（一）首部
1.判决书字号：
一审判决书：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院（2012）新民初字第0218号判决书。
二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第0619号判决书。
3、诉讼双方：原告（被上诉人）：吴某，男，1953年3月25日出生，汉族，住江阴市。
委托代理人马一鸿、周海刚，江苏神阙律师事务所律师。
被告（上诉人）：无锡深港国际服务外包产业发展有限公司（以下简称深港公司），住所地无锡市新区坊前坊通路西侧。
法定代表人陈志列，该公司董事长。
委托代理人费文滔、孙敏，江苏英特东华律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
独任审判员：任璐
二审法院：江苏省无锡市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：薛崴；审判员：潘晓峰、杜伟建。
6、审结时间
一审审结时间：2010年4月16日。
二审审结时间：2012年8月20日。
（二）一审诉辩主张
1、原告及其委托代理人诉称
吴某与深港公司订立商品房认购书后缴纳了房屋预付款52万元，后因双方在订立正式商品房买卖合同时深港公司未能将其承诺的花园在合同中明确归其使用，所以双方没有签订正式的房屋买卖合同。其要求深港公司归还预付房款遭到深港公司的拒绝，形成诉讼。现要求判令被告立即向原告退还预付款人民币52万元。
为证明其主张，原告提交如下证据：
1、付款收据、支付凭证各1份，以证明吴某支付给深港公司的52万元，深港公司出具的收款收据中注明的收款事由是"订金"。
2、所购房屋户型鉴赏介绍、销售人员名片各1份，以证明深港公司销售人员在向吴某推销房屋时承诺买整层房屋送花园的事实。
3、原告代理人向原售楼人员庄某所作的调查笔录1份，用以证明深港公司当时销售房屋时将购买整层房产的客户可以享有约300平方米空中花园使用权承诺作为卖点的事实。
被告深港公司对原告吴某提交的上述证据发表如下质证意见：1、对吴某提供的收款收据、支付凭证以及所购房屋户型鉴赏介绍的真实性予以认可。但对收款收据收款事由是"订金"的事实不予认可，认为这是深港公司工作人员出现的笔误。2、对吴某提供的所购房屋户型鉴赏介绍中另外注明的内容是不是其销售人员王某所写不能确定，但其承认销售人员确实向吴某承诺过花园赠送的事实。3、对原告代理人所做的调查笔录不予认可，认为笔录中没有对庄某身份情况的记载，且证人需要出庭作证，所以对调查笔录的真实性不予认可。
2、被告的答辩及其委托代理人的辩护意见
被告深港公司辩称，正式的房屋买卖合同没有订立的原因是吴某要求他们为花园办理产权证书造成的，这是吴某自己的原因造成的违约，深港公司不应退还收取的定金。要求驳回吴某的诉讼请求。
为证明其主张，被告提交如下证据：
1、商品房预（销）售许可证复印件1份，以证明深港公司出售的房屋获得销售许可的资质。
2、"新经济财富增值计划"申请书回执1份，以证明吴某参加优惠售房缴纳10万元整层意向金的事实。
3、房屋认购单1份，以证明双方约定定金为52万元，签约时间是2011年10月10前，所购房屋是1801-1826共26套，并约定了房屋总价。同时约定不在2011年10月10日之前签订购房协议，深港公司有权不予退还定金，也可以将房屋另行销售。
4、违约告知函及邮寄凭证各1份，以证明其已经于2011年10月14日向吴某告知认购单失效，定金不予退还的事实。
5、补充条款1份，证明吴某女儿吴妍曾代表吴某在2011年10月20日到深港公司洽谈花园的事宜，由于吴某的原因导致2011年10月20日仍没有订立商品房买卖合同。
原告吴某对被告深港公司提交的上述证据发表如下质证意见：1、对深港公司提供的商品房预（销）售许可证、房屋认购单、违约告知函及邮寄凭证予以认可。2、对"新经济财富增值计划"申请书回执是否其本人签收不能确认；但对其2011年8月10日缴纳了10万元整层意向金的事实予以确认。3、对深港公司提供的补充条款证明目的不予认可，认为这是吴某女儿在认购单结束后为是否购买此房屋另行进行的磋商，反证双方没能达成一致意见的原因是深港公司提出为花园问题需要另行签订补充条款，而双方为此补充条款的订立在磋商过程中未能达成一致意见才导致商品房合同没有订立。
本院对双方当事人的举证作出如下认证：
原告吴某提供的证据1、2，因被告深港公司对其真实性、关联性不持异议，作为本案的定案证据予以认定。原告提供的证据3，因证人没有出庭接受对方当事人质询，本院对其调查笔录的真实性无法核实，故该证据本院不予认定。被告深港公司提供的证据1、3、4，因原告吴某对其真实性不持异议，本院予以认定。对于被告深港公司提供的证据2，因原告吴某的诉讼代理人无法确认，但对其2011年8月10日曾缴纳10万元整层意向金的事实予以认可，故对此证据的真实性本院予以认定。对于被告深港公司提供的证据5，系吴某女儿吴妍所签，且该补充协议中不是对吴某购买房屋的协商，与本案没有关联性，不能作为本案定案证据认定。
（三）一审事实和证据
无锡高新技术产业开发区人民法院经公开审理查明：2011年8月，深港公司经相关部门审批，取得了无锡市纺城大道西侧、东安路南侧深港都会广场一期创新广场及商业裙房的房屋预（销）售许可。2011年8月10日，吴某参加了深港公司举行的"新经济财富增值计划"活动，并缴纳了10万元的整层购房意向金。2011年9月1日，吴某与深港公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购上述房屋中的9幢1801-1826共26套房屋，建筑面积为1654.5平方米，认购总价为人民币1358万元，签订认购书时付定金人民币52万元。签署认购书后，购房人应在2011年10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。签约时支付首付款679万元（含定金），并在签约同时申请商业贷款679万元。......当日，吴某向深港公司支付了52万元（含吴某于2011年8月10日支付的整层意向金100000元），深港公司向吴某开具了收款事由为"订金"的收据。