1.判决书字号
一审判决书：北京市第二中级人民法院(2010)二中民初字第10487号
二审判决书：北京市高级人民法院（2012）高民终字第860号

2.案由：项目转让合同纠纷

3.诉讼双方
上诉人（原审被告）万朋汇投资（集团）有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街128号。
法定代表人黄某，董事长。
被上诉人（原审原告）北京龙海通冠工贸有限公司，住所地北京市东城区安乐林路85号3、4层。
法定代表人姜某，董事长。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员: 审判长：崔智瑜、代理审判员：刘丽杰、汪　卉
二审法院：北京市高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杜莉红；代理审判员：王成、  邹治。

6.审结时间
一审审结时间：2011年12月20日。
二审审结时间：2012年5月14日。

1.一审诉辩主张
2010年4月，龙海通冠公司向原审法院起诉称：1992年，我公司经政府审批依法建设位于北京市崇文区（现东城区）永定门外大街128号的永外综合商业楼项目，且我公司已依法办理了项目立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续。1995年1月17日，北京市人民政府作出《关于对北京龙海实业总公司申请划拨崇文区永定门外大街沙子口国有土地使用权的批复》（京政房地字[1995]第05号），并于1995年1月12日向我公司核发了《北京市城镇建设用地批准书》。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条、第九条、第二十八条之规定，我公司依据政府的行政行为依法取得该规划用地使用权，且自行政行为生效时而产生物权效力，而不以物权登记为发生效力依据。故涉案土地使用权属于我公司所有，且我公司应为该地块划拨建设用地使用权的合法使用人。此外，2003年4月24日，我公司与北京市国土资源和房屋管理局依法签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，并交纳了全部土地出让金及相关费用，我公司以变更出让方式取得该涉案国有土地使用权。2003年4月16日，我公司与万朋汇公司就整体转让该项目签订了《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》，约定万朋汇公司向我公司支付项目转让费3600万元，并负责该项目前期拆迁、建楼工作中的遗留问题，以及承担该项目的全部债务。此外，合同约定如万朋汇公司未能按照合同期限付款，应按日万分之二点一支付违约金。2004年2月，双方向北京市国土资源和房屋管理局申请办理土地转让手续。2004年3月30日，北京市国土资源和房屋管理局向万朋汇公司核发了《国有土地使用证》。2002年9月5日，北京市第二中级人民法院将我公司所有的上述涉案土地及房产予以查封，2004年3月18日，法院继续查封永外综合商业楼的二层房产，对该楼的其他部分房产予以解除查封。2004年10月28日，北京市第二中级人民法院作出（2004）二中执字第543-3号民事裁定书，认定我公司作为永外综合商业楼的建设单位，享有该楼房产的所有权。在法院查封期间，我公司将该楼的二层房产转让给万朋汇公司的行为无效，其不能取得上述房产的所有权。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条等规定，我公司与万朋汇公司签订的《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》中有关转让该楼二层房产约定无效，因此该楼二层房产应属于我公司所有，且万朋汇公司因该合同取得的财产应当依法返还我公司，并向我公司支付实际使用期间的房屋使用费。此外，自转让合同签订后，万朋汇公司仅向我公司支付了转让费294.5万元，至今尚欠付我公司转让金（扣除二层无效部分房产转让金4 675 178.64元）本金10 086 621.36元。故万朋汇公司应向我公司支付所欠转让费本息并按照合同支付逾期付款违约金。现我公司起诉请求：1、确认我公司与万朋汇公司于2003年4月16日所签订的《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》中有关转让第二层部分房产（具体房号详见《万朋大厦二层未出售房号》，建筑面积2381.48平方米）及其分摊的国有土地使用权无效，并确认该房产及分摊土地归我公司所有；2、判令万朋汇公司向我公司支付项目转让款10 086 621.36元，并自应付款之日起至实际还款之日止支付贷款利息及按日向我公司支付万分之二点一的逾期付款违约金；3、如万朋汇公司逾期支付上述款项超过60日，请求确认我公司按照其所欠转让费本息及违约金数额除以4089.87元折合拥有北京市东城区（原崇文区）永定门外大街128号第一、三层以及地下一层未售的房产；4、判令万朋汇公司向我公司腾退并交付上述房产。
万朋汇公司辩称：一、《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》是经政府审批的，合法有效。2003年4月16日，我公司与龙海通冠公司签订《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》，此后北京市崇文区计委将该项目开发主体变更报北京市发展计划委员会和北京市建设委员会审批，2003年6月10日，北京市发展计划委员会和北京市建设委员会联合发函，同意永外综合商业楼项目的开发主体变更为我公司。至此，我公司正式成为永外综合商业楼项目的开发主体。因此我公司取得永外综合商业楼项目完全合法有效。并且需要特别指出，我公司与龙海通冠公司之间是项目转让，而不是房产转让，因此龙海通冠公司的主张无效诉讼请求没有事实依据。二、由于龙海通冠公司向我公司转让的项目存在严重瑕疵，致使我公司无法拥有整个项目。《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》签订前，龙海通冠公司向我公司承诺项目不存在查封、抵押等情况。合同签订后，龙海通冠公司又向我公司出具证明，书面承诺项目未被法院查封。但事实上永外综合商业楼项目存在巨大的瑕疵，由于龙海通冠公司自身债务问题致使永外综合商业楼二层一直处于查封状态，我公司无法为业主办理分户产权。由此可知，我公司从未真正获得永外综合商业楼二层产权，因此到目前为止龙海通冠公司还未完成项目转让的义务，我公司有理由不向其支付剩余转让款。也正是由于这一原因，从2006年底龙海通冠公司从未要求我公司支付项目转让款。三、龙海通冠公司的诉讼请求没有依据。由于其自身原因造成至今无法向我公司交付永外综合商业楼二层，其严重违反合同约定及其单方承诺。如上所述，龙海通冠公司与我公司进行的项目转让是经相关行政部门批准的，合法有效，龙海通冠公司要求其中部分转让无效毫无依据。双方进行的是项目转让而不是房产转让，项目不可能分层。如果龙海通冠公司认为土地使用权和房屋所有权有关二层的权利登记存在问题，应当通过行政诉讼主张，而不应通过项目转让合同纠纷的民事诉讼程序主张。四、龙海通冠公司的违约行为给我公司造成巨大损失。由于永外综合商业楼二层一直处于查封状态，造成业主纷纷起诉我公司要求办理分户产权并支付违约金。经原北京市崇文区人民法院调解与判决，我公司需向小业主支付巨额的违约金及滞纳金，这些损失都是由于龙海通冠公司违约行为造成的。由于永外综合商业楼二层无法出售，我公司需要自行承担二层除已售54户业主以外其他面积的养护工作，支付相应的物业费、维修费等，这些损失也应由龙海通冠公司承担。如果永外综合商业楼二层未被查封，我公司早能将其全部售出，收回前期投资，但因二层查封一直未解除致使我公司投资至今未能收回，损失同样无法估量。五、龙海通冠公司自2006年至2010年从未向我公司主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效。综上，我公司不同意其全部诉讼请求。

