（一）判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2012）钦南民初字第287号判决书。
二审判决书：广西壮族自治区钦州市中级人民法院（2012）钦民一终字第113号判决书。

（二）案由
房屋租赁合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：蒋某。
一审委托代理人：张湘东，广西石峰律师事务所律师。
二审委托代理人：杨某，系原告蒋某的妻子。
一、二审委托代理人：颜济平，广西石峰律师事务所律师。
原告（被上诉人）：范某。
一审委托代理人：张湘东，广西石峰律师事务所律师。
一、二审委托代理人：颜济平，广西石峰律师事务所律师。
被告（上诉人）：龙某。
委托代理人：胡斌，广西海湾律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院。
独任审判员：黄文辉。
二审法院：广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：叶枝仁；审判员：文其谦；代理审判员：梁敏。

（六）审结时间
一审审结时间：2012年4月5日。
二审审结时间：2012年7月30日。

（一）一审诉辨主张
1．原告蒋某、范某诉称：
2011年5月15日，原告将一栋四铺面六层的商务楼（××街13号）出租给被告用于经营网吧。租期从2011年5月15日至2015年5月14日。合同约定了房屋租赁的用途、期限、租金及支付期限和方式、违约责任等。2011年11月，原告发现被告不按照约定的用途使用房屋，擅自转租给他人使用，并且不按时支付租金，多次出现违约情形。原告多次要求被告按照约定使用房屋，但被告不予理睬，也不同意解除合同、交还房屋。被告认为，双方签订的合同合法有效，被告违约，损害原告的合法权益，特提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》；被告清空并交还房屋、支付所欠租金6万元及利息、违约金12万元、返还转租房屋所得租金18000元。
2．被告龙某辩称：
一、被告与原屋主及现屋主（原告）分别签订的《房屋租赁合同》均合法有效，双方应切实履行。被告从2009年租房至今，第一、二层用于经营网吧，第三至六层用于对外出租经营管理，并无违约转租行为，不但原屋主知道，原告也知道，并且在签订合同时无异议，现要求解除合同没有事实和法律依据。二、因原告拒收租金，被告已向钦州市公证处提存租金6万元，已经履行合同义务，原告起诉请求支付租金及利息没有依据。原告既要求解除合同，又要收取6万元租金及利息，自相矛盾。三、被告无损失，要求原告支付12万元违约金和返还18000元租金无事实和法律依据。原告所依据的《房屋租赁合同》第十二条第二款约定是无效的，是违反合同法的条款。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。

（二）一审事实和证据
一审法院经公开审理查明：2009年4月11日，胡某与龙某签订《房屋租赁合同》，胡某将位于钦州市××街与×××大道交汇路口东北角一栋四铺面六层商务楼出租给龙某用于经营网吧，租期6年，从2009年5月15日至2015年5月14日止。期间，龙某将房屋一、二楼用于经营网吧，三至六楼出租给多人居住，胡某及屋主黄某对此未表示异议。2011年5月13日，原告与黄某签订《房地产买卖契约》，同年8月3日，原告取得房屋产权证书。原告与被告于2011年5月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告（甲方）将上述房屋出租给被告（乙方）用于经营网吧，租期四年，即从2011年5月15日至2015年5月14日。租金每年12万元，被告在签合同时交清第一年上半年租金6万元，以后以此类推。乙方要提前1个月将租金交给甲方（即上半年4月5日前，下半年10月15日前交租金），租赁期间，乙方不能另转租他人。合同还约定：合同签订后，乙方不得违反合同，否则甲方有权终止合同，收回房屋，不退还押金，乙方要支付租金二倍的赔偿金给甲方。合同签订后，被告将房屋的一、二层用于经营网吧，三至六层继续出租给他人居住收取租金。2011年11月15日，原告向被告发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，11月17日，被告作出《关于<解除（房屋租赁合同）通知书>的回复》，要求继续履行合同，并于10月31日将2011年11月15日至2012年5月15日的租金6万元提存至钦州市公证处。原告于2012年1月13日向一审法院提起诉讼。
上述事实有下列证据证明：
1．黄某的委托书，证明黄某2009年4月10日委托其儿子胡某全权代理关于××街13号房屋的事务。
2．2009年4月11日《房屋租赁合同》，证明胡某与龙某签订合同的事实。
3．龙某与他人签订的10份《租房协议》，证明龙某承租房屋后，自2009年开始将三楼以上房屋出租给他人居住。
4．胡某2012年2月9日出具的《说明》，证明龙某将三楼以上的房屋转租给他人居住，胡某从2009年开始就知道并且同意，胡某一直收龙某的租金，俩人从未因此发生过争议。
5．黄某分别与蒋某、范某于2011年5月13日签订的《房地产买卖契约》，证明黄某将钦州市××街13号东房屋的所有权转让给蒋某，将钦州市××街13号西房屋的所有权转让给范某。
6．2011年8月3日《房屋所有权证》、2011年10月11日《国有土地使用证》，证明蒋某、范某取得了转让房屋的所有权证和土地使用证。
7．2011年5月15日《房屋租赁合同》，证明蒋某、范某与龙某签订合同的事实。
8．2011年11月15日解除租赁合同的通知书，证明蒋某、范某于2011年11月15日通知龙某解除合同的事实。
9．龙某2011年11月17日的回复，证明龙某及时回复不同意解除合同。
10．公证处的材料，证明龙某于2011年10月31日将租金提存至钦州市公证处。

