(一)首部
1、判决书字号:黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院(2012)鸡冠民初字第664号
3、诉讼双方
原告张某
委托代理人张某3。
被告张某2。
5、审判机关和审判组织
审判机关:黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
合议庭组成人员:审判长:荆恒祥;审判员:褚连英、刘博宇。
(二)诉讼主张
1、原告张某诉称;原告张某与张某4系夫妻关系,被告张某2系原告与张某4之女,张某4于2009年因病去世。近期,原告得知,张某4去世前隐瞒原告与张某2签订一份房屋买卖协议,将原告与张某4夫妻共有财产位于鸡冠区电业局家属楼X号X楼出售给张某2。原告多次找被告张某2协商房屋的问题,但被告拒绝与原告协商。被告的行为侵害了原告的合法权益,故请求依法确认该房屋买卖协议无效。
被告张某2辩称;被告父亲张某4将本案诉争的房屋卖给被告,并将母亲张某托付给被告。房屋是被告合法购买的,原告知道卖房子的事,而且房照是原告给被告的。所以不同意原告诉讼请求。
(三)事实和证据
黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院查明:被告张某2系原告张某与张某4婚生女。张某与张某4婚姻关系存续期间共同取得坐落于鸡冠区东风办电工X甲X,建筑面积为66.10平方米的住宅楼房一套,房屋产权登记在张某4名下。2009年10月23日张某4(甲方)与张某2(乙方)签订一份房屋买卖协议,协议载明:甲方自愿将坐落东风办电工X甲X的房屋,面积66.10平方米,出售给乙方,双方协商价格为人民币捌万元。甲乙双方约定,甲方保证此房产权清楚,无他项权利,如发生债权债务,甲方负责清理,甲方负责提供产权过户的一切相关要件及手续,乙方负责一次性交付房款给甲方。同年11月5日张某4与被告张某2到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记时,房屋管理部门工作人员对张某4进行了询问,张某4表示申请登记的事项是其真实意思表示,没有受到他人的胁迫或威胁,申请登记的房屋不是共有房屋,不涉及第三人利益。张某2作为见证人,在询问笔录上签名。当日,房屋管理部门将房屋产权登记到被告张某2名下。之后,原告张某夫妻继续在该房屋居住。同年12月22日张某4因病去世,被告张某2搬到上述房屋与原告张某共同居住。现被告张某2不能提交证据证明已将购房款8万元支付给其父亲张某4。
1、张某4户口注销证明一份。
2、鸡西市房产权属登记申请表、房屋买卖协议、房屋所有权证。
3、证人宗亚波出具的证人证言。
上述事实有下列证据证明:原告张某与被告张某2确认合同无效纠纷一案,本院于2012年3月26日立案受理。依法由审判员褚连英适用简易程序于2012年4月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂,经批准依法组成合议庭于2012年7月3日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人张某3、被告张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
(四)判案理由
黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院审理认为,张某4与原告张某婚姻关系存续期间共同取得坐落于鸡冠区东风办电工X甲-X,建筑面积为66.10平方米的住宅楼房所有权,该房屋为张某4与原告张某共同共有。张某4于2009年10月23日与被告张某2签订协议,将上述房屋转让给张某2,双方到房屋管理部门办理了房屋所有权变更登记。张某4转让房屋未经原告张某同意,属无权处分,所以原告请求确认张某4与被告张某2签订的房屋买卖协议无效符合法律规定,本院应予支持。被告张某2在房屋管理部门办理产权变更登记时,没有说明受让房屋真实情况,对争议的房屋不能善意取得。
(五)定案结论
黑龙江生活上鸡西市鸡冠区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条之规定,判决如下:
张某4与被告张某2于2009年10月23日签订的坐落于鸡冠区东风办电工X甲X,建筑面积为66.10平方米的住宅楼房房屋买卖协议无效。
案件受理费100元,由被告负担、此款原告已预付,被告于判决生效后十日内将此款给付原告。
(六)解说
本案涉及两个问题:1、无权处分的法律后果。2、不动产的善意取得。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中,被告张某2不能善意取得房屋,理由是:第一,被告张某2明知其父张某4出卖的房屋系其父母的共同财产,在母亲张某不知情的情况下,与父亲张某4签订房屋买卖协议,主观上存在恶意,不构成善意。第二,根据房屋的地点、面积,本案争议的房屋市场价值为18万元。而被告张某2不是以合理的价格受让。综上所述,被告张某2不能善意取得房屋。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条规定:"一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
本案中张某4未经原告张某同意擅自出卖夫妻共同共有的房屋,虽然买卖双方办理了产权登记手续,但被告张某2取得房屋不是善意购买,也未支付合理对价,所以,原告要求确认张某4与被告张某2签订的房屋买卖协议无效,主张追回房屋的,本院应予以支持。
【裁判要旨】夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。夫妻一方未经另一方同意擅自出卖夫妻共同共有的房屋,虽然买卖双方办理了产权登记手续,但买受人取得房屋不是善意购买,也未支付合理对价,另一方可以要求确认房屋买卖协议无效,主张追回房屋。