3.一审判案理由
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中证据显示，万朋汇公司与龙海通冠公司于2003年4月16日签订《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》，此后虽然经原北京市发展计划委员会和北京市建设委员会审批，其建设单位变更为万朋汇公司，但签约前永外综合商业楼已经被人民法院依法查封，之后虽然解除了部分查封但二层部分始终处于查封状态，且法院于2004年11月28日作出的（2004）二中执字第543-3号民事裁定书中已经认定查封期间龙海通冠公司向万朋汇公司转让该楼二层房产的行为无效。截止本案一审法庭辩论终结前，永外综合商业楼二层仍处于查封状态。故此，龙海通冠公司主张《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》中涉及转让二层目前未售出房产（建筑面积2381.48平方米）及其分摊的国有土地使用权无效的诉讼请求具有法律依据，对其该项诉讼请求应予支持。无效合同自始无效，依据无效合同取得的财产应予以返还，故该部分房产仍应归龙海通冠公司所有，万朋汇公司应腾退该部分房产并返还龙海通冠公司。同时，万朋汇公司没有义务就二层无效部分支付转让费用。依据《中华人民共和国土地管理法》之规定，土地使用权争议不属于人民法院民事诉讼审查范围，故本案中对龙海通冠公司主张二层部分房产分摊土地归其所有的诉讼请求不予审查，当事人应当通过合法途径主张权利。永外综合商业楼除二层始终被查封外，其余部分在双方签订《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》时虽然处于查封状态，但此后已解除查封，否定合同效力的因素已经消除，故此该部分合同应属有效。但在扣除二层无效部分的转让费用后，万朋汇公司已支付的金额仍不足其应当承担的转让费用，差额部分其应当继续承担给付责任，并应给付相应利息。因双方在发生争议后并未进行结算，相关事项始终处于未确定状态，故法院对万朋汇公司主张龙海通冠公司起诉已超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。双方对万朋汇公司已支付的转让费金额存在争议，法院将依据双方各自陈述以及举证情况综合认定万朋汇公司已支付的金额。同时，鉴于永外综合商业楼在签约前已经被查封，且二层始终处于查封状态，显然影响合同履行，故法院对龙海通冠公司要求万朋汇公司承担违约金的诉讼请求不予支持。双方签订的《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》中约定，如最后期限转让金不能付齐，龙海通冠公司将按照所差金额折合的比例拥有该商业大楼的面积，计算公式为所差金额除以4089.87元折合面积。该项约定不属于无效范围，故法院对龙海通冠公司该部分诉讼请求予以支持。

4.一审定案结论
原审法院判决：一、北京龙海通冠工贸有限公司与万朋汇投资（集团）有限公司于二ΟΟ三年四月十六日签订的《北京市崇文区永外沙子口综合商业楼项目转让合同书》中有关转让北京市东城区（原崇文区）永外大街沙子口128号第二层房产（扣除已向耿某某等五十四人出售的部分）无效，该部分房产归北京龙海通冠工贸有限公司所有；二、万朋汇投资（集团）有限公司于判决生效后三十日内给付北京龙海通冠工贸有限公司剩余转让款九百五十八万六千六百二十一元三角六分及利息（利息以上述款项为本金，自二ΟΟ六年一月一日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、万朋汇投资（集团）有限公司于判决生效后三十日内从北京市东城区（原崇文区）永外大街沙子口128号第二层房产（扣除已向耿某某等五十四人出售的部分）腾退并将上述房屋交付北京龙海通冠工贸有限公司；四、如果万朋汇投资（集团）有限公司未足额支付判决第二项所确认的款项逾期超过六十日，北京龙海通冠工贸有限公司可按照所差金额除以四千零八十九元八角七分折合拥有北京市东城区（原崇文区）永外大街沙子口128号第一层、第三层、地下一层未售的房产；五、驳回北京龙海通冠工贸有限公司其他诉讼请求。