1.判决书字号
一审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民初字第15683号
二审判决书：北京市高级人民法院（2012）高民终字第24号

2.案由：居间合同纠纷

3.诉讼双方
上诉人(原审原告)北京燕谷房地产开发公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平东路18号。
法定代表人周某，董事长。
上诉人（原审原告）北京天全咨询服务有限责任公司。法定代表人徐某，董事长。
被上诉人（原审被告）北京地杰昌盛置业投资有限公司，住所地北京市房山区韩村河镇韩村河山庄6号院1室。
法定代表人杜某，经理。
被上诉人（原审被告）北京韩建集团有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄。
法定代表人田某，董事长。
被上诉人（原审被告）北京韩建房地产开发有限公司（原北京韩建新鹿置业有限公司），住所地北京市房山区韩村河山庄。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:张洁芳；审判员：王真；人民陪审员：李岩
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杜莉红；代理审判员：王成、邹治。

6.审结时间
一审审结时间：2011年10月31日。
二审审结时间：2012年5月20日。

1.一审诉辩主张
2010年8月, 燕谷公司及天全公司起诉至原审法院称：2006年5月10日，地杰公司（原为北京地杰房地产开发有限责任公司）向燕谷公司和天全公司出具《委托承诺书》，载明："贵公司向我方推荐的本市西城区西直门外大街'华正大厦'项目，经研究，我方有意操作此项目，有关前期洽谈核实等工作均委托贵公司代为办理，若能以不高于9．35亿元人民币，与对方达成股权转让协议，我公司同意提供人民币叁仟万元（3000万元）作为咨询费交由贵公司包干使用，咨询费的付给时间在我公司与对方签署转让协议及付对方第一笔资金时一次付清。若不能签定股权转让和合作协议，此承诺书自动作废。"同时还出具了给华正大厦项目的股东北京兴地房地产经营公司（以下简称兴地公司）和北京华正房地产开发有限公司（以下简称华正公司）的《致函》，洽商谈判条件，交天全公司转交。为此，燕谷公司和天全公司做了大量的工作，促成了此笔交易。事后，华正大厦项目的股东兴地公司证明：一、2006年5月10日原地杰公司给我方出具的《致函》，是天全公司徐某先生在2006年5月12日交给我方的。二、2006年华正大厦转让项目的资料是我方提供给你们（指燕谷公司、天全公司）的，当时好多家帮我方引资，我方都是口头委托的。结果是经过你们的介绍和努力，促成了华正大夏项目的转让。于2006年6月16日我们与北京韩建集团在西外中仪大厦正式签定转让合同。三、事先我们向中介方明确两点：其一是鉴于出让方的实际情况，给不了中介费（我们可以帮你们与对方说一说）；其二是出让方有两个，有关事宜只对兴地公司就行了。四、关于转让价格：当时让你们（指燕谷公司、天全公司）对外报价人民币9．5亿元，保底价9．35亿元，当时合同成交价为9.4亿元，高于保底价。这与中介方无关，这是谈判双方协商而成的。五、按照合同的约定，首付款日期是2006年8月31日之前。当时韩建集团的代表人刘某成事后证明："一、2006年5月10日原地杰公司出具的《委托承诺书》和《致函》是我交给燕谷公司洪某的。地杰公司隶属韩建集团，我是代表韩建集团与对方洽谈华正大厦转让事宜的。三、2006年5月15日徐某先生陪我和老洪一起到出让方兴地公司见到王某总经理一起商谈此事，一直到转让协议签订，从头到尾我都参加了。这件事，是燕谷公司和天全公司促成的。四、据我所知，地杰公司因给韩建集团介绍成功华正大厦项目，田某已给地杰公司5000万元"。从2006年5月10日至6月16日一个月零五天的时间里，韩建集团又让其下属公司韩建新鹿置业有限公司（即此后的韩建房地产公司）与兴地公司和华正公司签定了转让合同，按理应该付给我方3000万元中介费的，地杰公司一再推拖，最后同意给付400万元，我方不同意，遂于2006年、2007年、2008年、2009年派人或致函不停地向地杰公司或其上级公司韩建集团催款。而地杰公司和其上级公司韩建集团拒不付款。我方无奈诉至法院。请法院依法判令地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司：1、支付3000万元中介费；2、支付2006年8月至2010年4月的利息7 405 245元；3、承担本案的诉讼费用。
地杰公司辩称：一、燕谷公司的营业执照已经被吊销，其不具备当事人资格，法院应当驳回其起诉。燕谷公司在取得委托书后，并没有履行其承诺的条件，不久后就失去诉讼主体资格。二、天全公司并没有实现承诺书中的条件，不应当获得相关报酬。三、两公司未向我公司提供任何服务，我公司不应当承担任何报酬。四、两公司伪造相关证据，要求我公司承担居间报酬没有任何依据。五、两公司曾起诉过一次，因证据不足而撤诉。六、我公司与韩建集团等都是独立的公司，不存在母子公司关系。请求驳回两公司的诉讼请求。
韩建集团辩称：关于燕谷公司的主体资格问题，与地杰公司的答辩一致。两公司向我公司索要三千万元中介费，没有任何理由。一、我公司获得华正大厦项目，与两公司无关。首先，两公司与我公司没有什么关系，其所提交的证据不能证明其主张。其次，我公司在诉讼前，根本就不知道两公司的存在，没有任何往来，没有收到两公司提供的任何资料。三、我公司与地杰公司是彼此独立的法人，不存在母子公司和隶属关系。四、关于华正项目，我方与地杰公司没有关系。两公司与地杰公司的授权书，与我公司没有关系。五、我公司再次申明，我公司根本就没有刘某成、梁某等人，与我公司没有关系。六、两公司以田某2在我公司任职，推断田某2的行为就代表我公司，没有任何法律依据。田某2与我公司法人代表田某是亲兄弟关系，但两人都有自己的公司，亲属关系与公司关系是不同的。如果仅是凭推断，请求法院不予支持。另外，田某2是韩建集团第二分公司的经理，但地杰公司与我公司没有关系。地杰公司从事的行为，没有我公司盖章，没有田某的授权，根本不能代表我公司。两公司以授权委托书为依据，该委托书没有我公司的盖章及田某的签字，对我公司没有效力。另外，以网上查证田某2是我公司的党委副书记，没有任何依据。此外，从合同法上来说，授权委托书根本够不成表见代理，地杰公司没有任何代表我公司的意思。两公司根本没有给我们做任何工作。请求驳回两公司的诉讼请求。
韩建房地产公司辩称：我公司没有委托两公司的任何工作人员为华正项目进行工作。我公司与地杰公司也没有任何隶属关系。地杰公司也没有为我公司做任何事情，我公司亦没有委托地杰公司。我方再次申明，我公司没有刘某成和梁某这两个人，不可能委托他俩做任何事。两公司推断田某2的行为与我公司有关系，没有任何依据。另外，华正项目部分股权转让到我公司，是我公司与出让人协商，没有任何中间人介入。两公司对我公司的诉讼请求早已超过诉讼时效，请求法院驳回两公司的诉讼请求。

