（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：北京市第二中级人民法院（2011）二中民初字第9206号民事判决。
二审判决书：北京市高级人民法院（2012）高民终字第671号民事判决。

2、案由：案外人执行异议之诉。

3、诉讼双方
原告（上诉人）曲某。
一审委托代理人石建荣。
一审委托代理人吴某。
二审委托代理人石建荣，黑龙江申度律师事务所律师。
被告（被上诉人）北京华达联行房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区工业开发区广通街甲25号。
法定代表人刘某，董事长。
委托代理人曲扬，北京市百瑞律师事务所律师。
被告（被上诉人）北京融金智强投资管理有限公司。
法定代表人刘某2，董事长。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王金龙；审判员：刁久豹；人民陪审员：贾晓东。
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张凯军；审判员：许雪梅、潘振东。

6、审结时间
一审审结时间：2011年12月20日。
二审审结时间：2012年7月20日。

（二）一审诉辩主张
曲某向一审法院起诉称：北京融金智强投资管理有限公司（以下简称融金智强公司）与哈尔滨时代亿强集团有限责任公司（以下简称时代亿强公司）的法定代表人同是刘某2。2007年融金智强公司开发建设的XX公馆是个烂尾楼，其法定代表人刘某2以时代亿强公司名义做职工内部认购，以每方平米8000元的价格，我认购了XX公馆304号房屋，并与时代亿强公司签订了《商品房职工内部认购书》（以下简称《认购书》），约定我所购房屋建筑面积75.67平方米，总价款605 360元，一次性付款，该楼盘公开销售时凭《认购书》到售楼处签订正式合同，房屋面积以实测为准，房款多退少补。《认购书》上加盖了时代亿强公司的公章及刘某2的名章，具备商品房合同的主内容，已具备商品房买卖合同的效力。2008年5月31日，XX公馆竣工。同日，经与刘某2协商，我与融金智强公司签订正式的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。刘某2还表示，双方内部协议购买的是期房，已交全部房款，所以不用再补交房款；由于XX公馆改造中物价和房价上涨，现我所购房屋的套内建筑面积实为53.59平方米，与原协议约定的75.67平方米的差价款他也不退给我；为配合房屋销售，合同按现售的价格签，我已以合同约定的其他形式于2008年5月31日前交清房款。
合同签订后，融金智强公司于2008年12月30日将房屋交付，我接收后居住至今。2010年11月，我得知北京华达联行房地产经纪有限公司（以下简称华达联行公司）申请查封了房屋，于是向法院提出案外人异议，被法院以执行裁定驳回。我认为该裁定错误，原因是：1、《认购书》与《预售合同》所购买的房屋在房屋坐落、房号、面积、单价、总价、出卖人等方面均不一致错误。其中，房屋坐落仅系表述问题，地址相同；房号由于融金智强公司编号方法中去掉3、4两号，房屋本身的楼层与位置并未变更，预售合同约定的也是3层506号；房屋面积在签《认购书》时并未确定，不能就此认定房屋不一致；出卖人不一致系因刘某2在哈尔滨与我签订的《认购书》，在该《认购书》上盖有刘某2的名章，刘某2同时是融金智强公司的法定代表人，所以融金智强公司对时代亿强公司代其售房一事是明知并认可的，所以才有凭内部协议签订正式合同的约定，并且该约定已实际履行，因刘某2在预售合同中有亲笔签名。2、时代亿强公司的收据虽不是正式发票，但在商业往来中先开发票后付款的行为较多，只有收到款项的收据才能真实的反映是否有交付钱款的行为，且收据中明确写明交的是北京的房款。刘某2对此事的明知与认可即是融金智强公司对此事是明知与认可。在《预售合同》第六条付款方式的约定中有一次性付款、分期付款、贷款等方式，而我的合同是以其他形式付款，表明在签预售合同时我已付清全款。故请求法院：确认北京市东城区XX街乙12号XX公馆住宅楼（公寓）3层506号房屋归我所有；停止对前述房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。
华达联行公司答辩称：本案审理的焦点在于曲某是否在法院查封之前缴纳了涉诉房屋的全部价款并实际占有房屋。本案中，曲某没有任何证据证明其缴纳了涉诉房屋的全部价款。曲某虽然提交了《认购书》及收款收据，但该《认购书》中涉及的房屋地址、面积、房号、价款、出售方与讼争房屋都不一致；收款收据的收款人也并非融金智强公司。《预售合同》应属无效。曲某提交的《预售合同》并未在管理部门登记备案和网签，根据相关规定，该合同应属无效；该《预售合同》是由融金智强公司与曲某签署的，该公司为逃避执行必然会提供对转移财产有利的证据。根据《入住协议》，曲某是在2009年2月21日才入住的。而法院对涉诉房屋查封的日期是2009年1月20日，所以曲某在法院查封前并未实际占有涉诉房屋。
融金智强公司未到庭参加答辩。

