1、判决书字号
一审裁定书：北京市第二中级人民法院(2011)二中民初字第16190号民事裁定书。
二审裁定书：北京市高级人民法院（2012）高民终字第1240号民事裁定书。

2、案由：案外人执行异议纠纷。

3、诉讼双方
原告（上诉人）郭某。
被告（被上诉人）北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥东路8号院7号楼。
法定代表人刘某，董事长。
被告（被上诉人）广东粤财投资控股有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼。
法定代表人梁某，董事长。
被告（被上诉人）北京盛和发房地产开发有限公司，住所地北京市东城区史家胡同24号。
法定代表人杨某，总经理。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李馨；审判员：崔智瑜；代理审判员:周梦峰。
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杜莉红；审判员：王成；代理审判员：邹治。

6、审结时间
一审审结时间：2011年12月19日。
二审审结时间：2012年6月26日。

1、一审诉辩主张
原告郭某起诉称：1、我购买房屋及付清房款均早于北京城乡建设集团有限责任公司（以下简称城乡集团）和广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司），并已实际占有房屋多年。我于2001年12月20日向北京盛和发房地产开发有限公司（以下简称盛和发公司）购买了北京市朝阳区安慧东里X号院XX家园X号楼X-X1室，我与盛和发公司当日签订了《商品房买卖合同》，并向盛和发公司依约分期支付了全部购房款。2003年5月，我办理了入住手续，实际占有并使用该房至今，入住后，我如数缴纳物业管理费。（2011）二中执字第00801号裁定查明：城乡集团在2004年3月4日保全查封了我的房屋；另查广东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称广发行）于2004年6月1日保全查封了我的房屋；2003年9月15日广发行和盛和发公司办理了抵押物登记，我购买房屋和付清房款的时间均早于城乡集团、粤财公司办理查封和抵押的时间。因此，我不可能预料到购房后城乡集团和粤财公司的保全查封等措施。2、执行异议审查机构避重就轻，对我已交纳的证据未进行认定和表述。在执行异议之中我提交了5份票据，其中一份2003年5月18日物业单位向我收取入住费用的票据在（2011）二中执字第00801号裁定书中未提及，我认为遗漏了重要事实证据，以裁定形式驳回我要求解除查封的申请，显系事实不清、证据不足。基于上述事实，请求判令：1、解除对北京市朝阳区安慧东里X号院XX家园X号楼X-X1号房屋的查封措施；2、确认我为北京市朝阳区安慧东里X号院XX家园X号楼X-X1号房屋的业主；3、诉讼费用由被告负担。
被告城乡集团辩称：第一、二中院于2004年3月4日即保全查封了涉案房产，该房一直处于查封状态，查封期间不得转让，因此盛和发公司与购房业主签订的买卖合同是无效的。第二、异议人作为房屋买受人，没有尽到必要的注意义务，且该房的成交价格偏低，异议人并非善意第三人。第三、异议人提到的最高院的规定，是适用于买卖行为在前，查封行为在后的，但异议人的买卖行为发生在查封之后，不能适用最高院的司法解释。另外，盛和发公司与宋某等人之间的买卖合同纠纷案件的标的物与本案争议的标的物重合，我们有理由认为，这极有可能是盛和发公司虚构的虚假买卖合同关系，因此，异议人诉讼请求应予驳回。
被告粤财公司辩称：已有生效判决确认我公司就抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本案争议的标的物即为我公司享有抵押权的房屋，执行部门拍卖本案争议的房屋以实现我公司的债权，是生效判决确认的事实，案外人无权以执行异议之诉的方式否定生效判决的内容。且案外人郭某与盛和发公司签订买卖合同是在我公司抵押权成立后、亦在我公司查封后，依据法律规定，买卖合同应当是无效的，故请求驳回郭某的诉讼请求。
被告盛和发公司下落不明，经本院多方查找，均无法送达起诉书等材料，遂采取公告方式向其送达法律文书。

2、事实和证据
北京市第二中级人民法院经公开开庭审理查明：
盛和发公司系XX家园X号楼项目的开发商，在开发建设过程中，其向广东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称广发行）贷款，并将XX家园X号楼部分房产抵押给广发行作为借款担保。城乡集团系XX家园X号楼项目建筑商。
因盛和发公司欠付工程款，城乡集团于2004年初在本院起诉盛和发公司，诉讼中，城乡集团申请财产保全，2004年3月4日，本院根据城乡集团的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里X号院XX家园X号楼尚未销售的所有房产及土地。后本院于2004年7月做出（2004）二中民初字第623号民事判决书，判决主文为：一、盛和发公司于本判决生效后十日内给付城乡集团工程款人民币三千一百三十九万三千六百元；二、盛和发公司于本判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以三千一百三十九万三千六百元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。该判决已生效。
因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行亦于2004年初起诉盛和发公司。诉讼中，广发行提出财产保全申请，2004年6月1日，本院根据广发行的申请，保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里XX家园X号楼的60套房产（即抵押物）。2004年6月2日，本院做出（2004）二中民初字第4276号民事判决书，判决主文为：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于本判决生效后十日内向广发行偿付借款本金人民币一千七百四十八万元及利息（自二OO三年十二月二十一日起至二OO四年四月十七日止，按年利率百分之六点一零六五计算，按月结息，计收复利；自二OO四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于本判决生效后十日内向广发行偿付律师费人民币五十三万一千三百三十八元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。该判决亦已生效。
上述两份判决生效后，城乡集团及广发行均申请本院执行。后，广发行将债权转让给粤财公司。本院于2008年7月18日做出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定债权转让给粤财公司。
执行中，案外人郭某主张其已向盛和发公司购买北京市朝阳区安慧东里X号院XX家园X号楼X层X1号房屋（以下简称争议房屋），并已支付全部购房款，且实际入住，法院不应当再执行争议房屋。为证明其主张，其向法院提交了其与盛和发公司于2001年12月20日签订的《商品房买卖合同》、盛和发公司为其开具的购房款发票、其与北京盛东方物业管理有限公司所签《物业管理服务协议》、物业费交费收据、供暖费交费收据、其与北京盛东方物业管理有限公司所签《北京市居民供热采暖合同》等证据材料。
另查，本案争议房屋包含于盛和发公司抵押给广发行的抵押房产中，亦包含于本院（2004）二中民初字第4276号民事判决主文第四项广发行享有优先受偿权的房产中。该房产于2004年3月4日被本院查封。
上述事实有下列证据证明：
（1）北京市第二中级人民法院（2004）二中民初字第623号民事判决书；
（2）北京市第二中级人民法院（2004）二中民初字第4276号民事判决书；
（3）北京市第二中级人民法院（2008）二中执异字第829号民事裁定书；
（4）当事人陈述。

3、一审判案理由
北京市第二中级人民法院根据上述事实与证据认为：
当事人不服本院执行异议裁定书，可以依法主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依据上述规定，如果本案争议标的物系作为执行依据的生效法律文书中明确指向的执行标的物，案外人、当事人不能选择以提起执行异议之诉的方式保护权利，案外人应当依照审判监督程序主张权利。
就本案而言，生效法律文书已经认定广发行与盛和发公司之间签订的抵押合同有效，并且判决主文中明确写明广发行就包含本案争议房屋在内的抵押物享有优先受偿权。则本案争议房屋已由生效法律文书确定为特定的执行标的物，郭某如认为其为争议房屋的购买人，本院生效法律文书确认广发行就争议房屋享有优先受偿权有错误，应当依审判监督程序主张权利。

4、一审定案结论
北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：
驳回郭某的起诉。