（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：无锡市惠山区人民法院（2011）惠洛民初字第0487号民事判决书
二审判决书：无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第0433号民事判决书

2．案由：买卖合同纠纷

3．诉讼双方：
原告（被上诉人）：李某，女，回族，1984年11月26日出生，住所地无锡市惠山区。
被告（上诉人）：郑某，男，汉族，1980年11月16日出生，住址安徽省池州市青阳县，住所地无锡市惠山区。

4．审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：无锡市惠山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王臻；人民陪审员：梁倪、王蓉
二审法院：无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：潘志江；审判员：张红、陈丽芳。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年1月18日。
二审审结时间：2012年5月25日。

（二）一审诉辩主张

原告李某诉称：其与郑某于2010年10月17日签订了房屋买卖合同，李某出售房屋一套给郑某，合同总价为483000元。李某在合同签订后即清空了房屋，并已经办理房屋过户手续。郑某支付220000元后，余款263000元至今没有付清。故李某诉至法院，要求郑某支付余款263000元；且因为郑某怠于办理贷款，故认为其违约，应当同时赔偿该款自2010年12月20日起至宣判之日按照每天万分之三计算的利息作为违约金，另赔偿自2010年12月20日起至宣判之日，按照1500元/月计算的房租损失。

被告郑某辩称，其已经按约履行了房屋买卖合同，至今没有支付剩余款项的原因是商业贷款没有下发，这是政策原因导致，并非郑某违约，故不应承担违约责任。而李某已于2010年12月27日收到郑某交付的房屋首付款，根据合同约定，李某即应该将房屋交付郑某，但李某至今尚未交付，并拒收房款的尾款，应当认定系李某违约。故要求李某立即交付房屋，并承担逾期交房的违约责任，包括：1、按照合同第六条第六款之规定，支付郑某以房款总价×万分之三×天数（自2010年12月27日至本案宣判之日）计算的违约金；2、因为迟延交房，需支付郑某房屋使用费，按照1500元/月×12个月（自2010年12月27日至本案宣判之日）计算；3、因郑某租房费用每月3000元，高于李某的租房费用，故需补偿郑某租房费用的差价部分，按照（3000-1500）元/月×12个月（自2010年12月27日至本案宣判之日）计算；4、因李某在签订合同时，虚报房龄，谎称争议房屋已经买满5年，且以房屋证件在东北老家为由，致使郑某不能核实，给郑某造成经济损失，要求李某补偿郑某额外支付的交易税等相关费用17000元，以及房龄相差15年的房屋折旧费，按照每年6000元计算，两项共计107000元。上述违约金及损失请求判令在郑某未付的263000元房款中予以扣除。

（三）一审事实和证据
无锡市惠山区人民法院经审理查明，2010年10月17日李某与郑某在无锡市理想置业顾问有限公司（以下简称理想置业）签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：李某将座落于惠山区洛社镇菜场新村1号房1号202室的房屋出售给郑某，成交总价为483000元，房屋产权过户及配套设施过户的相关费用由郑某承担。关于付款，约定郑某于2010年10月17日交付定金20000元，于过户当日交付房款223000元，余款240000元郑某委托理想置业代办10年期商业贷款，贷款下发后3日内郑某交付李某，郑某按约交清"全款（首付款）" 后（此处为选择项目，但双方在合同中未作选择），双方按照理想置业要求在证件齐全3日内开始办理房屋的评估、贷款、过户手续。李某承诺于拿到全部房款日前腾空房屋，并将房屋（钥匙）交付于郑某，双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续即相关费用的交接事宜。双方又在合同最后补充约定：本来约定在过户当天付首付款，现又协商在郑某的购房贷款审批下来时付首付款，李某在收到首付款当日把房屋钥匙交给郑某，三方进行物业交接。根据理想置业的工作人员张亚方，也系李某与郑某签订买卖合同时的经办人作为本案的证人到庭陈述，"首付款"指的是双方在合同第四条中约定的第二笔付款即223000元。
同时查明，2010年10月17日签订合同当日，郑某支付给李某定金20000元；2010年12月27日郑某通过理想置业交给李某首付款200000元。2010年12月28日郑某通过无锡市惠山地方税务局代开二手房转让售房款发票，发票开具金额为346500元，郑某代为缴纳了营业税、个人所得税等五项税款共计7066.95元，纳税人名称开具为李某；同日，郑某在无锡市惠山区洛社房产管理所缴纳房屋所有权登记费190元。2010年12月30日郑某向无锡市地方税务局缴纳了契税10395元，纳税人名称开具为郑某和王凤英。2011年1月14日争议房屋经双方办理过户登记至郑某名下（共有人为王凤英）。双方至今未办理房屋钥匙交接手续及水、电、煤气、有线电视、物业管理等房屋附属项目的过户手续。
另查明，郑某与王凤英在2010年12月21日前即在中国邮政储蓄银行有限责任公司江苏省无锡市分行（以下简称邮储银行）办理了《个人购房借款及担保合同》，约定贷款150000元，用于购买争议房屋，贷款期限为2010年12月21日至2020年12月21日。但之后因房屋建造年代、双方就部分合同内容重新协商未达成一致等原因未取得贷款，郑某也未将余款263000元支付给李某。
上述事实有下列证据证明：
（1）李某提交的《房屋买卖合同》，证明双方买卖合同的约定内容。
（2）郑某提交的房款收条，证明其已经支付的房款。
（3）郑某提交的房产证，证明房屋已过户给郑某。
（4）郑某提交的房屋所有权登记费收据、售房款发票、营业税等五项税款的电子缴纳付款凭证、契税完税凭证、土地交易所交易服务费发票、中介服务费收据，证明郑某已经缴纳的各项税费。
（5）郑某提交的《个人购房借款及担保合同》，证明郑某曾经提交过贷款申请。
（6）郑某提交的理想置业及刘xx共同出具的证明、证人袁xx的证人证言，证明李某在看房时陈述房屋建造于90年代。
（7）郑某申请的张xx的证人证言，证明原被告签订合同的经过及郑某曾经申请办理按揭贷款的事实。
（8）郑某提交的租房协议，证明其租房支付租金。

