（一）首部

1. 判决书字号
一审判决书：山东省菏泽市中级人民法院（2012）菏民三重字第1号判决书。
二审判决书：山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第279号判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告、上诉人）：菏泽市电视广播器材厂（以下简称器材厂）。
法定代表人：李某1，该厂厂长。
委托代理人（一、二审）：于某，该厂厂长助理。
委托代理人（一、二审）：侯圣文，山东诚维律师事务所律师。
被告(反诉原告、被上诉人):山东明大电器有限公司（以下简称明大公司）。
法定代表人：樊某，该公司董事长。
委托代理人（一、二审）：付珉，菏泽牡丹北斗法律服务所法律工作者。
委托代理人（一、二审）：张岩，山东信法律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：山东省菏泽市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王雷；审判员：刘思静；代理审判员：潘宜英。
二审法院：山东省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张爱华；审判员：张豪、刘卫红。

6.审结时间
一审审结时间：2012年8月8日（经本院院长批准依法延长审限）。
二审审结时间：2012年12月3日。

（二）一审诉辩主张

1.原告器材厂诉称
原、被告于2008年4月20日签订《房地产买卖合同》一份，约定将原告所有的房屋、地面附着物及该房屋占用土地的使用权转让给被告，转让价款为1 280万元，其中房产及地面附着物转让款为680万元、土地使用权转让款为600万元。合同签订后，原告为被告办理了房产过户手续，被告仅支付房产及地面附着物转让款100万元，由于被告一再违约，致使该合同中土地转让手续一直未能办理。后该地块被菏泽市公安局征收，菏泽市公安局对被告进行了补偿。请求判令被告赔偿原告房产及地面附着物款580万元。如该合同应当解除，被告应按照合同约定的房产及地面附着物价值680万元扣除已支付的房地产款100万元，赔偿原告损失580万元。

2.被告明大公司辩称
原、被告签订《房地产买卖合同》及其相关协议后，双方虽然办理了房屋所有权过户手续，但原告并未将转让房屋及附着物和土地交付被告；双方所签订的房地产买卖合同及其他相关协议对土地和房屋的价款已做了变更，房屋及附着物转让价款由原680万元变更为100万元，该款被告已支付原告；菏泽市公安局支付被告的拆迁补偿款3 373 068.30元，并不是房屋及附属物的补偿款。请求驳回原告的诉讼请求。

3.被告明大公司反诉称
根据2009年10月17日，菏泽市住房保障和房产管理局发布的拆迁公告，原告转让的标的物已无法交付，双方签订的房地产买卖合同及相关协议无法继续履行，应当依法解除；在办理土地使用权过户过程中，被告代原告交纳了土地出让金509 647元，该款应予返还；原告应当根据2008年4月24日双方签订的《契约》第6条的规定赔偿因解除合同给被告造成的损失。请求判令：（1）解除双方所签订的《房地产买卖合同》及其他相关协议；（2）原告返还被告土地出让金509 647元；（3）原告支付被告赔偿金(违约金)213.76万元。

4.原告器材厂辩称
（1）土地转让未能办理，是由于被告屡次违约造成的，被告要求支付其违约金缺乏事实根据。土地出让金509 647元是原告交纳的，被告要求返还与事实不符。（2）被告要求解除合同没有法律依据。拆迁公告的发布并不属于法律规定的不可抗力。拆迁公告发布后，被告并没有将其不履行付款义务的情况告知原告。被告与菏泽市公安局签订拆迁房屋货币补偿协议，也表明被告在拆迁公告发布后仍然继续履行房产及地面附着物所有权人的职责。被告称原告不履行该合同无事实依据。请求驳回被告的反诉请求。

