一、 首部
（一）判决书字号
一审判决书：湖北省黄石市黄石港区人民法院（2012）鄂黄石港民二初字第00089号民事判决书。
（三）诉讼双方
原告占某。
委托代理人辛后安，湖北群力律师事务所律师。
被告涂某。
（五）审判机关和审判组织
一审法院：湖北省黄石市黄石港区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：田田；审判员：周雷刚；人民陪审员：王景萍。
（六）审结时间
一审审结时间：2012年12月6日。
二、一审情况
（一）一审诉辩主张
原告占某诉称：1997年4月4日，被告在占某2处购得住房一栋（座落于黄石市经济技术开发区X街道办事处锁前社区居民委员会锁后村X号，占地面积109.36平方米），后由于生活不便，2001年10月13日被告又将该房屋以6.3万元出售给原告，但未办理房屋过户手续。2011年4月18日，原告与被告又签订了一份《补充协议书》，约定被告在三个月内办理房屋过户手续，然而被告至今仍未办理。因此原告诉诸法院，请求：1、依法确认原、被告之间于2001年10月13日签订的《协议书》以及2011年4月18日签订的《补充协议书》合法有效； 2、判令被告为原告办理黄石市经济技术开发区X街道办事处锁前社区居委会锁后村X号、占地面积为109.36平方米的房屋的土地使用权证过户手续。
被告涂某辩称：原告诉称的情况属实，该房屋的集体土地建设用地使用证被告已经交付给原告，但是过户手续确实尚未办理。
（二）一审事实和证据
经审理查明，1997年4月4日，涂某与占某2签订了一份《房产买卖协议书》。协议约定，占某2将位于黄石市经济技术开发区X街道办事处锁前社区居委会锁后村的一栋两层砖混结构、占地面积为109.386平方米的房屋出售给涂某，总价值6万元。随后，涂某与占某2均按照约定履行了协议，占某2及其全家按期退出该房屋并将房屋钥匙及其土地使用权证一并交付给涂某。1997年10月30日，黄石市经济技术开发区规划土地局X管理所接受涂某的申请，将黄集建（1992）字第X号集体土地建设用地使用证过户登记备案，并将该证办理到涂某2名下。涂某购买该房屋后，由于生活不便，一直未在此居住。2001年10月13日，涂某以其儿子涂某2的名义与占某签订了一份《协议书》，协议约定，涂某将上述房屋以总价4.3万元（实际约定总价6.3万元）的价格卖给占某。协议签订后，占某按约支付了购房款并占有和使用该房屋。2008年12月10日，占某2的妻子刘某以"集体土地使用权不能向非农业人口转让、房屋产权过户登记的职权应属于房产局，黄石市国土资源局超越职权进行房屋变更登记的行为违反了土地管理部门的职权范围"为由，向黄石市下陆区人民法院提起行政诉讼，要求撤销土地部门违法的变更登记。2009年9月20日，该院作出（2009）下行初字第X号行政判决，"撤销黄集建（1992）字第X号集体土地建设用地使用证上的变更登记，恢复其原始登记"。2009年11月30日，刘某以涂某为被告、占某为第三人，向黄石市黄石港区人民法院提起诉讼，要求确认占某2与涂某于1997年4月4日签订的《房产买卖协议书》无效。2010年9月10日，黄石市黄石港区人民法院作出（2010）港石民初字第16号民事判决，"驳回刘某的诉讼请求"。宣判后，刘某不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。黄石市中级人民法院依法作出（2010）黄民开终字第70号民事判决，"驳回上诉，维持原判"。2011年4月18日，占某与涂某就房屋买卖事宜又签订了一份《补充协议书》，主要内容为：2001年10月13日协议书中的房屋出售方是涂某以其儿子涂某2名义进行的，实际为涂某本人的意思表示；本补充协议书签订后，涂某于三个月内办理房屋土地证过户手续，将土地证过户至占某名下，所发生的全部费用由占某自行承担。另查明，本案诉争房屋的集体土地建设用地使用证中的土地使用者仍登记为占某2。
上述事实有下列证据证明：
1、占某居民身份证复印件一份。该份证据材料证明原告主体适格。
2、（1）（2010）港石民初字第16号民事判决书一份；（2）（2010）黄民开终字第70号民事判决书一份。该组证据材料证明：占某2与涂某之间的房屋买卖行为合法有效；涂某以其儿子名义于2001年10月13日将房屋转卖给占某，占某在该房屋居住至今，并已将房屋进行了扩建、改造和装修。
3、（1）《协议书》一份；（2）《补充协议书》一份。该组证据材料证明原、被告之间2001年10月存在房屋买卖的事实，被告负有在三个月内办理土地证过户手续的义务，但被告至今尚未办理相关过户手续，存在违约行为。
4、集体土地建设用地使用证一份。该份证据材料证明原、被告双方买卖房屋的位置位于锁后村。
（三）一审判案理由
本院认为，原告占某与被告涂某于2001年10月13日签订的《协议书》以及2011年4月18日签订的《补充协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"。因此，被告涂某虽然至今尚未取得本案诉争房屋的所有权，但是并不影响其所签订的买卖合同的效力，上述《协议书》以及《补充协议书》应为合法有效。另外，鉴于被告涂某至今尚未取得本案诉争房屋的所有权，致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。因此，对于原告要求被告为其办理黄石市经济技术开发区X街道办事处锁前社区居委会锁后村X号、占地面积为109.36平方米的房屋的土地使用权证过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
（四）一审定案结论