（四）一审判案理由
本案有以下争议焦点：争议焦点一、原被告之间的买卖合同的效力。郑某陈述李某故意隐瞒房屋房龄和其持有房屋未满5年的事实，使得郑某存在重大误解，但该两项内容并未列入双方签订的合同项下，郑某也未能充分举证证明双方就此有过明确约定且李某对此存在故意虚构或隐瞒事实的情形，故不能认定构成重大误解。本案中的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，本院予以确认。争议焦点二、李某与郑某各自是否构成对方陈述的违约？按照双方最终约定，郑某应当在购房贷款审批下来时付首付款223000元，这与前面条款中约定的郑某交清"全款（首付款）"后再办理贷款和过户手续的约定相矛盾；而最终约定的李某应当在收到首付款当天把房屋钥匙交给郑某，也与前面条款中约定的李某承诺在拿到全部房款日前腾空房屋，并将该"房屋（钥匙）"交付于郑某的约定相矛盾。且该合同的约定使得双方的合同义务均以郑某取得房屋贷款为履行的条件，而因为双方及中介未在签订合同之前全面核实房屋的原始信息，导致郑某确实不能正常办理预计的贷款手续，之后双方重新协商部分合同内容又未达成一致，致使最终因郑某实际未取得贷款而无法成就履行条件，且合同又未约定此种情形下的履行方式及期限，故本院认为该买卖合同对于合同双方义务的履行期限均约定不明确，双方也均不构成对方所陈述的违约，对于双方要求对方承担违约责任的主张均不予支持。因本案中房屋已经过户给郑某，故郑某应当在合理期限内立即支付剩余房款263000元。但郑某抗辩中要求李某承担的税费中，其代李某缴纳的7066.95元营业税等税费，根据相关法律法规的规定，应当由销售不动产方即李某承担，故李某应当予以返还。即郑某还应支付李某255933.05元。李某也在合理期限内交付房屋钥匙并配合办理房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理等房屋附属设施的过户手续。

（五）一审定案结论
无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百五十九条、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
（1）郑某应向李某支付剩余房款263000元，扣除李某应当返还给郑某的垫付税款7066.95元，即郑某还应支付李某255933.05元，该款于本判决生效后10日内支付。
（2）李某于郑某付清上述款项后，立即向郑某交付争议房屋的钥匙，并配合郑某办理争议房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理等房屋附属设施的过户手续。
（3）驳回李某其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5245元，保全费1835元，合计7080元，由双方各半承担3540元。（该款己由李某预交，郑某负担的3540元于本判决生效后直接支付李某，本院不再退还。）

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人郑某（原审被告）因与被上诉人李某（原审原告）在二审中提出的诉辩主张与一审时提出的基本一致。

2．二审事实和证据
无锡市中院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
经无锡市中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，系真实意思表示，法院予以支持。

4．二审定案结论
经法院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：
（1）郑某向李某支付购买无锡市惠山区洛社镇菜场新村1号房1号202室房屋的剩余房款240000元，该款于2012年5月25日一次性付清(已履行完毕)。
（2）一审案件受理费5245元、保全费1835元，合计7080元，由郑某、李某各半负担3540元(上述款项由李某预交，郑某应负担的3540元已向李某付清)；二审案件受理费5245元减半收取2625.5元，由上诉人郑某负担。
（3）双方就本案再无其他纠葛。
（4）本调解协议自双方当事人或特别授权代理人签字后即发生法律效力。
上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。当事人拒绝签收本民事调解书的，不影响上述调解协议的效力。

（七）解说
本案系典型的二手房交易中产生的纠纷，二手房买卖合同易出现条款约定不明，原因如下：
1．合同的订立和履行中大多涉及居间人及其工作人员，买卖双方系在居间人的促成下订立合同，居间人作为相关法律法规政策的信息优势方及传递者，重心却只在于急于成立合同，往往发生故意隐瞒不利于交易成功的因素，采取回避该类因素进入合同的方式促成交易，怀着并不一定将会产生纠纷的侥幸心理，为得到双方认可将双方意见均笼统填入合同，导致买卖双方在产生争议时合同中前后矛盾。
2．合同需要涉及的内容繁多，包括房屋信息及项目众多的附属物品详情、房屋价款计算及支付时间支付方式、按揭贷款的办理时间与价款支付的关系、办理房屋及土地使用权过户的时间确定、其他物品的交付时间及方式、相关物业的户名变更等等，故多采用居间人提供的格式合同，但各类格式合同条款设置优劣不等，印制条款和双方补充内容产生冲突的情况很容易发生。
3．合同履行中的房屋过户、按揭贷款等均可能涉及房管部门、土地管理部门及银行的工作程序，合同订立时期限无法确定。且近年涉及限购等政策调整频繁，可能涉及情势变更，导致了合同履行时间的不确定性。
在审理此类案件时，应当按照合同整体分析，了解清楚相关的行政部门及金融机构的程序，充分理解现有购房及限购政策，基于上述基础梳理好约定的履行流程，对履行的方式和期限做出最合理的推断和解释。在确实双方约定不明时，按照《中华人民共和国合同法》第六十条和第六十二条的规定，做好当事人的释法工作，给予合法且最为合理的认定。
（王臻）