（三）一审事实和证据
山东省菏泽市中级人民法院经公开审理查明：2008年4月20日，原告器材厂与被告明大公司签订《房地产买卖合同》一份，合同主要内容：器材厂将坐落在菏泽市八一路东段菏泽市开发区公安局东邻的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给明大公司，该转让土地上有三层办公楼一栋、车间一座、二层楼房一栋、硬化地面70%，另有门岗房、变压器一座及铁塔一座、围墙、大门及风景树1 200余棵。房地产转让价款共计1 280万元，其中土地转让款600万元，地上全部附着物转让款680万元。合同签订后3日内，明大公司将50万元汇至器材厂账户，作为定金，待交付房款时抵作房地产转让款，剩余房地产转让款在合同生效的15日内，存于银行监管账户，并另行协议约定，待办理过户登记手续完毕，由明大公司将剩余款一次性划拨给器材厂。器材厂于2009年3月30日前腾出房屋，将生产设备和仓库一并搬出，明大公司查验后签订房屋交接书，器材厂将房屋钥匙交付给明大公司，为房屋转移占有的标志。合同签订生效之日起3日内，双方共同向房地产交易中心申请办理房地产过户登记手续。房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。房地产风险自该房地产权利转移之日起转移给明大公司。明大公司承诺在开发建设的楼盘中按照卖出楼房的市场价以优惠10%比例的价格在开盘前向器材厂出售住宅楼房两套、临街商铺五套，详细情况另行协定。双方订立的补充条款和补充协议及附件为合同不可分割的一部分，合同条款与补充条款不一致的，以补充条款为准。器材厂收到定金后，合同生效。
2008年4月10日，山东鸿福祥房地产开发有限公司交付器材厂定金50万元，器材厂出具收据一份。器材厂认可该50万元转为明大公司的定金。同日，器材厂的法定代表人李某1之子李某出具收到劳务费50万元的证明一份。
2008年4月24日，明大公司向菏泽市房产管理局申请办理房屋所有权转移登记，当日根据菏泽市房产管理局提供的契约格式签订《契约》一份，房地产价款与2008年4月20日的房地产买卖合同一致，《契约》第3条约定，器材厂于2009年4月30日前将涉案房地产正式交付给明大公司。第6条约定，如明大公司不能按期付清购房款，或器材厂不能按期交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。
2008年4月27日，菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司出具菏弘正房估字（2008）第A28086号房地产估价报告，对于涉案房地产在2008年4月25日这一时点的评估结论为：房地产价格总计3 700 279.58元，其中房产价格877 550.42元，土地价格2 822 729.16元。评估报告显示的委托方为器材厂，估价报告原件由明大公司持有。菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司法定代表人称该报告的委托资料找不到了，通常情况下委托人为房地产所有权人，该宗土地为工业用地，基准地价比住宅和商业用地的价值都低，该报告反映了该房地产在当时的真实价格。
2008年4月28日，明大公司交纳土地出让税、房产交易费、测绘费、房屋买卖税、登记费、评估费等共计138 940元。
2008年4月30日，涉案房产过户到明大公司名下。
2008年7月21日，器材厂与明大公司签订《土地转让付款合同》一份。该合同主要内容为：双方已签订土地转让合同并已生效，现签订付款合同如下：（1）明大公司在2008年9月6日前在银行设立专用账户存足土地转让余款1 230万元，否则，视为明大公司中止合同并有义务恢复土地转让合同前器材厂享有的房地产权利。（2）器材厂在没有确定明大公司账户存有1 230万元前，没有义务帮助办理土地转让手续。（3）......（6）明大公司同意补偿给器材厂人民币50万元，在办理土地转让前付清，器材厂不再追究明大公司的违约责任。该协议未实际履行。
后双方签订《附加协议》一份，无落款时间，姜海滨代表明大公司签字。协议主要内容为：（1）按照原合同约定，明大公司须将房地产及附着物的总价款存入双方同意的中国建设银行，除去预付金50万元，净存入额1 230万元。（2）待明大公司拿到地产过户后，明大公司将银行所存入的金额数目一次性划拨给器材厂账户。（3）经双方协商在原选购房让利的基础上，再让5%，共计让利15%给器材厂。办公楼使用权自2008年4月至2009年4月，器材厂为履行他方协议合同，其执行权仍归器材厂执行并使用。
2008年9月11日，李某出具收到地款50万元的证明一份。
2008年12月22日，李某出具收到房地款50万元的证明一份。同日，菏泽开发区财政局出具山东省非税收收款收据一份，缴款人显示为器材厂，缴款项目分别为土地出让金411 682元，国有土地收益基金25 482元，农业土地开发金72 483元，合计509 647元。收据原件由明大公司提交。明大公司为证明当天既支付了转让款50万元又代器材厂交纳了土地出让金等费用509 647元，提交了户名为刘某的存折及银行卡当天的账户明细。账户明细显示，存折当天转账支取30万元、现金支取299 947元，银行卡当天现金支取20万元。法院调取的存折2008年12月22日转账支取的30万元转入账户情况显示，该30万元转入了郑某的个人账户。