一、原告占某与被告涂某于2001年10月13日签订的《协议书》以及2011年4月18日签订的《补充协议书》合法有效。
二、驳回原告占某的其他诉讼请求。
案件受理费1375元，由被告涂某负担。
三、解说
本案原告以原、被告自愿、平等地签订房屋买卖合同，但被告一直未办理房屋过户手续为由，请求法院依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效并判令被告为原告办理该房屋的土地使用权证过户手续。随着房价的步步攀升，房屋买卖合同纠纷的案件在司法实践中也日渐增多，这类案件一般都涉及房屋买卖合同的效力以及房屋所有权转移两方面，而本案亦是如此，但随着2012年7月1日《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）的正式施行，本案在法律适用上也将有不同的解读。
（一）对本案法律适用的理论解读。
《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。此条强调的是当事人之间订立的关于不动产物权的合同的效力，即不动产合同的有效性。《合同法》第51条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。此条强调的是无处分权人订立的合同是效力待定合同。《合同法》第132条：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。此条强调的是标的物必须是有权处分。罗马法学家萨维尼主张，在基于买卖契约而发生的物权交易中，包含有两个法律关系--债权行为和物权行为，也就是说，即使债权行为无效或者被撤销，也不当然导致已完成的不动产登记无效。即使物权行为还没有做出，也不影响债权行为的有效性。2012年7月1日起施行的《买卖合同解释》第3条之规定旨在依据《物权法》第15条关于物权变动与结果区分之精神，理顺《合同法》第51条与第132条之关系。该条款实际上是债权行为与物权行为上的分离。在买卖合同法律关系中，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。一方缔约时不具有所有权或处分权，不影响合同的效力。但能否发生物权变动，则取决于一方的嗣后状态，此过程中，物权变动处于效力待定状态。因此，相对方不能以一方缔约时无处分权或所有权来主张合同无效。《买卖合同解释》第3条之规定针对的主体是无权处分人及合同相对人，不包含原权利人，且并未也不能限制物权权利人的物权保护请求权。此条款主要是为了进一步保障买受人的利益。在该司法解释出台之前，对于无权处分的合同一直是适用《合同法》第51条，即此种合同属于效力待定合同。而该司法解释出台以后，对于出卖人没有取得所有权或处分权所签订的合同法律也认为是有效的，更好的保障了买受人的利益。在该司法解释出台之前，买受人只能选择等待权利人是否追认该合同或者撤销该合同，而像出卖人主张缔约过失责任，这种责任只赔偿基于信赖利益的损失。在该司法解释出台以后，法律赋予买受人更广泛的权利救济，既可以选择解除合同并要求出卖人承担缔约过失责任，也可以承认合同的效力并且向出卖人主张违约责任，该责任的救济对象为买受人的履行利益，往往履行利益的损失大于信赖利益的损失。法律赋予买受人该选择权，继而更加充分的保障买受人的利益。
（二）本案的法律适用。
在本案中，原告的诉讼请求也正是基于买卖合同在物权交易中涉及到的债权关系和物权关系，即房屋买卖合同的效力和房屋所有权转移。
针对本案要求确认原被告间的房屋买卖合同有效的诉讼请求，即关于买卖行为，法院依照《买卖合同解释》第3条第1款"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"之规定，依法确认了原被告间房屋买卖合同的效力，保障了买受人的权益，而不需要权利人的追加或者被告取得该房屋的所有权后才能确认房屋买卖合同的效力。并且，根据《买卖合同解释》第3条第2款之规定，买受人亦可向出卖人主张违约责任，不过本案中原告并未主张，在此不累述。
针对本案要求被告为原告办理诉争房屋的土地使用权证过户手续，即关于物权变动，法院依照《中华人民共和国合同法》第110条第（一）项之规定，由于该物权行为法律上不能履行，故法院驳回了原告的该项诉讼请求。在本案中，虽然原告在诉争房屋中实际居住了十多年，对房屋也进行了实际的添附，并且其与诉争房屋的原权利人亦在同一集体经济组织中，但因在原权利人与出卖人即本案被告的房屋买卖中，诉争房屋的产权仍然登记在原权利人名下，即便法院已经确认了原权利人与出卖人之间的房屋买卖合同的效力，但原权利人与出卖人至今未办理诉争房屋的所有权登记，故出卖人至今未取得诉争房屋的所有权，从而导致出卖人在与本案原告的房屋买卖行为中是无权处分，故在本案中，依照《买卖合同解释》第三条，原告亦只能主张确认房屋买卖合同的效力并要求被告承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第110条第（一）项，该物权行为法律上不能履行，物权行为被告无法做出，原被告签订的房屋买卖合同无法继续履行。
《买卖合同解释》第3条的规定实际上是债权行为与物权行为的分离。因此，在房屋买卖过程中，如何避免纠纷，完全实现房屋买卖合同的目的，这就要求买卖双方既要保证房屋买卖合同的效力，亦要查明房屋的权属并及时对房屋进行登记，从而实现房屋的所有权。
（余松泉）
【裁判要旨】《补充协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性禁止规定。被告虽然尚未取得房屋的所有权，但是并不影响其所签订的买卖合同的效力。但被告尚未取得房屋的所有权，致使房屋买卖合同无法继续履行。