（三）一审判案理由
一审法院审理认为：一、原、被告于2011年5月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约履行。被告将部分房屋转租给他人居住收取租金，违反了合同第六条"租赁期间，乙方不能另转租他人"的约定。而根据合同第十二条"合同签订后，乙方不得违反合同，否则甲方有权终止合同，收回房屋"，原告请求解除合同，应予支持。被告抗辩主张，原屋主和原告都知道被告一直这样经营管理房屋，但原告签订合同时无异议，现要求解除合同无事实和法律依据。由于原告知道或应当知道被告存在转租行为后在六个月内提出了异议，对被告主张不予支持。二、原告请求被告支付租金6万元及利息，但被告已于2010年10月15日将2011年11月15日至2012年5月15日的租金6万元提存至钦州市公证处，所以不予支持。三、原告请求被告支付违约金12万元。因违约金是当事人违约后承担责任的形式之一，以补偿性为原则，实质上是损失赔偿的预定；而在本案中，原告并未由于被告的违约造成损失，所以对该请求不予支持。四、原告请求被告返还转租房屋所得租金18000元无法律和合同依据，不予支持。综上所述，原告的请求中合理部分予以支持，不合理部分不予支持。

（四）一审定案结论
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋某、范某于2011年5月15日与被告龙某签订的《房屋租赁合同书》；二、被告龙某于本判决发生法律效力后三十天内将所租赁的××街13号房屋交还原告使用；三、驳回原告蒋某、范某的其他诉讼请求。

上诉人龙某上诉称：一审判决认定上诉人违约转租，被上诉人在六个月内已提出异议，是错误的。上诉人与原屋主签订的前租赁合同，合法有效，在合同期限内不会因房屋所有权人变更而终止。原屋主出卖房屋给被上诉人后，被上诉人要求上诉人与其签订后租赁合同。前后两份合同房屋所有权人发生变更；后合同的租赁期限是前合同的剩余期限，租期上有连续性；除以上内容外，两份合同的其他条款一致。后合同是对前合同的再次确认，并不成立新的租赁关系。从2009年开始，上诉人一直将房屋一、二层用于经营网吧，三至六层出租给他人居住，原屋主知道并且从不提出异议。上诉人没有与原屋主解除前合同，前合同对新所有权人仍有约束力，前屋主不行使六个月异议权，被上诉人签订后合同时也知道上诉人的出租行为，不应再有异议权。上诉人的行为不是转租行为，仅是一种经营管理模式，整栋房屋一直由上诉人控制、管理。并且，上诉人出租的是部分房屋，一审判决解除全部租赁合同，明显不当。请求二审法院作出公正的判决。

被上诉人蒋某、范某辩称：上诉人与原屋主签订的合同合法有效。2011年5月15日变更房屋所有权后，被上诉人重新与上诉人签订租赁合同，是对双方的权利义务作出新约定，不是原租赁合同的延续。双方签订新合同后，上诉人必须履行。未经被上诉人同意，上诉人擅自转租房屋，已经构成违约。被上诉人根据合同的条款请求解除合同，依法有据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院维持。