2008年12月22日，器材厂法定代表人李某1与明大公司的代表郑某签订《土地转让款交易协议》一份，主要内容为：郑某将明大公司购买器材厂土地款1 180万元存入建行菏泽牡丹支行，双方共同委托该银行监管，同意按以下方式支付款项：建行菏泽牡丹支行在2009年2月28日前，见证菏泽市八一路东段开发区公安局东邻土地一宗使用权过户到明大公司名下或菏泽市土地局出具的交易成功证明后3个工作日内将明大公司在建行帐户内资金1 180万元一次性划入李某1在建行指定账户，如2009年2月28日前土地过户不成功，本协议自动失效，双方可另行约定延续期限，并再向建行提交补充协议。同日，李某1、郑某与建行菏泽牡丹支行，签订了《交易资金托管协议》，郑某将1 180万元存入托管账户，并向建行菏泽牡丹支行交纳资金托管交易费3 540元。
2009年2月23日，李某代表器材厂出具承诺书一份，内容为："保证在土地转让完毕后租给修理厂的搬迁困难和补偿由我方承担，和原合同中签约的地面附着物一并同时交接"。
2009年2月26日，器材厂向菏泽市国土资源局发函，内容为："我厂转让给明大公司土地事宜，已将土地变更材料报送贵局，现因转让后土地转让款交付问题没有最后确定，我厂申请暂缓办理土地登记手续"。
2009年3月2日，明大公司取走托管账户内的1 180万元。此后双方未就托管账户内款项延续期限问题进行协商。
2009年9月13日，菏泽市国土资源局出具证明：明大公司在2008年12月24日申请变更登记，因该地块政府储备收回，于2009年3月14日退回登记档案。
2009年10月25日，菏泽市房产管理局发布拆迁公告，因建设市政府（反恐）应急中心和公安指挥中心，涉案土地被征收。
2010年5月9日，李某1收取刘某12010年上半年租金1万元。
2010年6月30日，菏泽市公安局与器材厂签订了《征收土地货币补偿协议书》一份，内容为：（1）菏泽市公安局征收器材厂位于八一路北侧土地一宗，面积7 710.90平方米，经双方共同协商，由菏泽市公安局补偿器材厂土地款、拆迁补助费、停产停业补助费、临时安置费等，共计6 511 800元。（2）在双方签订本协议的同时，器材厂将被征收的土地合法证件交给菏泽市公安局办理注销登记，菏泽市公安局开具补偿款支票交与器材厂；待器材厂腾空房屋搬离该地块，经菏泽市公安局验收合格后，由菏泽市公安局开具验收合格单，器材厂携带《验收合格单》、《拆迁证书》到市房产局办理相关领款手续。（3）......（4）该宗土地范围内的所有房产及地上附着物属明大公司所有，由菏泽市公安局对明大公司另行补偿。（5）......（6）本协议经双方签字盖章之日起生效。
2010年7月2日，菏泽市公安局审计处出具《关于支付山东明大电器有限公司利息及其他费用的审计报告》，审计结果为应支付明大公司利息及其他费用共计3 373 068.30元，包括：先期支付房地产款200万元，土地出让契税、房地产买卖契税138 940元，投入资金的利息800 507.14元，招待费、差旅费、房租费、生活费和账户管理费等54 019.30元，人员工资4.2万元，车辆折旧款17 089.36元，前述款项2009年8月17日至2010年7月2日的利息320 512.50元。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告提交的《房地产买卖合同》、《附加协议》、《土地转让付款合同》、《土地转让款交易协议》各一份；
2.原、被告提交的器材厂与菏泽市公安局签订的《征收土地货币补偿协议书》一份；
3.原告提交的涉案房产过户档案材料一份；
4.原告提交的菏泽市国土资源局出具的证明一份；
5.被告提交的器材厂向明大公司出具的承诺书一份；
6.被告提交的器材厂发给菏泽市国土资源局申请暂缓办理土地登记手续的函件一份；
7．被告提交的器材厂收取案外人刘某12010年上半年租金的收条一份；
8.被告提交的房屋拆迁公告一份；
9.被告提交的菏泽市公安局"关于支付明大公司利息及其他费用的审计报告"一份；
10.被告提交的菏弘正房估字（2008）第A28086号房地产估价报告一份；
11.被告提交的2008年4月10日器材厂收款50万元收据一份、李某于2008年4月10日、2008年9月11日、2008年12月22日分别收款50万元的证明各一份；
12.被告提交的原、被告2008年4月24日签订的《契约》一份；
13.被告提交的缴款人显示为器材厂、缴款项目包括土地出让金、国有土地收益基金、农业土地开发金共计509 647元的收据一份；
14.被告提交的账户名为刘某、存折及账户明细，账户明细各一份；
15.证人李某出庭作证证言：2008年12月22日收到房地款50万元的证明条是其出具的，是让被告预付50万元房地款，用来交纳土地出让金。
16.证人刘某出庭作证证言：自己在2008年4月20日至2009年6月份担任明大公司的现金会计，2008年12月22日自己曾与李某一起交纳土地出让金，但对于如何交纳、资金来源、2008年12月22日证明上的50万元与交纳土地出让金的509 647元是什么关系等具体情况，均记不清了。
17.菏泽市中级人民法院于2012年2月15日对菏泽市弘正房地产评估咨询事务所有限公司的法定代表人车业忠的调查笔录一份。
18.菏泽市中级人民法院调取的户名为刘某、存折的账户明细及该账户在2008年12月22日转账支取30万元转入的账户的情况，户名为刘某、银行卡账户明细。