（三）一审事实和证据
一审法院经公开审理查明：2007年12月31日，曲某与时代亿强公司签订《认购书》，约定：曲某认购北京市东城区幸福中街路北侧XX公馆住宅楼（公寓）304号，建筑面积75.67平方米，单价每平方米8000元，总价605360元。2007年12月21日，曲某向时代亿强公司交纳了前述房款，该公司为其出具了收据。
2008年5月31日，曲某与融金智强公司签订编号为YXXXXX5的《预售合同》，约定：曲某购买北京市东城区XX街乙12号XX公馆住宅楼（公寓）3层506号房屋，套内建筑面积为53.59平方米，单价每平方米29290.74元，总价1569691元，曲某于2008年5月31日前向融金智强公司交纳该房屋预测房价款1569691元。2009年2月21日，曲某与北京市北宇物业服务公司签订《入住协议》并交纳房款价差1757元，融金智强公司为曲某出具了收据。曲某称其实际于2008年12月30日入住，入住协议为事后补签，但并未就此提交书面证据。
对于《预售合同》与《认购书》中所指向房屋是否同一问题，曲某称：《认购书》与《预售合同》指向的房屋在房屋坐落、房号、面积、单价、总价、出卖人等方面虽有不一致之处，但房屋指向相同，其中，房屋坐落及地址仅系合同表述方法不同；融金智强公司在编号时去掉了3、4两个房号，但房屋本身的楼层与位置并未变更，故304号成为了506号；房屋面积在签《认购书》时并未确定；刘某2同时是时代亿强公司及融金智强公司的法定代表人，所以融金智强公司对时代亿强公司代为售房一事是明知并认可的，所以才有凭内部协议签订预售合同，且该合同已实际履行。
对于房款交付问题，曲某称：时代亿强公司出具的收据虽不是正式发票，但在商业往来中先开发票后付款的行为较多，只有收到款项的收据才能真实的反映是否有交付钱款的行为，且收据中写明交北京的房款，刘某2对此事的明知与认可即是融金智强公司对此事是明知与认可；在《预售合同》第六条付款方式的约定中有一次性付款、分期付款、贷款等方式，而其签订的预售合同约定其他形式付款，表明在签预售合同前其已付清全款。
审理中，经曲某的申请，一审法院到涉诉房屋进行现场勘查，结论为：该小区楼层及房号编号中均无3、4两号，曲某实际居住使用了涉诉房屋。
对于曲某的上述意见及证据，华达联行公司均不予认可，并坚持认为其并未交纳全部房款及入住均不符合法律规定。对于法院的现场勘查结论，华达联行公司并无异议。
另查，华达联行公司与融金智强公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，一审法院于2009年1月20日在一审诉讼中保全查封了包括涉诉房屋在内的11套房屋。2010年7月，本院作出（2010）高民终字第565号民事终审判决，判决融金智强公司向华达联行公司退还定金并赔偿损失共计1520万元，并承担相应诉讼费用。因融金智强公司未按生效判决履行还款义务，2010年8月，一审法院出具（2010）二中执字第1285号执行裁定书及协助执行通知书，裁定执行上述生效判决并继续查封上述11套房屋。其中有王广中、曲某等六位业主向法院提起执行异议。对于曲某的异议，一审法院做出（2011）二中执异字第334号执行裁定书，裁定驳回曲某的异议请求。
在王广中与华达联行公司、融金智强公司案外人执行异议之诉一案审理中，融金智强公司参加诉讼并在庭审中述称：因其缺少相应手续，涉诉房屋所在小区尚未办理大产权证；涉诉房屋所在小区整体存在逾期交房情况。
一审法院认定上述事实，有《认购书》、《预售合同》、收据、《入住协议》、民事判决书、勘验笔录及当事人陈述等相关证据在案佐证。

