（一）首部

1、判决书字号：北京市西城区人民法院（2012）西民初字第22048号民事判决书

2、案由：合同纠纷

3、诉讼双方
原告：刘某1
被告：刘某2
被告：刘某3

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：北京市西城区人民法院。
代理审判员：李云舒。

6．审结时间：2012年12月14日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2011年4月10日，刘某2、刘某1、刘某3三人协议约定将父亲刘德泉（已去世）名下房屋（北京市丰台区青塔秀园22号楼4单元403室）使用权变更到刘某1名下。刘某2、刘某3放弃该房屋使用权的继承权，由被告刘某1将该房产总房款的三分之二共计80万元整支付给原告刘某2作为放弃继承的补偿，约定于2011年12月30日将80万元钱款结清。2011年4月11日，原告刘某2按照协议约定帮助被告刘某1办理了房屋使用权变更手续，将该房屋使用权变更到被告刘某1名下，然而协议到期后，被告刘某1无故拒不履行协议，特起诉至贵院，恳请贵院查清事实，依法判令：1、被告刘某1返还原告房屋补偿款80万元，并支付2011年12月31日起至实际给付之日止按中国人民银行同期存款利率计算的利息。2、诉讼费由二被告承担。

2．被告辩称
被告刘某1辩称，协议的真实性认可，但是协议上写的是从使用权变成产权，现在涉案房屋还没有变成产权，物业公司也不给变产权了，使用权卖不了，变成产权才能卖，现在房子卖不了我也给不了原告钱。另外，2011年4月10日的协议已经无效了，因为这个协议写的是过户到刘某3的名下，但现在房子过户到我的名下了。我有股票押在原告手里，就是因为我的股票押在原告手里，所以才过户到我的名下。股票的本钱有76万，一直是我操作，后来原告给改了密码并给卖了，具体卖了多少钱我不清楚。但原告现在已经把我的股票卖了，我们的帐就清了。我不同意原告的诉讼请求。被告刘某3辩称，协议的真实性认可，但是这个协议是我在非常吵闹的情况下写的，字句都不通，也没有公证，都是口头约定，我认为应该作废，三个子女平均分配该房屋。不同意原告诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市西城区人民法院经公开审理查明：2011年4月10日，原告刘某2、被告刘某1、刘某3签订协议书一份，协议第一页第一段为：父刘德泉。第二段为：父刘德泉使用权变成产权，过户到刘某3身上，刘某2帮忙变成产权。产权刘德泉由子女三人继承（刘某3、刘某2、刘某1）继承。协议第一页第三段为：父刘德泉房产变卖现金，刘某3、刘某1自愿把2/3，80万元送刘某2，其它房屋的事情，刘某2不要介入（如房卖高或低），从前金额的事情不许再提，送刘某2的金额不许提起。协议第二页记载：房金额到2011年12月30日节（结）清。该协议除原、被告三人签字外，案外人刘志明、刘世强亦作为见证人签字。原、被告三人均认可上述协议中提及的房产为其父刘德泉生前承租的北京市丰台区大成里小区秀园22楼4单元403室。
2011年4月11日，原、被告三人向北京市大成房地产开发总公司、北京首成物业管理有限公司提交申请，申请内容为："北京市丰台区大成里小区秀园22号楼4单元403号原承租（人）刘德泉因病逝世。现将北京市丰台区大成里小区秀园22号楼4单元403号更名：儿子刘某1继续承租。经家庭协商无矛盾，提供资料属实，出现后果自负。保证按时交纳各种费用。"原、被告三人在该申请书上签字、捺印。2011年7月28日，刘某1（乙方、承租方）与北京市大成房地产开发总公司（甲方、出租方）签订《公有住宅租赁合同》，丰台区大成里秀园小区22楼4单元403号居室2间（总使用面积45.2平方米）自2011年7月16日起由刘某1承租，月租金137.86元。
另查，刘德泉及其妻刘桂娟生前生育子女三人，即本案原、被告三人，刘德泉、刘桂娟均已去世。
上述事实有下列证据证明：
1．协议书，该协议由三名当事人订立，且其上有三人的签字。协议第二段约定"产权刘德泉由子女三人继承（刘某3、刘某2、刘某1）继承"，由于刘德泉去世时仅享有涉案房屋的承租权，并非涉案房屋的产权人，涉案房屋并非刘德泉的遗产，故"产权刘德泉由子女三人继承"的约定无效。根据协议的上下文意，可以推知原、被告三人的真实意思表示为对涉案房屋承租权的重新分配，且该协议的其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故除"产权刘德泉由子女三人继承"之外的协议内容，合法有效。该协议约定"使用权变成产权"、"房产变卖现金"后，刘某3、刘某1把80万送刘某2，但目前涉案房屋尚未变成产权、亦未变卖现金，故刘某2要求被告给付80万元并支付利息的诉讼请求，无事实与法律依据。
2．申请，该申请留存在中立机构物业公司处，且其上有三名当事人签字，可以认定原被告双方协商一致，对协议中的变更至刘某3名下进行了变更，实际变更到了刘某1名下。
3．公有住宅租赁合同，证明涉案房屋由三名当事人的父亲承租。
4．派出所证明信，证明亲属关系情况，三名当事人是被继承人的子女，被继承人去世后，有权利进行承租权变更的协商。

