一、首部

（一）判决书字号：柳州市鱼峰区人民法院（2012）鱼民初(一)字第1627号判决书

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告：陈某。
委托代理人：高开华，广西闻名律师事务所律师。
被告：庞某。
委托代理人：刘海峰，广西广正大律师事务所律师。
被告：韦某。
委托代理人：刘海峰，广西广正大律师事务所律师。

（四）审级：一审

（五）审判机关和审判组织
审判机关：柳州市鱼峰区人民法院
合议庭组成人员：审判长：韦厚望；人民陪审员：郑敏琳、朱渺

（六）审结时间：2012年12月20日。

二、诉辩主张

（一）原告诉称：
两被告系夫妻关系，2011年8月26日以较低的优惠价格向急用钱的原告购买了原告所有的座落于屏山大道××号××商厦1-3、1-4号商铺，商铺总价300万元。当时被告承诺立即付款，原告信以为真，便在收到部分商铺款120万元后的2011年9月份就把商铺过户给被告庞某，剩余商铺款180万元，被告不是说资金紧，就是说没有空，过几天再说等来搪塞原告拒不付款。原告为收回商铺款，曾无数次地向被告追款。后两被告于2011年9月14日向原告写了欠条，保证"余款壹佰捌拾万元正（￥1800000）在取得房产证后五个工作日内付清，否则双倍付"。但被告在取得房产证半年多后仍未给付180万元房款和98.5万元赔偿金（赔偿金仅付81.5万元）。综上所述，被告的行为是严重的违法侵权行为，给原告造成了惨重的经济损失，故诉至法院，请求判令：一、请求法院判令二被告立即支付欠原告商铺款2735000元（1800000元×2-715000元-100000元-50000元租金抵欠款）二、本案全部诉讼费用由二被告承担。

（二）被告庞某、韦某辩称：
被告愿意在合法合理前提下履行支付义务。被告实际拖欠180万元，扣减了已支付的81.5万元及后来原告承诺的税费分担额8万元及原告陈述的租金额，庭审中，原告称租金从2012年3月12日计算至9月，这与双方合同约定不相符，根据合同约定租金计算应当从2011年9月开始至2012年12月共计15个月，每月租金10000元，共计15万元租金。所以被告尚欠原告75.5万元。造成被告不能及时付款是因为原告故意设置障碍，在办理房产证之后，原告故意回避及中断与被告和中介人员的联系，客观上造成被告想履行付款义务但无法及时履行。原告在履行房屋买卖合同中存在违约行为，根据合同约定签订合同之后2011年9月起该门面租金由乙方即二被告接收，时至今日，二被告并没有获得该门面租金也未获取该门面的租赁情况及信息。原告在履行合同过程中挂失诉争房屋的房产证，并到房产局重新办理房产证，人为设置房屋买卖的障碍。办证过程中，由于过户税费过高，经中介人员协调，原告承诺同意分担8万元过户税费，该过户税费应当予以扣除。即使被告的行为构成违约，被告要求法院依法裁减少违约金的数额，双方约定在取得房产证后5个工作日内付清，否则双倍赔付，是双方对逾期违约金的约定，该约定明显超过原告的实际损失，因此，要求法院依法按照银行利息损失予以调整违约金数额。综上，原告诉请的数额缺乏事实和法律依据，被告愿意在合法合理情况下，立即支付剩余购房款。