后因为双方在2011年10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。2011年的10月14日，深港公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，吴某所交定金52万元不予返还。深港公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。关于花园问题是如何协商的，双方说法不一。吴某认为是因为深港公司不同意在商品房买卖合同中明确承诺其对赠送的花园享有专属使用权问题造成的；深港公司认为是因为吴某要求将其承诺赠送的花园明确登记在房屋产权证书上造成的。但双方均其未能提供证据证明。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同2011年10月10日没能订立。
（四）一审判案理由
无锡高新技术产业开发区人民法院根据上述事实和证据认为：吴某与深港公司签订的认购书属于预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定。根据双方签订的认购书，吴某享有对选中房屋优先购买的权利，并负有在约定的时间与深港公司诚信磋商签订商品房买卖合同的义务，而深港公司享有收取定金的权利，负有在认购期内为吴某保留房屋，并不得再另行售于他人，即保证与吴某诚信磋商、签订认购房屋的商品房买卖合同的义务。双方缔结认购书后就负有在2011年10月10日前为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，就履行了认购书的义务。虽然深港公司出具收据上注明是收取的"订金"，但从认购书约定的付款内容应认定吴某支付的是"定金"。认购书中约定的定金也只是担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同。吴某签订认购书后按约支付了购房定金，同时与深港公司就即将签订的商品房买卖合同积极进行了磋商，如果双方在公平、诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。对花园问题如何协商，在双方均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定2011年10月10日未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。故出卖方深港公司应当返还买受方吴某已付的购房定金52万元。吴某的诉讼请求，本院予以支持。
（五）一审定案结论
无锡高新技术产业开发区人民法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，做出如下判决：
无锡深港国际服务外包产业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内返还吴某定金52万元。
（六）二审情况
1、二审诉辩主张
上诉人（原审被告）深港公司诉称：原审认定事实错误，双方并不存在签订买卖合同的客观障碍，未签订合同完全是因为吴某单方反悔，故应由吴某承担不利后果。请求二审法院撤销原判，依法驳回吴某的诉讼请求。
被上诉人（原审原告）吴某答辩称，在双方协商签订合同的过程中，上诉人拒绝将其承诺赠送花园的事项写入合同，致使双方商品房买卖合同未签订成功，不能归责于被上诉人。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
2、二审事实和证据
无锡市中级人民法院经公开审理查明：二审查明事实与一审相同，对原审法院审理查明的事实，二审法院予以确认。
3、二审判案理由
无锡市中级人民法院根据上述事实和证据认为：本案争议的焦点为：是否因吴某的原因导致双方未能成功签订商品房买卖合同？本案吴某与深港公司签订的认购书属于预约合同，一审中，双方当事人一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成正式的商品房买卖合同未能在约定的时间订立。对于未能签订合同的原因，吴某认为是因为深港公司不同意在商品房买卖合同中明确承诺其对赠送的花园享有专属使用权问题造成的；而深港公司认为是因为吴某要求将其承诺赠送的花园明确登记在房屋产权证书上造成的。双方均认可商品房买卖合同未能签订是由于双方对深港公司承诺的"赠送花园"含义的理解不一，故本院认定导致商品房买卖合同未能订立的原因系不可仅归责于吴某，而是双方的原因。对深港公司认为由于吴某单方反悔导致双方未能签订正式购房合同的上诉理由，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
4、二审定案结论
无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（-）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
（七）解说
本案双方签订的认购书性质属于预约合同，在预约合同订立后，双方当事人约定签订正式合同的期限。买受方在约定的期限内到出卖方处对有关买卖合同的细节进行进一步协商时，由于双方对于室外花园是约定的使用权还是产权的问题没能达成一致意见，而这点正是影响买受方做出购买商品房决定的重要因素，出卖方虽然承诺赠送，但这种赠送只是让买受方享有专属使用权，达不到买受方要求将赠送花园部分的面积登记产权的要求。这属于双方对"赠送花园"这个附加销售房屋的条件理解不一，定金也只是担保双方的诚信谈判义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则就不能适用。
（任璐）
【裁判要旨】预约合同订立后，双方当事人约定签订正式合同的期限。买受方在约定的期限内到出卖方处对有关买卖合同的细节进行进一步协商时，双方对"赠送花园"这个附加销售房屋的条件理解不一。定金也只是担保双方的诚信谈判义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则就不能适用。