（四）一审判案理由
一审法院根据上述事实和证据认为：曲某与融金智强公司间签订的《预售合同》合法有效，该合同使曲某与融金智强公司间形成债的法律关系。在合同履行中，双方未能完成标的物的权属转移手续，涉诉房屋的所有权尚未发生转移。曲某仅依据合同迳行主张确认其对涉诉房屋享有所有权，缺乏法律依据，法院对其该项诉讼请求不予支持。
曲某、时代亿强公司签订的《认购书》所认购房屋与曲某、融金智强公司签订《预售合同》所购买房屋虽在面积、单价、总价、出卖人等方面存在不一致之处，但根据现场勘查结论及收据等相关证据，可以确认两合同之标的系指同一房屋。关于该房屋价款的支付问题，曲某的付款凭证仅为收据，且并未按照预售合同约定交纳全部房款。曲某与融金智强公司在《预售合同》中的约定并不能作为曲某已向融金智强公司全部交纳房屋价款的依据。故曲某关于其已向融金智强公司支付全部购房款的主张不成立，曲某停止对涉诉房屋强制执行的诉讼请求，缺乏法律依据，法院亦不予支持。

（五）一审定案结论
一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，作出如下判决：
驳回曲某的诉讼请求。
案件受理费九千八百五十四元，由曲某负担（已交纳）。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
一审法院宣判后，曲某不服，上诉至二审法院，认为其已经全部支付购房款，且入住是在查封之前，请求撤销一审判决，支持其一审时所提诉讼请求。
华达联行公司表示同意一审判决。
融金智强公司未答辩。

2、二审事实和证据
二审法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
依查明的事实，曲某虽与融金智强公司签订的《预售合同》真实有效,但由于其是在涉诉房屋被原审法院查封后入住的,且涉诉房屋未办理所有权转移手续。不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形。曲某的上诉请求，缺乏依据，法院不予支持。一审判决认定事实及适用法律并无不妥，应予维持。

4、二审定案结论
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千八百五十四元，由曲某负担（已交纳）;二审案件受理费九千八百五十四元，由曲某负担（已交纳七十元，余款九千七百八十四元于本判决生效后七日内交纳）。

（七）解说
本案争议焦点在于在执行异议之诉案件审理中，如何适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定的问题。
《规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该规定是从我国实际国情出发，对无过错的财产买受人提供的特殊保护，符合上述规定三个要件的买受人享有一种特殊的债权，可以优先于其他普通金钱债权获得保护。在执行异议诉讼程序中，法院经审查符合条件的，应当判决停止对财产的执行。
以本案涉诉房屋为例，在适用该规定上应作如下理解：
1、案外人（第三人）与被执行人之间应当存在真实有效的房屋买卖关系，案外人在法院针对房屋的强制执行程序开始前，已经支付全部房屋价款。如果双方的房屋买卖合同由于存在无权代理、无权处分等违反法律效力性强制性规定的情形而被认定为无效，不适用该条规定的构成要件。并且，案外人虽然在法院查封之前签订房屋买卖合同，但明知或应当知道法院已经查封房屋仍然继续支付购房款或占有房屋的，也不符合前述规定。法院在判断双方是否存在真实有效的房屋买卖关系时，应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据予以综合判断。
2、判断“实际占有”房屋的标准是出卖人已将房屋交付给案外人（第三人），对于占有的形式，既可以直接占有房屋用于自己居住，也可以间接占有将房屋对外出租，但无论是何种形式的占有，都必须是合法占有，而不能是非法占有。
3、“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。
4、在举证责任分配上，案外人应当就其符合前述规定的构成要件承担举证责任。另外，被执行人也应当提交相应证据对上述事实予以证明。为防止案外人与被执行人恶意串通对抗申请执行人的情形发生，法院应当严格审查，综合上述证据予以认定。
综上，在适用上述规定时，对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、案外人是否已经支付全部价款并实际居住等事实，法院应当严格审查；在判断案外人是否存在过错时，法院不宜过于严苛；在利益冲突的权衡时，法院应当在依法审判的前提下，兼顾购房业主（案外人）的生存利益与银行、企业（申请执行人）之间的经营利益。
本案中，依据查明的事实，曲某虽与融金智强公司签订的《预售合同》真实有效,但由于其是在涉诉房屋被原审法院查封后入住的,且涉诉房屋未办理所有权转移手续。故而，不属于《规定》第十七条规定的应当解除查封的情形。因此，一、二审判决是正确的。
（汪明）