三、事实和证据
柳州市鱼峰区人民法院经公开审理查明：二被告系夫妻关系。坐落于柳州市屏山大道××号××商厦1-3、1-4号商铺原属于原告所有。2011年8月26日，原告与被告韦某、柳州市天浩房地产经纪有限公司（以下简称天浩房产经纪公司）签订《房屋转让委托书》，约定：1、由天浩房产经纪公司作为中介方，被告韦某购买原告所有的柳州市屏山大道××号××商厦1-3、1-4号商铺（建筑面积：131.08平方米，房产证号：柳房权证字第1×××××0号），房屋总价款为人民币300万元；2、被告韦某需在合同签订当日支付购房定金人民币20万元；3、天浩房产经纪公司协助双方办理房产过户手续，房屋过户所有税费由被告韦某负担；4、服务费2万元由原告负担，于签订协议时支付给天浩房产经纪公司。5、原告应于收到全部房款后1个月向被告韦某移交该房，自2011年9月起，该门面租金由被告韦某接收。6、如一方违约，另一方有权终止合同，并有权要求对方赔偿违约金人民币20万元。协议签订后，被告韦某向原告支付了18万元，并代原告向天浩房产经纪公司支付服务费2万元，原告向被告韦某出具了《收条》，载明收到被告韦某支付购房定金20万元。2011年9月1日，被告韦某向原告支付购房款人民币100万元。2011年9月14日，二被告向原告出具《欠条》，承诺在取得房屋产权证后五个工作日内付清剩余180万元房款，否则双倍赔付。2011年11月2日，原告向房产管理部门申请，称其遗失柳州市屏山大道××号××商厦1-3、1-4号商铺房屋产权证，要求房产管理部门补发房屋产权证。2012年3月15日，原告与被告庞某签订两份《柳州市二手房买卖合同》，将上述两间商铺过户至被告庞某名下，被告庞某于同日领取了房屋所有权证。2012年2月29日、2012年3月1日、2012年4月1日，二被告共计向原告支付购房款81.5万元。2012年6月5日，被告庞某以上述两套商铺作为抵押，向柳州银行股份有限公司贷款合计人民币240万元。原告认为，二被告未能按照其书写的《欠条》履行支付购房款的承诺，应按约定承担违约责任，故向本院起诉，提出前述请求。
另查明，原告于2007年1月8日与案外人陈某1签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给陈某1，租赁期限为2003年1月15日至2014年1月15日；2007年1月15日至2009年1月15日每月租金6800元，2009年1月15日至2012年1月15日每月租金7500元，2012年1月15日至2014年1月15日租金另议。涉案商铺租金由原告收取至今。
上述事实有下列证据证明：
1、2011年9月14日二被告出具的《欠条》一份，证明二被告拖欠原告座落于屏山大道××号××商厦1-3、1-4号商铺购房款180万元的事实。
2、房产查档情况材料一套，证明被告在3月12日领取房产证，根据双方约定，被告应在5个工作日内将剩余房款支付给原告，上述证据证明二被告将商铺抵押贷款240万元，但分文未支付给原告。
3、《租赁合同》一份，证明诉争房屋的租金每月7500元。
4、2011年8月26日《房屋转让委托书》一份，证明双方系房屋买卖合同关系，由中介天浩房地产经纪有限公司提供中介服务，被告拖欠的是购房款。该合同最后一条约定，2011年9月起买卖房屋的租金由二被告接收，但至今原告并没有履行将租赁合同移交被告及告知承租方将租金支付给被告的义务，原告构成违约，违约状态持续至开庭之日。
5、交通银行个人转账回单、2011年8月26日收条各一份，证明二被告支付定金200000元。二被告转账18万元给原告并为原告支付2万元中介费，故原告出具20万元收条。
6、2011年9月1日收条一份，证明被告向原告支付100万元。
7、2012年2月29日柳州银行进账单一份，证明被告向原告支付21.5万元。
8、2012年3月1日中国农业银行取款业务回单一份，证明被告向原告支付50万元。
9、2012年3月3日收条一份，原告出具收条证实二被告共支付了71.5万元。
10、2012年4月1日中国农业银行取款业务回单各一份，证明被告支付原告10万元。
证据2-7证明被告共支付原告201.5万元。
11、个人房屋交易纳税审核表、销售不动产统一发票（编号：0××××××0）、中华人民共和国税收通用完税证各一份，证明被告交纳诉争房屋的税费363069元。
12、庭前二被告向本院申请调查取证，要求法院调取原告在房产办理过户前故意向房产管理部门申请挂失房产证并补领新证的有关材料，证明原告在履行房屋买卖合同过程中人为设置房屋买卖的障碍，存在违约行为。
13、证人杨某出庭作证称，其系天浩房产经纪公司员工，作为原、被告双方房屋买卖行为的中介方，协助双方办理房屋过户手续，二被告代原告向中介公司支付中介费2万元。并且在二被告支付房款120万元后，原告担心房产过户后二被告不支付剩余房款，故要求二被告书写下《欠条》，但书写《欠条》后当天因房产部门下班时间已到故无法办理房屋过户手续，《欠条》一直在原告手上，原告未交还给二被告。后因房屋过户税费过高，经中介公司协调，原告自愿承担8万元税费。在办理完房屋过户手续后，二被告因找不到原告而无法向原告支付剩余房款。中介公司对原告挂失原房产证补领新房产证的事实并不知情。且原、被告双方之间的房屋买卖行为并未完成，目前该房屋未办理土地证及房屋交付手续。

