲眼看见刘某2将钱付给王某，听说房屋价款是8800元，且当时没有看见刘某2妻子在场；周子宪三次被询问时均称没有亲眼看见刘某2将钱付给王某，听说房屋价款是8 8000元。原审期间，双方均认可刘某2自2003年开始租赁涉案房屋，租金一年一清，2008年王某曾从刘某2门市推走一辆电动车，王某称是抵付当年的房租2200元，刘某2称是卖给王某的。再审查明的其他事实与原审认定的事实相一致。
被申请人刘某为证明其主张，再审期间提交了下列四份新证据：证据一、菏泽市牡丹区民政局于2011年10月17日颁发的结婚登记证一份，载明刘某与王某的结婚登记日期为1971年12月12日，因结婚证遗失，补发此证。拟证实刘某与王某是夫妻关系，王某未经其同意转让夫妻共同财产，刘某具备本案原告的诉讼主体资格，可以请求确认合同无效。证据二、菏泽市牡丹区民政局婚姻登记处于2012年6月13日出具的婚姻登记记录证明，载明王某与刘某办理补发结婚登记证类业务的情况。证据三、王某与刘某的户口本、常住人口登记卡。证据四、证人田井得、李村镇水利管理站、土管所徐圣华于2012年6月14日出具的证明一份，拟证明刘某与王某对卖房一事根本不知情，在2009年12月7日"签订"协议两年后涉案楼房开发丈量时才知道房子已经出卖的事，在土管所徐圣华办公室第一次看到本案房屋买卖协议。
原审被告王某为证明其主张，再审期间提交原菏泽市水利局于1992年5月22日出具的证明复印件一份，拟证明涉案房屋占用的土地是国有划拨土地，是在李村水管所1964年和1977年分两次征收，双方对该地属国有划拨土地是认可的，同时证明涉案房屋进行转让必须要符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定。