（四）一审判案理由
菏泽市中级人民法院经审理认为：
本案争议的焦点有四个：一是涉案合同应否解除；二是器材厂要求明大公司赔偿580万元应否支持；三是明大公司要求器材厂赔偿213.76万元应否支持；四是器材厂应否返还明大公司涉案土地的土地出让金、国有土地收益基金、农业土地开发金共计509 647元。
关于第一个焦点：涉案合同应否解除。
器材厂与明大公司签订的《房地产买卖合同》及其补充协议，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，涉案房屋的所有权于2008年4月30日过户到明大公司名下，双方约定器材厂于2009年4月30日将涉案房地产正式交付明大公司。但在土地变更登记办理过程中，因该地块政府储备收回，菏泽市国土资源局于2009年3月14日退回登记档案。因建设菏泽市政府（反恐）应急中心和公安指挥中心，现涉案土地已被征收，房屋已被拆迁。土地被政府征收显属双方均不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，属于不可抗力。双方签订的《房地产买卖合同》及其补充协议客观上已无法继续履行。明大公司购买涉案房地产的目的是进行房地产开发，现合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。明大公司要求解除《房地产买卖合同》及补充协议，符合法律规定，应予支持。
关于第二个焦点：器材厂要求明大公司赔偿580万元应否支持。
当事人提出的诉讼请求是民事案件审判的前提和基础，人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。合同法第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"第一百一十七条第一款又规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。"经向双方当事人释明合同解除的法律后果，双方均要求对方赔偿损失。
针对器材厂主张经济损失580万元的诉请，首先分析合同解除的效力问题。本案中，器材厂仅将涉案房产过户到明大公司名下，涉案房产占用的土地未过户、交付即被政府征收。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定："建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。"第一百四十七条规定："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。"建设用地使用权和地上建筑物等一并处分的规定具有强制性效力。器材厂不应认为房产交易已经独立完成，进而依据《房地产买卖合同》约定的房屋及地上附着物价格680万元，主张扣除已支付的100万元，由明大公司再支付580万元，因为此认识违背了房地产权利一体化原则，并且否定了合同所要实现的目的。
其次分析该580万元的性质。合同法中关于损失的范围包括财产实际损失和可得利益的损失。菏弘正房估字（2008）第A28086号房地产估价报告显示在2008年4月25日这一时点涉案房地产价格总计3 700 279.58元，其中房产价格877 550.42元，土地价格2 822 729.16元。明大公司签订合同目的是进行房地产开发，将土地工业用途予以变更。如果涉案土地用途为商住，那么价格将大为攀升，这是合同约定房地产转让价款1 280万元与评估价格282万余元差距甚大的原因所在。在不考虑地理位置因素的情况下，涉案房屋及地上附着物在《房地产买卖合同》中约定680万元无任何依据，结合菏弘正房估字（2008）第A28086号房地产估价报告，应认定器材厂所主张的580万元经济损失为可得利益损失，即合同履行后可以获得利益。合同解除后的预期可得利益损失不属于赔偿范围，依法不予支持。何况《房地产买卖合同》中约定680万元转让款不仅包括房屋，而且还包括其他地上附着物。
再次，分析合同约定的房屋价款。合同解释的首要方法是文义解释的方法。本案中，双方先后签订了多个合同，在2008年4月20日，双方签订的《房地产买卖合同》中，双方约定涉案房地产转让价款共计1 280万元，其中土地转让款600万元；地上全部附着物转让款680万元，包括房屋、硬化地面70%、变压器一座及铁塔一座、围墙、大门及风景树1 200余棵等。同时约定，双方订立的补充条款和补充协议及附件为该合同不可分割的一部分，该合同补充条款与该合同条款不一致的，以补充条款为准。2008年7月21日，双方签订的《土地转让付款合同》中将合同价款表述为"土地转让余款1 230万元"。2008年12月22日，双方签订的《土地转让款交易协议》中将合同价款表述为"土地款1 180万元"。从涉案多个合同的不同表述可以看出，双方虽然约定了房地产的总价款为1 280万元，但是《房地产买卖合同》之后的补充协议变更了《房地产买卖合同》关于土地与地上全部附着物价格之间的约定，双方对于涉案土地及地上附着物的约定前后不一致。房屋虽过户登记到明大公司名下，但始终未予交付占有，器材厂至终出租房屋，并收取租金，其他地上附着物也未向明大公司交付占有。合同从未明确单独约定房屋价格，器材厂向明大公司主张房屋以外的地上附着物价款没有任何依据。房屋价款约定不明确，器材厂主张580万元的诉请也无合同依据。
综上，器材厂要求明大公司赔偿损失580万元无事实和法律依据，不予支持。
关于第三个焦点：明大公司要求器材厂赔偿213.76万元应否支持。
明大公司主张赔偿的依据是器材厂未按照《契约》约定，在2009年4月30日将房地产交付给明大公司。而在该期限届满前的2009年3月14日，菏泽市国土资源局已经不再办理变更涉案土地过户登记。器材厂无法履行合同约定的交付房地产义务，是由于涉案合同履行过程中涉案土地被政府征收，这一客观情况是器材厂所不能预见、不能避免和不能克服的，故应免除器材厂的全部责任。关于明大公司所述的器材厂违约责任的问题，如前所述，本案中双方先后签订了多个合同，合同对于违约责任的约定并不明确，而双方签订的《房地产买卖合同》第12条中约定，双方订立的补充条款和补充协议及附件为该合同不可分割的一部分，该合同补充条款与该合同条款不一致的，以补充条款为准。应认定双方签订的补充协议中，后协议与前协议不一致的，以后协议为准。在双方签订的最后一个协议，即2008年12月22日的《土地转让款交易协议》中，双方约定如果2009年2月28日前土地过户不成功，双方可另行约定延续期限，双方并未约定违约责任。在该期限届满前后，双方也未约定延续期限。器材厂在该期限即将届满，双方又未约定延续期间的情况下申请暂缓办理，不能认定为单方面终止履行合同，亦不构成违约。综上，明大公司要求器材厂赔偿损失213.76万元，缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于第四个焦点：器材厂是否应当返还明大公司涉案土地的土地出让金、国有土地收益基金、农业土地开发金共计509 647元。
明大公司主张涉案土地的土地出让金、国有土地收益基金、农业土地开发金共计509 647元系其交纳，虽然提供了收据原件及户名为刘某的存折及银行卡在2008年12月22日的账户明细。但收据显示的缴款人为器材厂，而账户明细虽然显示当天支取的总额为799 947元，但存折当天转账支取的30万元转入的是郑某的个人账户。这与明大公司主张的当天既交纳了50万元转让款又代器材厂交纳了土地出让金等费用509 647元，不相吻合，与器材厂当天仅向其出具了50万元的收款手续亦不相符。故应认定明大公司当天仅支付器材厂50 万元，即便器材厂用该50万元交纳了土地出让金，在明大公司主张将该50万元计入转让款后，不应再重复主张。明大公司要求器材厂返还该笔款项的请求依法不予支持。