四、判案理由
柳州市鱼峰区人民法院经审查认为：综合原、被告庭审陈述及各自提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：一、原告与被告韦某、天浩房产经纪公司签订的《房屋转让委托书》是否合法有效？二、原、被告在房屋买卖过程中是否存在违约行为？三、二被告尚欠原告房款的数额及原告诉请的房款数额是否有合理依据？
对争议焦点一，本院认为，虽然被告庞某于2012年3月15日与原告签订了两份《柳州市二手房买卖合同》并且房屋登记在被告庞某名下，但在庭审中原、被告双方及证人杨某均认可在房屋买卖过程中按照《房屋转让委托书》约定的房屋价款、付款方式、交付时间、交付条件等进行交易，只是因为房屋登记在被告庞某名下因而才签订上述两份合同。且二被告系夫妻关系，在房屋买卖过程中及庭审过程中双方对此均未提出异议，故本院认为，《房屋转让委托书》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同，对原、被告双方均有法律约束力。
对争议焦点二，原、被告双方均认为对方在房屋交易过程中存在为违约行为，原告认为二被告没有按照《欠条》约定在取得房屋产权证后五个工作日内付清全部房款，已构成违约；二被告认为原告在交易过程中故意隐瞒二被告及中介公司到房产管理部门挂失房产证并补领新证，给双方交易制造障碍，且房屋至今没有办理移交手续，房租仍由原告收取，原告的行为明显违约。
本院认为，首先，根据庭审查明的事实，《欠条》确是二被告向原告出具，系二被告向原告做出何时支付购房款的承诺，亦是双方对《房屋转让委托书》中约定的购房款支付方式及违约责任条款的变更，对双方均具有约束力。二被告应按照其做出的承诺向原告支付剩余房款，现二被告未能按时付款，已构成违约。二被告辩称该《欠条》系受原告胁迫而出具，未能提供证据证明，本院对此不予采信。其次，虽然最后房屋过户至被告庞某名下，但原告在二被告向原告出具《欠条》后隐瞒二被告向房产管理部门申请挂失房产证并补领新房产证，在二被告做出付款承诺后原告的上述行为给双方交易造成一定障碍，亦违反了《民法通则》中关于民事交易活动的诚实信用原则，故本院认定原告在房屋买卖过程中存在违约行为。原告称挂失房产证补领新证系为防止二被告拒付剩余房款的善意自我保护行为，但依据《欠条》的约定，二被告支付剩余房款的时间为取得房产证后五个工作日内，且原告也未提供证据证明二被告在履行合同的过程中存在明显违约（即拒付房款），本案中也不存在需原告行使自助权的情形，故对原告的陈述意见，本院不予采信。
对争议焦点三，本院认为，1、根据庭审查明的事实，二被告共向原告支付购房款1995000元，并代原告向天浩房产经纪公司支付服务费20000元，合计人民币2015000元。《房屋转让委托书》约定自2011年9月起，涉案房屋的租金由被告韦某收取，每月租金7500元，故2011年9月至2012年12月（庭审辩论终结时）的租金共计120000元（7500元／月×16个月），房屋租金目前仍由原告收取，应在购房款中予以扣除。以上两项合计人民币2135000元，故二被告尚欠原告购房款865000元（3000000元-2135000元）。
2、原告要求二被告按照《欠条》约定履行双倍赔付的承诺，并认为双倍赔付并非违约责任，而是附生效条件的民事法律行为，因二被告的行为已符合生效条件，故二被告应按照生效的条件履行义务。对此，本院认为，附生效条件的民事法律行为，是指民事法律行为中所附条件成立时，该行为才发生法律效力；条件存在于所附着的民事法律行为的意思表示中，构成该意思表示的一部分。本案中，二被告书写的《欠条》，已存在一个基本事实，即二被告欠原告1800000元购房款未支付，二被告应当在取得产权证后五个工作日内支付。如逾期不支付，则双倍赔付。《欠条》的内容并不符合附生效条件的民事法律行为的构成要件，而是清楚明了的约定二被告逾期付款应承担的违约责任，故本院对原告的陈述意见不予采纳。二被告认为《欠条》约定的违约责任远远高于原告的损失，要求按照同期银行贷款利率计算违约金。如本院在争议焦点二的分析所述，原告在房屋交易过程中存在违约行为，可以适当降低二被告的违约责任，且二被告已支付大部分购房款，参照中国人民银行流动资金贷款利率的四倍，按二被告2012年3月20日前已支付房款767500元（715000元+7500元×7个月），尚欠购房款1032500元计算，适当上浮，本院酌情确定违约金的数额为人民币300000元，原告诉请超过部分，本院不予支持。