2. 一审事实和证据
2006年5月10日，地杰公司向燕谷公司和天全公司出具《委托承诺书》，载明："贵公司向我方推荐的本市西城区西直门外大街'华正大厦'项目，经研究，我方有意操作此项目，有关前期洽谈核实等工作均委托贵公司代为办理，若能以不高于9．35亿元人民币，与对方达成股权转让协议，我公司同意提供人民币叁仟万元（3000万元）作为咨询费交由贵公司包干使用，咨询费的付给时间在我公司与对方签署转让协议及付对方第一笔资金时一次付清。若不能签定股权转让和合作协议，此承诺书自动作废。"同时地杰公司还出具了给华正大厦项目的股东兴地公司和华正公司的《致函》，内容为有关"华正大厦"的项目洽商谈判条件，交天全公司转交。
2006年6月16日，韩建集团下属公司韩建房地产公司与兴地公司和华正公司签定了项目转让合同。转让费为9.4亿元。该项目转让合同现已履行完毕。对此，燕谷公司和天全公司称因其做了大量的工作，促成了华正大厦项目转让合同的签订，认为地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司应按约定给付三千万元咨询费。地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司认为燕谷公司和天全公司并未对华正大厦项目转让提供任何服务，故不应给付两公司任何报酬。
原审庭审中，燕谷公司和天全公司为证明其在涉案项目转让中提供服务，提供盖有兴地公司公章的书面证明一份，内容为："一、2006年5月10日原地杰公司给我方出具的《致函》，是天全公司徐某先生在2006年5月12日交给我方的。二、2006年华正大厦转让项目的资料是我方提供给你们（指燕谷公司、天全公司）的，当时好多家帮我方引资，我方都是口头委托的。结果是经过你们的介绍和努力，促成了华正大厦项目的转让。于2006年6月16日我们与北京韩建集团在西外中仪大厦正式签定转让合同。三、事先我们向中介方明确两点：其一是鉴于出让方的实际情况，给不了中介费（我们可以帮你们与对方说一说）；其二是出让方有两个，有关事宜只对兴地公司就行了。四、关于转让价格：当时让你们（指燕谷公司、天全公司）对外报价人民币9．5亿元，保底价9．35亿元，当时合同成交价为9.4亿元，高于保底价。这与中介方无关，这是谈判双方协商而成的。五、按照合同的约定，首付款日期是2006年8月31日之前。"对此证据真实性地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司不予认可。二审中，燕谷公司和天全公司表示兴地公司有关负责人无法到庭作证。燕谷公司和天全公司另提交刘某成书面证明一份，内容为："2006年5月10日原地杰公司出具的《委托承诺书》、《致函》是我交给燕谷公司洪某的。地杰公司隶属韩建集团，我是代表韩建集团与对方洽谈华正大厦转让事宜的。2006年5月15日徐某先生陪我和老洪一起到出让方兴地公司见到王某总经理一起商谈此事，一直到转让协议签订，从头到尾我都参加了。这件事，是燕谷公司和天全公司促成的。据我所知，地杰公司因给韩建集团介绍成功华正大厦项目，田某已给地杰公司5000万元"。燕谷公司和天全公司称刘某成是地杰公司下属的北京丹阳房地产开发有限公司总经理，联系涉案项目时代表地杰公司。地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司均否认刘某成是其公司员工。