（五）一审定案结论
菏泽市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
一、解除菏泽市电视广播器材厂与山东明大电器有限公司签订的《房地产买卖合同》及补充协议；
二、驳回菏泽市电视广播器材厂的诉讼请求；
三、驳回山东明大电器有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费52 400元、财产保全费5 000元，由菏泽市电视广播器材厂负担；反诉费13 988元，由山东明大电器有限公司负担。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
（1）上诉人诉称
从上诉人器材厂与菏泽市公安局、菏泽市拆迁服务中心所签订的《征用土地货币补偿协议书》第四条来看，本案所涉房产及地上附着物属被上诉人明大公司所有，由菏泽市公安局对明大公司另行补偿。并且明大公司也从菏泽市公安局领取了3 373 068.30元的补偿款。房产已经办理过户到明大公司名下，原审法院认为房屋交易未完成是错误的。原审法院以合同未明确约定房屋价格为由，认定上诉人的主张无合同依据也是错误的。上诉人的房产及地面附着物损失理应由被上诉人承担。双方签订合同明确约定了房屋及地上附着物价款680万元，上诉人所主张的经济损失是有合同依据的，并非可得利益损失。原审判决违反法律规定，请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失2 373 068.30元。
（2）被上诉人辩称
原审判决本诉部分事实清楚，程序合法，适用法律正确，证据确实充分，应当依法维持。