五、定案结论
柳州市鱼峰区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：
一、被告庞某、韦某应支付原告陈某购房款865000元，违约金300000元，合计人民币1165000元；
二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
案件受理费29080元，财产保全费5000元，合计人民币34080元（原告已预交），由原告陈某负担16000元，被告庞某、韦某负担18080元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

六、解说
房屋买卖合同案件中常见违约责任问题，也是审理此类案件中的疑难问题。对于违约责任，法律在《民法通则》第一百一十一条至第一百一十六条、《合同法》第七章"违约责任"及相关司法解释中作出了基本规定，这些规定都是规定违约方应向守约方承担责任的方式。因民事活动的种类繁多，合同类型数不胜数，所以违约的认定基本上属于当事人意思自治的范畴，即当事人在合同中可以自由约定出现何种情形属于违约，及承担何种违约责任。法院在审理合同案件中，判定是否属于违约，属于单方违约还是双方违约，既要从事实证据方面出发，也存在自由裁量的情形（如：双方存在过错的，过错程度大小、各自承担责任的比例等），因此对违约的认定是审理案件的关键点。责任的承担与当事人的权利义务相对应。从房屋买卖合同案件来看，明确双方当事人（买方和卖方）的权利义务是审理案件的基础：就出卖人而言，其享有的权利主要为要求买受人支付购房款，而应履行的义务主要为向买受人交付房屋，这里说的交付，并不仅仅是指转移房屋的占有（即交钥匙），还包括转移房屋所有权于买受人（即办理过户登记）；就买受人而言，其权利义务正好与出卖人相反，即要求交付房屋及支付购房款。其余的风险负担、瑕疵担保、附随义务等双方当事人均可以在买卖合同中自由约定。需强调的是，一切民事活动均需遵守诚实信用原则，这是民事交易活动的基础，即交易双方在诚实信用的基础上，在达成一致协议后，积极地促进交易的进行，直至交易完成。
就本案而言，存在几个关键点，一是二被告向原告出具了《欠条》，称在办理房屋产权证后五个工作日内向原告付清180万元购房款，否则双倍赔付，但二被告未能如约付款；二是原告没有按照买卖合同的约定将商铺交付给二被告，表现在没有将商铺的租金交由二被告收取，仍然由原告收取到庭审时；三是原告隐瞒二被告私自到房产管理部门办理产权证注销手续并申领新房产证，后被二被告发现，致使二被告对原告产生信任危机。因此，法院在审理后认为，原、被告均存在过错，根据《合同法》第一百二十条的规定，都应当承担违约责任。本案争议的焦点，在于《欠条》上约定的"双倍赔付"，法院认为《欠条》既然是二被告出具的，原告也同意接受，表明双方对买卖合同的违约责任条款进行了合意变更，一旦违约的情形出现，应按照变更后的违约责任条款承担违约责任。二被告没有按时履行支付购房款的义务，理应向原告支付违约金，但由于原告自身也存在过错，可以适当减轻二被告的违约责任，并且因为约定的违约金远高于原告的实际损失，根据《合同法》第一百一四十条第二款的规定，法院也可以适当减少违约金。综合以上考虑，在查清二被告实际支付的购房款数额、扣除原告收取的应归二被告所有的商铺租金数额后，明确二被告未支付的房款，按照银行贷款利率四倍计算违约金并考虑原告的预期损失，法院将违约金的数额定为30万元，是合理的。
综上所述，审理合同类案件，认定违约主体是关键，根据过错程度划分责任大小、承担责任比例，才能保证案件审理公平公正。本案宣判后，双方当事人服判息诉。
（韦厚望）