（四）判案理由
北京市西城区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告三人于2011年4月10日签订的协议第二段约定"产权刘德泉由子女三人继承（刘某3、刘某2、刘某1）继承"，由于刘德泉去世时仅享有涉案房屋的承租权，并非涉案房屋的产权人，涉案房屋并非刘德泉的遗产，故"产权刘德泉由子女三人继承"的约定无效。根据协议的上下文意，可以推知原、被告三人的真实意思表示为对涉案房屋承租权的重新分配，且该协议的其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故除"产权刘德泉由子女三人继承"之外的协议内容，合法有效，本院予以确认。协议当事人协商一致，可以变更合同。2011年4月11日原、被告三人签字认可的申请中，明确约定将涉案房屋更名到刘某1名下，可视为原、被告三人协商一致后对2011年4月10日协议中涉案房屋更名到何人名下一项进行了变更。由于2011年4月10日协议其他部分并未作出变更，故该协议其他部分仍然有效，原、被告三人仍应遵照履行。由于该协议约定"使用权变成产权"、"房产变卖现金"后，刘某3、刘某1把80万送刘某2，但目前涉案房屋尚未变成产权、亦未变卖现金，故刘某2要求被告给付80万元并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。由于原、被告三人均认可涉案房屋更名到刘某1名下前由三人之父刘德泉承租，且综合考虑2011年4月10日的协议及2011年4月11日的申请，可以看出，涉案房屋的承租人虽已变更为刘某1，但原、被告三人均对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，刘某1仅为原、被告三人协商推举出的名义承租人。

（五）定案结论
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
驳回原告刘某2的全部诉讼请求。

（六）解说
合同法明确规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。部分无效的合同就是指有些合同条款虽然违反法律规定，但并不影响其他条款效力的合同。合同的部分无效可以是量上的部分无效，也可以是质上的部分无效。所谓量上的无效，是指某一合同条款中载明的数量超出国家规定的限制，超出的部分无效，未超出的部分有效，在一个合同条款中既有有效部分，也有无效部分，划分效力的标准是以量来确定的。比如土地出让合同中约定出让100亩，结果政府只批了70亩，那么就意味着只有70亩部分有效，而30亩部分无效。所谓质上的的无效，是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。无论是量上的无效还是质上的无效，均不当然构成整个合同的无效。国为《合同法》的立法意图是尽量使合同有效，通常这种无效条款具有有独立性和可分性，亦即独立于合同的其他有效部分并可与之分离。只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有实际意义，无法实现合同目的等撞墙死情况下，才能确认合同全部无效。如，土地使用权出让合同约定某公司受让100亩土地用于建厂，签约后政府仅仅批准了2亩，根本无法实现建厂计划，即应认定部分合同无效影响至其余部分的效力，从而认定全部合同无效。因为即使认定其他部分有效，合同目的也无法实现。 "合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。"这里应要注意以下两层意思：1．如果认定合同的某些条款无效，该部分内容与合同的其他内容相比较，应当是相对独立的，该部分与合同的其他部分具有可分性，也就是本条所说的，合同的无效部分不影响其他部分的效力。如果部分无效的条款与其他条款具有不可分性，或者当事人约定某合同条款为合同成立生效的必要条款，那么该合同的部分无效就会导致整个合同的无效，而不能确认该部分无效时，另一部分合同内容又保持其效力。 2．如果合同的目的是违法的，或者根据交易习惯或者诚实信用和公平原则，剩余部分的合同内容的效力对当事人已没有任何意义或者不公平合理的，合同应全部确认为无效。
在合同纠纷的案件中，有些案件存在着合同内容部分有效，部分无效的情况，还有些案件中存在着当事人协商一致变更合同的情况。在这些情况中，作为案件审理人员，应该把握住合同法及其解释的详细规定，对这些内容加以甄别，对其中符合法律法规规定的部分予以认定；对其中不符合法律法规规定，或违反法律法规的强制性规定的部分予以确认无效。在基本不偏离当事人意思表示的前提下，正确适用合同法及其解释的相关规定，是处理该类案件的关键。
本案中，当事人错将承租权认为继承权而加以分配，不符合相关法律法规的规定，因此该部分内容无效，但当事人对承租权变更的意思表示可以被推定为有效，其他包括补偿等内容，均为当事人的真实意思表示，应为有效，但其约定的条件尚未达成，故未支持原告的诉讼请求。
（刘昌龙）