2、二审事实和证据
山东省高级人民法院经审理，确定一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
山东省高级人民法院经审理认为：本案二审争议的焦点问题是房屋买卖是否完全履行，上诉人主张被上诉人赔偿其房产及地面附着物损失580万元有无合同依据、应否支持。
关于房屋买卖是否完全履行的问题。山东省高级人民法院认为，本案房屋交易并未最终完成。（1）诉争房产虽已过户到被上诉人名下，但并未实际交付使用，仍由上诉人占有，被上诉人并未取得完整的所有权。（2）房产及地面附着物与所占有土地具有物理上的不可分割性。双方所签订的《房地产买卖合同》是一个整体，被上诉人并没有将土地或房产单独买卖的意思表示。所以，上诉人主张房屋交易已经完成，不能成立。
关于被上诉人应否赔偿上诉人损失。涉案土地在合同履行过程中被政府征收，导致合同不能履行，双方当事人皆有一定损失。但这不是由于被上诉人的过错所造成。上诉人主张被上诉人赔偿其房产及地面附着物损失580万元是基于合同约定"地上全部附着物转让款680万元"，扣除被上诉人已支付的100万元而得出。但在《房地产买卖合同》中房产只是房地产转让整体中的一部分，并不存在可单独履行的房产交易。被上诉人购买房地产的目的是进行房地产开发，并非取得地面附着物。所以，在上诉人因政府征收已无法交付涉案房地产的情况下，上诉人仍要求被上诉人按合同约定的地面附着物的价款赔偿其损失，不符合合同约定和法律规定。上诉人关于被上诉人应赔偿其房产及地面附着物损失580万元的主张缺乏合同依据，不应予以支持。被上诉人从菏泽市公安局领取的3 373 068.30元只是"利息及其他费用"的补偿，房产及地上附着物的补偿问题上诉人可与有关部门另行解决。