3.一审判案理由
原审法院经审理认为: 本案有两个争议焦点：一是燕谷公司、天全公司起诉地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司主体是否适格；二是燕谷公司、天全公司要求地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司给付咨询费三千万元是否有依据。首先，本案燕谷公司、天全公司起诉的主要依据是地杰公司向其出具的《委托承诺书》。该承诺书从合同的性质上看应当属于委托合同。从签订的主体上看，应当是燕谷公司、天全公司与地杰公司之间确立合同关系。因此，从合同相对性原理看，燕谷公司、天全公司起诉韩建集团、韩建房地产公司均不适格。虽然燕谷公司、天全公司提出了地杰公司的法定代表人与韩建集团的法定代表人是亲兄弟关系，但不能否认的事实是地杰公司、韩建集团与韩建房地产公司均是独立的法人。因此，燕谷公司、天全公司起诉韩建集团、韩建房地产公司依据不足，法院不能支持其对上述韩建集团、韩建房地产公司的诉讼主张。其次，地杰公司出具的承诺是要求燕谷公司、天全公司以9.35亿元促成华正大厦项目转让，地杰公司同意给付三千万元咨询费。但是：第一，收购华正大厦的并非是地杰公司；第二，燕谷公司、天全公司未能提供充分证据证明其如何为促成华正大厦项目转让提供了何种服务；第三，项目转让最终的价款是9.4亿元超出地杰公司承诺的条件。因此，燕谷公司、天全公司起诉地杰公司、韩建集团、韩建房地产公司索要三千万元缺乏事实依据。尽管燕谷公司、天全公司出具了一些关联证据，但均不能直接证明其索要三千万元咨询费的主张成立。综上，燕谷公司、天全公司的诉讼请求因缺乏事实与法律依据，法院不予支持。

4. 一审定案结论：原审法院判决驳回北京燕谷房地产开发公司及北京天全咨询服务有限责任公司的诉讼请求。