（六）、再审判案理由
山东省菏泽市中级人民法院再审认为，本案争议的焦点问题是：一、刘某是否具备本案原告诉讼主体资格？其中着重查证刘某与王某是否为夫妻关系，她是否有权请求确认房屋买卖协议无效；二、王某与刘某2签订的房屋买卖协议书是否合法有效？其中着重查证刘某2是否是善意的第三人。
关于焦点问题一、根据《中华人民共和国婚姻法》第八条的规定，婚姻登记机关颁发的结婚证是确立夫妻关系的法定凭证。本案中，菏泽市牡丹区民政局为刘某与王某颁发的结婚登记证及其婚姻档案资料均载明，刘某与王某于1971年12月12日在婚姻登记机关办理结婚登记手续，即确立了夫妻关系。涉案房屋于1996年投资建设，系在刘某与王某婚姻关系存续期间所取得的财产，应为夫妻共同财产。刘某以刘某2与王某签订的房屋买卖协议侵犯其共同共有的财产权益为由，起诉要求确认该买卖协议无效，符合民事诉讼法第一百零八条第（一）项的规定，具备本案原告的诉讼主体资格。申请再审人刘某2诉称的原审认定刘某与王某是夫妻关系、涉案房屋是夫妻共同财产的理由缺乏证据证明，与事实不符，依法不能成立。
关于焦点二、根据本案查明的事实，结合刘某的诉讼请求，调整和规范本案诉争法律关系的主要法律规定有：《中华人民共和国物权法》第九十七条规定"处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外"。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题意见》第八十九条规定"在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿"。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释 (一)》第十七条第二款规定"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"。根据上述规定，共同共有财产采取"一致决"的处分原则，部分共有人未经全体共有人同意不得擅自处分共同共有财产，否则处分行为应属无效；但是部分共有人处分共有财产往往涉及到第三人利益保护问题，考虑到为了保障交易秩序的安定性，同时又规定了例外情况，意即处分行为无效是原则、有效是例外。据此分析，在考证是否属于例外情形时，应当着重考察确定受让人是否善意、有偿地取得财产，其是否有理由相信这一处分共同共有财产属于共有人共同意思的表示，以正确认定处分行为的效力。
具体本案而言，涉案房屋系刘某与王某的夫妻共同财产，刘某以刘某2与王某签订的房屋买卖协议侵犯其合法权益为由要求确认无效，刘某2以其作为善意第三人有偿地取得房屋进行抗辩。为正确认定房屋买卖协议的效力，应当根据案件事实，结合夫妻双方是否对转让房屋的情况明知、刘某2是否为善意、刘某2是否支付了合理对价、房屋转让是否可能损害他人合法权益等因素综合进行分析。对此，经审查认为：
第一、现有在案证据不足以证明刘某知道房屋转让的情况，无法确定刘某2有理由相信转让房屋是刘某夫妻的共同意思表示。涉案房屋系刘某与王某婚姻关系存续期间共同投资取得的夫妻共有财产，夫妻作为共同共有人，对共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。申请人刘某2自2003年起即开始租赁涉案房屋经商使用，对上述情况应当是知道的，亦应当知道转让共同财产属于非因日常生活需要对重大财产做出处分决定，需要经得刘某的同意。况且，刘某2的妻子执笔起草了房屋买卖协议，说明刘某2家庭人员具备一定的法律专业基础，理应知道转让夫妻共同财产需要夫妻双方一致同意。但是，根据刘某2在原审庭审时的陈述，刘某在协议签订、"支付价款"时均未在场，也未参与过协商过程，更没有直接征求询问过刘某的意见，刘某2并称协议签订时没有中间人，签订后也没有通知房屋占用范围内的土地所有权人李村镇水管所。据此，依据现有在案证据和查明的情况，无法确定刘某对房屋转让情况是知情的，无法确定刘某2有理由相信王某在协议上签字能够代表其夫妻双方共同的意思表示。
第二，现有在案证据不足以证实刘某2支付了合同约定的房屋转让价款，即支付合理对价后有偿地取得财产。刘某2称已经付清了价款，但原审被告王某称根本没有卖过房屋、更没有收到刘某2支付的房屋价款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定"对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任"，刘某2对此负有举证责任。如第一个观点的论述，刘某2家庭人员具备一定的法律专业基础，假使将房款支付给王某，理应要求其出具收款单据。但是，刘某2自原审至本院再审期间一直没有提供王某出具的收款收据等书面性证据，仅仅提供了刘广兴、周子宪两位证人证言拟证明付款的情况，经仔细审查上述两位证人的证言内容，该两位证人在庭审被数次询问时均称没有亲眼看见刘某2将钱付给王某，况且其对房屋价款数额、当时刘某2妻子是否在场等关键性问题的陈述相互矛盾，故依法不能确定其证据效力。况且，依据刘某2在原审期间的陈述，是签订完协议后就一次性付清房款的，但是双方签字时只有王某、刘某2和刘某2妻子三人在场，付款时有王某、刘某2、刘某2妻子、刘广兴、周子宪五人在场，亦不合常理。据此，根据现有在案证据，遵照法官职业道德和日常生活经验，无法确信刘某2支付了房屋价款；如果刘某2提供新的充分证据，可以再行确定是否支付房屋价款。
第三，本案争议房屋是在李村镇进行小城镇开发时由刘某、王某夫妻共同投资所建的临街门面房，但是该房屋占有范围的土地并非归属该夫妻二人所有，而是由李村镇水管所提供的国有土地使用权。房屋转让的，其占有范围内的国有土地使用权应同时转让。根据双方当事人在原审时的陈述，签订协议没有告知李村镇水管所，没有办理相应的审批手续和房产过户登记手续，也没有缴纳土地使用权出让金。据此，本案房屋买卖协议亦存在违反有关规定的情况。
第四、关于能否确信刘某2是善意的问题。所谓善意，是指按一般人的经验和判断标准并结合受让人的专业知识，受让人在进行交易时被要求尽到足够的谨慎注意义务。善意或者恶意，是行为人从事民事活动时内心的一种主观心态，它不像客观存在的事物一样能够直接用证据证实，而需要法官根据在案证据和已经查明的案件事实，遵照法官职业道德和日常生活经验，进行判断进而形成内心确信。具体本案而言，如前三个理由的论述，刘某2在知道涉案房屋系刘某夫妻在李村镇水管所提供土地上建设所得共同财产的情况下，没有征询取得刘某的同意，也没有通知李村镇水管所，王某并称是刘某2以办理营业执照为名骗其所签买卖协议，现有在案证据又不能证实刘某2支付房款后有偿地取得财产，但却在原审诉讼期间与开发商签订了数倍于原售价款的拆迁补偿协议书。综合分析，无法形成刘某2是善意的内心确信，无法确信刘某2是善意第三人。
综上，从现有在案证据和双方当事人所举证据的证明力比较看，刘某2与王某签订的房屋买卖协议，没有取得共同共有人刘某的同意，且无法确信刘某2是善意第三人，原审认定该协议无效并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。刘某2的再审请求依法不能成立。

（七）、再审定案结论
山东省菏泽市中级人民法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，作出如下判决：维持山东省菏泽市中级人民法院（2011）菏民一终字第114号民事判决。

(八)、解说
司法实践中，因部分共有人未经全体共有人同意擅自处分共同共有财产引发的民事纠纷较为常见，如何认定该处分行为的效力是审判法官应当注意把握的问题。为此，应当着重审查：一、共同共有财产采取"一致决"的处分原则，部分共有人未经全体共有人同意不得擅自处分共同共有财产，否则处分行为应属无效，同时考虑到保护第三人利益和保障交易秩序安定性的现实需要，又规定了例外情况，意即处分行为无效是原则、有效是例外。在考证是否属于例外情形时，应当着重考察确定受让人是否善意、有偿地取得财产，是否有理由相信这一处分共同共有财产属于共有人共同意思的表示，以正确认定处分行为的效力。二、善意，是行为人从事民事活动时内心的一种善良的主观心态，它不像客观存在的事物一样能够直接用证据证实，需要法官根据在案证据和已经查明的案件事实，遵照法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，进行判断进而形成内心确信，同时在裁判文书中阐明自由心证的过程。三、在案件审理过程中需着重查明是协议中关于支付价款的约定，并注意查明价款数额、付款方式、收据和在场人等关键性细节，以综合分析认定买受人是否按照约定支付了合理价款。
（侯圣春）