4、二审定案结论
山东省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25 785元，由上诉人菏泽市电视广播器材厂负担。

（七）解说
房地产买卖合同履行过程中遇到政府征收，对合同双方的权利、义务都将产生重大的影响。本案是一起因政府征收引起合同解除的典型案例。
1.政府征收行为是否属于不可抗力。
本案被告要求解除合同的主要理由是合同履行过程中遇不可抗力致使不能实现合同目的，依据合同法第九十四条第（一）项的规定，当事人可以要求解除合同。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。因建设菏泽市政府（反恐）应急中心和公安指挥中心，涉案土地被政府征收显然是双方所不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，属于不可抗力。
2.合同应否解除
因在房地产买卖合同履行过程中，涉案土地被政府征收，原、被告所签订的《房地产买卖合同》及其补充协议客观上已无法继续履行，被告利用涉案土地进行房地产开发的目的已无法实现。根据合同法第九十四条第（一）项规定，涉案合同应当解除。
3.合同解除的后果
本案处理的难点在于，双方签订房地产买卖合同后，仅完成了房产过户，土地尚未过户，且房地产仍在原告的控制下，即遇到了政府征收，且原告单独就土地补偿问题与拆迁单位签订了拆迁补偿协议，领取了补偿款。双方权利、义务交织，矛盾错综复杂。
合同法第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"本案中，合同已经部分履行，由于房屋已被拆迁、土地被征收，合同无法继续履行，亦无法恢复原状，双方均要求对方赔偿损失。应紧紧围绕双方的诉讼请求进行分析。
器材厂主张经济损失580万元，是依据《房地产买卖合同》约定的房屋及地上附着物价格680万元，扣除明大公司支付的购房款100万元而得出的。对此，一、二审法院均认为，双方所签订的《房地产买卖合同》是一个整体，器材厂的主张将房产交易与土地交易割裂开，既违背了房地产权利一体化原则，也否定了合同所要实现的目的，在因政府征收器材厂已无法交付涉案房地产的情况下，器材厂仍要求明大公司按合同约定的地面附着物的价款赔偿其损失，不符合合同约定和法律规定，不能得到支持。
明大公司要求器材厂赔偿213.76万元，是根据双方签订的《契约》第6条的规定，即"器材厂不能按期（2009年4月30日）交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金"。在2009年3月14日，该期限届满前，因该地块政府储备收回，政府已经不再办理变更涉案土地过户登记。合同法第一百一十七条第一款规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。"本案中，明大公司无证据证明器材厂在合同履行过程中存在违约行为，器材厂无法履行合同约定的交付房地产义务，是由于涉案合同履行过程中涉案土地被政府征收，这一客观情况是器材厂所不能预见、不能避免和不能克服的，故应免除器材厂的全部责任。因此，明大公司要求器材厂赔偿损失213.76万元，也不应得到支持。
对于明大公司从菏泽市公安局领取的3 373 068.30元只是"利息及其他费用"的补偿。对于房产及地上附着物的补偿问题，二审法院也给出了上诉人的救济途径，即"可与有关部门另行解决"。
（潘宜英）